Общее собрание ОСМД. Созыв и проведение.

Общее собрание ОСМД. Созыв, проведение, оформление решений.

Общее собрание ОСМД. Созыв и проведение.

ОРГАНЫ ОСМД. КОМПЕТЕНЦИЯ. ОФОРМЛЕНИЕ РЕШЕНИЙ.

Высшим органом управления ОСМД является общее собрание, которое состоит из всех совладельцев квартир и нежилых помещений в одном или нескольких многоквартирных домах, в которых созданы ОСМД.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона Украины №417-VIII "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (далее - Закон 417-VIII) совладельцем является владелец квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме.

Решение органа управления ОСМД оформляется протоколом, в котором напротив каждого совладельца, в таблице поименного голосования присутствующих на собрании указываются сведения о «документе, подтверждающем право собственности на квартиру/нежилое помещение». В таком документе содержатся идентификационные сведения именно того лица, на которое было зарегистрировано соответствующее недвижимое имущество.

Таким образом, совладельцем ОСМД (даже при наличии общей совместной собственности супруги/супруга) выступает именно то лицо, на которое недвижимое имущество зарегистрировано. Поэтому, чтобы проголосовать «вместо» совладельца даже супругу необходим документ, дающий представителю соответствующие полномочия, если иное не урегулировано уставом ОСМД.

Одним из ключевых отличий учредительного и общего собрания ОСМД является то, что учредительное собрание проводится с целью создания ОСМД прежде всех других собраний.

УЧРЕДИТЕЛЬНОЕ СОБРАНИЕ ОСМД

Для создания ОСМД необходимо созвать и провести учредительное собрание. Созыв такого собрания осуществляется совладельцами - а именно - не менее чем тремя из них, независимо от количества их площадей в доме. Обычно, такая инициативная группа составляет свой протокол собрания инициативной группы - для определения роли каждого из них в создании ОСМД, определение порядка, сроков, места проведения учредительного собрания, порядке внесения сведений о вновь созданном ОСМД в ЕГР и решения других вопросов, возникающих при создании.

В соответствии с законодательством, созыв учредительного собрания проводится аналогично созыву общего собрания.

Нарушение процедуры созыва, в частности, несвоевременное сообщение совладельцев, нарушение формы уведомления, или сообщение не всех совладельцев может привести к признанию недействительными решения учредительного собрания и отмене государственной регистрации.

Для успешного проведения учредительного собрания следует выполнить действия:

1) Формирование списка совладельцев ОСМД путем сбора официальных сведений о владельцах всех помещений многоквартирного дома.

2) Определить будущего главу ОСМД, который будет проводить как учредительное, так и общее собрания и подписывать все принятые на них решения.

3) Определить состав будущего правления и ревизионной комиссии.

4) Разработка устава.

5) Определение места проведения собрания.

Об избрании главой ОСМД лица из числа несовладельцев Закон «Об ОСМД» и типовой устав, утвержденный Приказом Госкомитета ЖКХ от 27 августа 2003 года №141 (далее - «типовой устав») не содержит отсылок на необходимость избрания председателя из числа совладельцев такого дома. В указанных нормативных актах содержится информация только, что «... учредительное собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей».

Вышесказанное не относится к членам ревизионной комиссии, которые в соответствии с п. 39 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления объединения на общем собрании избираются из числа совладельцев или принимается решение о привлечении аудитора.

Законом не определен четкий перечень вопросов, которые будут рассматриваться в повестке дня на учредительном собрании. Однако, по природе собрания, на них стоит вынести на рассмотрение вопросы:

- Избрание председателя собрания;

- Принятие решения о создании ОСМД;

- Утверждение ОСМД устава;

- Избрание членов и количественный состав правления, ревизионной комиссии;

- Наделение представителей собрания всеми необходимыми полномочиями для процедуры регистрации и завершения создания ОСМД.

Учитывая тот факт, что законодатель не детализирует избрание председателя правления на учредительном собрании, в дальнейшем при регистрации ОСМД могут возникнуть трудности.

