Загальні збори ОСББ. Скликання і проведення.

Загальні збори ОСББ. Скликання, проведення, оформлення рішень.

Загальні збори ОСББ. Скликання і проведення.

ОРГАНИ ОСББ. КОМПЕТЕНЦІЯ. ОФОРМЛЕННЯ РІШЕНЬ.

Вищим органом управління ОСББ  є загальні збори, які складаються з усіх співвласників квартир та нежитлових приміщень у одному, або декількох багатоквартирних будинках у яких створено ОСББ.

Відповідно до п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі за текстом - Закон 417-VIII) співвласником є власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку.

Рішення органу управління ОСББ оформлюється протоколом у якому навпроти кожного співвласника, в таблиці поіменного голосування присутніх на зборах зазначаються відомості про «документ, що підтверджує право власності на квартиру/ нежитлове приміщення». У такому документі міститься ідентифікаційні відомості саме тої особи, на яку було зареєстровано відповідне нерухоме майно.

Таким чином, співвласником ОСББ (навіть за наявності спільної сумісної власності дружини/чоловіка) виступає саме та особа, на яку нерухоме майно зареєстроване. Тому, щоб проголосувати «замість» співвласника навіть другому з подружжя необхідний документ, що надає представнику відповідні повноваження, якщо інакше не врегульовано статутом ОСББ.

Однією з ключових відмінності установчих та загальних зборів ОСББ є, насамперед, те що установчі збори проводяться найперше серед інших зборів з метою створення ОСББ.

УСТАНОВЧІ ЗБОРИ ОСББ

Для створення ОСББ необхідно скликати та провести установчі збори. Скликання таких здійснюється виключно співвласниками – а саме – не менше ніж трьома з них, незалежно від кількості їхніх площ у будинку. Зазвичай, така ініціативна група складає свій протокол збору ініціативної групи – задля визначення ролі кожного з них у створенні ОСББ, визначення порядку, строків, місця проведення установчих зборів, порядку внесення відомостей про новостворене ОСББ до ЄДР та вирішення інших питань, що виникають при створенні.

Відповідно до законодавства, скликання установчих зборів проводиться аналогічно до скликання загальних зборів.

Порушення процедури скликання, зокрема, несвоєчасне повідомлення співвласників, порушення форми такого повідомлення, або ж повідомлення не всіх співвласників може призвести до визнання недійсними рішення установчих зборів та скасування державної реєстрації.

Для успішного проведення установчих зборів слід виконати дії:

  1. Формування списку співвласників ОСББ шляхом збору офіційних відомостей про власників усіх приміщень багатоквартирного будинку.
  2. Із числа осіб, які наявні у цьому списку потрібно визначити майбутнього голову ОСББ, який буде проводити, як установчі так і загальні збори та підписуватиме всі прийняті на них рішення.
  3. Визначити склад майбутнього правління та ревізійної комісії.
  4. Розробка статуту.
  5. Визначення місця проведення зборів.

Щодо обрання головою ОСББ особи з-поміж неспіввласників, ЗУ «Про ОСББ» і типовий статут затверджений Наказом Держкому ЖКГ від 27 серпня 2003 року № 141 (надалі – «типовий статут») не містить відсилань на необхідність обрання голови з числа співвласників такого будинку. У зазначених нормативних актах міститься інформація лише, що «…установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників».

Вищенаведене не стосується членів ревізійної комісії, які відповідно до п. 39 ст. 10 ЗУ «Про ОСББ» для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю правління об’єднання на загальних зборах обираються з числа співвласників або приймається рішення про залучення аудитора.

Законом не визначено чіткого переліку питань, які будуть розглядатися у порядку денному на установчих зборах. Проте, за природою зборів, на них варто винести на розгляд питання:

  • Обрання голови зборів;
  • Прийняття рішення про створення ОСББ;
  • Затвердження ОСББ статуту;
  • Обрання членів і кількісний склад правління, ревізійної комісії;
  • Наділення представників зборів всіма необхідними повноваженнями для процедури реєстрації та завершення створення ОСББ.

