Визнання недійсними торгів "Сетам" з добровільного продажу майна.

Визнання недійсними торгів Сетам (добровільний продаж).

Визнання недійсними торгів "Сетам" з добровільного продажу майна.

НЕДІЙСНІСТЬ ПРОДАЖУ НЕРУХОМОСТІ НА АУКЦІОНІ ЗА ЗАЯВКОЮ ВЛАСНИКА.

Хоча більшість об'єктів на електронних аукціонах Сетам відчужуються як арештоване майно при зверненні стягнення у виконавчому провадженні, є й багато продажів за заявою власників (добровільний продаж).

В першому випадку арешт накладається і майно виставляється на торги державним чи приватним виконавцем; аукціон проводиться за нормативно врегульованим «Порядком реалізації арештованого майна», затвердженим Наказом МЮУ від 29.09.2016 р. №2831/5. Недотримання цього порядку, яким порушено права учасника торгів, є підставою для визнання їх недійсними за позовом такого учасника.

В другому випадку об'єкт продається не як арештоване виконавцем майно, а за заявою власника. Для такого продажу відсутній законодавчо встановлений порядок торгів; аукціон проводиться згідно локального нормативного акту - «Порядку реалізації майна шляхом проведення електронних торгів (добровільний продаж)», затвердженого наказом ДП «СЕТАМ» №79 від 18.10.2016 р. у редакціях наказів ДП «СЕТАМ» №112 від 22.11.2021 р., №15 від 30.03.2022 р., №17 від 13.04.2022 р.

У цій статті - про визнання недійсними торгів Сетам з добровільного продажу нерухомого майна.

Якщо йде мова про арештоване майно, то про оскарження торгів читайте за цим посиланням.

Визнання недійсними торгів з нерухомістю допускається за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема, коли угода в момент її вчинення не відповідає вимогам закону, чи при порушенні встановленого порядку проведення торгів (ВПВС 15.01.2020 р. №367/6231/16-ц, ВСУ 25.11.2015 р. №6-1749цс15).

Тому для визнання недійсними торгів Сетам з добровільного продажу необхідно довести чи порушено вимоги Цивільного кодексу, «Порядку реалізації майна шляхом проведення електронних торгів (добровільний продаж)», чи вплинули ці порушення на результати електронних торгів, чи мало місце порушення прав і законних інтересів учасника торгів, який їх оспорює.

До предмета доказування, зокрема, належить недотримання процедури підготовки і проведення електронних торгів, неправильність подання цінових пропозицій, вчинення дій учасниками аукціону, визначення переможця, оформлення кінцевих результатів торгів.

Правова природа реалізації майна на прилюдних торгах полягає у забезпеченні переходу права власності на майно замовника з особливостями визначення ціни, покупця і оформлення договірних відносин.

За ч. 4 ст. 656 ЦКУ до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні правила про купівлю-продаж та спеціальні правила,  встановлені законом до конкретного виду договору чи майна.

Тому оформлення договірних відносин продажу арештованого нерухомого майна та добровільного продажу на торгах відрізняються.

Так, при продажу арештованої нерухомості за результатами аукціону складається акт про проведення електронних торгів, який після підпису виконавцем є оформленням договірних відносин (тобто правочином, як зазначає ВПВС у постанові №910/856/17 від 05.06.2018 р.).

А при добровільному продажі складання акту не передбачене, однак на підставі протоколу проведення електронних торгів, підписаного ДП «Сетам» та переможцем, останній має перерахувати кошти за придбане майно та укласти із замовником договір купівлі-продажу, який посвідчується нотаріально.

Тому для дійсності торгів з добровільного продажу нерухомості необхідне дотримання одночасно усіх вимог Цивільного кодексу, «Порядку реалізації майна шляхом проведення електронних торгів (добровільний продаж)» і вимог нотаріального посвідчення договору. Якщо одна з вимог, прав чи законних інтересів учасника торгів порушені, це може тягти недійсність торгів Сетам.

Головною умовою є наявність порушень, які вплинули на результат торгів, та прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними (ВС від 18.11.2015 р. №6-1884цс15, від 06.04.2016 р. №3-242гс16, ВПВС від 15.05.2019 р. №678/301/12, від 01.09.2021 р. №442/4240/14-ц, №752/26341/18 від 03.11.2021 г.).

