Рейдерське захоплення / незаконне заволодіння нерухомістю.

Адвокатський захист при рейдерському захопленні нерухомості.

Рейдерське захоплення / незаконне заволодіння нерухомістю.

ЗАХОДИ АДВОКАТСЬКОГО ЗАХИСТУ ТА ПОНОВЛЕННЯ ПРАВ ВЛАСНОСТІ.​

Рейдерське захоплення нерухомості здійснюється за спиною власників і виявляється останніми, як правило, за минуванням певного часу після підробки документів і продажу нерухомості рейдерами.

В кращому випадку власник дізнається про шахрайське переоформлення його нерухомості на сторонню особу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або з лоту про її продаж на електронних торгах ДП "СЕТАМ". У гіршому випадку стороння особа вривається в нерухомість і займає її, пред’явивши власнику договір купівлі-продажу чи свідоцтво про її придбання з прилюдних торгів. Власник позбавляється володіння нерухомістю. За одним з варіантів покупець після заволодіння приміщенням може викрасти особисті документи власника чи документи на об'єкт.

Не дивлячись на те, що реальним власником нерухомість не відчужувалася, за відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з’ясовується, що право власності на нерухомість зареєстроване за покупцем на поточний момент на підставі вказаного договору купівлі-продажу нерухомості чи нотаріального свідоцтва.

За адвокатським досвідом рейдерське захоплення будинків/квартир здійснюється, виходячи з наступного.

З 01.01.2013 року діють положення Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за яким право власності на нерухомість підлягає реєстрації з відкриттям розділу в електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі-Реєстр).
Реєстрація у Реєстрі нерухомості, право власності на яку отримано й зареєстровано до 01.01.2013 року в паперовій формі в реєстраційних книгах, архівних/реєстраційних справах бюро технічної інвентаризації, не є обов’язковою, а здійснюється на розсуд власника.
Законом встановлено, що права на нерухомість, які виникли до 01.01.2013 р., визнаються дійсними, якщо їх реєстрація була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на той момент законодавством не передбачалося обов’язкової реєстрації таких прав.

Відтак, право власності на нерухоме майно, зареєстроване до 01.01.2013 року в паперових книгах БТІ, підтверджується виключно правовстановлюючими документами в паперовій формі поки власник не виявить бажання зареєструвати право власності в електронному Реєстрі.

Якщо власник виявив таке бажання, то державна реєстрація прав на нерухомість в електронному Реєстрі виконується на підставі вказаних паперових документів про виникнення, перехід, припинення прав на об’єкт. Зазначені документи подаються власником чи уповноваженою ним особою до державного Центру надання адміністративних послуг чи державному або приватному нотаріусу.

За практикою адвоката з нерухомості найчастіше здійснюється рейдерське захоплення будинків/об’єктів в м. Києві, право власності на які зареєстровано за паперовими документами в паперових книгах до 01.07.2010 року.

Це пов’язано з тим, що до 01.01.2013 року в Україні діяла інша електронна система – Державний реєстр прав власності на нерухоме майно. Київське міське БТІ почало проводити державну реєстрацію права власності в ньому лише з липня 2010 року і на виборочні об’єкти. Тому правовстановлюючі документи на нерухомість в м. Києві, державна реєстрація права власності на яку проведена до липня 2010 року, наявні переважно тільки в паперовій формі. Про таку реєстрацію Київське міське БТІ сьогодні надає паперові інформаційні довідки.

