Для создания ОСМД необходимо созвать и провести учредительное собрание. Созыв такого собрания осуществляется совладельцами - а именно - не менее чем тремя из них, независимо от количества их площадей в доме. Обычно, такая инициативная группа составляет свой протокол собрания инициативной группы - для определения роли каждого из них в создании ОСМД, определение порядка, сроков, места проведения учредительного собрания, порядке внесения сведений о вновь созданном ОСМД в ЕГР и решения других вопросов, возникающих при создании.

В соответствии с законодательством, созыв учредительного собрания проводится аналогично созыву общего собрания.

Нарушение процедуры созыва, в частности, несвоевременное сообщение совладельцев, нарушение формы уведомления, или сообщение не всех совладельцев может привести к признанию недействительными решения учредительного собрания и отмене государственной регистрации.

Для успешного проведения учредительного собрания следует выполнить действия:

1) Формирование списка совладельцев ОСМД путем сбора официальных сведений о владельцах всех помещений многоквартирного дома.

2) Определить будущего главу ОСМД, который будет проводить как учредительное, так и общее собрания и подписывать все принятые на них решения.

3) Определить состав будущего правления и ревизионной комиссии.

4) Разработка устава.

5) Определение места проведения собрания.

Об избрании главой ОСМД лица из числа несовладельцев Закон «Об ОСМД» и типовой устав, утвержденный Приказом Госкомитета ЖКХ от 27 августа 2003 года №141 (далее - «типовой устав») не содержит отсылок на необходимость избрания председателя из числа совладельцев такого дома. В указанных нормативных актах содержится информация только, что «... учредительное собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей».

Вышесказанное не относится к членам ревизионной комиссии, которые в соответствии с п. 39 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью правления объединения на общем собрании избираются из числа совладельцев или принимается решение о привлечении аудитора.

Законом не определен четкий перечень вопросов, которые будут рассматриваться в повестке дня на учредительном собрании. Однако, по природе собрания, на них стоит вынести на рассмотрение вопросы:

- Избрание председателя собрания;

- Принятие решения о создании ОСМД;

- Утверждение ОСМД устава;

- Избрание членов и количественный состав правления, ревизионной комиссии;

- Наделение представителей собрания всеми необходимыми полномочиями для процедуры регистрации и завершения создания ОСМД.

Учитывая тот факт, что законодатель не детализирует избрание председателя правления на учредительном собрании, в дальнейшем при регистрации ОСМД могут возникнуть трудности.

Согласно профильному закону, собрание правомочно на избрание и отзыв членов правления. По типовому уставу - высший орган ОСМД правомочен на установление порядка избрания и отзыва членов правления, определение их количественного состава, сроков избрания, вправе прекратить полномочия правления или отдельных его членов.

Что касается избрания председателя правления - согласно типового устава, такое осуществляется на собрании правления. Поэтому, если в уставе конкретного ОСМД не указано другое - для проведения государственной регистрации, составляется дополнительно протокол собрания правления об избрании председателя правления.

Собрание ОСМД созывается правлением или инициативной группой, состоящей из не менее трех совладельцев, при этом необходимо заранее предупредить всех совладельцев дома о таком собрании не позднее 14 дней - для сбора учредительного собрания (ч. 4 ст. 6 Закона об ОСМД); не позднее 10 дней - для общего собрания ОСМД (ч. 4 ст. 10 Закона № 417-VIII).

Сообщение о проведении учредительного или общего собрания ОСМД должно содержать следующие сведения:

- по чьей инициативе созывается собрание;

- дату, место и время проведения;

- проект повестки дня;

- при необходимости можно добавлять дополнительные материалы по вопросам, которые будут рассматриваться на собрании.

Направить такое сообщение возможно в письменном виде почтовым отправлением заказным письмом на адрес соответствующей квартиры, или же предоставить под расписку каждому (без исключений) совладельцу (ОП ВС 18.09.2018 №916/782/17).

Другой порядок уведомления совладельцев о собрании ОСМД не соответствует закону, в частности, на доске объявлений, смс, мессенджер или в емейл.

