Підстави недійсності договору продажу нерухомості іпотекодержателем (ст. 38).
Підстави недійсності договору продажу нерухомості іпотекодержателем (ст. 38).
ПОВЕРНЕННЯ НЕРУХОМОСТІ ПОЗИЧАЛЬНИКОВІ ЧИ МАЙНОВОМУ ПОРУЧИТЕЛЕВІ.
Розповсюдженим способом вибуття нерухомості з власності позичальника чи майнового поручителя є продаж іпотекодержателем в порядку ст. 38 Закону «Про іпотеку».
За цією статтею іпотекодержатель без отримання уповноваження іпотекодавця вчиняє продаж предмета іпотеки та укладає договір від свого імені, якщо таке право передбачене іпотечним договором. При нотаріальному посвідченні договору купівлі-продажу правовстановлюючий документ на предмет іпотеки не подається.
У цій публікації на основі справи клієнта викладено деякі підстави для визнання недійсним договору продажу іпотечної нерухомості кредитором.
Позовна вимога про визнання недійсним договору продажу нерухомості є достатньою, якщо нерухомість все ще перебуває у володінні колишнього власника.
За ч. 3 ст. 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав, обтяжень речових прав, відповідні права чи обтяження припиняються; якщо в ДРРПНМ наявні відомості про речові права чи їх обтяження, припинені у зв’язку з відповідною державною реєстрацією, одночасно проводиться реєстрація таких прав чи обтяжень з первісною датою і часом їх набуття, які залишаються незмінними. Тобто за судовим рішенням про визнання недійсним договору здійснюється реєстрація припинення права власності покупця та набуття права власності іпотекодавця за первісною датою його набуття.
Якщо доступ в іпотечну квартиру колишньому власнику заблоковано і нерухомістю фактично володіє покупець, то доцільним способом захисту є позов про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння (окремо чи в поєднанні з вимогою про визнання недійсним договору купівлі-продажу).
ВИМОГА ПРО УСУНЕННЯ ПОРУШЕННЯ ДОГОВОРУ ТА ПОВІДОМЛЕННЯ ПРО ПРОДАЖ
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель має надіслати іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Отже, за змістом ч. 1 ст. 33 та ч.1 ст. 35 Закону «Про іпотеку» прийняттю рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов'язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, має право прийняти рішення звертати стягнення на предмет іпотеки.
Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання відповідно до ч. 2 ст. 35 Закону "Про іпотеку".
Визначена у ч.1 ст. 35 Закону «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов'язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (ВПВС, постанови від 02.06.2019 р. №205/578/14-ц, від 29.09.2020 р. №757/13243/17).
Відповідно до ст. 38 Закону якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов’язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення особа, яка має зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, вправі письмово повідомити іпотекодержателя про свій намір купити предмет іпотеки. З дня отримання іпотекодержателем цього повідомлення вказана особа набуває переважне право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя. Якщо таких повідомлень надійшло декілька, право на придбання предмета іпотеки у іпотекодержателя належить особі, яка має вищий пріоритет своїх зареєстрованих прав чи вимог.
Тобто, боржника (іпотекодавця) щонайменше за 30 днів має бути повідомлено про врегулювання питання щодо заборгованості та намір наступного продажу предмета іпотеки.
«Реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки.
Умови договору іпотеки та вимоги ч. 1 ст. 35 Закону пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 р. №270.
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід також вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч. 1 ст. 35 іпотекодержатель не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном» (ВС КЦС від 10.05.2022 р. №308/13017/16-ц).
«53. Умови договору іпотеки та вимоги ч. 1 ст. 35 Закону пов'язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання.
54. Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв'язку чи кур'єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв'язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 р. №270.
55. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
56. Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов'язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов'язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
57. В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов'язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов'язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
58. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
59. Таким чином, недотримання вимог щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов'язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя» (ВПВС від 29.09.2020 р. №757/13243/17).
«У разі направлення вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до ч.1 ст. 35 Закону «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до ч. 1 ст. 38 Закону (одним документом) необхідно виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті.
Потрібно розрізняти вимоги статті 35 Закону щодо обов`язковості направлення вимоги іпотекодержателем боржнику та іпотекодавцю про усунення порушення зобов`язання, та обов`язок іпотекодержателя повідомити боржника та іпотекодавця про спосіб звернення стягнення, встановлений частиною 1 статті 38 Закону, оскільки порушення першого - свідчить, що іпотекодержатель не набув права на звернення стягнення у позасудовому порядку, відповідно правочин щодо здійснення такого стягнення може бути визнано недійсним, а порушення другого - не має наслідком недійсність правочину про стягнення на предмет іпотеки, а може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю шкоди» (п.п. 70, 71 постанови ВПВС від 29 вересня 2020 р. №757/13243/17).
