РЕЙДЕРСЬКЕ ЗАВОЛОДІННЯ КВАРТИРОЮ ЗА ПІДРОБЛЕНИМИ ДОКУМЕНТАМИ.

КОМПЛЕКС АДВОКАТСЬКОГО ЗАХИСТУ ДЛЯ ВІДНОВЛЕННЯ ПРАВ ПРИ РЕЙДЕРСЬКОМУ ЗАХОПЛЕННІ КВАРТИРИ.

Писаренко Олександр Олексійович, адвокат з судового супроводу спорів з нерухомістю. Київ.

Незаконне заволодіння квартирою здійснюється за спиною власників і виявляється останніми, як правило, за минуванням кількох місяців/років після підробки документів на квартиру чи при підготовці її продажу рейдерами.

В кращому випадку власник дізнається про шахрайське переоформлення його квартири на сторонню особу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно або з лоту про її продаж на сайті електронних торгів ДП "СЕТАМ". У гіршому випадку стороння особа вривається в квартиру і позбавляє власника володіння нею, пред’явивши договір купівлі-продажу квартири чи нотаріальне свідоцтво про купівлю з торгів. За одним з варіантів покупець після заволодіння квартирою викрадає особисті документи власника чи документи на нерухомість.

Не дивлячись на те, що реальним власником квартира не відчужувалася, за відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі-Реєстр) з’ясовується, що право власності на квартиру зареєстроване за покупцем на поточний момент на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу квартири чи свідоцтва.

В указаних обставинах необхідний екстренний юридичний захист. Про дії адвоката для повернення квартири з шахрайського заволодіння читайте далі на цій сторінці.

За досвідом рейдерське захоплення квартир здійснюється, виходячи з наступного.

З 01.01.2013 року діють положення Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за яким право власності на нерухомість загалом і на квартири зокрема підлягає реєстрації з відкриттям розділу в електронному Реєстрі.

Реєстрація у Реєстрі квартир, право власності на які отримано й зареєстровано до 01.01.2013 року в паперовій формі в реєстраційних книгах, архівних/реєстраційних справах бюро технічної інвентаризації, не є обов’язковою, а здійснюється на розсуд власників.

Законом встановлено, що права на квартиру, які виникли до 01.01.2013 р., визнаються дійсними, якщо їх реєстрація була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на той момент законодавством не передбачалося обов’язкової реєстрації таких прав.

Відтак, право власності на квартири, яке було зареєстровано до 01.01.2013 року в паперових книгах БТІ, підтверджується виключно правовстановлюючими документами в паперовій формі до тих пір, поки власник не виявить бажання зареєструвати право власності в електронному Реєстрі.

Якщо власник виявив таке бажання, то державна реєстрація прав на квартиру в електронному Реєстрі виконується на підставі вказаних паперових документів про виникнення, перехід, припинення прав на квартиру. Зазначені документи подаються власником чи уповноваженою ним особою до державного Центру надання адміністративних послуг чи державному або приватному нотаріусу.

За практикою адвоката з нерухомості найчастіше здійснюється рейдерське захоплення тих квартир в м. Києві, право власності на які зареєстровано за паперовими документами в паперових книгах до 01.07.2010 року.

Це пов’язано з тим, що до 01.01.2013 року в Україні діяла інша електронна система - Державний реєстр прав власності на нерухоме майно. Київське міське БТІ почало проводити державну реєстрацію права власності в ньому лише з липня 2010 року і на виборочні квартири. Тому правовстановлюючі документи на квартири в м. Києві, державна реєстрація права власності на які проведена до липня 2010 року, наявні переважно тільки в паперовій формі. Про таку реєстрацію Київське міське БТІ сьогодні надає паперові інформаційні довідки.

Про невідкладні заходи при шахрайському заволодінні квартирою - далі на цій сторінці.

