Специфика электронных торгов предполагает, что продажа недвижимости на них является комплексной сделкой с двух этапов (проведение торгов и заключение договора), незаконность на любом из них влечет недействительность сделки.

Так, по п. 1.1 «Порядка реализации имущества путем проведения электронных торгов (добровольная продажа)» электронные торги – это продажа имущества по принципу аукциона через веб-сайт, по которому его владельцем становится участник, во время торгов предложивший за него наивысшую цену;

по п. 6.1 Порядка реализация имущества осуществляется путём проведения организатором электронных торгов;

по п.п. 3.6., 3.7 Порядка на основании заявки заказчика на проведение электронных торгов организатором на веб-сайте формируется информационное сообщение об лоте электронных торгов, в котором указывается вся информация, предусмотренная настоящим Порядком, в частности, описание имущества, дата и время начала и окончания электронных торгов; размер гарантийного взноса;

по п. 5.4 заявка на участие в электронных торгах подается по каждому отдельному лоту через веб-сайт в электронном виде; после подачи заявки на участие в электронных торгах пользователь получает возможность сформировать квитанцию ​​на оплату гарантийного взноса;

по п.п. 7.1, 7.2, 7.5, 7.7 после окончания электронных торгов на веб-сайте отображаются сведения об их завершении и автоматически формируется и размещается протокол электронных торгов по лоту;

веб-сайт не позднее следующего рабочего дня размещает персонифицированный протокол с полной информацией о победителе в личном кабинете, доступном на странице торгов победителю;

победитель торгов в течение 10 (десяти) банковских дней после окончания торгов, обязанный подписать персонифицированный протокол, перечислить средства за приобретенное имущество на расчетный счет заказчика, указанный в протоколе, и подписать договор купли-продажи имущества (лота) с заказчиком;

подписанный победителем оригинал такого протокола организатор в течение 3-х рабочих дней подписывает и предоставляет или отправляет почтовым отправлением заказчику;

по п. 7.15 Порядка персонифицированный протокол о результатах проведения электронных торгов с определением победителя является основанием для заключения договора купли-продажи имущества между заказчиком и участником торгов (победителем аукциона);

по п. 8.1 Порядка споры, связанные с проведением электронных торгов, разрешаются в суде;

по ч. 1 ст. 202 ГКУ сделкой является действие лица, направленное на приобретение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей;

по ч. 4 ст. 656 ГКУ к договору купли-продажи на конкурсах, аукционах (публичных торгах) применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено законом об этих видах договоров купли-продажи или не вытекает из их сути.

Из существа электронных торгов следует, что аукцион проводится для определения участника, который во время торгов предложил за имущество высшую цену, подписал протокол и оплатил свою цену (первый этап), и заключения договора продажи такого имущества исключительно с победителем торгов на основании протокола о результатах торгов (второй этап).

Действия организатора и участников торгов на каждом из этапов являются отдельными гражданскими сделками - сделка по проведению торгов и определение их победителя оформляется протоколом, а продажа имущества победителю - договором с заказчиком на основании такого протокола.

Действия по проведению торгов и определению их победителя, оформленные протоколом, являются сделкой, направленной на приобретение исключительно победителем права купить имущество и обязанности заказчика продать имущество исключительно победителю.

ВС в постановлении №752/26341/18 от 03.11.2021 г. отмечает, что «…наличие оснований для признания торгов недействительными должно устанавливаться судом на момент их проведения, а не по результатам оформления результатов торгов».

Если сделка по проведению торгов, оформленная протоколом, является незаконной, это делает невозможным дальнейшее заключение договора продажи аукционного имущества.

Поэтому каждая из сделок отдельно или оба вместе могут признаваться недействительными.

Необходимым условием для иска о признании недействительными электронных торгов по добровольной продаже имущества является соблюдение истцом, по меньшей мере, требований о своевременной регистрации участия в торгах по конкретному лоту и внесения гарантийного взноса согласно Порядка.

Участник должен зарегистрировать на сайте Сетам с созданием личного кабинета, подать электронную заявку на торги по конкретному лоту и уплатить гарантийный взнос согласно информационному уведомлению по этому лоту.

О регистрации заявки и оплате взноса поступает электронное системное сообщение в личном кабинете.

После регистрации участником торгов и уплаты гарантийного взноса у истца возникают законные интересы и ожидания покупки недвижимости, если при торгах его ценовое предложение окажется самым высоким.

Юридический интерес истца заключается в правомерности проведения торгов, которому корреспондирует свободное представление ценовых предложений им самим и другими участниками в течение всего установленного времени их проведения, и объективное определение победителем участника, предоставившего наивысшее ценовое предложение на момент завершения торгов.

Имущественный интерес истца заключается в возможности покупки недвижимости именно им, если его ценовое предложение на правомерных торгах окажется самым высоким.

Юридический и имущественный интерес истца также состоит в том, чтобы победитель, определенный по результатам неправомерно проведенных торгов, не имел возможности купить недвижимость.

Указанные интересы и ожидания истца законны, поэтому подлежат судебной защите путем признания сделки по проведённым торгам недействительной.

Отчуждение недвижимости на электронных торгах как сделка купли-продажи является многосторонней сделкой. Иск о её обжаловании подается ко всем её сторонам, с которыми есть материально - правовой спор; эти стороны должны быть вовлечены в участие в деле. Ответчиками, кроме ГП «Сетам», привлекаются заказчик и лицо, признанное победителем по протоколу торгов (ВПВС от 05.06.2018 г. №910/856/17, КГСВС от 06.02.2018 г. №911/845/17, от 14 2018 г. №910/1454/17).

Иск о признании недействительными торгов Сетам по добровольной продаже недвижимости обеспечивается в общем порядке.

Оптимальным видом обеспечения является наложение ареста на недвижимость заказчика торгов или запрет ответчикам, их должностным лицам и/или любым третьим лицам совершать действия по оформлению результатов электронных торгов, проведенных в конкретную дату по конкретному регистрационному номеру лота (ст. 150 ГПКУ, ст. 137 ГПКУ).

Согласно п. 7.15 Порядка персонифицированный протокол о проведении торгов является основанием для заключения договора купли-продажи имущества между заказчиком и победителем аукциона.

Если торги проведены вопреки Порядку, то недействительны, что делает невозможным дальнейшую продажу недвижимости по договору между заказчиком и победителем аукциона.

Нарушение Порядка лишает протокол торгов быть основанием для заключения договора между заказчиком и победителем аукциона.

Поэтому если заказчик и победитель аукциона при игнорировании предмета судебного спора заключат договор продажи недвижимости по протоколу, а в дальнейшем иск будет удовлетворен, то выполнение судебного решения будет значительно затруднено.

Поскольку Порядком предоставляется 10 дней на заключение договора по результатам торгов, то целесообразно принятие мер обеспечения иска в пределах этого срока.

Наложение ареста исключит возможность преждевременного распоряжения недвижимостью до разрешения дела и обеспечат эффективную защиту нарушенных прав и интересов истца в случае удовлетворения иска.

После удовлетворения иска будут проведены новые правомерные торги, на которых истец или другой участник предложат самую высокую цену, а заказчик продаст по такой цене свое имущество, то есть его интересы не пострадают.

При отказе в иске заказчик может продать недвижимость победителю торгов, указанному в оспариваемом протоколе.

Поэтому арест обеспечит соразмерное соотношение негативных последствий от его применения с негативными последствиями, которые могут наступить при непринятии этих мер, а негативных имущественных последствий для заказчика не наступит.