Рейдерське захоплення нерухомості, будинків | Підробка документів на нерухомість | Незаконне заволодіння нерухомістю | Адвокат з нерухомості | Київ | Pysarenko Law Office

Юридичне бюро Писаренка забезпечує комплексний адвокатський захист та поновлення прав власності при незаконному заволодінні чи рейдерському захопленні нерухомості.

Рейдерське захоплення нерухомості здійснюється за спиною власників і виявляється останніми, як правило, за минуванням певного часу після підробки документів і продажу нерухомості рейдерами.

Стороння особа вривається в нерухомість і займає її, пред’явивши власнику договір купівлі-продажу. Власник позбавляється володіння нерухомістю. За одним з варіантів покупець після заволодіння приміщенням може викрасти особисті документи власника чи документи на нерухомість.

Не дивлячись на те, що реальним власником нерухомість не відчужувалася, за відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно з’ясовується, що право власності на нерухомість зареєстроване за покупцем на поточний момент на підставі вказаного договору купівлі-продажу нерухомості.

За практикою адвоката з нерухомості рейдерське захоплення будинків/об’єктів здійснюється, виходячи з наступного.

З 01.01.2013 року діють положення Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за яким право власності на нерухомість підлягає реєстрації з відкриттям розділу в електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі-Реєстр).
Реєстрація у Реєстрі нерухомості, право власності на яку отримано й зареєстровано до 01.01.2013 року в паперовій формі в реєстраційних книгах, архівних/реєстраційних справах бюро технічної інвентаризації, не є обов’язковою, а здійснюється на розсуд власника.
Законом встановлено, що права на нерухомість, які виникли до 01.01.2013 р., визнаються дійсними, якщо їх реєстрація була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на той момент законодавством не передбачалося обов’язкової реєстрації таких прав.

Відтак, право власності на нерухоме майно, яке було зареєстровано до 01.01.2013 року в паперових книгах БТІ, підтверджується виключно правовстановлюючими документами в паперовій формі до тих пір, поки власник не виявить бажання зареєструвати право власності в електронному Реєстрі.

Якщо власник виявив таке бажання, то державна реєстрація прав на нерухомість в електронному Реєстрі виконується на підставі вказаних паперових документів про виникнення, перехід, припинення прав на об’єкт. Зазначені документи подаються власником чи уповноваженою ним особою до державного Центру надання адміністративних послуг чи державному або приватному нотаріусу чи комунальному підприємству-суб’єкту державної реєстрації, яке має державних реєстраторів.

За практикою адвоката з нерухомості найчастіше здійснюється рейдерське захоплення будинків/об’єктів в м. Києві, право власності на які зареєстровано за паперовими документами в паперових книгах до 01.07.2010 року.

Це пов’язано з тим, що до 01.01.2013 року в Україні діяла інша електронна система – Державний реєстр прав власності на нерухоме майно. Київське міське БТІ почало проводити державну реєстрацію права власності в ньому лише з липня 2010 року і на виборочні об’єкти. Тому правовстановлюючі документи на нерухомість в м. Києві, державна реєстрація права власності на яку проведена до липня 2010 року, наявні переважно тільки в паперовій формі. Про таку реєстрацію Київське міське БТІ сьогодні надає паперові інформаційні довідки.

Порядок дій з рейдерського захоплення нерухомості/будинку (деякі з варіацій):