Порядок дій з рейдерського захоплення квартири (деякі з варіацій):

1) З’ясування осіб власників/співвласників квартири у легальні й нелегальні способи (КП з експлуатації житлового фонду, сусіди, мнимі вигідні орендарі/покупці, перевірка матеріального стану для гіпотетичної позики і т.д.) та отримання копії правовстановлюючого документа;

2) Підробка документів на квартиру. Здійснюється підробка свідоцтва про приватизацію квартири чи підробка договору купівлі продажу квартири на біржі, а також інформаційної довідки БТІ про реєстрацію квартири за власником в паперовій формі;

3) Підробка паспортів на ім’я рейдерів чи пошук відповідних «кандидатів» на роль підставного покупця з дійсними паспортами;

4) Підробка документів на розпорядження квартирою. Здійснюється підробка довіреності від імені власників/співвласників квартири на підготовчі та реєстраційні дії щодо квартири та на її продаж чи інше відчуження або розпорядження. Підробна довіреність виготовляється на ім’я рейдерів;

5) Підробка нотаріального договору купівлі продажу квартири чи іншого її відчуження, датованого до 2010 року, за яким власник квартири, начебто, продав її рейдеру, або посвідчення такого договору "чорним" нотаріусом;

6) Подання до ЦНАП чи державному або приватному нотаріусу підроблених документів на квартиру, для державної реєстрації прав на квартиру в Реєстрі;

7) Перепродаж квартири по підробним документам іншому рейдеру;

8) або Надання квартири в іпотеку під забезпечення позики чи кредиту, отриманих рейдером, з подальшим неповерненням боргу і зверненням стягнення “кредитором” на квартиру;

9) Подальший перепродаж квартири по підробним документам сторонньому набувачу (добросовісному чи недобросовісному покупцю);

10) Нотаріальне посвідчення "чорним" нотаріусом угоди позики між підставним позикодавцем та реальним власником нерухомості (з підробним підписом останнього), за яким при неповерненні "позиченої" суми кредитор може її стягнути за виконавчим написом нотаріуса.

ЮРИДИЧНИЙ ЗАХИСТ ПРИ РЕЙДЕРСЬКОМУ ЗАВОЛОДІННІ НЕРУХОМІСТЮ

Невідкладні заходи захисту при шахрайському заволодінні квартирою:

1) звернення до поліції з заявою про незаконне заволодіння квартирою за ознаками злочинів (в залежності від обставин);

2) подання клопотання слідчому про допит свідків, а також власника, як потерпілого;

3) направлення запитів власника та адвоката для збирання доказів шахрайського набуття квартири рейдером і реєстрації власності на неї по підробним документам;

4) подання клопотання слідчому поліції про негайне звернення до слідчого судді з клопотанням про накладення арешту на квартиру;

5) подання до суду позову про витребування квартири, припинення власності набувача, скасування реєстрації права власності покупця на квартиру;

6) подання до суду позову про визнання нотаріально посвідченого договору відчуження чи позики недійсним (при участі "чорного" нотаріуса) в залежності від обставин;

7) подання до суду заяви про накладення арешту на квартиру як забезпечення позову для відвернення її відчуження рейдером;

8) подання до суду заяви про зупинення продажу квартири на аукціоні ДП "СЕТАМ" в порядку забезпечення позову чи як додаткового забезпечення (у відповідному випадку);

9) направлення адвокатських запитів для збирання доказів протиправності заволодіння, продажу/розпорядження й реєстрації власності на квартиру по підробним документам чи дій чорного нотаріуса;

10) витребування судом за клопотаннями адвоката доказів ланцюга операцій з шахрайського заволодіння квартирою;

11) оперативне звернення до слідчого поліції та суду для термінового вирішення клопотань щодо рейдерського захоплення квартири.

Захист прав клієнта у суді здійснюється при врахуванні наступного.

1. Квартира належить клієнту на підставі свідоцтва про право власності на житло, видане відділом приватизації, чи іншого правовстановлюючого документа, оригінал якого, в більшості випадків, знаходиться у власника. Наявність оригіналу у власника є свідченням того, що відчуження квартири власником не здійснювалося.

2. Місце проживання власника у квартирі зареєстровано, переважно, тривалий час до і після приватизації чи придбання квартири, що підтверджується витягом з Єдиного демографічного реєстру щодо реєстрації місця проживання та довідкою відділу державної реєстрації місця проживання/перебування фізичних осіб РДА. Власником здійснюються платежі на утримання будинку та за комунальні послуги по наявним оригіналам квитанцій. З дня “продажу” квартири по підробним документам і до появи у ній покупця, рейдери у квартирі не з’являлися.

Вказані факти підтверджують легітимне фактичне володіння квартирою власником та приживання у ній протягом тривалого часу після оформлення рейдерами підробних документів на її продаж стороннім особам. А з другої сторони – усвідомлення рейдерами відсутності легального придбання квартири, приховування ними злочинних дій, рейдерський характер захоплення квартири, намагання створити ілюзію ланцюга перепродажів чи використань нерухомості перед продажем кінцевому набувачу.