ПОРЯДОК ДІЙ З РЕЙДЕРСЬКОГО ЗАХОПЛЕННЯ НЕРУХОМОСТІ/БУДИНКУ (ДЕЯКІ З ВАРІАЦІЙ):

1) З’ясування осіб власників/співвласників нерухомості у легальні й нелегальні способи (КП з експлуатації житлового фонду, сусіди, мнимі вигідні орендарі/покупці, перевірка матеріального стану для гіпотетичного кредиту і т.д.) та отримання копії правовстановлюючого документа;
2) Підробка документів на нерухомість. Здійснюється підробка свідоцтва про приватизацію нерухомості чи свідоцтва про право власності чи договору купівлі продажу нерухомості на ім'я власника в паперовій формі;
3) Підробка паспортів на ім’я рейдерів чи пошук відповідних «кандидатів» на роль підставного покупця з дійсними паспортами;
4) Підробка документів на розпорядження нерухомістю. Здійснюється підробка довіреності від імені власників/співвласників приміщення на підготовчі та реєстраційні дії щодо нерухомості та на його продаж чи інше відчуження або розпорядження. Підробна довіреність виготовляється на ім’я рейдерів;
5) Звернення на підставі підробної довіреності до БТІ та отримання інформаційної довідки про реєстрацію нерухомості за власником в паперовій формі;
6) Підробка нотаріального договору купівлі продажу нерухомості чи іншого її відчуження, датованого до 2010 року, за яким власник нерухомості, начебто, продав її рейдеру;
7) Подання до ЦНАП чи державному або приватному нотаріусу вказаного підробленого договору для державної реєстрації права власності за ним на ім'я рейдера у Реєстрі;
8) Перепродаж нерухомості іншому рейдеру;
9) Надання нерухомості в іпотеку під забезпечення фіктивної позики чи кредиту, отриманих рейдером, з подальшим неповерненням "боргу";
10) Звернення стягнення «іпотекодержателем» на нерухомість шляхом її позасудового оформлення у свою власність і подальший перепродаж стороньому набувачу (добросовісному чи недобросовісному покупцю);
11) Укладення чи підробка фіктивного договору позики між рейдерами, за якими той, на кого оформлена нерухомість, не повертає позичену суму, а "позикодавець" отримує виконавчий напис нотаріуса;
12) Виставлення нерухомості на електронний аукціон "СЕТАМ" для продажу на публічних торгах для сплати за виконавчим написом.

Захист власності клієнтів в суді здійснюється адвокатом при врахуванні наступного.

1. Нерухомість належить клієнту на підставі свідоцтва про право власності чи приватизації, виданого відділом комунальної власності чи приватизації, чи іншого правовстановлюючого документа, оригінал якого, в більшості випадків, знаходиться у власника. Наявність оригіналу у власника є свідченням того, що відчуження нерухомості власником не здійснювалося. За п.п. 61, 63, 27 «Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої Наказом МЮУ від 03.03.2004  №20/5 (в редакції станом на 2010 р.) при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно та, у передбачених законодавством випадках, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують; за п. 27 Інструкції документи, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, обов'язково долучаються до примірника правочину,  свідоцтва тощо,  які  залишаються у справах нотаріуса. 

2. Власником здійснюються платежі на утримання будинку та за комунальні послуги по наявним оригіналам квитанцій. З дня «продажу» нерухомості по підробним документам і до появи у ній покупця, рейдери у приміщенні не з’являлися.
Місце проживання власника у квартирі зареєстровано, переважно, тривалий час до і після приватизації чи придбання квартири, що підтверджується витягом з Єдиного демографічного реєстру щодо реєстрації місця проживання та довідкою відділу державної реєстрації місця проживання/перебування фізичних осіб РДА.
Вказані факти підтверджують легітимне фактичне володіння нерухомістю власником та приживання/знаходження у ній протягом тривалого часу після оформлення рейдерами підробних документів на її продаж стороннім особам. А з другої сторони - усвідомлення рейдерами відсутності легального придбання нерухомості, приховування ними злочинних дій, шахрайський характер заволодіння нерухомим майном, намагання створити ілюзію ланцюга перепродажів чи використань об’єкта перед продажем кінцевому набувачу.