Отже, ненаправлення вимоги згідно із ч. 1 ст. 35 Закону є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, оскільки вказаний закон встановлює пріоритетність дотримання вимог статті 35 перед виконанням ч. 1 ст. 38 Закону.
НЕДОЛІКИ ПЕРЕДАЧІ ПРАВ ВІД БАНКУ ЯК ПЕРВІСНОГО ІПОТЕКОДЕРЖАТЕЛЯ ДО ПРОДАВЦЯ НЕРУХОМОСТІ
За ст. 38 Закону «Про іпотеку» продавцем предмета застави може бути лише іпотекодержатель; у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
За ч. 2 ст. 3 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
За ст. 24 Закону «Про іпотеку» відступлення прав за іпотечним договором здійснюється за умови, що одночасно здійснюється відступлення права вимоги за основним зобов’язанням. Якщо не буде доведено інше, відступлення прав за іпотечним договором свідчить про відступлення права вимоги за основним зобов’язанням; угода про відступлення прав за іпотечним договором нотаріально посвідчується; відомості про таке відступлення підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку.
Як нерідко трапляється, банк-кредитор передає права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки зацікавленій особі. Така особа, щоб мати права іпотекодержателя, має дотриматися умов нотаріального договору про передачу прав іпотеки та забезпечити державну реєстрацію придбаного на своє ім’я права іпотеки.
Щоб отримати права іпотеки, набувач має довести дотримання ним та банком всіх умов передачі прав, зокрема, передачу комплекта документів та складання акту передачі.
За ст. 512 ЦКУ кредитор у зобов'язанні може бути замінений іншою особою внаслідок, зокрема, передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
За ст. 517 ЦКУ первісний кредитор у зобов'язанні повинен передати новому кредиторові документи, які засвідчують права, що передаються, та інформацію, яка є важливою для їх здійснення;
боржник має право не виконувати свого обов'язку новому кредиторові до надання боржникові доказів переходу до нового кредитора прав у зобов'язанні.
Права іпотеки не вважатимуться переданими при порушенні вищевказаних умов, як наслідок, продавець іпотечної нерухомості не матиме повноважень іпотекодержателя на продаж за ст. 38 Закону.
Укладення й належне виконання договору відступлення прав за кредитним договором не означає автоматичної передачі набувачеві прав за договором іпотеки.
Відступлення прав вимоги кредиту на користь фізичної особи, а не фінансової установи, є незаконним.
ЗАХИСТ ПРАВ НА ІПОТЕЧНУ НЕРУХОМІСТЬ СПАДКОЄМЦЕМ ІПОТЕКОДАВЦЯ
З дня відкриття спадщини іпотекодавця спадкоємець є власником предмета іпотеки й правонаступником прав та обов’язків померлого, тому може заявляти вимоги щодо цієї нерухомості.
Незалежно від наявності чи відсутності свідоцтва про спадщину, спадкоємець, який подав заяву про прийняття спадщини, може захищати спадкове майно будь-якими способами, зокрема, вимагаючи визнання недійсними чи скасування правочинів/рішень сторонніх осіб щодо спадкової квартири.
До складу спадщини входять усі права і обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті, за виключенням тих прав і обов’язків, що зазначені у ст. 1219 ЦКУ (ст.ст. 1218, 1231 ЦКУ).
За ч. 5 ст. 1268 ЦКУ незалежно від часу прийняття спадщини вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини.
У постанові від 20.05.2020 р. №303/6974/16 ВС КЦС зробив правові висновки:
«Статтею 396 ЦКУ встановлено, що особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права відповідно до положень глави 29 ЦК України, в тому числі і на витребування цього майна від добросовісного набувача.
У спадкоємця, який у встановленому законом порядку прийняв спадщину, права володіння та користування спадковим майном виникають з часу відкриття спадщини. Такий спадкоємець може захищати свої порушені права володіння та користування спадковим майном відповідно до глави 29 ЦК України…
Спадкоємець, який прийняв у спадщину нерухоме майно, ще до його державної реєстрації має право витребувати це майно від його добросовісного набувача з підстав, передбачених статтею 388 ЦК України …
Відповідно до ч. 1 ст. 1296 ЦКУ спадкоємець, який прийняв спадщину, може одержати свідоцтво про право на спадщину.