Согласно профильному закону, собрание правомочно на избрание и отзыв членов правления. По типовому уставу - высший орган ОСМД правомочен на установление порядка избрания и отзыва членов правления, определение их количественного состава, сроков избрания, вправе прекратить полномочия правления или отдельных его членов.

Что касается избрания председателя правления - согласно типового устава, такое осуществляется на собрании правления. Поэтому, если в уставе конкретного ОСМД не указано другое - для проведения государственной регистрации, составляется дополнительно протокол собрания правления об избрании председателя правления.

СОЗЫВ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ ОСМД

Собрание ОСМД созывается правлением или инициативной группой, состоящей из не менее трех совладельцев, при этом необходимо заранее предупредить всех совладельцев дома о таком собрании не позднее 14 дней - для сбора учредительного собрания (ч. 4 ст. 6 Закона об ОСМД); не позднее 10 дней - для общего собрания ОСМД (ч. 4 ст. 10 Закона № 417-VIII).

Сообщение о проведении учредительного или общего собрания ОСМД должно содержать следующие сведения:

- по чьей инициативе созывается собрание;

- дату, место и время проведения;

- проект повестки дня;

- при необходимости можно добавлять дополнительные материалы по вопросам, которые будут рассматриваться на собрании.

Направить такое сообщение возможно в письменном виде почтовым отправлением заказным письмом на адрес соответствующей квартиры, или же предоставить под расписку каждому (без исключений) совладельцу (ОП ВС 18.09.2018 №916/782/17).

Другой порядок уведомления совладельцев о собрании ОСМД не соответствует закону, в частности, на доске объявлений, смс, мессенджер или в емейл.

ГОЛОСОВАНИЕ НА ОБЩЕМ СОБРАНИИ ОСМД. ПИСЬМЕННЫЙ ОПРОС

Общее собрание ОСМД принимает решения путем проведения поименного голосования на собрании участниками ОСМД. То есть, решение на общем собрании ОСМД оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования ("за" или "против").

Причем, решения по вопросам:

• о перечне и размерах взносов, платежей в ОСМД;

• по управлению и пользованию общим имуществом;

• о передаче в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества (аренда, сервитут и т.д.);

• по реконструкции или капитальному ремонту здания;

• по возведению хозяйственных построек,

считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 общего количества всех совладельцев. Уставом конкретного ОСМД могут устанавливаться и другие вопросы, которые требуют 2/3 голосов.

По ч. 23 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» количество голосов конкретного совладельца рассчитывается:

1. По умолчанию - у каждого совладельца есть количество голосов, соответствующее доле общей площади его квартиры или нежилого помещения в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. За 100% принимается общая площадь всех квартир и помещений в доме (или домах, которые объединены одним ОСМД).

2. В специальном порядке - когда одно лицо является владельцем помещений, которые составляют более 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, то у каждого из совладельцев будет по одному голосу. (1 совладелец = 1 голос, независимо от площади их недвижимости).

Закон позволяет изменять порядок определения количества голосов каждого совладельца в уставе ОСМД, например, 1 совладелец = 1 голос, чтобы не иметь проблем с учетом количества площадей и их владельцев.

Согласно ч. 10 ст. 6 Закона об ОСМД «... если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым». Поэтому, если уставом ОСМД не установлено относительно вычитания совладельцев, а не их голосов, или же нет лица, владеющего более 50% площадей в доме - следует применять порядок определения голосов по умолчанию.

Во время подсчета голосов учитываются и голоса, поданные совладельцами во время проведения собрания, и голоса, поданные во время письменного опроса. Таким образом, если на общем собрании не было получено необходимого количества голосов, еще в течение 15 календарных дней со дня проведения общего собрания, можно провести письменный опрос. Суть которого заключается в адресном направлении необходимых к принятию решений отсутствовавшим на собрании совладельцам (ч. 26 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД»).

