Оскарження торгів ДП «Сетам».

Оскарження торгів Сетам. Комплексні послуги досвідченого адвоката.

Оскарження торгів ДП «Сетам».

ОСКАРЖЕННЯ ПРОЦЕДУРИ ТА ПРОДАЖУ МАЙНА НА ЕЛЕКТРОННИХ ТОРГАХ.

Для замовлення послуг: е-мейл info@fides.com.ua, тел. +38 (044) 270 60 46, +38 (050) 719 10 16.

Велика Палата Верховного Суду 05.06.2018 р. у постанові №910/856/17 (далі - Постанова) зазначила, що правова природа процедури реалізації майна на електронних торгах полягає у продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника до покупця - учасника електронних торгів, та складанні за результатами їх проведення акта про проведення електронних торгів. Акт є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже, - договором.

Набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а особами, які мають право примусового продажу такого майна, є виконавець та організатор електронних торгів. Покупцем є переможець торгів.

За абз. 2 ч. 1 ст. 216 ЦКУ, при прийнятті судового рішення про скасування (визнання недійсними) електронних торгів у разі недійсності правочину, у сторін договору купівлі-продажу, оформленого за результатами електронних торгів, відповідно виникнуть права та обов`язки щодо повернення всього, що вони одержали на виконання договору.

Юрисдикція справ про оскарження торгів Сетам визначається за складом сторін правочину. Якщо переможцем електронних торгів є фізична особа, справа підлягає розгляду в загальному суді.

Відомості про переможця при оскарженні торгів Сетам доступні боржнику з виконавчого провадження.

Якщо торги оскаржує учасник, який який подавав цінову пропозицію, але не був оголошений переможцем, в якого через це відсутні відомості про переможця, то позивач з позовною заявою має за ч.1 ст. 84 ЦПК подати до суду клопотання про витребування доказів.

ОСКАРЖЕННЯ ТОРГІВ "СЕТАМ" ПРИ ЗЛОНАВМИСНОМУ ПРОДАЖУ АРЕШТОВАНОГО МАЙНА

Іноді торги Сетам використовуються для продажу майна, на яке накладено арешт судом для забезпечення позову реального кредитора до боржника. Такий продаж здійснюється для виведення майна з-під реального судового арешту й для унеможливлення звернення на нього стягнення у випадку задоволення позову реального кредитора. Арештоване майно виставляється на торги Сетам приватним виконавцем в рамках виконавчого провадження, відкритого за виконавчим написом нотаріуса про стягнення з боржника суми на користь фіктивного кредитора за договором, наприклад, позики. Після продажу на аукціоні гроші отримує боржник та фіктивний кредитор, а реальний кредитор отримує неможливість звернення стягнення на продане майно.

Проте такий продаж може бути визнаний недійним як фраудаторний правочин за позовом реального кредитора про оскарження торгів Сетам.

Так, за позовом реального кредитора про стягнення боргу судом накладається арешт на майно боржника, а пізніше виноситься рішення про стягнення. Арешт на нерухомість реєструється в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно як обтяження.

Знаючи про можливість задоволення позову й продаж арештованого майна при примусовому виконанні судового рішення, боржник укладає з фіктивним позикодавцем договір, за яким, начебто, отримує і не повертає вчасно позику; фіктивний позикодавець отримує виконавчий напис нотаріуса; виконавець за ним відкриває виконавче провадження, складає постанову про опис та арешт майна, отримує звіт про оцінку і продає його через торги СЕТАМ, ігноруючи попередній судовий арешт в ДРРПНМ.

Майно, на яке судом накладено арешт, переходить у власність переможця торгів, який після отримання протоколу торгів Сетам, акту виконавця, свідоцтва приватного нотаріуса та реєстрації свого права власності звертається до суду про зняття арешту.

Право власності переможця торгів посвідчується згідно ст. 66 Закону «Про іпотеку» та на підставі акта про проведені електронні торги.

При оскарженні торгів Сетам в описаному випадку варто виходити з того, що набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, продавцями - особи, які мають право примусового продажу такого майна (державна виконавча служба/приватний виконавець  та організатор електронних торгів Сетам), а покупцем - переможець торгів. У справі про оскарженні торгів Сетам (визнання недійсним правочину, укладеного за результатами їх проведення) відповідачами мають залучатись всі сторони правочину (ВС 05.06.2018 №910/856/17).

