При невиконанні забудовником припису і продовженні будівництва ДІМ має звернутися з позовом до суду про знесення самовільного будівництва в порядку здійснення державного архітектурно-будівельного контролю.

У випадку ігнорування органом ДІМ особа, чиї права порушено, звертається до суду з вимогою про зобов'язання останнього подати позов до забудовника про знесення самочинно збудованого об'єкта.

За ст. 3 Конституції людина, її життя і здоров`я, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю. Утвердження і забезпечення прав і свобод людини є головним обов`язком держави.

Позивач - власник нерухомості по сусідству до самочинно збудованого на той час об'єкта має законний інтерес, щоб будівництво здійснювалося за будівельними нормами, бо це безпосередньо впливає на безпечність і комфортність користування власною нерухомістю.

За ст. 376 ЦКУ будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно є самочинним будівництвом, якщо збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати самочинного забудовника провести відповідну перебудову;

Коли проведення перебудови є неможливим чи при відмові забудовника нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок самочинного забудовника. Правопорушник зобов`язаний відшкодувати витрати на приведення земельної ділянки до попереднього стану.

Отже, подання позову є способом захисту як суспільних інтересів, так і прав інших осіб (суміжних власників).

Відповідно до «Положення про Державну інспекцію містобудування України», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.03.2020 р. №219 Державна інспекція містобудування України (ДІМ) є центральним органом виконавчої влади, який реалізує державну політику з питань державного архітектурно-будівельного контролю та нагляду, основним за завданням якого є, зокрема, здійснення в межах повноважень, визначених законом, державного архітектурно-будівельного контролю за дотриманням замовниками, підрядниками, виконавцями робіт, власниками будівель вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт.

Зп п.п. 12 п. 6 вказаного Положення державна інспекція містобудування для виконання покладених на неї завдань  має право проводити претензійно-позовну роботу, звертатися до суду з позовами щодо захисту своїх прав та законних інтересів.

Так, за ч. 1 ст. 38 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності»  при виявленні факту самовільного будівництва, перебудова якого з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб, істотного порушення будівельних норм є неможливою, посадова особа органу державного архітектурно-будівельного контролю видає самовільному забудовнику припис про усунення порушень вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності з визначенням строку для добровільного виконання припису;

При невиконанні в установлений строк добровільно вимог припису орган державного архітектурно-будівельного контролю подає позов до суду про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат на знесення самовільним забудовником.

Відтак, до обов'язків органу ДІМ належать: 

1) виявлення факту самочинного будівництва;

2) визначення неможливості перебудови такого об`єкту з метою усунення істотного відхилення від проекту або усунення порушень законних прав та інтересів інших осіб;

3) внесення припису про усунення порушень вимог містобудівної діяльності;

4) встановлення факту невиконання припису в установлений строк; 

5) пред`явлення позову про знесення самовільно збудованого об`єкта.

Орган ДІМ, реалізуючи обов'язки належним чином, добросовісно та з метою, для якої вони надані, зобов`язаний звернутися до суду з позовом про знесення самочинно збудованого об`єкта та компенсацію витрат на знесення.

Звернення до суду з позовом в цьому випадку є способом здійснення владних повноважень, а не способом захисту суб`єктивних прав самого органу ДІМ, як зазначено в п.п. 12 п. 6 вказаної постанови КМУ №219.

Звернення до суду з позовом про знесення самочинного будівництва є способом захисту публічних інтересів у сфері містобудування, а не прав та законних інтересів органу ДІМ, і не може ставитися у залежність від бажання останнього.

У разі невиконання органом державного архітектурно-будівельного контролю його повноваження, суміжний власник нерухомості, який вважає, що така бездіяльність порушує його права, може звернутися з відповідним позовом до суду при послугах адвоката з нерухомості.

Вирішуючи такий публічно-правовий спір, адміністративний суд перевіряє оскаржувану бездіяльність на предмет її відповідності ч.2 ст. 2 КАС, а в разі встановлення протиправності зобов`язує відповідача вчинити дії, які випливають з імперативних правових норм. 

Верховний Суд наголошує, що принцип офіційного з`ясування всіх обставин у справі полягає насамперед у активній ролі суду при розгляді справи. В адміністративному процесі, на відміну від суто змагального процесу, де суд оперує виключно тим, на що посилаються сторони, мають бути повністю встановлені обставин справи з метою ухвалення справедливого та об`єктивного рішення. Принцип офіційності, зокрема, виявляється у тому, що суд визначає обставини, які необхідно встановити для вирішення спору; з`ясовує якими доказами сторони можуть обґрунтовувати свої доводи чи заперечення щодо цих обставин; а у разі необхідності суд повинен запропонувати особам, які беруть участь у справі, доповнити чи пояснити певні обставини, а також надати суду додаткові докази.

Відтак адміністративний суд має ретельно встановити обставини, передбачені ст. 38 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності», зокрема, - чи є об`єкт будівництва самочинним; коли його зведено; чи можлива його перебудова; чи виконано самовільним забудовником вимоги приписів; чи поширюється дія зазначеного Закону на спірні правовідносини.

У Рішенні від 10.02.2010 р. у справі "Серявін та інші проти України" Європейський суд з прав людини вказав, що у рішеннях суддів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються.

