На прикладі судової справи клієнта наведено деякі практичні питання справ про визнання  недійсними рішень загальних зборів співвласників багатоквартирного будинку та визнання неправомірним використання коштів співвласників.

За ст. 10  Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»:

вищим органом управління об'єднання є загальні збори співвласників;  

загальні збори скликаються і проводяться згідно з вимогами статуту.

Статутами ОСББ, як правило, встановлено повноваження суб’єктів скликання загальних зборів та  різна кількість голосів для прийняття різних рішень.

А тому ігнорування порядку скликання та вирішального пакета голосів на зборах  в залежності від конкретних обставин, так само як повноважень вищого органа як суб’єкта скликання є порушенням статуту, що тягне відмову у позові про визнання недійсними рішень загальних зборів ОСББ.

Нерідко одним чи кількома співвласниками заявляються позовні вимоги про визнання неправомірними дій ОСББ щодо  використання коштів об’єднання, внесених співвласниками багатоквартирного будинку до Фонду ремонту і обслуговування чи інших коштів.

Відтак, заявляється  позовна вимога про неправомірність витрачання коштів, належних співвласникам, а не позивачу, і внесених ними за рішенням загальних зборів.

Сам позивач, авжеж, при таких позовних вимогах не сплачує усієї суми вказаних ним коштів до Фонду ремонту і обслуговування чи іншого фонду згідно рішення загальних зборів.

Тому, заявляється позов щодо чужих коштів, які позивач не вносив.

Проте повноважень на подання такого позову та ведення справи від імені співвласників позивач не має.

Згідно ст. 16 Закону «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» до обов'язків об'єднання віднесено у випадках, передбачених статутом, представляти  інтереси співвласників у відносинах з третіми особами.

За статуту саме ОСББ, а не окремий співвласник, зобов'язаний представляти інтереси співвласників у вiдносинах з iншими фiзичними та юридичними особами.

Через це позовні вимоги про використання коштів інших співвласників заявляються протиправно у відсутність повноважень позивача.

Нерідко одним чи кількома співвласниками заявляються позовні вимоги про неправомірність використання коштів співвласників, внесених ними і використаних у відповідності до рішень попередніх загальних зборів.

Такі вимоги безпідставні, виходячи з наступного.

Питання істотного для ОСББ значення (зокрема збору коштів та проведення ремонтів) вирішуються, згідно закону, рішеннями загальних зборів. Такими рішеннями визначається початок проведення капітального ремонту та запроваджується внески в фонд ремонту й обслуговування в конкретній сумі на цю мету.

На виконання таких рішень правлінням у квитанціях на сплату співвласниками виставляються вказані внески у фонд ремонту й обслуговування.

Про зібрані кошти ФРІО та їх використання  правління має прозвітувати перед щорічними загальними зборами співвласників з поданням на розгляд звіту про кошти ФРІО за поточний рік.

Фінансово-господарська діяльність ОСББ за відповідний рік, включаючи збір і використання усіх коштів, має бути перевірена ревізійною комісією зі складанням висновку й поданням його загальним зборам.

Висновком ревізійної комісії підтверджується чи заперечуються грошові суми звіту правління і пропонується загальним зборам затвердити його чи ні.

Загальні збори після розгляду звітів правління та висновку ревізійної комісії затверджують їх чи відмовляють у затвердженні.

У випадку затвердження звіту позов про неправомірність використання коштів співвласників чи їх розтрату є необгрунтованим.  

Використання коштів, внесених співвласниками в ФРІО, на капітальний чи поточний ремонт будинку має бути підтверджено відповідними до характеру робіт спеціальними, господарсько-договірними та платіжними  документами, які дають можливість повно і всесторонньо підтвердити факт, якість та обсяги виконаних робіт.

За ст. 10 Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» до  виключної  компетенції  загальних  зборів  співвласників відноситься прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку.

За ст. 16  Закону об'єднання має право:

приймати рішення щодо надходження та витрати коштів;

встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів;

визначати підрядника, укладати договори про проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою;

За ст. 10 Закону до компетенції правління як виконавчого органу належить укладення договорів, контроль за їх  виконанням та підготовка річного звіту.

За ст. 10 Закону до виключної  компетенції  загальних  зборів  відноситься затвердження балансу об'єднання та річного звіту.

За ст. 18 Закону ОСББ зобов'язане забезпечувати належний технічний стан неподільного і загального майна, що належить співвласникам; звітувати загальним зборам про виконання кошторису об'єднання за рік; забезпечувати дотримання інтересів усіх співвласників при розподілі витрат на експлуатацію та ремонт загального майна.

За ст. 15 Закону співвласник зобов'язаний виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень, забезпечувати збереження приміщень, брати участь у проведенні їх ремонту.

За статутом ОСББ, як правило встановлюється, що для усунення пошкоджень елементiв будинку ОСББ зобов'язане накопичувати кошти на проведення ремонту. На загальних зборах може бути прийнято рiшення про одноразовий збiр коштiв на ремонт будинку, виходячи iз фaктичної потреби на пpoведення ремонту; при фiзичному руйнуваннi будинку на загальних зборах приймається рiшення про доцiльнiсть або недоцiльнiсть його вiдновлення. Вiдновлення будинку може здiйснюватися за рахунок накопичених ОСББ коштiв на ремонт будинку, додаткових внесків об'єднання.

За статутом ОСББ, як правило, встановлюється, що за рішенням загальних зборів виконання робiт з ремонту будинку може бути передано згiдно з договором пiдприємству з ремонту житла.

За ст. 15 ЦКУ кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Якщо Позивачем не наводиться, в чому конкретно полягає порушення його суб’єктивних прав оскаржуваним рішенням загальних зборів ОСББ про проведення ремонту, то позов безпідставний.

Якщо послуги/роботи з обслуговування/ремонту будинку, затверджені  оскаржуваними зборами, були належним чином надані співвласнику і фактично спожиті ним без претензій щодо їх якості чи обсягу, то позов безпідставний.