1) З’ясування осіб власників/співвласників нерухомості у легальні й нелегальні способи (КП з експлуатації житлового фонду, сусіди, мнимі вигідні орендарі/покупці, перевірка матеріального стану для гіпотетичного кредиту і т.д.) та отримання копії правовстановлюючого документа;
2) Підробка документів на нерухомість. Здійснюється підробка свідоцтва про приватизацію нерухомості чи свідоцтва про право власності чи договору купівлі продажу нерухомості на біржі, а також інформаційної довідки БТІ про реєстрацію нерухомості за власником в паперовій формі;
3) Підробка паспортів на ім’я рейдерів чи пошук відповідних «кандидатів» на роль підставного покупця з дійсними паспортами;
4) Підробка документів на розпорядження нерухомістю. Здійснюється підробка довіреності від імені власників/співвласників приміщення на підготовчі та реєстраційні дії щодо нерухомості та на його продаж чи інше відчуження або розпорядження. Підробна довіреність виготовляється на ім’я рейдерів;
5) Підробка нотаріального договору купівлі продажу нерухомості чи іншого її відчуження, датованого до 2010 року, за яким власник нерухомості, начебто, продав її рейдеру;
6) Подання до ЦНАП чи державному або приватному нотаріусу підроблених документів на нерухомість, для державної реєстрації прав у Реєстрі;
7) Перепродаж нерухомості по підробним документам іншому рейдеру;
8) Надання нерухомості в іпотеку під забезпечення позики чи кредиту, отриманих рейдером, з подальшим неповерненням боргу і зверненням стягнення «кредитором» на нерухомість;
9) Подальший перепродаж нерухомості по підробним документам стороньому набувачу (добросовісному чи недобросовісному покупцю).

Захист прав власності клієнтів в суді здійснюється адвокатом з нерухомості при врахуванні наступного.

1. Нерухомість належить клієнту на підставі свідоцтва про право власності чи приватизації, виданого відділом комунальної власності чи приватизації, чи іншого правовстановлюючого документа, оригінал якого, в більшості випадків, знаходиться у власника. Наявність оригіналу у власника є свідченням того, що відчуження нерухомості власником не здійснювалося.

2. Власником здійснюються платежі на утримання будинку та за комунальні послуги по наявним оригіналам квитанцій. З дня «продажу» нерухомості по підробним документам і до появи у ній покупця, рейдери у приміщенні не з’являлися.
Місце проживання власника у квартирі зареєстровано, переважно, тривалий час до і після приватизації чи придбання квартири, що підтверджується витягом з Єдиного демографічного реєстру щодо реєстрації місця проживання та довідкою відділу державної реєстрації місця проживання/перебування фізичних осіб РДА.
Вказані факти підтверджують легітимне фактичне володіння нерухомістю власником та приживання/знаходження у ній протягом тривалого часу після оформлення рейдерами підробних документів на її продаж стороннім особам. А з другої сторони – усвідомлення рейдерами відсутності легального придбання нерухомості, приховування ними злочинних дій, рейдерський характер захоплення нерухомого майна, намагання створити ілюзію ланцюга перепродажів чи використань об’єкта перед продажем кінцевому набувачу.

3. За інформацією нотаріуса, іменем, підписом і печаткою якого, начебто, посвідчено довіреність власника на розпорядження нерухомістю на ім’я рейдерів, остання не посвідчувалася; в реєстрі нотаріальних дій цього нотаріуса вона відсутня. За наданою на ухвалу суду інформацією в Єдиному реєстрі довіреностей підробна не числиться; в реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів той, на якому виготовлено підробну довіреність, зазначено як викрадений.

4. За інформацією підрозділу ДМС України паспорт громадянина України, за яким діяв рейдер, числиться як утрачений задовго до виготовлення підробної довіреності.

5. Особисто власником нерухомість не продавалася, інших правочинів щодо її відчудження не вчинялося, довіреностей з повноваженнями на розпорядження нерухомістю не видавалося.

6. Очевидно, що при рейдерському захопленні нерухомості остання вибула з володіння власника всупереч його волі.

За ст. 41 Конституції України в кореспонденції зі ст.ст. 317, 319, 321 ЦК України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.
Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.

Право приватної власності є непорушним.
Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності.

За ст.ст. 317, 319 ЦК України право розпоряджатися своїм майном за власною волею належить виключно власнику.

За ст. 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до ст. 388 ЦКУ майно не може бути витребуване у нього.

За ч. 1 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.