Враховуючи той факт, що законодавець не деталізує обрання голови правління на установчих зборах, у подальшому при реєстрації ОСББ можуть виникнути труднощі.

Відповідно до профільного закону, збори правомочні на обрання та відкликання членів правління. За типовим статутом - вищий орган ОСББ правомочний на встановлення порядку обрання та відкликання членів правління, визначення їх кількісного складу, строків обрання, має право припинити повноваження правління чи окремих його членів.

Що ж до обрання голови правління – відповідно до типового статуту, таке здійснюється на зборах – саме – правління. Тому, якщо в статуті конкретного ОСББ не вказано інше – для проведення державної реєстрації, складається додатково протокол зборів правління про обрання голови правління.

СКЛИКАННЯ ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРІВ ОСББ

Збори ОСББ скликаються правлінням, або ініціативною групою, що складається з не менш як трьох співвласників, при цьому, необхідно заздалегідь попередити всіх співвласників будинку про такий збір не пізніше 14 днів – для зібрання установчих зборів (ч. 4 ст. 6 Закону про ОСББ; не пізніше 10 днів для загальних зборів ОСББ (ч. 4 ст. 10 Закону № 417-VIII).

Повідомлення про проведення установчих чи загальних зборів ОСББ  має містити такі відомості:

  • з чиєї ініціативи скликаються збори;
  • дату, місце і час проведення;
  • проект порядку денного;
  • за необхідності можна додавати додаткові матеріали з питань, що розглядатимуться на зборах.

Направити таке повідомлення є можливим у письмовому вигляді поштовим відправленням рекомендованим листом на адресу відповідної квартири, або ж надати під розписку кожному (без виключень) співвласнику (ВП ВС 18.09.2018 №916/782/17).

Інший порядок повідомлення співвласників про збори ОСББ не відповідає закону, зокрема, на дошці оголошень, смс, месенджер чи в емейл.

ГОЛОСУВАННЯ НА ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРАХ ОСББ. ПИСЬМОВЕ ОПИТУВАННЯ.

Загальні збори ОСББ приймають рішення шляхом проведення поіменного голосування на зборах учасниками ОСББ. Тобто, рішення на загальних зборах ОСББ оформлюється особистим підписом кожного, хто проголосував, із зазначенням результату голосування ("за" чи "проти").

При чому, рішення з питань:

  • щодо переліку та розмірів внесків, платежів до ОСББ;
  • щодо управління та користування спільним майном;
  • щодо передачі у користування фізичним та юридичним особам спільного майна (оренда, сервітут, тощо);
  • щодо реконструкції чи капітального ремонту будинку;
  • щодо зведення господарських споруд,

вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як 2/3 загальної кількості усіх співвласників. Статутом конкретного ОСББ можуть встановлюватись й інші питання, які вимагають 2/3 голосів.

За ч. 23 ст. 10 ЗУ «Про ОСББ» кількість голосів конкретного співвласника вираховується:

1. За замовчанням - у кожного співвласника є кількість голосів, яка відповідає частці загальної площі його квартири або нежитлового приміщення у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. За 100 % береться загальна площа всіх квартир та приміщень у будинку (чи будинках, які об’єднані одним ОСББ).

2. В спеціальному порядку – коли одна особа є власником приміщень, які складають понад 50% загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, то у кожного з співвласників буде по одному голосу. (1 співвласник = 1 голос, незалежно від площі їх нерухомості).

Закон дозволяє змінювати порядок визначення кількості голосів кожного співвласника у статуті ОСББ, наприклад, 1 співвласник  = 1 голос, щоб не мати проблем із врахуванням кількості площ та їх власників.

Відповідно до ч. 10 ст. 6 ЗУ «Про ОСББ» «…якщо протягом зазначеного строку необхідну кількість голосів "за" не набрано, рішення вважається неприйнятим». Тож, якщо статутом ОСББ не встановлено щодо вирахування співвласників, а не їх голосів, або ж не має особи, яка володіє більше 50% площ в будинку – варто застосовувати порядок визначення голосів за замовчанням.

