Для заволодіння нерухомістю боржника як предметом іпотеки застосовується наступна «схема».

Людині, яка звернулася в фінансову компанію, надається швидка позика готівкою при умові надання квартири в заставу.

Позичальника запевняють, що іпотека є лише формальністю, угода безпечна, всі люди і всі розуміють, що ніхто не планує забирати цілу квартиру заради кількох тисяч доларів кредиту.

Проте за умовами іпотечного договору передбачається право фінансової компанії оформити квартиру у свою власність, якщо позичальник не повернув кредит у встановлений строк (згідно ст. 37 Закону "Про іпотеку").

Це й стається, як тільки позичальник прострочив повернення позики.

За законом боржника має бути попереджено про переоформлення його квартири на ім’я кредитора, якщо він не поверне позику з усіма процентами у 30-денний строк.

Шахрай здійснює оформлення квартири в свою власність тихо, через знайомого нотаріуса, розраховуючи на неможливість виконання боржником позикового зобов’язання в указаний строк чи нерідко й «допомагаючи» боржнику не повернути позику.

Щодо юридичного захисту для повернення іпотечної нерухомості, переоформленої у власність фінансової установи за ст. 37 – за цим покликанням.

В судовому процесі для повернення нерухомості, проданої фінансовою компанією як предмет іпотеки, доцільно звертати увагу на наступне.

За ст.ст. 33, 35 Закону «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.

У разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається … вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (КЦС ВС від 10.05.2022 р. №308/13017/16-ц).

Згідно змін від 02.05.2023 р. до пункту 61 «Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно», затвердженого постановою КМУ №432, вимога про усунення порушення основного зобов’язання, передбачена ст. 35 Закону «Про іпотеку», незалежно від обраного способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше 6-ти місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації».

«53. Умови договору іпотеки та вимоги ч. 1 ст. 35 Закону пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцеві та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання.

54. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 р. №270.

58. За відсутності такого належного надсилання вимоги… іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.

59. Таким чином, недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону щодо належного надсилання … вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.

60. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

61. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном» (ВПВС від 29.09.2020 р. №757/13243/17).

Для замовлення послуг адвоката надішліть е-мейл info@fides.com.ua чи зателефонуйте +38 (044) 270 60 46, +38 (050) 719 10 16.

Різновидом заволодіння нерухомістю боржника зі сторони фінансової установи є право продати квартиру сторонній особі-покупцю, якщо позичальник затримав повернення кредиту (ст. 38 Закону "Про іпотеку").

Для цього в іпотечному договорі передбачається, що мікро-фінансова організація має право самостійно, не отримуючи згоди від позичальника і не подаючи правовстановлюючих документів на квартиру, продати її будь-якому покупцю, якщо в 30-денний строк позичальник не сплатив усі борги. Тобто при несвоєчасному поверненні кредиту в сумі кілька тисяч доларів фінансова компанія продає всю квартиру, яка коштує наприклад в 10 разів дорожче.

За ч. 6 ст. 38 Закону «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

За п.п. 2.13 п. 2 глави 2 розділу II «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженого Наказом МЮУ №296/5 від 22.02.2012 р., ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.

За ч. 7 ст. 38 Закону розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.

За ч.ч. 2, 3 ст. 13 ЦКУ при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб; не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі чи зловживання правом в інших формах.

Із вказаних норм в комплексі вбачається, що:

- ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, а в разі її відсутності - на підставі належної оцінки звичайної ціни майна;

- позитивна різниця між ціною продажу та сумою вимог іпотекодержателя має бути повернена іпотекодавцю;

- продаж за ціною нижче ринкової і не погодженою іпотекодавцем порушує його права та спричиняє йому шкоди, бо іпотекодавець не отримує решти гарантованої законом виручки.

Відтак, кредитор має запропонувати боржнику ціну продажу квартири та погодити її з ним. Інакше продаж предмета іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за ринкову.

За ст. 11 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб.

Невідповідність звіту оцінювача вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та неможливість його використання встановлюються рецензією. При продажу нерухомості за заниженою ціною доцільно замовити рецензування звіту оцінювача. Отримана негативна рецензія є доказом недостовірності й неналежності оцінки в судовому розгляді про повернення нерухомості.

Відсутність експертної оцінки предмета іпотеки унеможливлює його відчуження. Іпотекодержатель не може набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб’єктом оціночної діяльності (ВП ВС №201/15228/17).

Про визнання недійсним продажу іпотечної нерухомості іпотекодержателем за ст. 38 - за цим покликанням.