Відтак, згідно до ст.ст. 330, 388 ЦК України покупець не набуває права власності на майно, придбане від сторонньої особи, у якої не було повноважень діяти від імені власника, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із відчуженням майна сторонньою особою поза волею власника.

7. Якщо нерухоме майно надане було в іпотеку й забезпечений нею борг не повернено рейдером, то нерухомість була предметом судового розгляду про звернення на неї стягнення.
Проте дійсний власник не був стороною договору іпотеки та учасником такого судового розгляду. Відтак, розпорядження нерухомістю відбулося поза волею і без відома власника, а тому здійснено незаконне заволодіння нерухомістю.

8. У зв’язку з відчуженням нерухомості за підробленим договором, без дійсного нотаріального посвідчення, всупереч волі і при відсутності волевиявлення власника, для незаконного заволодіння нерухомістю при порушенні конституційного права власності, договір підлягає визнанню нікчемним в суді.

9. Внаслідок набуттям нерухомості покупцем за підробленими документами при вибутті з володіння власника поза його волею нерухомість підлягає витребуванню судом від покупця.

10. Через незаконне заволодіння нерухомістю підстави для виникнення права власності на неї у сторонніх осіб відсутні.
Тому рішення про державну реєстрацію права власності покупця на нерухомість, прийняте нотаріусом чи іншим державним реєстратором, підлягає скасуванню.

Невідкладні заходи адвоката з нерухомості при рейдерському захопленні нерухомості/будинку:

1) звернення до поліції з заявою про незаконне заволодіння нерухомістю за ознаками злочинів (в залежності від обставин);
2) подання клопотання слідчому про допит свідків, а також власника, як потерпілого;
3) подання нотаріусу заяви власника про заборону здійснення реєстраційних дій щодо нерухомості за постановою КМУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»;
4) подання клопотання слідчому поліції про негайне звернення до слідчого судді з клопотанням про накладення арешту на нерухомість;
5) подання до суду позову про витребування нерухомості власником від набувача, скасування рішення нотаріуса чи іншого держреєстратора про реєстрацію права власності покупця на нерухомість та зазначення в судовому рішенні про визнання нікчемним договору продажу нерухомості по підробним документам;
6) подання до суду клопотання про накладення арешту на нерухомість в порядку забезпечення позову для уникнення подальшого незаконного заволодіння нерухомістю;
7) направлення адвокатських запитів для збирання доказів на доведення протиправності розпорядження нерухомістю й реєстрації власності на неї по підробним документам;
8) витребування за адвокатськими клопотаннями доказів усього ланцюга операцій з незаконного відчуження нерухомості та рейдерського захоплення;
9) здійснення контролю й оперативне звернення до слідчого поліції та суду для термінового вирішення поданих клопотань щодо рейдерського захоплення нерухомості.

Дії для попередження або своєчасного присікання рейдерського захоплення нерухомості/будинку:

1) належна реєстрація в сучасному електронному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно права власності на нерухомість, придбану до 01.01.2013 р., незалежно від його реєстрації в паперових реєстраційних книгах/справах БТІ;
2) періодична перевірка даних щодо нерухомості в електронному Реєстрі;
3) зберігання оригіналів і повного комплекту копій правовстановлюючих документів на нерухомість в безпечних секретних місцях;
4) недопущення передачі копій правовстановлюючих документів на нерухомість стороннім особам;
5) негайне звернення до адвоката з нерухомості при виявленні будь-яких змін в Реєстрі чи дій сторонніх осіб відносно об’єкта.

ЮБП надає послуги адвоката з нерухомості не тільки в Києві, але і в містах із зручним транспортним сполученням. При істотному майновому інтересі можливі послуги адвоката в будь-якому місті України.

На сторінці є відповіді на запити: Адвокат з нерухомості. Рейдерське захоплення приватного будинку/нерухомості. Незаконне заволодіння нерухомістю. Підробка документів на нерухомість. Продаж нерухомості по підробному договору. Київ.