Повернення іпотечної квартири / нерухомості із власності банку.

ВИЗНАННЯ НЕПРАВОМІРНИМИ ДІЙ БАНКУ ІЗ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ.

Повернення іпотечної квартири / нерухомості із власності банку.

ПІДСТАВИ ДЛЯ ПОВЕРНЕННЯ ПОЗИЧАЛЬНИКУ НЕРУХОМОСТІ, СТЯГНЕНОЇ БАНКОМ У ВЛАСНІСТЬ.

 

Більшістю іпотечних договорів встановлено право на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі його у власність банку/кредитора в рахунок сплати кредитних зобов’язань.

Перехід здійснюється за рішення та дій кредитора і обраного ним державного реєстратора / нотаріуса із внесенням відомостей про право власності на квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

При обґрунтуванні позовних вимог про скасування права власності банку за договором іпотеки, серед іншого, варто звертати увагу на наступне.

ОБРАНИЙ КРЕДИТОРОМ СПОСІБ СТЯГНЕННЯ ШЛЯХОМ НАБУТТЯ НЕРУХОМОСТІ У ВЛАСНІСТЬ МАЄ ВІДПОВІДАТИ УМОВАМ ДОГОВОРУ ІПОТЕКИ

Так, банки часто звертаються до нотаріуса за виконавчими написами про звернення стягнення на квартиру за іпотечним договором.

Проте умовами договорів сторони, як правило, встановлюють, що банк за своїм вибором звертає стягнення на Предмет іпотеки в один з наступних способів, зокрема:

на підставі рішення суду або 

виконавчого напису нотаріуса або 

шляхом передачі права власності на Квартиру в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань в порядку ст. 37 Закону «Про іпотеку».

В договорах іпотеки, як правило, сторонами погоджено порядок реалізації квартири у разі звернення стягнення за рішенням суду – шляхом продажу від імені банку сторонньому покупцеві чи на прилюдних торгах в межах виконавчого провадження.

А також погоджується порядок реалізації квартири у разі звернення стягнення на неї за виконавчим написом нотаріуса – шляхом продажу на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження.

Статтями 41-47 Закону «Про іпотеку» встановлено порядок підготовки, проведення, участі в прилюдних торгах у виконавчому провадженні, визначення їх результатів. 

Зокрема, - реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за виконавчим написом нотаріуса, проводиться шляхом продажу на прилюдних торгах, у тому числі у формі електронних торгів, у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", з дотриманням вимог цього Закону.

Відтак, якщо сторонами погоджено право банку звернення стягнення на квартиру лише в один з установлених договором способів і якщо банк раніше обрав виконавчий напис, то квартира реалізується на прилюдних торгах у виконавчому провадженні, де забезпечується імперативне право іпотекодавця на сплату боргу із припиненням реалізації предмета іпотеки, участь в торгах чи отримання найвищої ринкової ціни від стороннього покупця.

Якщо банк обрав нотаріальний виконавчий напис, то його подальші дії зі звернення стягнення на Квартиру шляхом реєстрації права власності на неї є протиправними і порушують закон.

У постанові від 20.03.2019 р. №306/2053/16-ц ВС зазначає, що якщо в законі та договорі по-різному врегульовано питання звернення стягнення на предмет іпотеки, то застосовуються умови договору, якщо такі не суперечать закону. Відтак погоджені сторонами умови договору мають пріоритет щодо умов звернення стягнення.

За ч. 1 ст. 626 ЦКУ договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 6 та  ч. 1 ст. 627 ЦКУ сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Ст. 628 ЦКУ визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. 

За ст. 629 ЦКУ договір є обов`язковим для виконання сторонами.

Якщо договором іпотеки передбачено, що банк може звернути  стягнення на квартиру в один з установлених договором способів, зокрема, на підставі виконавчого напису нотаріуса або шляхом набуттям права власності на неї, то сторони встановили умови позасудового врегулювання шляхом звернення стягнення одним з альтернативних способів.

У ст. 204 ЦКУ закріплено презумпцію правомірності правочину, за якою вчинений договір вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду.