Частиною 1 ст. 1297 ЦКУ передбачено, що спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов’язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно.
Однак, відсутність свідоцтва про право на спадщину не позбавляє спадкоємця права на спадщину (ч. 3 ст. 1296 ЦКУ).
Отже, системний аналіз зазначених норм права та їх тлумачення свідчить про те, що спадкоємець, який у встановленому законом порядку прийняв спадщину, є її власником з часу її відкриття, а документом для підтвердження права власності на спадкове майно є свідоцтво на спадщину, отримане в установленому законодавством порядку.
Проте відсутність реєстрації права власності відповідно до Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухому майно та їх обтяжень» не зумовлює позбавлення особи прав користування та володіння належним їй на праві власності майном.
Відсутність реєстрації права власності на зазначену квартиру зумовлює обмеження у праві розпорядження нею».
Аналогічні висновки викладені у постановах ВСУ від 23.01.2013 р. №6-164цс12, ВСКЦС від 04.06.2020 р. №760/16793/16-ц.
Тому у випадку смерті іпотекодавця з дня відкриття спадщини до спадкоємця переходять всі права власника іпотечної нерухомості та права і обов’язки за договором іпотеки.
ПРОДАЖ НЕРУХОМОСТІ БЕЗ ПОГОДЖЕННЯ ЦІНИ ІПОТЕКОДАВЦЕМ ТА НАЛЕЖНОЇ ОЦІНКИ
За ч. 6 ст. 38 Закону «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб’єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.
За п.п. 2.13 п. 2 глави 2 розділу II «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженого Наказом МЮУ №296/5 від 22.02.2012 р., ціна продажу предмета іпотеки має бути встановлена за згодою між іпотекодержателем та іпотекодавцем. У разі недосягнення згоди щодо ціни продажу предмет іпотеки здійснюється за ціною, не нижчою за встановлену незалежною оцінкою, що підтверджується відповідним актом про оцінку.
За ч. 7 ст. 38 Закону розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.
За ст. 3 ЦКУ засадами цивільного законодавства є, зокрема, неприпустимість позбавлення права власності, справедливість, добросовісність, розумність.
Із вказаних норм в комплексі вбачається, що:
- ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем, а в разі її відсутності - на підставі належної оцінки звичайної ціни майна;
- позитивна різниця між ціною продажу та сумою вимог іпотекодержателя має бути повернена іпотекодавцю;
- продаж за ціною нижче ринкової і не погодженою іпотекодавцем порушує його права та спричиняє йому шкоди, бо іпотекодавець не отримує решти гарантованої законом виручки.
Продаж іпотечної нерухомості, зокрема, за непогодженою іпотекодавцем заниженою ціною, є недійсним, бо суперечить зазначеним нормам.
По-перше, ціна продажу квартири не може бути меншою ціни предмета іпотеки, погодженої сторонами в самому іпотечному договорі.
В матеріалах судової справи має бути іпотечний договір в первісній редакції чи договір про внесення до нього змін, якими сторони погодили ціну предмета іпотеки.
По-друге, іпотекодержатель повинен запропонувати іпотекодавцеві погодити ціну продажу нерухомості перед укладенням договору і підтвердити цю пропозицію документально.
Якщо ціна продажу не погоджена іпотекодавцем, то її розмір повинен бути не нижчим за звичайну ринкову ціну, яка має бути підтверджена звітом про оцінку, складеним незалежним суб’єктом оціночної діяльності.
Звіт має відповідати нормативним вимогам та бути достовірним; підлягає внесенню до єдиної бази даних звітів про оцінку.
Мета оцінки, зазначена у звіті, повинна бути саме «для продажу як предмета іпотеки», а не для інших цілей, наприклад «визначення оціночної вартості для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів»;
зазначені у оціночному звіті застереження щодо використання результатів оцінки не можуть порушуватися, наприклад звіт не може бути використаний для продажу предмета іпотеки, якщо в ньому застережено – «цей звіт може бути використаний тільки за вище згаданою метою оцінки - оподаткування та нарахування обов’язкових платежів».