ЕЛЕКТРОННІ ТОРГИ З ДОБРОВІЛЬНОГО ПРОДАЖУ - КОМПЛЕКСНИЙ ПРАВОЧИН З ДВОХ ЕТАПІВ

Специфіка електронних торгів передбачає, що реалізація нерухомості на них є комплексним правочином з двох етапів (проведення торгів та укладення договору), незаконність на будь-якому з них тягне недійсність правочину.

Так, за п. 1.1 «Порядку реалізації майна шляхом проведення електронних торгів (добровільний продаж)» електронні торги ‒ це продаж майна за принципом аукціону через веб-сайт, за яким його власником стає учасник, який під час торгів запропонував за нього найвищу ціну;

за п. 6.1 Порядку реалізація майна здійснюється шляхом проведення організатором електронних торгів;

за п.п. 3.6., 3.7 Порядку на підставі заявки замовника на проведення електронних торгів організатором на веб-сайті формується інформаційне повідомлення про лот електронних торгів, у якому зазначається вся інформація, передбачена цим Порядком, зокрема, опис майна, дата і час початку та закінчення електронних торгів; розмір гарантійного внеску;

за п. 5.4 заявка на участь в електронних торгах подається щодо кожного окремого лота через веб-сайт в електронному вигляді; після подачі заявки на участь в електронних торгах користувач отримує можливість сформувати квитанцію на оплату гарантійного внеску;

за п.п. 7.1, 7.2, 7.5, 7.7 після закінчення електронних торгів на веб-сайті відображаються відомості про їх завершення і автоматично формується та розміщується протокол електронних торгів по лоту;

веб-сайт не пізніше наступного робочого дня розміщує персоніфікований протокол з повною інформацією про переможця в особистому кабінеті, який доступний на сторінці торгів переможцю;

переможець торгів протягом 10 (десяти) банківських днів після закінчення торгів, зобов’язаний підписати персоніфікований протокол, перерахувати кошти за придбане майно на розрахунковий рахунок замовника, вказаний в протоколі, та підписати договір купівлі-продажу майна (лоту) з замовником;

підписаний переможцем оригінал такого протоколу організатор протягом 3-х робочих днів підписує та надає чи надсилає поштовим відправленням замовнику;

за п. 7.15 Порядку персоніфікований протокол про результати проведення електронних торгів із визначенням переможця є підставою для укладення договору купівлі-продажу майна між замовником та учасником торгів (переможцем аукціону);

за п. 8.1 Порядку спори, пов`язані із проведенням електронних торгів, вирішуються в суді;

за ч. 1 ст. 202 ЦКУ правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну, припинення цивільних прав та обов’язків;

за ч. 4 ст. 656 ЦКУ до договору купівлі-продажу на конкурсах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Із суті електронних торгів випливає, що аукціон проводиться для визначення учасника, який під час торгів запропонував за майно найвищу ціну, підписав протокол і сплатив свою ціну (перший етап), та укладення договору продажу такого майна виключно з переможцем торгів на підставі протоколу про результати торгів (другий етап).

Дії організатора та учасників торгів на кожному з етапів є окремими цивільними правочинами, - правочин з проведення торгів та визначення їх переможця оформлюється протоколом, а продаж майна переможцю - договором з замовником на підставі такого протоколу.

Дії з проведення торгів і визначення їх переможця, оформлені протоколом, є правочином, спрямованим на набуття виключно переможцем права купити майно і обов’язку замовника продати майно виключно переможцю.

ВС у постанові №752/26341/18 від 03.11.2021 р. зазначає, що «…наявність підстав для визнання торгів недійсними має встановлюватися судом на момент їх проведення, а не за наслідком оформлення результатів торгів».

Якщо правочин з проведення торгів, оформлений протоколом, є незаконним, це унеможливлює подальше укладення договору продажу аукціонного майна.

Тому кожен з правочинів окремо чи обидва разом можуть визнаватися недійсними.

НАКАЗ ДП «СЕТАМ» ПРО ЕЛЕКТРОННІ ТОРГИ З ДОБРОВІЛЬНОГО ПРОДАЖУ

Якщо в інформаційному повідомленні про лот на веб-сайті зазначено про проведення торгів за процедурою згідно наказу ДП «СЕТАМ» №79 від 18.10.2016 р., то торги проводяться за «Порядком реалізації майна шляхом проведення електронних торгів (добровільний продаж)» в редакції наказів №112 від 22.11.2021 р., №15 від 30.03.2022 р. чи №17 від 13.04.2022 р., далі - Порядок.