Більш банальним, але не менш небезпечним для боржника варіантом заволодіння нерухомістю є шахрайство з договором купівлі-продажу. Рейдери від фінансових компаній діють у зговорі з нотаріусами за наступною схемою.

Особу, якій дають готівкову позику, викликають в офіс нотаріуса, нібито для оформлення позики, і просять взяти з собою правовстановлюючі документи на квартиру чи будинок (для пересвідчення в майновому стані).

Далі, користуючись юридичною неграмотністю чи станом здоров’я такого позичальника або заплутуючи його організаційною метушнею в нотаріальній конторі, з використанням правовстановлюючих документів складають і надають на підпис серед інших документів договір на продаж нерухомості. У цьому договорі зазначається, що підставний позикодавець купив, а боржник продав квартиру чи будинок.

Поки строк повернення кредиту не збіг, боржнику дозволяють проживати у квартирі.

Як тільки строки закінчилися і борг не сплачено, з’являється покупець і виштовхує людину на вулицю.

Іноді замість такого шахрайського складання договору у позичальника забирають правовстановлюючі документи чи їх копії і в подальшому на їх основі підроблюється договір розпорядження нерухомістю без відома й підпису боржника. В результаті у людини "віджимають" квартиру й ошуканий позичальник залишається без житла.

Щодо адвокатського супроводу для повернення квартири при шахрайстві з договором продажу – за цим покликанням.

Щодо витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння - у цій статті.

Варіантом заволодіння нерухомістю є також її продаж у виконавчому провадженні за заочним судовим рішенням за будь-які борги, зокрема, за житлово-комунальні послуги.

В цьому випадку кредитор, зокрема, ЖЕО звертається до суду з позовом до боржника про стягнення завищеного боргу (з процентами, інфляційним відшкодуванням та неустойкою).

Знаючи, що боржник не отримає з пошти повісток про судовий розгляд, бо не проживає за місцем реєстрації чи з інших причин не отримує поштової кореспонденції, позивач просить суд оголосити про виклик боржника на сайті судової влади, а після цього - про ухвалення заочного судового рішення.

Заочне судове рішення про стягнення боргу ухвалюється у відсутність боржника й без врахування його заперечень щодо обґрунтованості чи розміру боргу.

Далі заочне рішення подається приватному виконавцеві, який для стягнення боргу продає квартиру у виконавчому провадженні через електронні торги «Сетам».

За законом виставлення на аукціон єдиного житла можливе при умові відсутності в боржника достатніх коштів чи рухомого майна, що і встановлюється, буває не добросовісно, у виконавчому провадженні. Для виставлення єдиного житла на аукціон необхідно, щоб сума боргу за судовим рішенням перевищувала 20 розмірів мінімальної заробітної плати (з 01.10.2022 р. - 134000 грн.).

В результаті при боргу у кілька тисяч доларів продається вся квартира боржника, яка коштує в багато разів дорожче.

Переможець торгів «Сетам» виганяє боржника на вулицю чи звертається до суду про його примусове виселення.

Для повернення квартири, проданої за борги у виконавчому провадженні, в залежності від конкретних обставин доцільним може бути наступний комплекс дій з юридичного захисту.

1. Подання заяви до суду про перегляд заочного рішення (метою є доведення неспроможності позовних вимог, скасування рішення та забезпечення подальшого судового розгляду при участі адвоката боржника; скасування заочного рішення необхідне для заявлення вимог щодо повернення квартири через суд);

2. Ознайомлення з матеріалами виконавчого провадження для з’ясування порушень приватним виконавцем порядку й умов, при яких можливий продаж нерухомості;

3. Подання позову про визнання недійсними торгів «Сетам» з продажу квартири на підставі порушення виконавцем порядку й умов продажу нерухомості у виконавчому провадженні або про витребування квартири від добросовісного покупця на підставі відсутності у виконавця права продажу внаслідок скасування заочного рішення або про повернення квартири покупцем внаслідок її придбання на підставі виконання судового рішення, яка в подальшому відпала.

При поданні заяви про перегляд заочного рішення ключовими питаннями є доведення того, що 1) боржник не з’явився в судове засідання та (або) не повідомив про причини неявки, не подав відзив на позовну заяву з поважних причин, і 2) докази боржника, на які він посилається, мають істотне значення для правильного вирішення справи. Необізнаність особи про порядок перегляду заочного рішення не може свідчити про поважність пропуску строку на подання такою заяви про його перегляд ВП ВС №756/11081/20 від 12.06.24.

Щодо визнання недійсними електронних торгів та продажу нерухомості на аукціоні ДП «СЕТАМ» - у статті за цим покликанням.