Під час підрахунку голосів враховуються і голоси, подані співвласниками під час проведення зборів, і голоси, подані під час письмового опитування. Таким чином, якщо на загальних зборах не було отримано необхідної кількості голосів, ще протягом 15 календарних днів з дня проведення загальних зборів, можна провести письмове опитування. Суть якого полягає у адресному направлені необхідних до прийняття рішень відсутнім на зборах співвласникам (ч. 26 ст. 10 ЗУ «Про ОСББ»).

Зазвичай, ініціативна група (або ж правління) – направляє чи надає тим хто не проголосував на зборах так звані «листки опитування».

 

ПЕРІОДИЧНІСТЬ СКЛИКАННЯ, ВИКЛЮЧНА КОМПЕТЕНЦІЯ ТА ЮРИДИЧНА СИЛА РІШЕНЬ

За ч. 4 ст. 10 Закону про ОСББ загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік.

При наявності нагальних питань, зокрема, щодо затвердження річного звіту, кошторису, балансу об'єднання, або ж визначення переліку та розміру платежів/внесків (відрахувань до фондів ОСББ) є можливість провести збори додатково.

За ч. 9 ст. 10 Закону про ОСББ до компетенції загальних зборів співвласників відноситься:

  1. затвердження та внесення змін до статуту ОСББ;
  2. обрання членів правління та визначення розміру матеріального та іншого їх заохочення;
  3. використання спільного майна (в тому числі передача в оренду); обмежень використання спільного майна;
  4. погодження договорів, сума яких перевищує зазначену в статуті, або ж предметом яких є спільне майно (майно ОСББ), цінні папери, майнові права;
  5. реконструкції та ремонту будинку, зведення господарських споруд;
  6. обрання чи відкликання управителя, укладення та зміна договорів із ним, передача функції асоціації ОСББ; визначення умов договорів із управителем;
  7. визначення порядок утримання та експлуатації багатоквартирного будинку ОСББ (чи шляхом самозабезпечення, чи управителем, чи визначати виконавців окремих житлово-комунальних послуг, чи виступати колективним споживачем житлово-комунальних послуг);
  8. списання боргів співвласників у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання спільного майна об'єднання, на суму боргу;
  9. заснування інших юридичних осіб, участь у них;
  10. за необхідністю і якщо це визначено статутом – обрання представників, для оперативного вирішення нагальних питань ОСББ;
  11. ліквідація та/або реорганізація ОСББ;
  12. інші організаційні питання, що за змістом вимагають компетенції загальних зборів співвласників (наприклад, обрання голови загальних зборів та наділення його повноваженнями – не плутати із головою правління) та питання визначені виключними для зборів статутом ОСББ.

Відповідно до ч. 5 ст. 10 Закону про ОСББ - рішення загальних зборів, прийняте відповідно до Статуту, є обов’язковим для всіх співвласників.

Типовий статут, затверджений Наказом Держкому ЖКГ від 27.08.2003 р. №141 вказує, що: «рішення загальних зборів мають вищу юридичну силу щодо рішень інших органів управління об’єднання. Загальні збори своїм рішенням можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення будь-якого іншого статутного органу об’єднання, зокрема, правління та ревізійної комісії (ревізора) об’єднання.»

Відповідно до ч. 7 ст. 10 Закону №417-VIII рішення зборів співвласників оформлюється протоколом, який підписується усіма співвласниками (їх представниками), які взяли участь у зборах, кожен з яких ставить підпис під відповідним варіантом голосування ( «за», «проти», утримався), за нормативно затвердженою формою.

Обов’язковий перелік інформації, яку необхідно внести до протоколу, визначається п. 2 ч. 7 цієї статті Закону.

Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України видало Наказ від 25.08.2015 № 203 (далі – Наказ № 203), яким  відповідно до статті 10 Закону №417-VIII затвердили форму протоколу зборів співвласників багатоквартирного будинку.