Оцінка нерухомості за фотографіями або технічною документацією без відвідування та/або дослідження є недостовірною. Зі ст.ст. 11, 12, 31, 33 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійної оцінної діяльності в Україні» випливає, що суб'єкт оціночної діяльності повинен при безпосередньому доступі до майна отримати достовірну інформацію про об'єкт для проведення оцінки. Проведенню незалежної оцінки вартості майна у будь-якому разі має передувати ознайомлення з об'єктом оцінки шляхом забезпечення доступу до нього (ВС від 11.08.2021 р. №619/4981/13ц, від 01.10.2020 р. №2-2394/10, від 15.10.2020 р. №917/628/17).
Доцільним у судових справах є отримання рецензії про відповідність наданого іпотекодержателем звіту про вартість нерухомості вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та можливість його використання, а також звернення до Фонду державного майна України з вимогою про анулювання свідоцтва чи сертифіката суб’єкта оціночної діяльності чи оцінювача при отриманні негативної рецензії.
Cертифікат суб'єкта оціночної діяльності, який склав неякісний звіт, підлягає анулюванню, якщо за результатами рецензування звіт класифіковано за ознакою абз. 5 п. 67 Національного стандарту №1 (за абз. 2 ч. 1 ст. 20 Закону, абз. 3 п. 1 розд. ІІ "Положення про порядок анулювання сертифікатів суб'єктів оціночної діяльності", затвердженого Наказом ФДМУ від 27.03.2006 р. №513).
Якщо рецензією встановлена невідповідність звіту про вартість іпотечної нерухомості вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна та неможливість його використання, це є доказом неправильності ціни продажу.
За ст. 11 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» між замовником та виконавцем укладається договір в письмовій формі; Замовниками оцінки майна можуть бути особи, яким зазначене майно належить на законних підставах або у яких майно перебуває на законних підставах, а також ті, які замовляють оцінку майна за дорученням зазначених осіб. Відтак, звіт про оцінку може бути офіційно замовлений лише іпотекодержателем, а не іншою особою.
Ціна продажу іпотечної нерухомості повинна визначатися безпосередньо перед продажем. ВС КЦС у постанові №725/1058/02 від 15.12.2021 р. зазначив, що відсутність оцінки предмета іпотеки на момент переходу права власності свідчить про порушення проведеної державної реєстрації права власності на предмет іпотеки. Судова практика щодо неправомірності продажу майна за заниженою ціною розміщена на сайті бюро за цим покликанням.
Доцільним у судових справах також є отримання звіту альтернативного суб’єкта оціночної діяльності про достовірну ринкову вартість нерухомості та рецензії про його правильність.
Якщо альтернативним звітом встановлюється ціна квартири в кілька разів вище зазначеної в договорі її продажу, це свідчить про незаконність відчуження з порушенням прав іпотекодавця.
Так, за ч. 7 ст. 38 Закону розподіл коштів від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю.
За ч.ч. 2, 3 ст. 13 ЦКУ при здійсненні своїх прав особа зобов'язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб;
не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах;
за ч.ч. 1, 2 ст. 228 ЦКУ правочин є таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав людини, незаконне заволодіння майном фізичної особи; такий правочин є нікчемним;
за ст. 232 ЦКУ правочин, який вчинено внаслідок зловмисної домовленості представника однієї сторони з другою стороною, визнається судом недійсним.
Укладення відповідачами договору за заниженою ціною завдає шкоди іпотекодавцеві, позбавивши його права власності на решту виручки (різницю між ринковою ціною квартири та сумою кредиторських вимог іпотекодержателя).
Знаючи, що при продажу предмета іпотеки його ціна має бути не нижчою за ринкову і що закон гарантує іпотекодавцеві отримання позитивної різниці між такою ціною та сумою вимог іпотекодержателя, відповідачі завдають шкоди іпотекодавцеві, продаючи квартиру за заниженою ціною.
ПРОДАЖ КВАРТИРИ БЕЗ ДОЗВОЛУ ОРГАНУ ОПІКИ ТА ПІКЛУВАННЯ
Виходячи з положень ч. 1 ст. 5 Закону України «Про нотаріат» нотаріус зобов'язаний, зокрема:
- здійснювати свої професійні обов'язки відповідно до цього Закону і принесеної присяги, дотримуватися правил професійної етики;
- відмовити у вчиненні нотаріальної дії в разі її невідповідності законодавству України або міжнародним договорам.
Згідно з ч. 1 ст. 7 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси або посадові особи, які вчиняють нотаріальні дії, у своїй діяльності керуються Конституцією України, законами України, актами Президента України, Кабінету Міністрів України, Міністерства юстиції України та його територіальних органів, а в Автономній Республіці Крим - також нормативно-правовими актами Верховної Ради Автономної Республіки Крим і Ради міністрів Автономної Республіки Крим.