Тому, всі умови за договором іпотеки повинні беззаперечно виконуватися, в т.ч. щодо виключення набуття права власності банку на квартиру після отримання виконавчого напису. 

ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НАБУТТЯМ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА КВАРТИРУ НЕ МОЖЕ ПОРУШУВАТИ МОРАТОРІЮ ЗА СПЕЦІАЛЬНИМ ЗАКОНОМ

Так, за Законом «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03.06.2014 р. протягом його дії: 

не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом іпотеки згідно із ст. 5 Закону "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; 

загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

За ст. 29 ЦКУ місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона проживає постійно або тимчасово. За ст. 3 Закону «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні місцем проживання є житло, розташоване на території адміністративно-територіальної одиниці, в якому особа проживає. 

Тому, якщо було надано споживчий кредит, площа іпотечної квартири, в якій проживає іпотекодавець, не перевищує 140 кв. м., в останнього відсутнє інше житлове майно і в договорі іпотеки не встановлено у прямій формі його згоди на перехід квартири у власність банку при позасудовому стягненні, то набуття квартири у власність банку є незаконним.

Суперечать закону доводи банків, що набуття ними права власності на іпотечну нерухомість, здійснене за умовами підписаного боржником іпотечного застереження, не є порушенням мораторію.

Статтею 1 Закону про мораторій визначено, що  протягом дії закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно-предмет іпотеки, яке є забезпеченням зобов'язань громадянина України за споживчими кредитами в іноземній валюті та відповідає умовам, встановленим в цій статті.

Відтак, мораторій розповсюджується на відчуження без згоди власника іпотечної квартири.

Поняття відчуження майна визначено законодавством:

  • за п.2 ст. 2 «Порядку відчуження об'єктів державної власності», затвердженим постановою КМУ від 06.06.2007 р. № 803 відчуженням є передача права власності на майно юридичним чи фізичним особам за процедурами та у спосіб, що передбачені цим Порядком;
  • за ст. 14.1.31. Податкового кодексу України відчуженням майна є будь-які дії платника податків, унаслідок вчинення яких він у порядку, передбаченому законом, втрачає право власності на майно, що йому належить.

Тому передача права власності на іпотечну нерухомість від однієї особи до іншої є відчуженням.

Якщо іпотекодавцю надано споживчий кредит у валюті і житло відповідає статті 1 Закону про мораторій, то на передачу права власності на нього банку необхідна згода позичальника на відчуження іпотечної нерухомості.

Часто суперечать договорам іпотеки доводи банків, що передача права власності на квартиру банку здійснена за згодою позичальника за умовами іпотечного застереження.

В цьому питанні необхідний ретельний аналіз і буквальне тлумачення умов іпотечного застереження для висновку про достовірний зміст таких умов.

За ст. 1 Закону «Про споживче кредитування»  споживчий кредит - грошові кошти, що надаються споживачу (позичальникові) на придбання товарів (робіт, послуг) для задоволення потреб, не пов'язаних з підприємницькою, незалежною професійною діяльністю або виконанням обов'язків найманого працівника.

Відповідно до ч. 3 ст. 33 Закону «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Отже, Закон прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.

Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону про мораторій право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) не залежало від наявності згоди іпотекодавця, а залежало від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.

Водночас Закон про мораторій ввів тимчасову заборону на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодателя без згоди останнього на таке відчуження.

Указані правові висновки висловив ВС 04.09.2018 №915/127/18 та 20.11.19 №802/1340/18-а.

Крім цього, набуття житла банком із власності іпотекодавця суперечить підставам прийняття та цілям регулювання спеціального Закону про мораторій.

Так, Закон прийнято 03.06.2014 року після подій Революції гідності й для тимчасового захисту фізичних осіб – позичальників від відібрання іпотечних квартир при 3-кратному росту курсу гривні до валют.

Дія Закону  обмежена в часі до 21.10.2020 р.

За ст. 4 Закону встановлено, що протягом його дії інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.

За ст. 11 ЦКУ цивільні права та обов’язки можуть виникати безпосередньо з актів  цивільного законодавства, а за ст. 14 ЦКУ - цивільні обов’язки виконуються в межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства.

Відтак, відчуження квартири в період дії мораторію за спеціальним законом є протиправним.