При оскарженні торгів Сетам як фраудаторного правочину позивачем мають бути подані докази, що станом на дату початку торгів продане на них нерухоме майно ухвалою суду було арештоване, а зобов’язання за договором та рішенням суду на користь реального кредитора зі сторони боржника не виконане, про що його попередньому власникові та покупцеві було достеменно відомо.

Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. За відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (ВС 23.10.2019 р. №922/3537/17- п.38).

ВПВС звертає увагу на те, що заборона відчуження або арешт майна, які накладаються судом для забезпечення позову про стягнення грошових коштів, мають на меті подальше звернення стягнення на таке майно в разі задоволення позову. Іпотека або арешт нерухомого майна, що накладається виконавцем у межах виконавчого провадження, мають ту ж саму мету. Тому іпотека або арешт, що зареєстровані в ДРРПНМ раніше, мають вищий пріоритет, ніж заборона відчуження або арешт майна, накладені судом, зареєстровані пізніше. У цьому разі заборона відчуження або арешт майна, накладені судом, не є перешкодою для реалізації майна, а покупець такого майна набуває право власності на нього вільним від зазначених обтяжень. Якщо ж майно не буде реалізоване, а іпотека буде припинена або буде знятий арешт, накладений виконавцем (зокрема, у випадку повного виконання боржником свого обов'язку), то заборона відчуження або арешт майна, накладені судом, і надалі виконуватимуть функцію забезпечення позову (ВПВС 23.10.2019 №922/3537/17 - п. 40).

При оскарженні торгів Сетам у вищеописаному випадку продаж майна на торгах є порушенням закону, оскільки проданим майном було забезпечено позов в іншій судовій справі (ВС в аналогічній справі №543/730/14-ц 05.06.2018 виснував про визнання спірних договорів недійсними і скасування держреєстрації права власності на нерухоме майно за ними).

На час оскарження торгів Сетам судові процедури в справі, де було накладено первісний арешт, та виконавче провадження зі стягнення боргу з боржника на користь реального кредитора не є завершеними.

Обізнаність відповідачів про незаконність продажу нерухомості на день торгів Сетам, порушення прав реального кредитора відчуженням майна, незавершеність судових процедур зі стягнення боргу, зокрема, шляхом звернення стягнення на нерухомість, є обставинами для задоволення позову про визнання правочину продажу на торгах недійсним.

Ст. 215 ЦКУ встановлює підстави для недійсності правочину, які є повністю застосовними при оскарженні торгів Сетам.

Тому договір купівлі-продажу нерухомого майна, укладений на торгах Сетам, визнається недійсним, бо порушує закон, публічний порядок та права позивача як реального кредитора та стягувача у виконавчому провадженні, в якому мало бути звернено стягнення на продану нерухомість.

Моментом укладення договору купівлі - продажу майна, проданого на торгах, є момент завершення електронних торгів; Акт про проведені електронні торги, який відповідно до п. 4 розділу Х Порядку складається після повного розрахунку переможця за придбане майно (тобто після повного виконання договору купівлі - продажу покупцем), є волевиявленням продавця щодо передання проданого майна у володіння покупцю, а не оформленням договірних відносин купівлі - продажу майна на публічних торгах, як помилково вважали суди (ВПВС 19.06.2018 р. №910/5640/16).

СПОСОБИ ПРАВОВОГО ЗАХИСТУ ПРИ ОСКАРЖЕННІ ТОРГІВ "СЕТАМ"

Для швидкого оскарження торгів Сетам важливе обрання правильного способу захисту, тобто формулювання позовних вимог.

Згідно з Законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» на підставі судового рішення до ДРРПНМ вноситься запис про скасування державної реєстрації.

Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора чи про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено держреєстрацію прав, чи про скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Тому при оскарженні торгів Сетам належним способом захисту прав позивача, залежно від обставин, є вимоги:

- про визнання недійсним договору купівлі-продажу між колишнім власником нерухомості (боржником) та переможцем торгів, укладеного за результатами електронних торгів відповідно до ст. 66 Закону «Про іпотеку» та на підставі акта про проведені електронні торги, складеного приватним виконавцем;

- про скасування державної реєстрації права власності переможця торгів на нерухомість, вчиненої на підставі нотаріального свідоцтва, акта про проведені електронні торги, виданого виконавцем, протоколу, виданого ДП «Сетам», рішення держреєстратора про державну реєстрацію права власності;

- про скасування свідоцтва, виданого нотаріусом, акта про проведені електронні торги, виданого виконавцем, протоколу, виданого ДП «Сетам»;

- про припинення права власності переможця торгів на нерухомість.

ПРАВОВА ПОЗИЦІЯ ЩОДО ОСКАРЖЕННЯ ТОРГІВ "СЕТАМ" І НЕДІЙСНОСТІ ДОГОВОРУ

Правова природа продажу майна з публічних торгів дає можливість визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі ст.ст. 203, 215 ЦКУ, коли угода не відповідає вимогам закону, невиконання вимог щодо встановленої процедури, порядку проведення торгів (ВПВС 15.01.2020 р. №367/6231/16-ц, ВСУ 25.11.2015 р. №6-1749цс15).

Відчуження майна з електронних торгів належить до угод купівлі-продажу і така угода може визнаватися недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, установлених ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК. Для застосування наслідків недотримання вказаних вимог, при оскарженні торгів Сетам та визнанні торгів недійсними судам необхідно встановити чи мало місце порушення вимог встановленого порядку та інших норм законодавства при проведенні торгів; чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів; чи мало місце порушення прав і законних інтересів позивачів, які оспорюють результати торгів.

За «Порядком реалізації арештованого майна» шляхом проведення електронних аукціонів здійснюється реалізація виконавцями майна на торгах ДП «Сетам» на підставі їх заяв.

До предмета доказування при оскарженні торгів Сетам належить дотримання порядку проведення прилюдних торгів, правил, які визначають процедуру підготовки, проведення електронних торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; оформлення кінцевих результатів торгів).

Згідно постанов ВПВС від 21.11.2018 р. №465/650/16-ц та від 23.01.2019 р. №522/10127/14-ц, правова природа процедури реалізації майна на прилюдних торгах полягає у продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів. Ураховуючи особливості щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення прилюдних торгів - це оформлення договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто правочин.

За ч. 4 ст. 656 ЦКУ до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Відтак, правова природа продажу майна з публічних торгів дає підстави для можливості визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема за ст.ст. 203, 215 ЦКУ, у разі невиконання вимог щодо процедури та/чи порядку проведення торгів, передбачених «Порядком реалізації арештованого майна», наказ МЮУ від 29.09.2016 р. №2831/5.

Електронні торги породжують правові наслідки у виді виникнення права власності в переможця на придбане майно лише у випадку, коли є проведеними, що підтверджується актом виконавця, а не на стадії закінчення аукціону чи зупинення торгів.

Отже, для досягнення бажаного результату при оскарженні торгів Сетам - визнання їх та укладеного на них договору продажу майна недійсними учаснику торгів треба довести порушення вимог Закону «Про виконавче провадження», «Порядку реалізації арештованого майна», Цивільного кодексу Україним, які порушили (або можуть у майбутньому порушити) права / інтереси позивача.

ДЕЯКІ СПЕЦІАЛЬНІ ПІДСТАВИ ДЛЯ ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМИ ТОРГІВ СЕТАМ

Звіт про оцінку майна втратив чинність, тому торги недійсні.

Обов'язковою умовою дійсності торгів є правильне визначення стартової вартості арештованого майна. Для оцінки, зокрема, нерухомого майна та транспортних засобів виконавець зобов'язаний залучити суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання. Термін дії оцінки, проведеної таким суб'єктом, становить шість місяців з дня підписання звіту. Після закінчення цього терміну оцінка майна має проводитися повторно (ст.ст. 18, 20, ч. 6 ст. 57 Закону "Про виконавче провадження"). Якщо термін дії звіту оцінювача минув після передачі майна на реалізацію, повторна оцінка не проводиться. Але у разі застосування при передачі майна на торги звіту оцінювача, датованого понад 6 місяців тому, є підстави для визнання торгів недійсними (ВС від 07.07.2021 р. №753/2741/17, №6-1884цс15, №6-2988цс15, № 668/5633/14-ц).

