Момент приобретения права собственности на недвижимость по договору до 01.01.2013 года.

Приобретение права собственности на недвижимость по договору до 01.01.2013 г.

Момент приобретения права собственности на недвижимость по договору до 01.01.2013 года.

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ У ПОКУПАТЕЛЯ ПО СДЕЛКЕ, ЗАКЛЮЧЕННОЙ ДО 01.01.2013 Г.​

По законодательству, действующему по 31.12.2012 г., право собственности у приобретателя недвижимого имущества по договору купли-продажи возникало с момента государственной регистрации сделки (ч. 4 ст. 334 Гражданского кодекса в действующей тогда редакции).

Начиная с 01.01.2013 г. законом установлено, что право собственности у приобретателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации такого права в Государственном реестре прав на недвижимое имущество (специальный Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», Закон № 1952-IV).

Существует много случаев покупки недвижимости при надлежащем нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора, совершенных по 31.12.2012 г. включительно, но без дальнейшей регистрации права собственности за ними в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, осуществленной, начиная с 01.01.2013 г.

В делах о мошенническом завладении недвижимостью рейдеры часто используют договоры, подделанные в реальном времени, о якобы приобретении недвижимости до 01.01.2013 г., по которым осуществляют регистрацию права собственности в текущий момент, не имея государственной регистрации сделки.

В таких спорах вопрос возникновения права собственности имеет существенное значение.

ПРИОРИТЕТНОСТЬ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА НАД ЗАКОНОМ О РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ

В Решении Конституционного Суда Украины от 13.03.2012 г. №5-рп/2012 указано: «Конкретная сфера общественных отношений не может быть одновременно урегулирована однопредметными НПА одинаковой силы, которые по содержанию противоречат друг другу (абз. 5 п. 3 мотивировочной части Решения от 03.10.1997 г. №4-зп). Поэтому несоответствие отдельных положений специального закона положениям Кодекса не может быть устранено путем применения правила, по которому с принятием нового нормативно-правового акта автоматически приостанавливается действие акта (его отдельных положений), который действовал во времени раньше. Поскольку Кодекс является основным актом гражданского законодательства, то любые изменения в регулировании однопредметных правоотношений могут происходить лишь с одновременным внесением изменений в него в соответствии с абз. 3 ч. 2 ст. 4 ГКУ».

Специальные нормы закона могут содержать уточняющие положения, но не могут прямо противоречить положениям ГК Украины.

Итак, пока в Гражданский кодекс не внесены изменения, аналогичные специальному закону, его норма превалирует над однопредметной нормой другого нормативно-правового акта с силой закона Украины.

В то же время при существовании сложной смысловой коллизии применению подлежат нормы того НПА, который полно и точно регулирует конкретные правоотношения, содержит четкие и понятные положения, обеспечивающие предсказуемость законодательства и соответствуют законным ожиданиям субъектов правоотношений.

ЕСПЧ неоднократно указывал, что национальные НПА, чтобы они считались законом для целей Конвенции, должны:

1) нормативно-правовой акт должен быть доступным: гражданину в качестве ориентира правового поведения и его последствий, достаточным за тех правовых норм, применяемых в конкретном деле; 2) норма не может считаться законом, если она не сформулирована с необходимой точностью (дело «Санди Таймс против Соединенного Королевства» № 1 заявление 6538/74 пункт 46). В деле «Кантоне против Франции» Суд отметил, что закон должен соответствовать качественным требованиям - быть доступным и предсказуемым.

Анализ ГКУ и Закона №1952-IV дает основания утверждать, что именно нормы ГК Украины (действующие по состоянию до 01.01.2013 г.) наиболее полно и точно регулировали правоотношения относительно условий и момента возникновения права собственности у приобретателя недвижимого имущества по сделке.

НЕОБХОДИМОСТЬ ГОСРЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ, ПРИОБРЕТЕННУЮ ДО 01.01.2013

По ст. 328 ГКУ право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности из сделок.

По ст. 210 ГКУ сделка подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом. Такая сделка является совершенной с момента ее государственной регистрации.

Ст. 334 ГКУ предусматривает специальные условия относительно момента приобретения права собственности по договору по недвижимости. А именно, право собственности на имущество по договору, который подлежит нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или с момента вступления в законную силу решения суда о признании договора, не удостоверенного нотариально, действительным. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

По ст. 657 ГКУ договор купли-продажи земельного участка, жилого дома (квартиры) или другого недвижимого имущества подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации, кроме договоров купли-продажи имущества, находящегося в налоговом залоге.