ЗВЕРНЕННЯ КРЕДИТОРОМ СТЯГНЕННЯ НА КВАРТИРУ НЕ МОЖЕ ПОРУШУВАТИ ПРАВА ДИТИНИ

За ст. 176 Сімейного кодексу права батьків та дітей на користування житлом, яке є власністю когось із них, встановлюються законом.

За ст. 150 ЖКУ громадяни, які мають у приватній власності квартиру, користуються нею для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд.

За ст. 156 ЖКУ члени сім'ї власника квартири, які проживають разом з ним у квартирі,  користуються жилим приміщенням нарівні з власником; На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей згоди власника не потрібно.

За п. 4 ст. 18 «Правил реєстрації місця проживання», затверджених постановою КМУ від 02.03.2016 р. №207, для реєстрації місця проживання особа або її представник подає, зокрема, документи, що підтверджують право на проживання в житлі (зазначені документи не вимагаються при реєстрації місця проживання неповнолітніх дітей за адресою реєстрації місця проживання батьків/одного з батьків або законного представника/представників).

Конституція України забороняє обмеження чи звуження існуючих встановлених законами прав/свобод людей. 

За ч. 4 ст. 17 Закону «Про охорону дитинства» майнові права дитини та порядок їх захисту встановлюються законами України.

За ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень;

Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності або користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону.

За ч.ч. 4, 5 ст. 177 Сімейного кодексу дозвіл на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини надається органом опіки та піклування після перевірки, що проводиться протягом одного місяця, і лише в разі гарантування збереження права дитини на житло;

Органи опіки та піклування можуть відмовити у наданні дозволу на вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини у випадках, якщо, зокрема, встановлено, що: 7) вчинення правочину призведе до звуження обсягу існуючих майнових прав дитини та/або порушення охоронюваних законом інтересів дитини.

Статтею 37 Закону «Про іпотеку», за якою банки набувають власність на квартири, визначено, що підставою реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухомість є договір про задоволення вимог кредитора. Тобто правочин

Тому вимагається попередній дозвіл органів опіки та піклування на вчинення правочину з відчуження у власність банку іпотечного житла, якщо в ньому проживає дитина. 

За ч. 3 ст. 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі-Закон про держреєстрацію) державний реєстратор: 

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: наявність обтяжень прав на нерухоме майно;

При цьому за п. 5 ст. 2 вказаного Закону обтяженням є заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, зокрема, встановлена законом. 

за ч. 4 ст. 18 Закону - державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Відтак, є незаконним правочин банку з переходу йому права власності на квартиру та рішення держреєстратора про реєстрацію такого права при відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування, якщо в іпотечній квартирі проживала неповнолітня дитина.

Часто буває неправильним посилання банку на постанову Верховного Суду №643/10210/15-ц від 06.03.2019 р., оскільки у ній йде мова про інший предмет позову і обставини – визнання недійсним договору іпотеки через недобросовісну поведінку батьків, а не про звернення стягнення на предмет іпотеки при наявних на нього правах дитини

РІШЕННЯ ДЕРЖРЕЄСТРАТОРА/НОТАРІУСА ПРО РЕЄСТРАЦІЮ ПРАВА ВЛАСНОСТІ ЗА ІПОТЕЧНИМ ДОГОВОРОМ НЕ МОЖЕ СУПЕРЕЧИТИ ЗАКОНУ

За ст. 11 Закону про держреєстрацію державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав;

за ст. 37 Закону «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. 

За ч. 4 ст. 18 Закону про держреєстрацію реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

За п.п. 2, 3 ч. 1 ст. 24 Закону про держреєстрацію у реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:

3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом;

4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;

Вказані норми не можуть порушуватися державним реєстратором/нотаріусом при реєстрації власності банку на іпотечну квартиру, зокрема, в наступному.

Найменування та місцезнаходження іпотекодержателя за договором іпотеки і у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно мають збігатися. Оскільки з дати договору іпотеки до реєстрації на неї власності банку спливають роки, банки зливаються/реорганізуються/продають борги, розбіжність, при наявності,  має підтверджуватися документами у реєстраційній справі на квартиру.