Відповідно до ч. 1 ст. 49 Закону України «Про нотаріат» нотаріус або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, відмовляє у вчиненні нотаріальної дії, якщо, зокрема, вчинення такої дії суперечить законодавству України; не подано відомості (інформацію) та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії; в інших випадках, передбачених законом.
Згідно з ч. 1 ст. 461 Закону України «Про нотаріат» нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов'язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них.
Відповідно до ч. 2 ст. 461 Закону України «Про нотаріат» нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов'язково використовує відомості Єдиного державного демографічного реєстру, а також Державного реєстру актів цивільного стану громадян, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, інших єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції України.
Виходячи з положень ч. 3 ст. 461 Закону України «Про нотаріат» нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об'єктом незавершеного будівництва обов'язково використовує також відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.
Виходячи з таких вимог законодавства нотаріус має, зокрема, перевірити в:
- Єдиному державному демографічному реєстрі інформацію щодо зареєстрованих осіб в іпотечній квартирі;
- Державному реєстрі актів цивільного стану громадян інформацію щодо власника квартири;
- Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно чи зареєстровано в такому реєстрі право власності на квартиру, якщо так то на кого зареєстровано право власності, а також на підставі якого правовстановлюючого документа.
На запит нотаріуса перед нотаріальним посвідченням продажу предмета іпотеки з Реєстру територіальної громади має бути отримано витяг щодо зареєстрованих малолітніх та/або неповнолітніх осіб.
Згідно п. 1.8. глави 2 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.02.2012 за №282/20595, при посвідченні правочину щодо відчуження нерухомого майна відчужувач цього майна подає заяву про наявність/відсутність прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування цим майном. З метою перевірки відсутності прав малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб на користування відчужуваним нерухомим майном нотаріус має право додатково витребовувати від підприємств, установ і організацій відомості та документи, необхідні для вчинення такого правочину.
Відповідно до п. 1.9. цього Порядку у разі виявлення з поданих відчужувачем документів, що право власності або право користування відчужуваним житловим будинком, квартирою, кімнатою або їх частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у відчужувача дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину у формі витягу з рішення відповідної районної, районної у містах Києві та Севастополі державної адміністрації, відповідного виконавчого органу міських, районних у містах, сільських, селищних рад.
Згідно ст.ст. 17, 18 Закону «Про охорону дитинства» та ст. 177 СК орган опіки та піклування проводить перевірку заяви про вчинення правочину щодо нерухомого майна дитини та надає відповідний дозвіл, якщо в результаті вчинення правочину буде гарантоване збереження права дитини на житло.
З указаних норм випливає, що вчинення батьками неповнолітньої дитини певного правочину за відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування порушує установлену статтею 177 СК заборону. Правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (ч. 6 ст. 203, ч. 1 ст. 215 ЦКУ) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сам по собі факт відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування на укладення оспорюваного правочину не є безумовною підставою для визнання його недійсним.
НОТАРІАЛЬНЕ ПОСВІДЧЕННЯ БЕЗ ПІДТВЕРДЖЕННЯ ПРОДАВЦЕМ ПОВІДОМЛЕННЯ БОРЖНИКОВІ
Відповідно до абзацу першого п. 2.7. глави 2 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.02.2012 за №282/20595, якщо рішенням суду або договором про задоволення вимог іпотекодержателя передбачено право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, посвідчення таких договорів здійснюється за загальними правилами посвідчення договорів відчуження.
Виходячи з положень абзацу другого п. 2.7. глави 2 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.02.2012 за №282/20595, для посвідчення договору продажу іпотечного майна іпотекодержатель зобов'язаний за тридцять днів до укладення договору письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти такий договір. Іпотекодержатель має документально підтвердити нотаріусу, що він повідомив осіб, які мають зареєстровані в установленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Якщо іпотекодавець помер, то виходячи з положень ст. 1281 Цивільного кодексу України, іпотекодержатель має надіслати такі повідомлення спадкоємцям, які прийняли спадщину.
Виходячи з положень п. 2.11 глави 2 розділу 2 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 №296/5 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 22.02.2012 за №282/20595, нотаріус має право посвідчити договір купівлі-продажу предмета іпотеки іншій особі за наявності відомостей про те, що інші особи, які мають зареєстровані в установленому законодавством порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, відмовились одержати надіслані на їх адресу повідомлення про намір продати предмет іпотеки. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.