3. За інформацією нотаріуса, іменем, підписом і печаткою якого, начебто, посвідчено довіреність власника чи договір на розпорядження нерухомістю на ім’я рейдерів, останні не посвідчувалися; в реєстрі нотаріальних дій цього нотаріуса вони відсутні або за їх номерами записані інші нотаріальні дії щодо інших осіб. За наданою на ухвалу суду інформацією в Єдиному реєстрі довіреностей підробна не числиться; в реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів той, на якому виготовлено підробну довіреність чи договір, зазначені як викрадені чи як використані для посвідчення інших документів.

4. За інформацією підрозділу ДМС України паспорт громадянина України, за яким діяв рейдер, може числитися як утрачений задовго до виготовлення підробної довіреності.

5. Особисто власником нерухомість не продавалася, інших правочинів щодо її відчудження не вчинялося, довіреностей з повноваженнями на розпорядження нерухомістю не видавалося.

6. Очевидно, що при рейдерському захопленні нерухомості остання вибула з володіння власника всупереч його волі.

За ст. 41 Конституції України в кореспонденції зі ст.ст. 317, 319, 321 ЦК України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Право приватної власності є непорушним.
Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

За ст.ст. 317, 319 ЦК України право розпоряджатися своїм майном за власною волею належить виключно власнику.

За ст. 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦКУ майно не може бути витребуване у нього.

За ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Відтак, згідно до ст.ст. 330, 388 ЦК України покупець не набуває права власності на майно, придбане від сторонньої особи, у якої не було повноважень діяти від імені власника, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із відчуженням майна сторонньою особою поза волею власника.

7. Якщо нерухоме майно надане було в іпотеку й забезпечений нею "борг" не повернено рейдером, то нерухомість була предметом позасудового стягнення оформленням у власність кредитора чи судового розгляду про звернення на неї стягнення.
Проте дійсний власник не був стороною договору іпотеки та учасником такого судового розгляду. Відтак, розпорядження нерухомістю відбулося поза волею і без відома власника, а тому здійснено незаконне заволодіння нерухомістю.

8. У зв’язку з відчуженням нерухомості за підробленим договором, без дійсного нотаріального посвідчення, всупереч волі і при відсутності волевиявлення власника, для незаконного заволодіння нерухомістю при порушенні конституційного права власності, договір підлягає визнанню нікчемним в суді.

9. Внаслідок набуття покупцем квартири, незалежно від подальших перепродажів, яка за підробленими документами вибула з володіння власника поза його волею, нерухомість підлягає витребуванню судом від покупця.

10. Через незаконне заволодіння нерухомістю при шахрайстві рейдера підстави для виникнення права власності на неї у сторонніх осіб відсутні.
Тому державна реєстрація права власності покупця на нерухомість підлягає скасуванню судом з припиненням власності сторонньої особи.

НЕВІДКЛАДНІ ЗАХОДИ ПРИ РЕЙДЕРСЬКОМУ ЗАХОПЛЕННІ НЕРУХОМОСТІ:

1) звернення до поліції з заявою про шахрайське заволодіння нерухомістю за ознаками злочинів за ст.ст. 190, 358 ККУ (шахрайство з нерухомістю, підробка документів в залежності від обставин);

2) подання клопотання слідчому про витребування документів, допит свідків та власника як потерпілого;

3) направлення запитів власника та адвоката для збирання доказів шахрайського набуття нерухомості рейдером і реєстрації власності на неї по підробним документам (зокрема, до нотаріуса, документи нотаріального діловодства та архів якого є власністю держави і перебувають у володінні, користуванні та зберіганні останнього, а у раз припинення приватної нотаріальної діяльності передаються ним до відповідного державного нотаріального архіву (ст. 14 Закону "Про нотаріат");

4) подання заяви до поліції про негайне звернення до слідчого судді з клопотанням про накладення арешту на нерухомість;

5) подання до суду позову про визнання недійсним договору з відчуження будинку, припинення власності набувача, визнання власності реального власника, скасування реєстрації права власності покупця на нерухомість в залежності від обставин;

6) подання до суду заяви про накладення арешту на нерухомість як забезпечення позову для уникнення подальшого її відчуження рейдером;

7) подання до суду заяви про зупинення продажу будинку на аукціоні ДП "СЕТАМ" в порядку забезпечення позову чи як додаткового забезпечення (в залежності від обставин);

8) звернення до суду з адвокатськими клопотаннями про витребування доказів усього ланцюга операцій з відчуження нерухомості й шахрайського заволодіння нею;

9) моніторинг перебігу кримінального провадження, цивільної справи і звернення до слідчого та суду для термінового вирішення поданих клопотань щодо рейдерського захоплення нерухомості.

ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПОЗОВУ АРЕШТОМ НЕРУХОМОСТІ ДЛЯ БЛОКУВАННЯ ВІДЧУЖЕННЯ РЕЙДЕРАМИ

Оскільки метою рейдерів є продаж нерухомості реальному покупцю й отримання від нього грошей в кишеню або подальше розпорядження квартирою для штучного створення підстав для звернення на неї стягнення судом в інтересах підставної особи, то доцільно заблокувати такі можливості і дії рейдерів. Для цього закон передбачає заходи забезпечення позову судом для усунення подальших утруднень з виконанням рішення у справі на користь позивача.

ЦПК пропонує декілька видів забезпечення, із яких в залежності від обставин оптимальним є арешт нерухомості та зупинення її реалізації на торгах.

Якщо на сайті ДП "СЕТАМ" відсутня інформація з продажу рейдерськи захопленої нерухомості, то достатньо арешту.

Арешт тягне відмову у вчинені нотаріальних дій з нерухомістю (за ст. 55 Закону "Про нотаріат" при посвідченні договорів про відчуження або заставу будинку, квартири, земельної ділянки, іншого нерухомого майна перевіряється відсутність будь-якого арешту).

Ухвала про арешт підлягає негайному виконанню з дня підписання суддею незалежно від її оскарження чи відкриття виконавчого провадження.

Проте практична реалізація ухвали вимагає відкриття виконавчого провадження. Державний чи приватний виконавець уводить в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно відомості про арешт, які стають зареєстровані й доступні будь-якій зацікавленій чи уповноваженій особі.

Саме такий арешт тягне також відмову у вчиненні реєстраційних дій з нерухомістю щодо будь-яких прав (за п. 6 ч. 1, ч.ч. 2,3 ст. 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень» підставою для відмови державної реєстрації прав є наявні зареєстровані обтяження; при наявному арешті держреєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав за будь-якою заявою).

Для накладення арешту позивач має подати спеціальну заяву, сплативши судовий збір. Заява подається разом з позовом чи окремо і має відповідати встановленим вимогам.

Заява, не дивлячись на приховане заволодіння нерухомістю, має бути достатньо документально та юридично обгрунтована. 

ЗУПИНЕННЯ ПРОДАЖУ ОБ'ЄКТА НА ЕЛЕКТРОННОМУ АУКЦІОНІ "СЕТАМ"

Останнім часом велика кількість рейдерськи привласненої нерухомості виставляється на штучно створених підставах на онлайн-аукціон ДП "СЕТАМ" для продажу покупцю, який запропонував найвищу ціну.

Популярність цього способу відчуження, крім економічної та організаційної переваги для рейдерів, головним чином продиктована тим, що дозволяє підлаштуватися під правило закону, яке захищає добросовісного покупця від витребування у нього майна, придбаного на аукціоні з продажу арештованого майна.

Якщо ваша квартира виставлена на торги, доцільно в екстренному порядку заблокувати її продаж через суд і вчинити власні проактивні заходи для усунення "добросовісності" покупця.

Так, за ст. 388 ЦКУ майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

За ст. 61 Закону "Про виконавче провадження" реалізація арештованого майна під час виконання судових рішень здійснюється шляхом електронних торгів або за фіксованою ціною, порядок проведення яких в свою чергу встановлено "Порядком реалізації арештованого майна", затвердженим наказом Мінюсту №2831/5 від 29.09.2016 р.