В протилежному випадку вчинення рішення держреєстратором/нотаріусом про реєстрацію переходу власності на квартиру до банку є безпідставним. 

Перелік і зміст поданих банком документів для державної реєстрації набуття права власності на іпотечну нерухомість має відповідати установленому порядку (Постанова КМУ від 25.12.2015 р. N1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).  

Державний реєстратор/нотаріус має пересвідчитися в наявності і підтвердженні обставин для передачі банку власності на квартиру, як вимагається ч. 3 ст. 10 Закону про держреєстрацію.

За вказаною нормою держреєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, зокрема:

наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ В КРЕДИТНИХ ТА ІПОТЕЧНИХ СПОРАХ 

ЗАПИТ КОНСУЛЬТАЦІЇ

За ст. 35 Закону «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення у не менш ніж тридцятиденний строк. Якщо вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, останній вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Повідомлення про вручення поштового відправлення з вимогою про дострокове повернення кредиту та попередження про звернення стягнення має містити підпис отримувача або засвідчену працівником пошти чи служби доставки відмову в отриманні (ВПВС 16.05.2018 №320/8269/15-ц, 04.07.2018 №522/2732/16-ц).

За п. 57 Постанови КМУ від 25.12.2015 р. N 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для державної реєстрації права власності, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Відтак,  держреєстратор повинен пересвідчитися в наявності факту виконання умов договору іпотеки – чи не скористався банк виконавчим написом як способом стягнення перед подачею заяви про реєстрацію власності, і чи надсилалося ним відповідне повідомлення іпотекодавцю.  

Належні документи на підтвердження вказаних фактів мають знаходитися в реєстраційній справі на нерухомість. Інакше подані банком документи не дають змоги встановити набуття права власності на квартиру, а рішення держреєстратора про реєстрацію права власності банку є передчасними. 

ДОКУМЕНТИ В РЕЄСТРАЦІЙНІЙ СПРАВІ ЯК ПІДСТАВА ДЛЯ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВА ВЛАСНОСТІ КРЕДИТОРА НА ІПОТЕЧНУ НЕРУХОМІСТЬ ПОВИННІ ВІДПОВІДАТИ ВИМОГАМ НПА

За ст. 22 Закону про держреєстрацію документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами;

не розглядаються документи, зокрема, оформлені з порушенням вимог законодавства.

За ст. 24 Закону у держреєстрації прав може бути відмовлено, якщо документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом.

Нерідко після ознайомлення з реєстраційними справами з’ясовується реєстрація права власності банку на квартиру на підставі дублікату договору іпотеки.

Це буває продиктовано втратою оригіналу при обшуках, вилученнях документів у кримінальних провадженнях чи з організаційних недоліків банку.

Закон містить вимоги до оформлення дублікату договору. Їх порушення не допускає набуття власності на іпотечну квартиру і тягне визнання неправомірними дій відповідачів з реєстрації такої власності.

За п.п. 1.1. гл. 22 затвердженого Наказом Мінюсту від 22.02.2012 р. N 296/5 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» у разі втрати або зіпсування документа, посвідченого або виданого нотаріусом, за письмовою заявою осіб, за дорученням яких або щодо яких учинялася нотаріальна дія, нотаріусом видається дублікат утраченого або зіпсованого документа;

за п.п. 6.1. дублікат документа повинен містити весь текст посвідченого або виданого документа, оригінал якого вважається таким, що втратив чинність;

за п.п. 6.2. на дублікаті документа робиться відмітка про те, що він має силу оригіналу, і вчиняється посвідчувальний напис.

Оскільки банки звертаються до держреєстраторів частіше «пакетно» за оформленням передачі власності на іпотечну нерухомість, а не індивідуально по окремому боржнику, то при втраті оригіналів договорів іпотеки дублікати нерідко суперечить описаним нормам, бо при їх оформленні допускаються помилки:

  • на дублікаті не має відмітки про те, що він має силу оригіналу;
  • статті оригіналу договору іпотеки відрізняються пунктами чи змістом із дублікатом в реєстраційній справі;
  • опечатки/відмінності в реквізитах, ПІБ, посадах сторін за оригіналом та дублікатом договору іпотеки;
  • відмінності в номерах, датах, посвідчувальних написах нотаріуса на оригіналі та дублікаті.