Общее собрание ОСМД принимает решения путем проведения поименного голосования на собрании участниками ОСМД. То есть, решение на общем собрании ОСМД оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования ("за" или "против").

Причем, решения по вопросам:

• о перечне и размерах взносов, платежей в ОСМД;

• по управлению и пользованию общим имуществом;

• о передаче в пользование физическим и юридическим лицам общего имущества (аренда, сервитут и т.д.);

• по реконструкции или капитальному ремонту здания;

• по возведению хозяйственных построек,

считается принятым, если за него проголосовало не менее 2/3 общего количества всех совладельцев. Уставом конкретного ОСМД могут устанавливаться и другие вопросы, которые требуют 2/3 голосов.

По ч. 23 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» количество голосов конкретного совладельца рассчитывается:

1. По умолчанию - у каждого совладельца есть количество голосов, соответствующее доле общей площади его квартиры или нежилого помещения в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме. За 100% принимается общая площадь всех квартир и помещений в доме (или домах, которые объединены одним ОСМД).

2. В специальном порядке - когда одно лицо является владельцем помещений, которые составляют более 50% общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, то у каждого из совладельцев будет по одному голосу. (1 совладелец = 1 голос, независимо от площади их недвижимости).

Закон позволяет изменять порядок определения количества голосов каждого совладельца в уставе ОСМД, например, 1 совладелец = 1 голос, чтобы не иметь проблем с учетом количества площадей и их владельцев.

Согласно ч. 10 ст. 6 Закона об ОСМД «... если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым». Поэтому, если уставом ОСМД не установлено относительно вычитания совладельцев, а не их голосов, или же нет лица, владеющего более 50% площадей в доме - следует применять порядок определения голосов по умолчанию.

Во время подсчета голосов учитываются и голоса, поданные совладельцами во время проведения собрания, и голоса, поданные во время письменного опроса. Таким образом, если на общем собрании не было получено необходимого количества голосов, еще в течение 15 календарных дней со дня проведения общего собрания, можно провести письменный опрос. Суть которого заключается в адресном направлении необходимых к принятию решений отсутствовавшим на собрании совладельцам (ч. 26 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД»).

Обычно, инициативная группа (или правление) – направляет или предоставляет тем, кто не проголосовал на собрании так называемые «листы опроса».

По ч. 29 ст. 10 ЗУ «Об ОСМД» правление является исполнительным органом объединения и подотчетно общему собранию.

Законодатель наделил совладельцев правами воздействия на членов правления через общее собрание ОСМД или собрание представителей, имеющих исключительную компетенцию:

- избрать новый состав правления;

- уменьшить/увеличить размер материального или иного поощрения председателя и членов правления;

- установить другой количественный состав, сроки избрания таковых;

- принять обязательное к исполнению указание для правления;

- внести изменения в устав, унормировав меры воздействия на правление.

Собрание представителей может отменить решение правления ОСМД, если иное не предусмотрено уставом ОСМД.

Законом об ОСМД предусмотрена возможность избрания собрания представителей ОСМД в количестве не менее трех человек.

Такие представители от объединения, наделяются полномочиями по оперативному решению насущных вопросов, кроме касающихся имущественных прав совладельцев, ухудшающих условия использования имущества или условия проживания.

Порядок их созыва, голосования, перечень вопросов, которые могут решаться собранием представителей и другие вопросы их деятельности устанавливаются уставом ОСМД.

Если устав ОСМД составлен в соответствии с типовым, то в этом вопросе необходимо руководствоваться следующим:

1) избранное собрание представителей не может принимать решения по вопросам, относящимся к исключительной компетенции общего собрания;

2) как и общее собрание - его могут созвать или правление, или же три представителя из их количества.

3) ведет такие сборы, также избранный большинством из присутствующих представителей - председатель собрания. Каждый представитель имеет один голос, а решения принимаются большинством от общего числа их голосов и оформляется в форме протокола с указанием результата голосования («за» или «против»), заверенного собственноручной подписью каждого представителя.

4) решение собрания представителей ОСМД имеют высшую юридическую силу относительно решений правления объединения и может в любое время отменить или признать утратившим силу решение правления объединения (обычно в пределах компетенции собрания представителей).