3. За інформацією нотаріуса, іменем, підписом і печаткою якого, начебто, посвідчено довіреність власника на розпорядження квартирою на ім’я рейдерів, остання не посвідчувалася; в реєстрі нотаріальних дій цього нотаріуса вона відсутня. За наданою на ухвалу суду інформацією в Єдиному реєстрі довіреностей підробна не числиться; в реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів той, на якому виготовлено підробну довіреність, зазначено як викрадений.

4. За інформацією підрозділу ДМС України паспорт громадянина України, за яким діяв рейдер, числиться як утрачений задовго до виготовлення підробної довіреності.

5. Особисто власником квартира не продавалася, інших правочинів щодо її відчудження не вчинялося, довіреностей з повноваженнями на розпорядження квартирою не видавалося.

6. Очевидно, що при рейдерському захопленні квартири остання вибула з володіння власника всупереч його волі.

За ст. 41 Конституції України в кореспонденції зі ст.ст. 317, 319, 321 ЦК України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Право приватної власності є непорушним.
Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

За ст.ст. 317, 319 ЦК України право розпоряджатися своїм майном за власною волею, правомочність вчинення правочинів, спрямованих на розпорядженням його майном належить виключно власнику (див. пункт 99 постанови ВПВС від 15.06.2020 № 826/20221/16).

За ст. 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦКУ майно не може бути витребуване у нього.

За ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Відтак, згідно до ст.ст. 330, 388 ЦК України покупець не набуває права власності на майно, придбане від сторонньої особи, у якої не було повноважень діяти від імені власника, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із відчуженням майна сторонньою особою поза волею власника.

7. Якщо квартира надана була в іпотеку й забезпечений нею борг не повернено рейдером, то квартира була предметом позасудового стягнення оформленням у власність кредитора чи судового розгляду про звернення на неї стягнення.
Проте дійсний власник не був стороною договору іпотеки й учасником такого судового розгляду. Відтак, розпорядження квартирою відбулося поза волею і без відома власника, а тому здійснено незаконне заволодіння квартирою.

8. У зв’язку з набуттям квартири за підробленим договором, без дійсного нотаріального посвідчення, всупереч волі і при відсутності волевиявлення власника, квартира підлягає витребуванню із чужого незаконного володіння за положеннями ст. 387 ЦКУ без визнання договору недійсним.

9. Позаяк рейдер заволодів квартирою незаконно, без відповідної правової підстави, поза волею власника, остання підлягає витребуванню судом від набувача.

10. Через незаконне заволодіння квартирою підстави для виникнення права власності на неї у сторонніх осіб відсутні. Тому державна реєстрація права власності останнього володільця підлягає припиненню судом.

Для замовлення послуг адвоката проти шахрайства з нерухомістю надішліть е-мейл info@fides.com.ua чи зателефонуйте +38 (044) 270 60 46, +38 (050) 719 10 16.

Дії для попередження або присікання рейдерського захоплення квартири:

1) належна реєстрація в сучасному електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на квартиру, придбану до 01.01.2013 р., незалежно від його реєстрації в паперових реєстраційних книгах/справах БТІ;

2) періодична перевірка даних щодо квартири в електронному Реєстрі та лота за адресою квартири на аукціоні "СЕТАМ";

3) зберігання оригіналів і повного комплекту копій правовстановлюючих документів на квартиру в безпечних секретних місцях;

4) недопущення передачі копій правовстановлюючих документів на нерухомість стороннім особам для уникнення рейдерського захоплення квартири;

5) встановлення СМС-інформування чи обтяження власника на власний об'єкт нерухомості;

6) негайне звернення до адвоката з нерухомості при виявленні будь-яких змін в Реєстрі, операцій або дій чорного нотаріуса відносно квартири.

Щодо накладення арешту на квартиру та зупинення продажу на аукціоні ДП "СЕТАМ" - читайте в статті за посиланням.

Додатково про заходи адвокатського захисту при шахрайському заволодінні нерухомістю - за посиланням.

Щодо доведення підробки договору при відсутності нотаріального архіву - на цій сторінці.

Щодо повернення іпотечної нерухомості, стягненої кредитором - за цим посиланням.

ЮРИДИЧНЕ БЮРО ПИСАРЕНКА

Е-мейл info@fides.com.ua, тел. +38 (044) 270 60 46, +38 (050) 719 10 16.