Наявність неточностей/порушень тягне визнання неправомірними дій банку та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, здійсненої реєстратором.

ПРОПУСК БАНКОМ ПОЗОВНОЇ ДАВНОСТІ ЗА КРЕДИТОМ НЕ ПРИПИНЯЄ ІПОТЕКИ

Частими випадками в іпотечних спорах є багаторічне (понад 3 роки) незвернення банку з позовом до позичальника про стягнення боргу після надсилання банком повідомлення про повну дострокову сплату кредиту.

Проте пропуск позовної давності не припиняє іпотеку.

Позовна давність - це строк, у межах якого кредитор може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права.

Зі спливом позовної давності до тіла кредиту вважається, що позовна давність спливла і до додаткової вимоги (іпотеки, застави, звернення стягнення).

Але за ст. 267 ЦКУ позичальник, який виконав зобов'язання після закінчення позовної давності, не має права вимагати повернення виконаного. Позовна заява підлягає прийняттю судом до розгляду незалежно від позовної давності, яка застосовується судом лише за заявою сторони до винесення рішення. Сплив позовної давності в такому випадку є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, борг і похідна вимога (іпотека) підлягає стягненню.

Відтак, якщо банк протягом 3 років позовної давності не позивається про стягнення кредиту, то за загальним правилом втрачає можливість через суд захистити свої майнові права.

Однак за статтею 267 ЦКУ сплив позовної давності сам по собі не припиняє суб'єктивного права кредитора на стягнення боргу і можливості одержання від позичальника виконання зобов'язання як через суд, так і поза судом. Зокрема, суд не може самовільно застосовувати позовну давність і без заяви боржника може задовольнити позов, поданий після спливу позовної давності. Навіть при заяві сторони суд при пропуску позовної давності може визнати причини її пропущення поважними й задовольнити позов.

Цивільним кодексом та спеціальним Законом «Про іпотеку»  не передбачено закінчення позовної давності підставою для припинення зобов'язання або закінчення договору або припинення похідного забезпечення.

За ст. 3 вказаного Закону іпотека має похідний характер від основного зобов'язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов'язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

За ст. 17 Закону іпотека припиняється у разі: припинення кредитного основного зобов'язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації іпотечної нерухомості в порядку цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення іпотечної будівлі (споруди, нерухомості), якщо іпотекодавець не відновив її; з інших підстав, передбачених цим Законом.

Тому сплив позовної давності до основної та додаткової вимог банку по кредитному договору сам по собі не припиняє невиконаного основного зобов'язання і не є підставою для припинення іпотеки.

Припинення дії кредитного договору не є підставою для припинення зобов'язань, які виникли під час його дії і виконання яких було забезпечено іпотекою. КЦС 31.01.19  №362/6630/17.

ВИТРЕБУВАННЯ ДОКУМЕНТІВ З РЕЄСТРАЦІЙНОЇ СПРАВИ ДЛЯ ВИЗНАННЯ НЕПРАВОМІРНИМИ ДІЙ ІЗ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ

У зв’язку з обґрунтуванням позову протизаконними рішеннями і діями державного реєстратора щодо іпотечної квартири за документами, які знаходяться у реєстраційній справі, для правильного вирішення спору необхідно ознайомитися з матеріалами, на підставі яких прийнято рішення зареєструвати передачу власності на квартиру банку.

За ст. 17 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстраційна справа включає документи у паперовій та електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій; державний реєстратор, який не перебуває у трудових відносинах з суб'єктом державної реєстрації прав, що забезпечує зберігання реєстраційних справ у паперовій формі, та провів державну реєстрацію прав, забезпечує передачу реєстраційної справи у паперовій формі або документів, що були видані, оформлені або отримані ним під час проведення такої реєстрації, до відповідного суб'єкта державної реєстрації прав, який забезпечує зберігання реєстраційних справ у паперовій формі відповідно до цієї статті.