Проведення оцінки без фізичного обстеження об'єкта.

Зі ст.ст. 11, 12, 31, 33 Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійної оцінної діяльності в Україні» випливає, що суб'єкт оціночної діяльності повинен при безпосередньому доступі до майна отримати достовірну інформацію про об'єкт для проведення оцінки. Інакше, без відвідування та/або дослідження об'єкта, його оцінка за фотографіями або технічною документацією не буде достовірною. Тобто. проведенню незалежної оцінки вартості майна у будь-якому разі має передувати ознайомлення з об'єктом оцінки шляхом забезпечення доступу до нього (ВС від 11.08.2021 р. №619/4981/13ц, від 01.10.2020 р. №2-2394/10, від 15.10.2020 р. №917/628/17).

Занижена вартість реалізованого майна.

Якщо майно виставлено на торги і продано за ціною, нижчою від ринкової, це може бути підставою для скасування торгів. Реалізація описаного та арештованого майна за заниженою ціною може завдати істотних збитків як стягувачу у вигляді неотриманого доходу, так і боржнику - у вигляді передачі його майна на реалізацію за суттєво нижчою ціною порівняно з ринковою вартістю (ВП ВС від 12.06.2019 р. №308 /12150/16-ц).
ВС вказує: «якщо публічні торги з реалізації майна відбулися за ціною продажу, яка була оскаржена та визнана недійсною (необ'єктивною) у судовому порядку, а також те, що ціна є істотною умовою договору купівлі-продажу, суд ... дійшов правильного висновку про порушення майнових прав позивача та наявність правових підстав для визнання електронних торгів недійсними»; «вилучення та реалізація майна, що належало позивачу та її чоловіку на праві спільної сумісної власності, з метою виконання остаточного судового рішення є легітимною метою, однак через надто формальне застосування процедурних вимог майно реалізовано за нижчою ціною, що зараховується в рахунок погашення боргу перед кредитором. Заниження ціни нижче реальної вартості порушить справедливу рівновагу, а заявник матиме особистий і надмірний тягар, що є порушенням ст. 1 Першого протоколу Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (постанови від 21.12.21 р. №607/7709/20, від 22.07.20 р. №750/2447/18, від 11.02.21 р. №761/15797/19).

Постановою ВС №490/5475/15 зазначено, що є недостатнім посилання позивача лише на те, що його було обмежено в праві на оскарження стартової ціни лоту, без наведення мотивів та доказів на їх підтвердження, доведення іншої (більшої) стартової ціни проданого з торгів майна, подання розрахунків, висновків експертів, спеціалістів з даного питання.

Згідно постанови ВС №910/10136/17 безпідставними є доводи позивача про порушення виконавцем порядку визначення вартості майна й її заниження, якщо позивач був повідомлений про результати оцінки, однак не оскаржив її в судовому порядку у встановлений спосіб та строк. Дії виконавця щодо визначення вартості майна боржника є підготовчими діями з метою проведення прилюдних торгів, які не стосуються правил проведення прилюдних торгів та мають самостійний спосіб та строки оскарження, а відтак можуть бути підставою для визнання прилюдних торгів недійсними, лише якщо їх було оскаржено та визнано незаконними.

Наявність підстав для визнання торгів недійсними має встановлюватися судом на момент їх проведення, а не за наслідком оформлення результатів торгів; Головна умова – наявність порушень, які вплинули на результат торгів, а також повинно бути присутнє порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними (ВС від 18.11.2015 р. №6-1884цс15, від 06.04.2016 р. №3-242гс16, ВПВС від 15.05.2019 р. №678/301/12, від 01.09.2021 р. №442/4240/14-ц, від 03.11.2021 р. №752/26341/18).

