Ефективний спосіб захисту в іпотечних спорах.

Спосіб захисту в іпотечних спорах. Скасування рішення державного реєстратора.

Ефективний спосіб захисту в іпотечних спорах.

НОВОВВЕДЕННЯ ЗГІДНО ЗАКОНУ ЩОДО ПРОТИДІЇ РЕЙДЕРСТВУ ТА СУДОВА ПРАКТИКА.

За протирічивою, але усталеною судовою практикою, чинною до 16.01.2020 р., ефективним способом судового захисту іпотекодавців від неправомірного стягнення їх нерухомості банками було скасування запису державного реєстратора в Державному реєстрі прав про проведену державну реєстрацію права власності банку за іпотечним застереженням.

Проте така практика більше не застосовна, оскільки судові рішення з її врахуванням з 16.01.2020 р. не дають можливості реєстрації припинення права власності банку на іпотечну нерухомість.

Так, за ч. 2 ст. 37 Закону «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

За ч.2 ст. 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в чинній до 16.01.2020 р. редакції) у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.

КОМПЛЕКСНИЙ СУПРОВІД ВИРІШЕННЯ КРЕДИТНИХ ТА ІПОТЕЧНИХ СПОРІВ

ЗАПИТ КОНСУЛЬТАЦІЇ

Але у постанові ВС від 29.12.2019 р. №367/2022/15-ц (та в ряді інших) Велика Палата висловила правовий висновок, що належним способом захисту прав позивача є скасування запису про проведену державну реєстрацію права відповідача, позаяк рішення суб`єкта державної реєстрації про таку реєстрацію вичерпує свою дію.

Цього правового висновку дотримувалися адвокати з іпотеки і суди в іпотечних спорах.Проте Законом «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» від 05.12.2019 р., який набрав чинності з 16.01.2020 р., внесені зміни до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Абзаци 1-3 ч. 3 ст. 26 цього Закону викладено в такій редакції:

«3. Відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню.

У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав)».

За ст. 4 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації прав підлягають право власності та обтяження, зокрема, заборона та іпотека.

За п. 3 Прикінцевих положень Закону щодо протидії рейдерству судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" до набрання чинності цим Законом.

Відтак, внаслідок зміни положень закону попередня практика про належний спосіб захисту прав позивача шляхом скасування запису про проведену державну реєстрацію права банку на іпотечну нерухомість більше не відповідає вимогам ч. 3 ст. 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

За ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб у спосіб, визначений законом або договором.

Ця норма кореспондується із ч. 2 ст. 16 ЦКУ, за якою суд може захистити цивільне право або інтерес способом, що встановлений законом.

На сьогодні ефективним способом захисту права власності іпотекодавця проти стягнення банком нерухомості, імперативно встановленим законом, є скасування судом рішення держреєстратора про реєстрацію прав банку при одночасному припиненні права власності банку та обтяжень, зареєстрованих за таким рішенням держреєстратора.

Якщо предмет іпотеки проданий банком в порядку ст. 38 Закону, то правильним способом захисту іпотекодавця є витребування майна у покупця шляхом віндикації, а не визнання договору купівлі-продажу недійсним, про що є висновок ВП ВС, що саме віндикація є правильним способом захисту права, незалежно від кількості подальших перепродажів. Витребування предмета іпотеки з чужого незаконного володіння є підставою для державної реєстрації права власності на нього за колишнім володільцем-іпотекодавцем.

СПОСОБИ ЗАХИСТУ ПРИ ВИЛУЧЕННІ ЗАПИСУ ПРО ІПОТЕКУ З ДЕРЖАВНОГО РЕЄСТРУ

Виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення не відновлює дію іпотеки, оскільки остання зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі; запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя; за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (ВПВС 15.06.2021 р. №922/2416/17; п. 38 ВПВС від 23.10.2019 р. №922/3537/17), за таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню; при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин недобросовісності набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.

Виключення на підставі судового рішення відомостей про право іпотеки з Державного реєстру іпотек не може впливати на чинність іпотеки, оскільки така підстава припинення іпотеки не передбачена законом. У такому випадку скасування судового рішення, яке стало підставою для внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки не відновлює дію останньої, оскільки іпотека є чинною незалежно від наявності таких відомостей у Державному реєстрі іпотек. Якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя (ВПВС 15.06.2021 р. №922/2416/17).

При вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки. Тому у справі за належною вимогою (зокрема про визнання права іпотекодержателя) суд має врахувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного на аукціоні за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно. В справі про визнання права іпотекодержателя позивач не позбавлений можливості доводити недобросовісність кінцевого набувача предмета іпотеки будь-якими доказами (ВПВС 15.06.2021 р. №922/2416/17).

Звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону «Про іпотеку» можливе, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні. Якщо ж сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі, то позовна вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі у порядку ст. 38, є неналежним способом захисту (п. 61 ВПВС 29.05.2019 р. №310/11024/15-ц).

Виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення не відновлює дію іпотеки, оскільки остання зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі; запис про іпотеку не може бути відновлений з моменту вчинення первинного запису, а вчиняється державним реєстратором повторно за наявності для цього підстав, передбачених законом, зокрема договору іпотеки, а також судового рішення про визнання права іпотекодержателя; за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (ВПВС 15.06.2021 р. №922/2416/17; п. 38 ВПВС від 23.10.2019 р. №922/3537/17), за таких умов право іпотеки припиняється, відомості про іпотеку поновленню не підлягають, а позов про звернення стягнення на предмет іпотеки не підлягає задоволенню; при вирішенні таких спорів необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин недобросовісності набувача майна, придбаного за відсутності в державному реєстрі відомостей про обтяження.