За п. 1.1. Порядку він регулює відносини між учасниками електронних торгів з реалізації майна та організатором (ДП «Сетам»);

веб-сайт Сетам – це сторінка торгів у мережі Інтернет (електронний ресурс, що є складовою частиною системи електронних торгів), на якій розміщуються організаційно-методичні матеріали, інформаційні повідомлення про електронні торги та результати їх проведення, здійснюються реєстрація учасників, подання заявок на участь в електронних торгах, забезпечується доступ спостерігачів електронних торгів і проводяться електронні торги;

учасником електронних торгів є особа, яка зареєструвалася на веб-сайті, сплатила гарантійний внесок, надала згоду щодо порядку та умов проведення електронних торгів і допущена організатором до участі в них відповідно до вимог Порядку;

між замовником торгів та організатором укладається договір про співробітництво, за яким положення Порядку є обов’язковими для замовника;

за п.п. 7.8, 7.9 Порядку винагорода організатора за проведення електронних торгів може вираховуватися (утримуватися) з гарантійного внеску переможця торгів. Винагорода організатора не зараховується в рахунок суми, яку переможець торгів має сплатити замовнику.

Оскільки за Порядком учасник торгів має надати згоду щодо правил та умов їх проведення і лише тоді допускається організатором до участі, а замовник погоджується дотримуватися Порядку, то цей локальний нормативний акт є обов’язковим для них, всієї процедури електронних торгів та оформлення договірних відносин між замовником і переможцем.

За ст. 526 зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цивільного законодавства, а за їх відсутності – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Норми Порядку є обов’язковими і для ДП «Сетам» при проведенні торгів, визначенні їх переможця та складанні протоколу.

У п. 24 постанови КГСВС №916/432/18 від 16.04.2019 р. зазначається «…проведення електронних торгів відбувалось на підставі Порядку добровільного продажу. Відповідно, учасники таких торгів взяли на себе зобов’язання щодо дотримання зазначеного порядку».

ПОЗОВ ПРО ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМИ ЕЛЕКТРОННИХ ТОРГІВ З ДОБРОВІЛЬНОГО ПРОДАЖУ

Необхідною умовою для позову про визнання недійсними електронних торгів з добровільного продажу майна є дотримання позивачем, щонайменше, вимог про своєчасну реєстрацію для участі в торгах по конкретному лоту та внесення гарантійного внеску згідно Порядку.

Учасник має зареєструватия на веб-сайті Сетам зі створенням особистого кабінету, подати електронну заявку на торги по конкретному лоту і сплатити гарантійний внесок згідно інформаційного повідомлення по цьому лоту.

Про реєстрацію заявки та сплату внеску надходить електронне системне повідомлення в особистому кабінеті.

Після реєстрації учасником торгів та сплати гарантійного внеску в позивача виникають законні інтереси та очікування на купівлю нерухомості, якщо при торгах його цінова пропозиція виявиться найвищою.

Юридичний інтерес позивача полягає в правомірності проведення торгів, якому кореспондує вільне подання цінових пропозицій ним самим та іншими учасниками протягом всього встановленого часу їх проведення, і об’єктивне визначення переможцем учасника, який подав найвищу цінову пропозицію на момент завершення торгів.

Майновий інтерес Позивача полягає в можливості купівлі нерухомості саме ним, якщо його цінова пропозиція на правомірних торгах виявиться найвищою.

Юридичний та майновий інтерес позивача полягає також у тому, щоб переможець, визначений за результатами неправомірно проведених торгів, не мав можливості купити нерухомість.

Вказані інтереси й очікування позивача є законними, тому підлягають судовому захисту шляхом визнання правочину з торгів недійсним.

Відчуження нерухомості на електронних торгах, як угода купівлі-продажу, є багатостороннім правочином. Позов про його оскарження подається до всіх його сторін, з якими є матеріально - правовий спір; ці сторони мають бути залучені до участі у справі. Відповідачами, окрім ДП «Сетам», залучаються замовник та особа, визнана переможцем за протоколом торгів (ВПВС від 05.06.2018 р. №910/856/17, КГСВС від 06.02.2018 р. №911/845/17, від 14.03.2018 р. №910/1454/17).