За ст. 9 Закону зберігання реєстраційних справ у паперовій формі здійснюється виключно виконавчими органами міських рад, районними у містах Києві та Севастополі державними адміністраціями за місцезнаходженням відповідного майна.

За ст. 20 Закону з оригіналів документів, поданих для проведення реєстраційних дій, виготовляються електронні копії шляхом сканування, що долучаються до заяви, зареєстрованої у Державному реєстрі прав.

За п.п. 1, 5 затвердженого ПКМУ від 25.12.2015 р. N 1127 «Порядку доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» доступ посадовим особам держорганів, органів місцевого самоврядування чи інших визначених законом особам надається (припиняється) на підставі договору, укладеного з технічним адміністратором Реєстру, крім випадку надання посадовим особам державних органів автоматизованого доступу з використанням програмних засобів ведення інформаційно-телекомунікаційних систем відповідних державних органів за допомогою прикладного програмного інтерфейсу Державного реєстру прав;

Доступ до Державного реєстру прав за допомогою прикладного програмного інтерфейсу надається виключно посадовим особам державних органів.

ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ ЗІ СКАСУВАННЯ ВЛАСНОСТІ БАНКУ І ПОВЕРНЕННЯ ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ
запит послуг

Тому, іпотекодавець не має доступу до змісту документів у електронній формі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та до матеріалів реєстраційної справи в паперовій формі і  позбавлений можливості самостійно надати вказані докази.

Через це, щоб довести визнання неправомірними дій банку та скасування передачі права власності на неї, варто просити суд шляхом безпосереднього доступу до Держреєстру роздрукувати заяву та усі відскановані копії документів з реєстраційної справи та витребувати з Департаменту з питань реєстрації Київської міської державної адміністрації копії матеріалів реєстраційної справи в паперовій формі.

ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПОЗОВУ У СПРАВАХ ПРО ПОВЕРНЕННЯ ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ

При агресивних діях кредитора після звернення стягнення предмет іпотеки може бути продано сторонньому покупцю. В такому випадку повернення нерухомості іпотекодавцю істотно ускладнюється чи стає неможливим.

Для уникнення описаних наслідків є важливим забезпечення позову арештом нерухомості чи забороною вчинення реєстраційних дій.

Згідно постанови №9 від 22.12.2006 р. Верховного Суду України «Про практику застосування судами цивільного законодавства при розгляді справ про забезпечення позову» існування реальної загрози невиконання можливого рішення суду є підставою для забезпечення позову.

За ст. 149 ЦПКУ забезпечення позову допускається, якщо невжиття таких заходів може істотно ускладнити чи унеможливити виконання рішення суду або ефективний захист, або поновлення порушених прав або інтересів позивача, за захистом яких він звернувся до суду.

При зверненні до суду з заявою про забезпечення позову варто врахувати наступне. 

Оскільки Іпотекодавець позивається про скасування рішення держреєстратора і припинення власності банку, то наслідком можливого задоволення позову буде скасування цього рішення, в результаті якого поновлюється право власності Позивача.  

Якщо до набрання законної сили рішенням кредитор відчужить нерухомість, то виконання рішення істотно ускладниться, бо у Держреєстрі тоді міститимуться інші відомості - про право власності покупця; замість поновлення власності Позивача, нерухомість перебуватиме у третьої особи-покупця.

В такому випадку неминучий новий спір з покупцем про право власності Позивача і виселення покупця, в якому, з урахуванням добросовісності такого покупця, є імовірність відмови Позивачу.

В таких обставинах виконання судового рішення у справі може стати неможливим.

Метою забезпечення позову є вжиття судом тимчасових заходів щодо охорони матеріально - правових інтересів іпотекодавця від можливих недобросовісних дій банку, щоб забезпечити позивачу реальне та ефективне виконання можливого судового рішення, якщо його буде ухвалено на його користь.

Суд застосовує заходи забезпечення позову, якщо існує очевидна небезпека заподіяння шкоди правам, свободам та інтересам власника іпотечної нерухомості до ухвалення рішення у справі.

Для її задоволення, заява Позивача про забезпечення позову має бути обґрунтована документально щодо усунення реального ризику унеможливлення виконання судового рішення. Одних припущень не достатньо.