Виключення на підставі судового рішення відомостей про право іпотеки з Державного реєстру іпотек не може впливати на чинність іпотеки, оскільки така підстава припинення іпотеки не передбачена законом. У такому випадку скасування судового рішення, яке стало підставою для внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки не відновлює дію останньої, оскільки іпотека є чинною незалежно від наявності таких відомостей у Державному реєстрі іпотек. Якщо позивач вважає, що іпотека є та залишалася чинною, належним способом захисту було б звернення позивача з вимогою про визнання права іпотекодержателя стосовно іпотечного майна. Після набрання чинності рішенням суду у разі задоволення такого позову до відповідного державного реєстру має бути внесений запис про іпотекодержателя (ВПВС 15.06.2021 р. №922/2416/17).

При вирішенні спорів щодо прав на нерухоме майно необхідно враховувати наявність чи відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного з порушенням закону, оскільки від цього може залежати, зокрема, чинність чи припинення іпотеки. Тому у справі за належною вимогою (зокрема про визнання права іпотекодержателя) суд має врахувати наявність/відсутність обставин, які можуть свідчити про недобросовісність набувача майна, придбаного на аукціоні за відсутності в Державному реєстрі іпотек відомостей про обтяження. Відсутність у Державному реєстрі іпотек означених відомостей не може беззастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно. В справі про визнання права іпотекодержателя позивач не позбавлений можливості доводити недобросовісність кінцевого набувача предмета іпотеки будь-якими доказами (ВПВС 15.06.2021 р. №922/2416/17).

СПОСІБ ЗАХИСТУ ПРАВ ТА СПОСІБ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ

Спосіб захисту цивільного права чи інтересу - це дії, які спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного права чи інтересу. Спосіб захисту має бути доступним та ефективним, поділяється на судовий та позасудовий ст.ст. 16-19 ЦКУ. За ст.ст. 12, 33 Закону "Про іпотеку" одним зі способів захисту прав та інтересів іпотекодержателя є звернення стягнення на предмет іпотеки.Підставами звернення стягнення на предмет іпотеки є: ішення суду, виконавчий напис нотаріуса або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (ч. 3 ст. 33 Закону). Відповідно способи звернення стягнення на предмет іпотеки є: судовий (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду); позасудовий: захист прав нотаріусом (звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса) або самозахист (згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя).

Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя є (ч. 3 ст. 36 Закону): 1) передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в порядку ст. 37 Закону; 2) право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону.

Способами задоволення вимог іпотекодержателя під час звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі рішення суду є: 1) реалізація предмета іпотеки на прилюдних торгіах (ст. 39 Закону); 2) продаж предмета іпотеки іпотекодержателем будь-якому покупцеві (ст. 38 Закону).

Звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку ст. 38 Закону «Про іпотеку» можливе, що сторони договору іпотеки не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя або в іпотечному застереженні. Якщо ж сторони договору іпотеки передбачили такий спосіб задоволення вимог іпотекодержателя у договорі, то позовна вимога про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом встановлення у рішенні суду права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі у порядку ст. 38, є неналежним способом захисту

Ч. 2 друга ст. 36 Закону (що визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки), означає, що коли у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя сторони передбачили обидва, вказані у ч. 3 ст. 26 Закону, способи задоволення вимог іпотекодержателя (статті 37, 38), то їх наявність не перешкоджає іпотекодержателю застосувати: 1) судовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах; 2) позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання (яка передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору), передбачена ст. 35 Закону, не є перешкодою для реалізації іпотекодержателем права звернутись у будь-який час до суду з вимогами: 1) про звернення стягнення у спосіб реалізації прежмета іпотеки шляхом прилюдних торгів (ст.ст. 41-47 Закону) - незалежно від того, які способи задоволення вимог іпотекодержателя сторони включили в договір; 2) про звернення стягнення на предмет іпотеки способом його продажу іпотекодержателем будь-якому покупцеві (ст. 38 Закону) - якщо у договорі сторони не передбачили цей спосіб задоволення вимог іпотекодержателя. (п.п. 61-63 ВПВС 29.05.2019 р. №310/11024/15-ц).

КОМПЛЕКСНИЙ СУПРОВІД ВИРІШЕННЯ КРЕДИТНИХ ТА ІПОТЕЧНИХ СПОРІВ
ЗАПИТ ПОСЛУГ

Заміна сторони виконавчого провадження у справі про звернення стягнення на предмет іпотеки (КЦС ВС 01.03.2021 р. №201/16014/13-ц).

Додатково щодо юридичного захисту в іпотечних спорах- за цим посиланням.

Захист порушених прав - це передбачені законом, договором чи визначені судом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення. Спосіб захисту обирається позивачем. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення. Обраний позивачем спосіб захисту повинен здійснюватися у спосіб, встановлений умовами договору, положеннями законодавства, забезпечувати реальний захист і відновлення порушеного права / інтересу та можливість виконання прийнятого судового рішення під час виконавчого провадження. Отже порушені право та/чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цим наслідкам, повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам. ВПВС 05.06.2018  №338/180/17,  11.09.2018 №905/1926/16,  30.01.2019  №569/17272/15-ц. 

Писаренко Олександр Олексійович, адвокат з судового супроводу бізнесових і податкових спорів, магістр бізнес адміністрування.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua

1982
Ваша оцінка сторінки:
Голоси відсутні