Оскільки відповідачами в справу мають залучатися всі сторони правочину, зокрема, переможець, персональні дані якого позивачу не відомі, то з цим іноді виникають утруднення, зокрема, ухвали про залишення справи без руху. Так, Порядком добровільного продажу не передбачено зазначення на веб-сайті setam.net.ua будь-яких ідентифікуючих відомостей про особу переможця торгів, доступних для ознайомлення іншим учасникам чи спостерігачам. Персоніфікований протокол з зазначенням особи переможця на веб-сайті в загальному доступі не виставляється. За п.п. 7.1., 7.2., 7.2.1. Порядку після закінчення електронних торгів веб-сайт автоматично формує та розміщує протокол по лоту з унікальним номером переможця; наступного дня - розміщує персоніфікований протокол з повною інформацією про переможця в його особистому кабінеті. Позаяк позивач не має доступу до особистих кабінетів інших учасників чи переможця торгів, так само як до господарських документів чи відомостей організатора та замовника, то об’єктивно не має відомостей про особу переможця і не може зазначити його співвідповідачем на етапі подання позовної заяви.

Для з’ясування ідентифікаційних відомостей про переможця має надсилатися адвокатський запит до ДП "Сетам" перед зверненням до суду, а при ненаданні на нього відомостей – клопотання про витребування доказів за ч.1 ст. 84 ЦПК.

ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПОЗОВУ ПРО ВИЗНАННЯ НЕДІЙСНИМИ ТОРГІВ СЕТАМ З НЕРУХОМІСТЮ

Позов про визнання недійсними торгів Сетам з добровільного продажу нерухомості забезпечується в загальному порядку.

Оптимальними видом забезпечення є накладення арешту на нерухомість замовника торгів чи заборона відповідачам, їх посадовим особам, та/або будь-яким третім особам вчиняти дії з оформлення результатів електронних торгів, проведених в конкретну дату за конкретним реєстраційним номером лоту (ст. 150 ЦПКУ, ст. 137 ГПКУ).

За п. 7.15 Порядку персоніфікований протокол про проведення торгів є підставою для укладення договору купівлі-продажу майна між замовником та переможцем аукціону.

Якщо торги проведені всупереч Порядку, то є недійсними, що унеможливлює подальший продаж нерухомості по договору між замовником та переможцем аукціону.

Порушення Порядку позбавляє протокол торгів бути підставою для укладення договору між замовником та переможцем аукціону.

Тому, якщо замовник та переможець аукціону при ігноруванні предмету судового спору укладуть договір продажу нерухомості за протоколом, а в подальшому позов буде задоволено, то виконання судового рішення буде значно утруднено.

Оскільки Порядком надається 10 днів на укладення договору за результатами торгів, то доцільним є вжиття заходів забезпечення позову в межах цього строку.

Накладення арешту унеможливить передчасне розпорядження нерухомістю до вирішення справи і забезпечать ефективний захист порушених прав та інтересів позивача у випадку задоволення позову.

Після задоволення позову будуть проведені нові правомірні торги, на яких позивач чи інший учасник запропонують найвищу ціну, а замовник продасть за такою ціною своє майно, тобто його інтереси не постраждають.

При відмові в позові замовник може продати нерухомість переможцю торгів, зазначеному в оспорюваному протоколі.

Тому арешт забезпечить співмірне співвідношення негативних наслідків від його вжиття з негативними наслідками, які можуть настати при невжитті цих заходів, а негативних майнових наслідків для замовника не настане.

Комплексний юридичний супровід визнання торгів недійсними
НАДІШЛІТЬ ЗАПИТ ОНЛАЙН

Щодо оскарження торгів арештованим майном Сетам - за цим посиланням.

Про юридичний захист при шахрайському продажу нерухомості - у статті за цим посиланням.

Стосовно недійсності відчуження боржником нерухомості при судовому рішенні чи виконавчому провадженні - за цим посиланням.

Відповіді на запити: Визнання недійсними електронних торгів ДП «СЕТАМ»; Добровільний продаж; Оскарження аукціону; Реалізація майна за заявкою власника; Порядок реалізації майна шляхом проведення електронних торгів (добровільний продаж); наказ Сетам №79 від 18.10.2016 р., №112 від 22.11.2021 р., №15 від 30.03.2022 р., №17 від 13.04.2022 р.; Послуги адвоката Київ.

Писаренко Олександр Олексійович, адвокат з судового супроводу бізнесових і податкових спорів, магістр бізнес адміністрування.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua

943
Ваша оцінка сторінки:
Голоси відсутні