Намагаючися підлаштуватися під вказані норми, злочинці складають фіктивний договір позики, за яким один надав, а інший не повернув позики. На стягнення боргу "позикодавець" звертається до приватного нотаріуса, який видає виконавчий напис. А позаяк у "боржника" не має іншого майна для стягнення для сплати за виконавчим написом, окрім рейдерськи привласненої нерухомості, то приватний виконавець виставляє її на продаж на аукціоні "СЕТАМ" в такому ж порядку, як при виконанні судових рішень.

Процедура реалізації арештованого майна не передбачає прийняття ДП "СЕТАМ" розпоряджень від власника нерухомості щодо зняття її з торгів чи їх зупинення. Таку заяву може подати лише відповідний виконавець, який виставив майно на торги, чи суд.

Тому ефективним засобом упередження є ухвала суду про зупинення реалізації арештованого майна на аукціоні.

За ч.ч. 1, 2 ст. 150 ЦПКУ позов може забезпечуватися, зокрема, забороною іншим особам вчиняти дії щодо предмета спору або зупиненням продажу арештованого майна.

Ухвала про зупинення реалізації арештованої нерухомості підлягає негайному виконанню. Її практична реалізація передбачає подачу до ДП "СЕТАМ" із обов'язком останнього негайно зупинити електронні торги, зазначити про це на сайті в лоті та скласти акт про зупинення торгів.

Наявна ухвала про арешт нерухомості не забороняє її продаж на аукціоні ДП "СЕТАМ" і реєстрацію її у власність переможця аукціона. За ч. 4 ст. 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень» зареєстрований арешт не застосовується для відмови в державній реєстрації права власності на нерухоме майно, набуте у результаті його примусової реалізації згідно закону.

ПРИПИНЕННЯ ВЛАСНОСТІ РЕЙДЕРА І ПІДТВЕРДЖЕННЯ ПРАВ РЕАЛЬНОГО ВЛАСНИКА 

За ст. 321 ЦКУ право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. За ст. 387 ЦКУ власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.

За ст. 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню;

у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону;

ухвалення судом рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Відтак, через недійсність підробленого договору і незаконність заволодіння рейдером нерухомістю не допускається звернення стягнення на неї за особистими зобов’язаннями рейдера і накладення для цього арештів виконавцем. 

За рішенням суду підлягає припиненню право власності рейдера на квартиру/будинок з одночасним визнанням власності реального володільця та зняттям арешту, накладеного виконавцем.

ЕКСТРЕННИЙ АДВОКАТСЬКИЙ ЗАХИСТ ПРИ РЕЙДЕРСЬКОМУ ЗАВОЛОДІННІ НЕРУХОМІСТЮ
НАДІШЛІТЬ ВАШ ЗАПИТ

Дії для попередження або своєчасного присікання рейдерського захоплення нерухомості / будинку:

1) належна реєстрація в сучасному електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на нерухомість, придбану до 01.01.2013 р., незалежно від його реєстрації в паперових реєстраційних книгах/справах БТІ;
2) періодична перевірка даних щодо нерухомості в електронному Реєстрі;
3) періодична перевірка лота за адресою нерухомості на аукціоні "СЕТАМ";
4) зберігання оригіналів і повного комплекту копій правовстановлюючих документів на нерухомість в безпечних секретних місцях;
5) недопущення передачі копій правовстановлюючих документів на нерухомість стороннім особам;
6) негайне звернення до спеціалізованого адвоката з нерухомості при виявленні будь-яких змін в Реєстрі, операцій чи дій сторонніх осіб відносно об’єкта.

Щодо витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння - у цій статті.

Щодо захисту прав на нерухомість - на цій сторінці.

Про повернення іпотечної нерухомості, стягненої кредитором - за цим посиланням.

Писаренко Олександр Олексійович, адвокат з судового супроводу бізнесових і податкових спорів, магістр бізнес адміністрування.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua

3414
Ваша оцінка сторінки:
Середнє: 5 (3 голоси)