Порушення виконавцем порядку інформування боржника чи учасника про проведення торгів саме по собі не є достатньою підставою для їх недійсності. Необхідно в суді довести реальне, а не формальне, порушення прав та законних інтересів особи, що оскаржує торги (ВС №640/24542/18 від 02.11.2021 р.).

УЧАСНИКИ СУДОВОЇ СПРАВИ ПРИ ОСКАРЖЕННІ ТОРГІВ "СЕТАМ"

За ч. 1 ст. 650, ч. 1 ст. 655 та ч. 4 ст. 656 ЦК України процедура набуття майна на електронних торгах є різновидом договору купівлі-продажу.

3а ч. 1 ст. 655 ЦКУ за договором купівлі-продажу продавець передає або зобов'язується передати майно у власність покупцеві, а останній приймає або зобов'язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. За ч. 1 ст. 658 ЦКУ право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару.

Згідно із п. 4 розд. X «Порядку реалізації арештованого майна» після повного розрахунку переможця за придбане майно (та винагороди організатора) на підставі протоколу про проведення електронних торгів, виконавець протягом 5-ти робочих днів складає акт про проведені електронні торги, який підписується виконавцем.

В акті про проведені електронні торги зазначається, зокрема, інформація: ким, коли і де проводилися електронні торги; стисла характеристика реалізованого майна; ПІБ переможця електронних торгів, серія та номер документа, що посвідчує її особу, місце проживання; найменування, місцезнаходження, код ЄДРПОУ юридичної особи; сума, внесена переможцем електронних торгів за придбане майно; ПІБ чи найменування боржника, їх місце проживання (знаходження); дані про правовстановлювальні документи, що підтверджують право власності боржника на майно (п. 5 Розділу X Порядку реалізації арештованого майна).

Відтак, за Постановою, набуття майна за результатами електронних торгів є особливим видом договору купівлі-продажу, за яким власником відчужуваного майна є боржник, а продавцями, які мають право примусового продажу такого майна є виконавець та організатор електронних торгів. Покупцем відповідно є переможець електронних торгів.

Тому, сторонами договору купівлі-продажу за результатами електронних торгів, є продавці - виконавець та організатор електронних торгів ДП «СЕТАМ», та покупець - переможець аукціону.

В питанні як оскаржити торги Сетам та визнати недійсним договір, укладений за їх результатами, відповідачами в судовій справі мають залучатись всі сторони правочину – виконавець/орган ДВС, ДП «СЕТАМ» та переможець.

Аналогічна правова позиція - у постановах КГУ ВС від 06.02.2018 р. №911/845/17 та від 14.03.2018 р. №910/1454/17, де касаційний суд зазначив, що відчуження майна на електронних торгах є багатостороннім правочином і позов про його оскарження подається до решти сторін угоди, з якими є матеріально - правовий спір, які мають бути залучені до участі у справі. Відповідачем у справі окрім організаторів електронних торгів, залучається також особа, визнана їх переможцем.

В межах відповідної юрисдикції справа підсудна суду за місцезнаходженням одного з відповідачів (ДП «СЕТАМ», виконавець/ДВС, переможець торгів).

Оскаржити торги Сетам може лише особа, права якої порушено цими торгами, зокрема, учасник торгів, який подавав цінову пропозицію, але не був оголошений переможцем (ВС/КГС №911/459/20 від 03.02.2021).

Консультація чи юридичні послуги з оскарження торгів "СЕТАМ"
НАДІШЛІТЬ ЗАПИТ ОНЛАЙН

Про юридичний захист при продажу нерухомості при шахрайському заволодінні - у статті за цим посиланням.

Щодо забезпечення позову зупиненням продажу арештованого майна на аукціоні - читайте тут.

Щодо оскарження торгів Сетам з добровільного продажу майна - читайте тут.

Стосовно недійсності відчуження боржником нерухомості при судовому рішенні чи виконавчому провадженні - за цим посиланням.

Відповіді на запити: оскарження торгів Сетам; визнання недійсними електронних торгів і продажу майна на аукціоні; послуги адвоката в суді.

Писаренко Олександр Олексійович, адвокат з судового супроводу бізнесових і податкових спорів, магістр бізнес адміністрування.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua

1175
Ваша оцінка сторінки:
Голоси відсутні