Действующая до 1 января 2013 г. редакция ч. 4 ст. 334 ГКУ предусматривала возникновение права собственности у приобретателя имущества по договору, который подлежал государственной регистрации, именно с момента такой регистрации договора; привязка момента возникновения прав на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, как раз к моменту такой регистрации прав была осуществлена ​​в редакции ч. 4 ст. 334 ГКУ, которая вступила в силу с 1 января 2013 (п.п. 4 п. 3 раздела I, п. 1 раздела II «Заключительные и переходные положения» Закона № 1878-VI).

Поэтому, к приобретению до 1 января 2013 г. недвижимого имущества подлежат применению именно нормы ГКУ (действующие на момент возникновения правоотношений), которые определяют условия и момент возникновения права собственности у приобретателя недвижимости по сделке, и отмечают обязательную регистрацию договора.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ ПРИ ОТСУТСТВИИ ГОСРЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ПРИОБРЕТЕННУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ДО 01.01.2013

В рамках субъективного права собственности на недвижимость есть два конструктивных элемента: 1) титул собственности (возникает по административному акту) 2) правомочия собственника (распоряжаться и пользоваться своим имуществом).

Титул собственности на недвижимость возникал до 01.01.2013 г. с государственной регистрацией договора купли-продажи недвижимости как административным актом. Такая регистрация сделки завершала переход права собственности (оно прекращалось у продавца, а покупатель приобретал не только правомочия собственника, но и сам титул).

Большая Палата Верховного Суда в постановлении №334/3161/17 от 22.06.2021 отметила: «лицо, осуществившее государственную регистрации сделки в соответствии со ст.ст. 334, 657 ГКУ, приобрело титул собственника имущества. В свою очередь необходимость регистрации права на недвижимое имущество (на момент возникновения спорных правоотношений - до 01 января 2013 года) не влияла на возникновение у покупателя недвижимости прав собственника на это имущество»; таким образом, до 1 января 2013 право собственности у покупателя недвижимого имущества возникало по правилам ч. 4 ст. 334 ГКУ - с момента государственной регистрации договора как сделки. Поэтому лицо, которое до 01.01.2013 г. приобрело недвижимое имущество по договору купли-продажи, государственную регистрацию которого было должным образом осуществлено, стало владельцем такого недвижимого имущества с момента государственной регистрации соответствующего договора купли-продажи независимо от того, осуществило ли это лицо в дальнейшем государственную регистрацию своего права собственности. Противоречие между одновременно действующими нормами ч. 3 ст. 3 Закона №1952-IV (в редакции Закона №1878-VI) и ч. 4 ст. 334 ГКУ (в редакции, действующей до 01.01.2013) следует решать в пользу норм ГК Украины: до 1 января 2013 право собственности у приобретателя недвижимого имущества по договору купли-продажи возникало с момента госрегистрации договора как сделки».

О НАДЛЕЖАЩЕМ СПОСОБЕ СУДЕБНОЙ ЗАЩИТЫ

Нарушенное право или интерес должны быть защищены судом способом, который является эффективным (постановления Большой Палаты Верховного Суда от 5 июня 2018 №338/180/17, от 11 сентября 2018 №905/1926/16, от 30 января 2019 г. №569/17272/15-ц).

Применение судом того или иного способа защиты должно приводить к восстановлению нарушенного права истца.

Поскольку право продажи недвижимости, кроме случаев принудительной продажи и других установленных законом исключений, принадлежит владельцу, то если продавец продал имущество, принадлежащее другому лицу, то покупатель не приобретает права собственности на него, в частности, если имущество по возмездному договору приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случаях, установленных ст. 388 ГКУ.

Большая Палата Верховного Суда напоминает, что если право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за другим лицом, то надлежащим способом защиты права является требование об истребовании от этого лица недвижимого имущества. Удовлетворение виндикационного иска является основанием для внесения соответствующей записи в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество; такая запись вносится исключительно, если право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиком, а не за другим лицом. Подобные выводы приведены в постановлениях ВПВС от 14.11.2018 г. №183/1617/16), от 07.11.2018 г. №488/5027/14-ц), от 19.05.2020 г. №916/1608/18).

Если же истец считает, что покупатель не приобрел право собственности на полученную им недвижимость, в частности, потому, что покупатель не является добросовестным приобретателем, то он вправе воспользоваться предусмотренными законодательством обязательственно- правовыми способами защиты права собственности. Для применения таких способов защиты нет необходимости в обжаловании свидетельства о праве собственности на спорную квартиру или подписанного предварительно договора купли-продажи этой квартиры (ОП ВС в постановлении №334/3161/17 от 22.06.2021 г.).

КОМПЛЕКСНОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ РЕШЕНИЯ СПОРОВ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
ОТПРАВЬТЕ ВАШ ЗАПРОС

Писаренко Александр Алексеевич, адвокат по судебным процессам в налоговых и бизнес спорах, магистр бизнес администрирования.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua

501
Ваша оценка страницы:
Голосов пока нет