У Рішенні від 27.09.2010 р. по справі "Гірвісаарі проти Фінляндії" зазначено, що ще одне призначення обґрунтованого рішення полягає в тому, щоб продемонструвати сторонам, що вони були почуті.

ВС 22.08.2018 №807/62/16; КАС ВС 09.12.2019 №826/22842/15.

ПИТАННЯ ОСКАРЖЕННЯ І ПРИПИНЕННЯ НЕЗАКОННОГО БУДІВНИЦТВА

Питанням першого значення, якщо на прилеглій ділянці розпочато підготовку землі та будівельні роботи, є отримання офіційної інформації про будівництво.
Але не варто забувати, що початок будівництва на власній окремій ділянці землі, виділеній у натурі з окремим кадастровим номером, вирішує виключно власник. Він зобов'язаний заздалегідь узгодити з уповноваженими органами початок будівельних робіт. Згода власників прилеглих ділянок для початку правомірного будівництва не вимагається (ст. 103 Земельного Кодексу України).
Незаконним будівництвом є будівельні роботи за відсутності повністю або частково документів на будівництво чи земельну ділянку.
Органи прокуратури не наділені функціями контролю над будівництвом (ст. 2 Закону “Про прокуратуру”).

Незаконне будівництво не можна легалізувати через суд, т.я. отримання дозволів на будівництво передбачає спеціальна адміністративна процедура, яку не може підмінити суд, порушуючи дискретні повноваження державних органів (ВП ВС від 18.12.2019 р. №522/1029/18).

Орган державного архітектурно-будівельного контролю зобов’язаний здійснювати контроль на місцях, не зважаючи на ліквідацію ДАБІ (КАС ВС №300/3178/20 від 15.07.2021).

Порядок збору інформації про будівництво:
1. отримання даних у реєстрі будівельної діяльності (базі інформації про об'єкти будівництва, учасників будівельного процесу, дозвільні документи, містобудівну та проектну документацію, експертизу проектів, технічну інвентаризацію) за критеріями:
• реєстраційний номер документа (зазначається у паспорті на будівництво, який розміщується на видному місці перед об'єктом (крім житлової забудови для особистих цілей);
• адреса будівництва;
• кадастровий номер земельної ділянки (можна дізнатися із публічної кадастрової карти);
2. звернення до Державної інспекції містобудування України (її територіального підрозділу) щодо надання інформації про незаконність будівельних робіт / проведення позапланової перевірки;
3. заява до органу місцевого самоврядування про надання інформації про законність будівельних робіт, реєстрацію документів про право на будівництво (крім забудови приватних будинків та господарських будівель);
4. при будівництві на території пам'ятки архітектури місцевого чи національного значення - звернення відповідно до Міністерства культури України або обласної державної адміністрації за місцем знаходження пам'ятка;
5. звернення до ОСББ для збору відомостей;
6. аналіз бази судових рішень за адресою об'єкта.

Із зібраних документів може випливати факт легального будівництва чи самовільного (із відомостями доказового значення).

Якщо будівельні роботи порушують права чи законні інтереси інших осіб, останні мають право на звернення:
• до органу, який видав документ, залежно від часу та місця будівництва – до відповідного управління державного архітектурно-будівельного контролю місцевої ради чи районної держадміністрації або територіального органу державної інспекції з містобудування;
• у поліцію при скоєнні кримінальних дій;
• в органи місцевого самоврядування;
• у громадські організації, створені для захисту інтересів на належні умови міського середовища проживання та містобудування;
• до депутата (для збору інформації на депутатські запити);
• у підприємства водопостачання, постачання електроенергії.

Порядок дій для судового оспорювання описано вище. Позивачем може бути заявник чи група осіб чи ОСББ.

Щодо юрисдикції спорів з оскарження сертифіката про прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, виданого третій особі - КАС від 09.09.2021 р. №826/19275/16.

Якщо право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного ст. 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на таке майно, або про скасування державної реєстрації прав, або про припинення права власності, тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичної долі самочинно побудованого майна й не приведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна. Належними вимогами, які може заявити особа – власник земельної ділянки, на якій здійснено (здійснюється) самочинне будівництво, для захисту прав користування та розпорядження такою земельною ділянкою, є вимога про знесення самочинно побудованого нерухомого майна або вимога про визнання права власності на самочинно побудоване майно (ВПВС від 15.11.2023 р. №916/1174/22).

Щодо належного відповідача за позовом власника землі про знесення об'єкта самочинного будівництва - КГСВС від 19.03.24 №915/1439/21.

Власник земельної ділянки, на якій самовільно збудована тимчасова споруда, що не є нерухомим майном, може звернутися з позовом про демонтаж такої споруди на підставі ст. 391 ЦКУ - ВП ВС № 914/1785/22.

Щодо виключних повноважень керівника виконавчого органу з питань державного архітектурно-будівельного контролю сільської, міської ради стосовно накладення штрафів за порушення законодавства у сфері містобудівної діяльності  - КАС ВС від 22.10.24 №420/3179/22.

Про визнання недійсним рішення зборів співвласників та неправомірним використання коштів ОСББ – за цим покликанням.

Щодо знесення самочинно встановленої стіни у коридорі загального користування – у цій нотатці.

Відповіді на запити: Знесення самочинного будівництва за заявою власника суміжної нерухомості. Позов про знесення. Самовільне будівництво. Позов державної інспекції з містобудування. Послуги адвоката з нерухомості. Київ.