Обычно, инициативная группа (или правление) – направляет или предоставляет тем, кто не проголосовал на собрании так называемые «листы опроса».

ПЕРИОДИЧНОСТЬ СОЗЫВА, ИСКЛЮЧИТЕЛЬНАЯ КОМПЕТЕНЦИЯ И ЮРИДИЧЕСКАЯ СИЛА РЕШЕНИЙ СОБРАНИЯ

По ч. 4 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» общее собрание созывается не реже одного раза в год.

При наличии неотложных вопросов, в частности, утверждение годового отчета, сметы, баланса объединения, или же определение перечня и размера платежей/взносов (отчислений в фонды ОСМД) есть возможность провести сборы дополнительно.

По ч. 9 ст. 10 Закона об ОСМД к компетенции общего собрания совладельцев относится:

1) утверждение и внесение изменений в устав ОСМД;

2) избрание членов правления и определение размера материального и иного их поощрения;

3) использование общего имущества (в том числе передача в аренду); ограничений использования общего имущества;

4) согласование договоров, сумма которых превышает указанную в уставе, или же предметом которых является общее имущество (имущество ОСМД), ценные бумаги, имущественные права;

5) реконструкции и ремонта дома, возведение хозяйственных построек;

6) избрание или отзыв управляющего, заключение и изменение договоров с ним, передача функции ассоциации ОСМД; определение условий договоров с управляющим;

7) определение порядка содержания и эксплуатации многоквартирного дома ОСМД (или путем самообеспечения, или управляющим, или определить исполнителей отдельных жилищно-коммунальных услуг, или выступать коллективным потребителем жилищно-коммунальных услуг);

8) списание долгов совладельцев в случае выполнения ими работ, необходимых для содержания общего имущества объединения, на сумму долга;

9) основание других юридических лиц, участие в них;

10) при необходимости и если это определено уставом - избрание представителей для оперативного решения неотложных вопросов ОСМД;

11) ликвидация и/или реорганизация ОСМД;

12) другие организационные вопросы, по содержанию требующие компетенции общего собрания совладельцев (например, избрание председателя общего собрания и наделения его полномочиями - не путать с председателем правления) и вопросы определенные исключительными для собрания уставом ОСМД.

Согласно ч. 5 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» - решение общего собрания, принятое в соответствии с Уставом, является обязательным для всех совладельцев.

Типовой устав, утвержденный Приказом Госкомитета ЖКХ от 27 августа 2003 года № 141, указывает, что: «решение общего собрания имеют высшую юридическую силу на решения других органов управления объединения. Общее собрание своим решением может в любое время отменить или признать утратившим силу решение любого другого уставного органа объединения, в частности, правления и ревизионной комиссии (ревизора) объединения»

Согласно ч. 7 ст. 10 Закона № 417-VIII решение собрания совладельцев оформляется протоколом, который подписывается всеми совладельцами (их представителями), принявшими участие в собрании, каждый из которых ставит подпись под соответствующим вариантом голосования ( «за», «против», воздержался), по нормативно утвержденной форме.

Обязательный перечень информации, которую необходимо внести в протокол, определяется п. 2 ч. 7 этой статьи Закона.

Министерство регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины издало Приказ от 25.08.2015 №203 (далее - Приказ №203), которым в соответствии со статьей 10 Закона №417-VIII утвердили форму протокола собрания совладельцев многоквартирного дома.

Этот приказ регулирует порядок проведения собрания совладельцев дома, в котором не создано ОСМД, а для регулирования таких собраний в ОСМД - отсылает к Закону об ОСМД. Однако, ОСМД применяют эти нормы по аналогии закона, и такое применение допустимо для надлежащего оформления решения любых собраний ОСМД по форме типового протокола по Приказу № 203.

Протокол решений общего собрания ОСМД обязательно должен быть обнародован.

