Рейдерське захоплення квартири | Підробка документів на квартиру | Незаконне заволодіння квартирою | Адвокат з нерухомості | Київ | Pysarenko Law Office

РЕЙДЕРСЬКЕ ЗАВОЛОДІННЯ КВАРТИРОЮ ЗА ПІДРОБНИМИ ДОКУМЕНТАМИ.

ЮРИДИЧНІ ЗАХОДИ ЗАХИСТУ І ВІДНОВЛЕННЯ ПРАВ ПРИ РЕЙДЕРСЬКОМУ ЗАХОПЛЕННІ КВАРТИРИ.

Адвокат Писаренко Олександр Олексійович, магістр бізнес адміністрування.

 

Незаконне заволодіння квартирою здійснюється за спиною власників і виявляється останніми, як правило, за минуванням 1-3 років після підробки документів на квартиру і її продажу рейдерами.

Cтороння особа вривається в квартиру і позбавляє власника володіння нею, пред’явивши договір купівлі-продажу квартири. За одним з варіантів покупець після заволодіння квартирою викрадає особисті документи власника чи документи на нерухомість.

Не дивлячись на те, що реальним власником квартира не відчужувалася, за відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з’ясовується, що право власності на квартиру зареєстроване за покупцем на поточний момент на підставі вищевказаного договору купівлі продажу квартири.

За практикою адвоката з нерухомості рейдерське захоплення квартир здійснюється, виходячи з наступного.

З 01.01.2013 року діють положення Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за яким право власності на нерухомість загалом і на квартири зокрема підлягає реєстрації з відкриттям розділу в електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі-Реєстр).
Реєстрація у Реєстрі квартир, право власності на які отримано й зареєстровано до 01.01.2013 року в паперовій формі в реєстраційних книгах, архівних/реєстраційних справах бюро технічної інвентаризації, не є обов’язковою, а здійснюється на розсуд власників.
Законом встановлено, що права на квартиру, які виникли до 01.01.2013 р., визнаються дійсними, якщо їх реєстрація була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на той момент законодавством не передбачалося обов’язкової реєстрації таких прав.

Відтак, право власності на квартири, яке було зареєстровано до 01.01.2013 року в паперових книгах БТІ, підтверджується виключно правовстановлюючими документами в паперовій формі до тих пір, поки власник не виявить бажання зареєструвати право власності в електронному Реєстрі.

Якщо власник виявив таке бажання, то державна реєстрація прав на квартиру в електронному Реєстрі виконується на підставі вказаних паперових документів про виникнення, перехід, припинення прав на квартиру. Зазначені документи подаються власником чи уповноваженою ним особою до державного Центру надання адміністративних послуг чи державному або приватному нотаріусу чи комунальному підприємству-суб’єкту державної реєстрації, яке має державних реєстраторів.

За практикою адвоката з нерухомості найчастіше здійснюється рейдерське захоплення тих квартир в м. Києві, право власності на які зареєстровано за паперовими документами в паперових книгах до 01.07.2010 року.

Це пов’язано з тим, що до 01.01.2013 року в Україні діяла інша електронна система – Державний реєстр прав власності на нерухоме майно. Київське міське БТІ почало проводити державну реєстрацію права власності в ньому лише з липня 2010 року і на виборочні квартири. Тому правовстановлюючі документи на квартири в м. Києві, державна реєстрація права власності на які проведена до липня 2010 року, наявні переважно тільки в паперовій формі. Про таку реєстрацію Київське міське БТІ сьогодні надає паперові інформаційні довідки.

Порядок дій з рейдерського захоплення квартири (деякі з варіацій): Адвокат з нерухомості Київ.

