В Рішенні Конституційного Суду України від 13.03.2012 р. №5-рп/2012 вказано: «Конкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними НПА однакової сили, які за змістом суперечать один одному (абз. 5 п. 3 мотивувальної частини Рішення від 03.10.1997 р. №4-зп). Тому невідповідність окремих положень спеціального закону положенням Кодексу не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акту (його окремі положення), який був чинним у часі раніше. Оскільки Кодекс є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до абз. 3 ч. 2 ст. 4 ЦКУ».

Спеціальні норми закону можуть містити уточнюючі положення, але не можуть прямо суперечити положенням ЦК України.

Отже, поки до Цивільного кодексу не внесено змін, аналогічних спеціальному закону, його норма превалює над однопредметною нормою іншого нормативно-правового акта з силою закону України.

Водночас при існуванні складної змістової колізії застосуванню підлягають норми того НПА, який повно та точно врегульовує конкретні правовідносини, містить чіткі та зрозумілі положення, які забезпечують передбачуваність законодавства та відповідають законним очікуванням суб`єктів правовідносин.

ЄСПЛ неодноразово вказував, що національні НПА, щоб вони вважатися законом для цілей Конвенції, повинні: 1) нормативно-правовий акт повинен бути доступним: громадянинові як орієнтир правової поведінки і її наслідків, достатнім затих правових норм, що застосовуються у конкретній справі; 2) норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з необхідною точністю (справа «Санді Таймз проти Сполученого Королівства» № 1 заява 6538/74 пункт 46). У справі «Кантоні проти Франції» Суд зазначив, що закон має відповідати якісним вимогам - бути доступним і передбачуваним.

Аналіз ЦКУ та Закону №1952-IV дає підстави стверджувати, що саме норми ЦК України (чинні станом до 01.01.2013 р.) найбільш повно та точно врегульовували правовідносини щодо умов та моменту виникнення права власності у набувача нерухомого майна за правочином.

За ст. 328 ЦКУ право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.

За ст. 210 ЦКУ правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

Ст. 334 ЦКУ передбачає спеціальні умови щодо моменту набуття права власності за договором щодо нерухомості. А саме, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

За ст. 657 ЦКУ договір купівлі-продажу земельної ділянки, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Чинна до 01 січня 2013 р. редакція ч. 4 ст. 334 ЦКУ передбачала виникнення права власності у набувача майна за договором, який підлягав державній реєстрації, саме з моменту такої реєстрації договору; прив`язка моменту виникнення прав на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, саме до моменту такої реєстрації прав була здійснена в редакції ч. 4 ст. 334 ЦКУ, яка набрала чинності з 01 січня 2013 року (п.п. 4 п. 3 розділу І, п. 1 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» Закону №1878-VI).

Відтак, до придбання до 01 січня 2013 р. нерухомого майна підлягають застосуванню саме норми ЦКУ (чинні на момент виникнення правовідносин), які визначають умови та момент виникнення права власності в набувача нерухомості за правочином, та зазначають про обов`язкову реєстрацію договору.

У відповідності до ч.ч. 3, 4 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними, якщо реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.

Власник, який придбав право на нерухомість до 01.01.2013, може зареєструвати таке право у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У відповідності до ч.ч. 3, 4 ст. 3 вказаного Закону будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті у випадках, визначених статтею 28 цього Закону, та в інших випадках, визначених законом.

Згідно з п. 3 ч. 3 ст. 10 вказаного Закону під час проведення державної реєстрації прав, які набуваються з прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор обов’язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником, крім випадків, коли державна реєстрація прав здійснюється у зв’язку із вчиненням нотаріальної дії та такі документи були надані у зв’язку з вчиненням такої дії;

органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов’язані не пізніше трьох робочих днів з дня отримання відповідного запиту державного реєстратора безоплатно надати запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. Особи, винні у порушенні строку надання інформації на запит державного реєстратора, несуть адміністративну відповідальність.

У межах суб`єктивного права власності на нерухомість є два конструктивних елементи: 1) титул власності (виникає за адміністративним актом); 2) правомочності власника (розпоряджатися й користуватися своїм майном).

Титул власності на нерухомість виникав до 01.01.2013 р. з державною реєстрацією договору купівлі-продажу нерухомості як адміністративним актом. Така реєстрація правочину завершувала перехід права власності (воно припинялося у продавця, а покупець набував не лише правомочності власника, а й сам титул).

Велика Палата Верховного Суду у постанові №334/3161/17 від 22.06.2021 зазначила: «особа, яка здійснила державну реєстрацію правочину відповідно до ст.ст. 334, 657 ЦКУ, набула титул власника майна. У свою чергу необхідність реєстрації права на нерухоме майно (на момент виникнення спірних правовідносин - до 01 січня 2013 року) не впливала на виникнення в покупця нерухомості прав власника на це майно»; таким чином, до 01 січня 2013 року право власності у покупця нерухомого майна виникало за правилами ч. 4 ст. 334 ЦКУ - з моменту державної реєстрації договору як правочину. Відтак особа, яка до 01.01.2013 р. придбала нерухоме майно за договором купівлі-продажу, державну реєстрацію якого було належним чином здійснено, стала власником такого нерухомого майна з моменту державної реєстрації відповідного договору купівлі-продажу незалежно від того, чи здійснила ця особа в подальшому державну реєстрацію свого права власності. Суперечність між одночасно чинними нормами ч. 3 ст. 3 Закону №1952-IV (у редакції Закону №1878-VI) та ч. 4 ст. 334 ЦКУ (у редакції, чинній до 01.01.2013) слід вирішувати на користь норм ЦК України: до 01 січня 2013 року право власності в набувача нерухомого майна за договором купівлі-продажу виникало з моменту держреєстрації договору як правочину».

ЩОДО НАЛЕЖНОГО СПОСОБУ СУДОВОГО ЗАХИСТУ

Порушене право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 р. №338/180/17, від 11 вересня 2018 р. №905/1926/16, від 30 січня 2019 р. №569/17272/15-ц).

Застосування судом того чи іншого способу захисту має приводити до відновлення порушеного права позивача.

Оскільки право продажу нерухомості, крім випадків примусового продажу та інших встановлених законом виключень, належить власникові, то якщо продавець продав майно, належне іншій особі, то покупець не набуває права власності на нього, зокрема, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати, власник має право витребувати це майно від набувача у випадках, встановлених ст. 388 ЦКУ.

Велика Палата Верховного Суду нагадує, що якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належним способом захисту права є вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою. Подібні висновки наведені у постановах ВПВС від 14.11.2018 р. №183/1617/16), від 07.11.2018 р. №488/5027/14-ц), від 19.05.2020 р. №916/1608/18).

Якщо ж позивач вважає, що покупець не набув права власності на отриману ним нерухомість, зокрема, тому, що покупець не є добросовісним набувачем, то він вправі скористатися передбаченими законодавством зобов`язально-правовими способами захисту права власності. Для застосування таких способів захисту немає потреби в оскарженні свідоцтва про право власності на спірну квартиру або підписаного попередньо договору купівлі-продажу цієї квартири (ВП ВС в постанові №334/3161/17 від 22.06.2021 р.).