Типовой устав ОСМД, утвержденный Приказом Госкома Украины по ЖКХ от 27 августа 2003 года №141, уточняет, что обнародование осуществляется:

• путем размещения его текста в местах общего пользования;

• путем предоставления его в письменной форме каждому совладельцу в течение 10 дней после его принятия (под расписку или направлением по почте заказного письма);

• путем размещения в общедоступном месте при входе в каждый подъезд.

Пути обнародования протокола (решения), могут быть и другими - в зависимости от условий устава ОСМД. Несмотря на то, обнародованы ли решения ОСМД - каждый совладелец имеет право знакомиться с протоколами, делать выписки и копии с них за свой счет.

КОМПЕТЕНЦИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ И СОБРАНИЯ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ

По ч. 29 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» правление является исполнительным органом объединения и подотчетно общему собранию.

Законодатель наделил совладельцев правами воздействия на членов правления через общее собрание ОСМД или собрание представителей, имеющих исключительную компетенцию:

- избрать новый состав правления;

- уменьшить/увеличить размер материального или иного поощрения председателя и членов правления;

- установить другой количественный состав, сроки избрания таковых;

- принять обязательное к исполнению указание для правления;

- внести изменения в устав, унормировав меры воздействия на правление.

Собрание представителей может отменить решение правления ОСМД, если иное не предусмотрено уставом ОСМД.

Законом об ОСМД предусмотрена возможность избрания собрания представителей ОСМД в количестве не менее трех человек.

Такие представители от объединения, наделяются полномочиями по оперативному решению насущных вопросов, кроме касающихся имущественных прав совладельцев, ухудшающих условия использования имущества или условия проживания.

Порядок их созыва, голосования, перечень вопросов, которые могут решаться собранием представителей и другие вопросы их деятельности устанавливаются уставом ОСМД.

Если устав ОСМД составлен в соответствии с типовым, то в этом вопросе необходимо руководствоваться следующим:

1) избранное собрание представителей не может принимать решения по вопросам, относящимся к исключительной компетенции общего собрания;

2) как и общее собрание - его могут созвать или правление, или же три представителя из их количества.

3) ведет такие сборы, также избранный большинством из присутствующих представителей - председатель собрания. Каждый представитель имеет один голос, а решения принимаются большинством от общего числа их голосов и оформляется в форме протокола с указанием результата голосования («за» или «против»), заверенного собственноручной подписью каждого представителя.

4) решение собрания представителей ОСМД имеют высшую юридическую силу относительно решений правления объединения и может в любое время отменить или признать утратившим силу решение правления объединения (обычно в пределах компетенции собрания представителей).

ЮРИДИЧЕКСОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ СПОРОВ ОСМД
ОТПРАВЬТЕ ВАШ ЗАПРОС

Если устав ОСМД составлен в соответствии с типовым, то в этом вопросе необходимо руководствоваться следующим:

1) избранное собрание представителей не может принимать решения по вопросам, относящимся к исключительной компетенции общего собрания;

2) как и общее собрание - его могут созвать или правление, или же три представителя из их количества.

3) ведет такие сборы, также избранный большинством из присутствующих представителей - председатель собрания. Каждый представитель имеет один голос, а решения принимаются большинством от общего числа их голосов и оформляется в форме протокола с указанием результата голосования («за» или «против»), заверенного собственноручной подписью каждого представителя.

4) решение собрания представителей ОСМД имеют высшую юридическую силу относительно решений правления объединения и может в любое время отменить или признать утратившим силу решение правления объединения (обычно в пределах компетенции собрания представителей).

Дополнительно о признании недействительными решений общего собрания совладельцев читайте по ссылке,  а также тут. 

Ответы на запросы: созыв учредительного собрания ОСМД; проведение общего собрания совладельцев; протокол об избрании правления; переизбрание председателя правления ОСМД; письменный опрос; признание недействительным решения общего собрания; недействительность протокола ОСМД; адвокат по ОСМД.

Писаренко Александр Алексеевич, адвокат по судебным процессам в налоговых и бизнес спорах, магистр бизнес администрирования.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua

646
Ваша оценка страницы:
Голосов пока нет