Цей наказ регулює порядок проведення зборів співвласників будинку, в якому не створено ОСББ, а для регулювання таких зборів в ОСББ - відсилає до Закону про ОСББ. Однак, ОСББ застосовують ці норми за аналогією закону, і таке застосування допустиме  для належного оформлення рішення будь-яких зборів ОСББ за формою типового протоколу за Наказом № 203.

Протокол рішень загальних зборів ОСББ обов’язково має бути оприлюднено.

Типовий статут ОСББ, затверджений Наказом Держкома України з ЖКГ від 27.08.2003 р. №141, уточнює, що оприлюднення здійснюється:

  • шляхом розміщення його тексту в місцях загального користування;
  • шляхом надання його в письмовій формі кожному співвласнику протягом 10 днів після його прийняття (під розписку, або направленням поштою рекомендованого листа);
  • шляхом розміщення у загальнодоступному місці при вході до кожного під’їзду.

Шляхи оприлюднення протоколу (рішення), можуть бути й іншими – в залежності від умов статуту ОСББ. Не зважаючи на те, чи оприлюднені рішення ОСББ – кожен співвласник має право ознайомлюватися із протоколами, робити витяги та копії з них власним коштом.

КОМПЕТЕНЦІЯ ЗАГАЛЬНИХ ЗБОРІВ ТА ЗБОРІВ ПРЕДСТАВНИКІВ

За ч. 29 ст. 10 Закону про ОСББ правління є виконавчим органом об’єднання і підзвітне загальним зборам.

Законодавець наділив співвласників правами впливу на членів правління через загальні збори ОСББ або збори представників, які мають виключну компетенцію:

  • обрати новий склад правління;
  • зменшити/збільшити розмір матеріального чи іншого заохочення голови та членів правління;
  • встановити інший кількісний склад, строки обрання таких;
  • прийняти обов'язкову до виконання вказівку для правління;
  • внести зміни до статуту, унормувавши заходи впливу на правління.

Збори представників можуть скасувати рішення правління ОСББ, якщо інше не передбачено статутом ОСББ.

Законом про ОСББ передбачено можливість обрання зборів представників ОСББ в кількості не менше трьох осіб.

Такі представники від об'єднання, наділяються повноваженнями щодо оперативного вирішення нагальних питань, крім, тих що стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання.

Порядок їх скликання, голосування, перелік питань, які можуть вирішуватися зборами представників та інші питання їхньої діяльності встановлюються статутом ОСББ.

ЮРИДИЧНИЙ СУПРОВІД СПОРІВ ЩОДО ДІЯЛЬНОСТІ ОСББ
НАДІШЛІТЬ ВАШ ЗАПИТ

Якщо статут ОСББ складено відповідно до типового, то у цьому питанні необхідно керуватися наступним:

  1. обрані збори представників не можуть приймати рішення з питань, що належать до виключної компетенції загальних зборів;
  2. як і загальні збори – їх можуть скликати, або правління, або ж три представника із їх кількості.
  3. веде такі збори, також, обраний більшістю з присутніх представників - голова зборів. Кожен представник має один голос, а рішення приймаються більшістю від загальної кількості їх голосів та оформлюється у формі протоколу із зазначенням результату голосування («за» або «проти»), засвідченого власноручним підписом кожного представника.
  4. рішення зборів представників ОСББ мають вищу юридичну силу щодо рішень правління об’єднання та можуть у будь-який час скасувати або визнати таким, що втратило чинність, рішення правління об’єднання (звичайно у межах компетенції зборів представників).

Додатково щодо визнання недійсними рішень загальних зборів співвласників читайте за посиланням,  а також тут. 

Відповіді на запити: скликання установчих зборів ОСББ; проведення загальних зборів співвласників; протокол про обрання правління; переобрання голови правління ОСББ; письмове опитування; визнання недійсним рішення загальних зборів; недійсність протоколу ОСББ; адвокат по ОСББ.

Писаренко Олександр Олексійович, адвокат з судового супроводу бізнесових і податкових спорів, магістр бізнес адміністрування.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua

349
Ваша оцінка сторінки:
Голоси відсутні