Якщо в інформаційному повідомленні про лот на веб-сайті зазначено про проведення торгів за процедурою згідно наказу ДП «СЕТАМ» №79 від 18.10.2016 р., то торги проводяться за «Порядком реалізації майна шляхом проведення електронних торгів (добровільний продаж)» в редакції наказів №112 від 22.11.2021 р., №15 від 30.03.2022 р. чи №17 від 13.04.2022 р., далі - Порядок.

За п. 1.1. Порядку він регулює відносини між учасниками електронних торгів з реалізації майна та організатором (ДП «Сетам»);

веб-сайт Сетам – це сторінка торгів у мережі Інтернет (електронний ресурс, що є складовою частиною системи електронних торгів), на якій розміщуються організаційно-методичні матеріали, інформаційні повідомлення про електронні торги та результати їх проведення, здійснюються реєстрація учасників, подання заявок на участь в електронних торгах, забезпечується доступ спостерігачів електронних торгів і проводяться електронні торги;

учасником електронних торгів є особа, яка зареєструвалася на веб-сайті, сплатила гарантійний внесок, надала згоду щодо порядку та умов проведення електронних торгів і допущена організатором до участі в них відповідно до вимог Порядку;

між замовником торгів та організатором укладається договір про співробітництво, за яким положення Порядку є обов’язковими для замовника;

за п.п. 7.8, 7.9 Порядку винагорода організатора за проведення електронних торгів може вираховуватися (утримуватися) з гарантійного внеску переможця торгів. Винагорода організатора не зараховується в рахунок суми, яку переможець торгів має сплатити замовнику.

Оскільки за Порядком учасник торгів має надати згоду щодо правил та умов їх проведення і лише тоді допускається організатором до участі, а замовник погоджується дотримуватися Порядку, то цей локальний нормативний акт є обов’язковим для них, всієї процедури електронних торгів та оформлення договірних відносин між замовником і переможцем.

За ст. 526 зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цивільного законодавства, а за їх відсутності – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Норми Порядку є обов’язковими і для ДП «Сетам» при проведенні торгів, визначенні їх переможця та складанні протоколу.

У п. 24 постанови КГСВС №916/432/18 від 16.04.2019 р. зазначається «…проведення електронних торгів відбувалось на підставі Порядку добровільного продажу. Відповідно, учасники таких торгів взяли на себе зобов’язання щодо дотримання зазначеного порядку».

Необхідною умовою для позову про визнання недійсними електронних торгів з добровільного продажу майна є дотримання позивачем, щонайменше, вимог про своєчасну реєстрацію для участі в торгах по конкретному лоту та внесення гарантійного внеску згідно Порядку.

Учасник має зареєструватия на веб-сайті Сетам зі створенням особистого кабінету, подати електронну заявку на торги по конкретному лоту і сплатити гарантійний внесок згідно інформаційного повідомлення по цьому лоту.

Про реєстрацію заявки та сплату внеску надходить електронне системне повідомлення в особистому кабінеті.

Після реєстрації учасником торгів та сплати гарантійного внеску в позивача виникають законні інтереси та очікування на купівлю нерухомості, якщо при торгах його цінова пропозиція виявиться найвищою.

Юридичний інтерес позивача полягає в правомірності проведення торгів, якому кореспондує вільне подання цінових пропозицій ним самим та іншими учасниками протягом всього встановленого часу їх проведення, і об’єктивне визначення переможцем учасника, який подав найвищу цінову пропозицію на момент завершення торгів.

Майновий інтерес Позивача полягає в можливості купівлі нерухомості саме ним, якщо його цінова пропозиція на правомірних торгах виявиться найвищою.

Юридичний та майновий інтерес позивача полягає також у тому, щоб переможець, визначений за результатами неправомірно проведених торгів, не мав можливості купити нерухомість.

Вказані інтереси й очікування позивача є законними, тому підлягають судовому захисту шляхом визнання правочину з торгів недійсним.

Відчуження нерухомості на електронних торгах, як угода купівлі-продажу, є багатостороннім правочином. Позов про його оскарження подається до всіх його сторін, з якими є матеріально - правовий спір; ці сторони мають бути залучені до участі у справі. Відповідачами, окрім ДП «Сетам», залучаються замовник та особа, визнана переможцем за протоколом торгів (ВПВС від 05.06.2018 р. №910/856/17, КГСВС від 06.02.2018 р. №911/845/17, від 14.03.2018 р. №910/1454/17).

Оскільки відповідачами в справу мають залучатися всі сторони правочину, зокрема, переможець, персональні дані якого позивачу не відомі, то з цим іноді виникають утруднення, зокрема, ухвали про залишення справи без руху. Так, Порядком добровільного продажу не передбачено зазначення на веб-сайті setam.net.ua будь-яких ідентифікуючих відомостей про особу переможця торгів, доступних для ознайомлення іншим учасникам чи спостерігачам. Персоніфікований протокол з зазначенням особи переможця на веб-сайті в загальному доступі не виставляється. За п.п. 7.1., 7.2., 7.2.1. Порядку після закінчення електронних торгів веб-сайт автоматично формує та розміщує протокол по лоту з унікальним номером переможця; наступного дня - розміщує персоніфікований протокол з повною інформацією про переможця в його особистому кабінеті. Позаяк позивач не має доступу до особистих кабінетів інших учасників чи переможця торгів, так само як до господарських документів чи відомостей організатора та замовника, то об’єктивно не має відомостей про особу переможця і не може зазначити його співвідповідачем на етапі подання позовної заяви.

Для з’ясування ідентифікаційних відомостей про переможця має надсилатися адвокатський запит до ДП "Сетам" перед зверненням до суду, а при ненаданні на нього відомостей – клопотання про витребування доказів за ч.1 ст. 84 ЦПК.

Позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини.

За п. 2 постанови Пленуму ВССУ «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» №5 від 07.02.2014 року до позовів, що виникають з приводу нерухомого майна, належать, зокрема, позови про визнання права власності на таке майно, про витребування майна із чужого незаконного володіння, про усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном, не пов`язаних із позбавленням володіння, про встановлення сервітуту, виключення майна з-під арешту, визнання правочину недійсним (незалежно від заявления вимоги про застосування наслідків недійсності правочину) тощо. Правила виключної підсудності застосовуються до позовів з приводу нерухомого майна та стосуються позовів з приводу будь-яких вимог, пов`язаних з правом особи на нерухоме майно: земельні ділянки, будинки, квартири тощо, зокрема щодо права власності на нерухоме майно, а також щодо речових прав на нерухоме майно, дійсності (недійсності) договорів щодо такого майна або спорів з приводу невиконання стороною умов договору, об`єктом якого є нерухоме майно.

Виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані із нерухомим майном (ВПВС №910/10647/18 від 7 липня 2020 р., ВС №489/2055/19 від 4 грудня 2019 р.).

Щодо оскарження торгів арештованим майном Сетам - за цим посиланням.

Про юридичний захист при шахрайському продажу нерухомості - у статті за цим посиланням.

Стосовно недійсності відчуження боржником нерухомості при судовому рішенні чи виконавчому провадженні - за цим посиланням.

Відповіді на запити: Визнання недійсними електронних торгів ДП «СЕТАМ»; Добровільний продаж; Оскарження аукціону; Реалізація майна за заявкою власника; Порядок реалізації майна шляхом проведення електронних торгів (добровільний продаж); наказ Сетам №79 від 18.10.2016 р., №112 від 22.11.2021 р., №15 від 30.03.2022 р., №17 від 13.04.2022 р.; Послуги адвоката Київ.