1) З’ясування осіб власників/співвласників квартири у легальні й нелегальні способи (КП з експлуатації житлового фонду, сусіди, мнимі вигідні орендарі/покупці, перевірка матеріального стану для гіпотетичної позики і т.д.) та отримання копії правовстановлюючого документа;

2) Підробка документів на квартиру. Здійснюється підробка свідоцтва про приватизацію квартири чи підробка договору купівлі продажу квартири на біржі, а також інформаційної довідки БТІ про реєстрацію квартири за власником в паперовій формі;

3) Підробка паспортів на ім’я рейдерів чи пошук відповідних «кандидатів» на роль підставного покупця з дійсними паспортами;

4) Підробка документів на розпорядження квартирою. Здійснюється підробка довіреності від імені власників/співвласників квартири на підготовчі та реєстраційні дії щодо квартири та на її продаж чи інше відчуження або розпорядження. Підробна довіреність виготовляється на ім’я рейдерів;

5) Підробка нотаріального договору купівлі продажу квартири чи іншого її відчуження, датованого до 2010 року, за яким власник квартири, начебто, продав її рейдеру;

6) Подання до ЦНАП чи державному або приватному нотаріусу підроблених документів на квартиру, для державної реєстрації прав на квартиру в Реєстрі;

7) Перепродаж квартири по підробним документам іншому рейдеру; Адвокат з нерухомості. Рейдерське захоплення квартири. Незаконне заволодіння квартирою.

8) або Надання квартири в іпотеку під забезпечення позики чи кредиту, отриманих рейдером, з подальшим неповерненням боргу і зверненням стягнення “кредитором” на квартиру;

9) Подальший перепродаж квартири по підробним документам стороньому набувачу (добросовісному чи недобросовісному покупцю).

Захист прав власності клієнтів в суді здійснюється адвокатом з нерухомості при врахуванні наступного.

1. Квартира належить клієнту на підставі свідоцтва про право власності на житло, видане відділом приватизації, чи іншого правовстановлюючого документа, оригінал якого, в більшості випадків, знаходиться у власника. Наявність оригіналу у власника є свідченням того, що відчуження квартири власником не здійснювалося.

2. Місце проживання власника у квартирі зареєстровано, переважно, тривалий час до і після приватизації чи придбання квартири, що підтверджується витягом з Єдиного демографічного реєстру щодо реєстрації місця проживання та довідкою відділу державної реєстрації місця проживання/перебування фізичних осіб РДА. Власником здійснюються платежі на утримання будинку та за комунальні послуги по наявним оригіналам квитанцій. З дня “продажу” квартири по підробним документам і до появи у ній покупця, рейдери у квартирі не з’являлися.

Вказані факти підтверджують легітимне фактичне володіння квартирою власником та приживання у ній протягом тривалого часу після оформлення рейдерами підробних документів на її продаж стороннім особам. А з другої сторони – усвідомлення рейдерами відсутності легального придбання квартири, приховування ними злочинних дій, рейдерський характер захоплення квартири, намагання створити ілюзію ланцюга перепродажів чи використань нерухомості перед продажем кінцевому набувачу.

3. За інформацією нотаріуса, іменем, підписом і печаткою якого, начебто, посвідчено довіреність власника на розпорядження квартирою на ім’я рейдерів, остання не посвідчувалася; в реєстрі нотаріальних дій цього нотаріуса вона відсутня. За наданою на ухвалу суду інформацією в Єдиному реєстрі довіреностей підробна не числиться; в реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів той, на якому виготовлено підробну довіреність, зазначено як викрадений.

4. За інформацією підрозділу ДМС України паспорт громадянина України, за яким діяв рейдер, числиться як утрачений задовго до виготовлення підробної довіреності.

5. Особисто власником квартира не продавалася, інших правочинів щодо її відчудження не вчинялося, довіреностей з повноваженнями на розпорядження квартирою не видавалося.

6. Очевидно, що при рейдерському захопленні квартири остання вибула з володіння власника всупереч його волі.

За ст. 41 Конституції України в кореспонденції зі ст.ст. 317, 319, 321 ЦК України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Право приватної власності є непорушним. Адвокат з нерухомості. Рейдерське захоплення квартири. Незаконне заволодіння квартирою.
Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Підробка документів на квартиру. Продаж квартири по підробному договору. Київ. 

За ст.ст. 317, 319 ЦК України право розпоряджатися своїм майном за власною волею належить виключно власнику.

За ст. 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦКУ майно не може бути витребуване у нього.

За ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:

1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; Адвокат з нерухомості. Рейдерське захоплення квартири. Незаконне заволодіння квартирою.

2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; Підробка документів на квартиру. Продаж квартири по підробному договору. Київ. 

3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Відтак, згідно до ст.ст. 330, 388 ЦК України покупець не набуває права власності на майно, придбане від сторонньої особи, у якої не було повноважень діяти від імені власника, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із відчуженням майна сторонньою особою поза волею власника.

7. Якщо квартира надана була в іпотеку й забезпечений нею борг не повернено рейдером, то квартира була предметом судового розгляду про звернення на неї стягнення.
Проте дійсний власник не був стороною договору іпотеки й учасником такого судового розгляду. Відтак, розпорядження квартирою відбулося поза волею і без відома власника, а тому здійснено незаконне заволодіння квартирою.

8. У зв’язку з відчуженням квартири за підробленим договором, без дійсного нотаріального посвідчення, всупереч волі і при відсутності волевиявлення власника, для незаконного заволодіння квартирою при порушенні конституційного права власності, договір підлягає визнанню нікчемним в суді.

9. Внаслідок набуттям квартири покупцем за підробленими документами при вибутті з володіння власника поза його волею квартира підлягає витребуванню судом від покупця.

10. Через незаконне заволодіння квартирою підстави для виникнення права власності на неї у сторонніх осіб відсутні.
Тому рішення про державну реєстрацію права власності покупця на квартиру, прийняте нотаріусом чи іншим державним реєстратором, підлягає скасуванню.

Невідкладні заходи при рейдерському захопленні квартири:

1) звернення до поліції з заявою про незаконне заволодіння квартирою за ознаками злочинів (в залежності від обставин);

2) подання клопотання слідчому про допит свідків, а також власника, як потерпілого; Підробка документів на квартиру. Продаж квартири по підробному договору. Київ. 

3) подання нотаріусу заяви власника про заборону здійснення реєстраційних дій щодо квартири за постановою КМУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;

4) подання клопотання слідчому поліції про негайне звернення до слідчого судді з клопотанням про накладення арешту на квартиру; Адвокат з нерухомості Київ.

5) подання до суду позову про витребування квартири власником від набувача, скасування рішення нотаріуса чи іншого держреєстратора про реєстрацію права власності покупця на квартиру та визнання в судовому рішенні нікчемним договору продажу квартири по підробним документам;

6) подання до суду клопотання про накладення арешту на нерухомість в порядку забезпечення позову для уникнення подальшого незаконного заволодіння квартирою;

7) направлення адвокатських запитів для збирання доказів на доведення протиправності продажу/розпорядження й реєстрації власності на квартиру по підробним документам;

8) витребування за адвокатськими клопотаннями доказів усього ланцюга операцій з незаконного заволодіння квартирою та рейдерського захоплення;

9) здійснення контролю й оперативне звернення до слідчого поліції та суду для термінового вирішення поданих клопотань щодо рейдерського захоплення квартири.

Дії для попередження або своєчасного присікання рейдерського захоплення квартири: Адвокат з нерухомості Київ.

1) належна реєстрація в сучасному електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на квартиру, придбану до 01.01.2013 р., незалежно від його реєстрації в паперових реєстраційних книгах/справах БТІ;

2) періодична перевірка даних щодо квартири в електронному Реєстрі; Адвокат з нерухомості. Рейдерське захоплення квартири. Незаконне заволодіння квартирою.

3) зберігання оригіналів і повного комплекту копій правовстановлюючих документів на квартиру в безпечних секретних місцях;

4) недопущення передачі копій правовстановлюючих документів на нерухомість стороннім особам для уникнення рейдерського захоплення квартири;

5) негайне звернення до адвоката з нерухомості при виявленні будь-яких змін в Реєстрі чи дій сторонніх осіб відносно квартири.

 

Адвокат Писаренко Олександр Олексійович, магістр бізнес адміністрування.

Юридичне бюро Писаренка. Київ. 

Тел: + 38 (044) 270 6046
Моб: + 38 (050) 719 1016
E-mail: info@fides.com.ua