Передумовою заяви мають бути реальні дії банку кредитора по підготовці продажу нерухомості і/чи недопуску в неї Позивача. 

Наклейки про продаж з номером телефону представника кредитора, листування, пояснення свідків про зміст телефонних чи особистих розмов, роздруківки з сайту банку чи ЗМІ про продаж, складання висновку суб’єкта оціночної діяльності про вартість об’єкта свідчать про реальність намірів продажу.

В заяві про забезпечення позову зустрічне забезпечення не пропонується, оскільки предметом позову є захист прав Позивача, порушених банком, який заволодів іпотечною нерухомістю, а тому збитки йому не можуть бути завдані.

Навпаки, при відсутності арешту збитки можуть бути завдані Позивачу.

За ст. 154 ЦПКУ зустрічне забезпечення застосовується лише при наявності можливих збитків відповідача, які можуть бути спричинені забезпеченням позову, у випадку відмови у позові. Позаяк іпотечна нерухомість оформлена банком у власність, то її тимчасовий арешт до розгляду позову про протиправність такого оформлення не спричиняє йому збитків. За ч. 1 ст. 154 ЦПКУ застосування інституту зустрічного забезпечення, окрім випадків передбачених ч. 3 цієї статті, є правом, а не обов'язком суду. 

СТЯГНЕННЯ ВІДСОТКІВ ТА ПЕНІ НЕМОЖЛИВЕ ЗА ПЕРІОД ПІСЛЯ ВИМОГИ БАНКУ ПРО ДОСТРОКОВЕ ПОГАШЕННЯ КРЕДИТУ

Направлення банком іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове погашення всієї заборгованості змінює установлений за кредитним договором строк виконання зобов'язання на той, який зазначено в вимозі.

Після направлення позичальнику письмової вимоги банку про дострокове погашення заборгованості кредитний договір припиняє дію і вважається таким, що має бути виконаним у повному обсязі, а банк втрачає  можливість подальшого нарахування та стягнення відсотків і неустойки.

Направленням вимоги банк на власний розсуд змінює умови основного зобов'язання щодо строку дії кредитного договору, періодичності платежів, порядку сплати процентів за користування кредитом.

У такому випадку абз. 2 ч. 1 ст. 1048 ЦКУ, за яким проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики, не підлягають застосуванню, оскільки між сторонами відсутня домовленість про порядок повернення позики за межами строку дії договору.

Право кредитора нараховувати договірні проценти за кредитом припиняється у разі пред'явлення до позичальника вимог за ч. 2 ст. 1050 ЦКУ.

Посилання банку на те, що законодавство не пов'язує припинення зобов'язання по відсоткам та штрафним санкціям з прийняттям судового рішення чи відкриттям за ним виконавчого провадження є безпідставними, оскільки наявність судового рішення про задоволення вимог банку надає кредитору право лише на отримання 3% чи інших договірних процентів річних за ч. 2 ст. 625 ЦКУ.

Дострокове стягнення кредиту банком, незалежно від судового чи досудового способу такого стягнення, змінює порядок, умови і строк дії кредитного договору. На час звернення стягнення вважається, що настав строк виконання кредитного договору в повному обсязі. Рішення суду про стягнення заборгованості засвідчує такі зміни.

Якщо на момент звернення стягнення сума несплаченої за кредитним договором заборгованості визначена у повному обсязі, кредитор має право на отримання гарантій належного виконання зобов'язання відповідно до ч. 2 ст. 625 ЦКУ, а не у вигляді стягнення процентів.

КЦС ВС 14.02.18  564/2199/15-ц; 26.09.18  564/4/18, ВП ВС 04.07.18  310/11534/13-ц; 31.10.18  14-318цс18.

Додатково з питань юридичного захисту в іпотечних спорах - за цим посиланням. 

Щодо юридичного захисту при рейдерському захопленні нерухомості - за цим посиланням. 

Щодо припинення поруки за запезпеченим іпотекою кредитом - читайте за посиланням. 

Писаренко Олександр Олексійович, адвокат з судового супроводу бізнесових і податкових спорів, магістр бізнес адміністрування.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua

2970
Ваша оцінка сторінки:
Середнє: 5 (1 голос)