Нотаріус не має права посвідчувати договір купівлі-продажу іпотечної квартири, якщо іпотекодержатель не надав повідомлення органу зв’язку з відміткою, що надіслані ним вимоги та повідомлення повернуто через відмову іпотекодавця чи спадкоємців в їх отримані.
КОРИСНА СУДОВА ПРАКТИКА
Визнання договору уступки права вимоги боржником не є ефективним способом захисту, останній вправі вимагати відсутнім права вимоги в кредитора (ВП ВС від 15.09.2022 р. №910/12525/20, ВС від 18.01.2023 р. №482/2211/20, від 18.01.2023 р. №482/2211/20).
Дійсність вимоги, яка передається за договором відступлення прав, пов’язується виключно з її наявністю, а не з розміром (ВП ВС від 15.09.2022 р. №910/12525/20, ВС від 15.12.2021 р. №953/1232/20, від 08.06.2022 р. №723/779/20, від 02.11.2022 р. №947/23885/19).
Вимога іпотекодавця про визнання недійсним договору купівлі-продажу його нерухомості, укладеного в порядку ст. 38, є неналежним та неефективним способом захисту. Між позивачем і покупцем відсутні зобов’язально-правові (договірні) відносини, тому ефективним захистом прав позивача може бути виключно віндикація – ВП ВС від 14.12.2022 р. №461/12525/15-ц (п.п. 120, 121).
Висновки п.п. 5.5- 5.8, 5.12, 5.29 постанови ВП ВС від 21.09.2022 р. № 908/976/19, ОП КГС ВС від 26.05.2023 р. №905/77/21: «якщо на виконання оспорюваного правочину сплачено кошти або передано інше майно, то задоволення позовної вимоги про визнання оспорюваного правочину недійсним не призводить до ефективного захисту права, бо таке задоволення саме по собі не є підставою для повернення коштів або іншого майна. У таких випадках позовна вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути ефективним способом захисту, лише якщо вона поєднується з позовною вимогою про стягнення коштів або про витребування майна з володіння відповідача (це стосується і визнання недійсними договорів уступки).
Вимога про скасування рішення про державну реєстрацію прав після внесення на його підставі відповідних записів до ДРРП не відповідає належному способу захисту (ВП ВС від 23.11.2021 р. №359/3373/16-ц, п.п. 152, 153). З відображенням відомостей (записів) у ДРРП рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень вичерпує свою дію.
Має заявлятися позовна вимога, рішення за якою буде підставою для внесення запису про право до ДРРП - ВП ВС від 06.07.2022 р. №914/2618/16.
Задоволення позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності призведе до прогалини в ДРРП - постанова ВП ВС від 13.07.2022 р. №199/8324/19.
Визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов’язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження. Пред’явлення позову до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову. У справі за позовом заінтересованої особи про визнання недійсним договору як відповідачі мають залучатись всі сторони правочину, а тому належними відповідачами є сторони оспорюваного договору, а не одна із них. Визначення у позові складу сторін у справі має відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом. Незалучення до участі у справі особи як співвідповідача за умови наявності обов’язкової процесуальної співучасті є підставою для відмови у задоволенні позову через неналежний суб’єктний склад, неналежний відповідач (ВС від 21.09.22 №757/15333/15-ц, ВПВС від 22.09.22 №125/2157/19, ВС від 28.10.20 №761/23904/19).
Додатково щодо послуг адвоката з іпотеки - за цим посиланням.
Про повернення позичальникові нерухомості, стягненої банком у власність за ст. 37 - за цим покликанням.
Щодо повернення квартири, стягненої за борги чи при несплаті позики - у цьому матеріалі.
Щодо незаконності відступлення прав вимоги кредиту на користь фізичної особи, а не фінансової установи, - у цій статті.
Про вирішення кредитних спорів - на цій сторінці.
Щодо юридичного захисту при рейдерському захопленні нерухомості - за цим покликанням.
Щодо припинення поруки за запезпеченим іпотекою кредитом - читайте за посиланням.
Писаренко Олександр Олексійович, адвокат з судового супроводу бізнесових і податкових спорів, магістр бізнес адміністрування.
Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua
Лист: Viber Telegram WhatsApp
Новини бюро
ПІДПИСАТИСЯ НА РОЗСИЛКУ
Слідкуйте за новинами Юридичного бюро Писаренка, змінами в законодавстві і останніми тенденціями у вашій сфері. Ми надсилаємо тільки корисні листи.
