Афери та шахрайство з нерухомістю. Рейдерське заволодіння майном.

25 серпня 2022

Адвокат по шахрайству з нерухомістю в Києві. Захист при аферах.

Афери та шахрайство з нерухомістю. Рейдерське заволодіння майном.

ЗАХОДИ АДВОКАТСЬКОГО ЗАХИСТУ ДЛЯ ПОВЕРНЕННЯ ВЛАСНОСТІ.

Про шахрайське заволодіння нерухомістю власник дізнається «по факту», оскільки афера здійснюється прихованим злочинним шляхом при використанні підроблених документів і через сторонніх реєстраторів та виконавців.

В кращому випадку власник дізнається про шахрайство з нерухомістю, побачивши сторонню особу, зазначену власником у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Нерідко об’єкт виставляється на продаж на електронних торгах ДП "СЕТАМ" приватним чи державним виконавцем за сфальсифікованим між рейдером та шахраєм борговим зобов’язанням і тоді власник може дізнатися про аферу з нерухомістю з сайту «СЕТАМ». У гіршому випадку стороння особа займає нерухомість, посилаючись на договір купівлі-продажу чи свідоцтво про її придбання з прилюдних торгів. Іноді для утруднення юридичного захисту проти афери з нерухомістю покупець чи рейдер після переоформлення об’єкта на сторонню особу викрадають правовстановлюючі документи власника на об'єкт.

Внаслідок шахрайства з нерухомістю її власником в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначається рейдер або його покупець, які набули нерухомість після початкового її вибуття від реального власника на підставі сфальсифікованого договору купівлі-продажу.

В таких обставинах потрібен невідкладний захист адвоката по шахрайству з нерухомістю. Про дії для повернення об'єкта законному власнику - далі на цій сторінці.

За досвідом захисту клієнтів при аферах з нерухомістю рейдерське захоплення здійснюється, виходячи з наступного.

Реєстрація в сучасному Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі-Реєстр) об’єкта, право власності на який набуто й зареєстровано до 01.01.2013 року в паперовій формі в реєстраційних книгах бюро технічної інвентаризації, не є обов’язковою.

З 01.01.2013 р. діє Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», за яким права на нерухомість, які виникли до 01.01.2013 р., визнаються дійсними, якщо їх реєстрація була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на той момент законодавством не передбачалося обов’язкової реєстрації таких прав.

Відтак, право власності на нерухоме майно, зареєстроване до 01.01.2013 року в паперових книгах БТІ, підтверджується паперовими правовстановлюючими документами, якщо власник не зареєстрував право власності на свою нерухомість в електронному Реєстрі.

Власник на власне бажання може зареєструвати право власності на нерухомість в електронному Реєстрі за своїми паперовими документами про приватизацію, купівлю, дарування і т.п., подавши заяву до Центру надання адміністративних послуг чи нотаріусу.

За практикою адвоката по шахрайству з нерухомістю найчастіше афери здійснюються щодо об’єктів, право власності на які зареєстровано лише за паперовими документами в паперових книгах БТІ до 01.07.2010 року.

Це пов’язано з тим, що до 01.01.2013 року в Україні діяла інша електронна система – Державний реєстр прав власності на нерухоме майно. Тоді ще комунальні БТІ почали проводити державну реєстрацію права власності в цьому реєстрі, але не зі старих, а переважно з документів, починаючи з липня 2010 року, і на вибіркові об’єкти.

Якщо держреєстрація права реального власника за старим договором, наприклад від 2002 року, в період до 01.01.2013 року не була занесена в Державний реєстр прав власності на нерухоме майно, а після 01.01.2013 року власник не звертався самостійно для реєстрації в новому Реєстрі, то право власності підтверджується лише паперовими документами. Про таку реєстрацію міські БТІ сьогодні надаю паперові інформаційні довідки.

Щодо послуг: е-мейл info@fides.com.ua, тел. +38 (044) 270 60 46, +38 (050) 719 10 16.

ПОРЯДОК ДІЙ З ШАХРАЙСТВА З НЕРУХОМІСТЮ (ДЕЯКІ З ВІДОМИХ ВАРІАНТІВ):

1) З’ясування анкетних даних власників нерухомості (КП з експлуатації житлового фонду, сусіди, мнимі орендарі/покупці і т.п.) та отримання копії правовстановлюючого документа;

2) Пошук відповідних «кандидатів» на роль підставного покупця, як правило, низького соціального та майнового стану, чи з тимчасового непідконтрольної території або без постійного відомого місця проживання;

3) Підробка нотаріального договору, за яким реальний власник, начебто, продав нерухомість на ім'я підставного покупця чи шахрая, в паперовій формі;

4) Звернення на підставі підробного договору шахрая до БТІ та отримання інформаційної довідки про попередню реєстрацію нерухомості за реальним власником в паперовій формі;

5) Подання до ЦНАП чи нотаріусу вказаного підробленого договору для сканування і державної реєстрації права власності рейдера у Реєстрі при шахрайстві з нерухомістю;

6) Укладення між членами афери з нерухомістю фіктивного договору позики, за яким «покупець», начебто не повертає іншому шахраю суму позики понад 500 тис. грн.;

7) Звернення «позикодавця» до приватного нотаріуса для отримання виконавчого напису про стягнення з «покупця», начебто, суми позики;

8) Одна з сучасних підступних варіацій - нотаріальне посвідчення за зговором з шахраєм договору позики між підставним позикодавцем та реальним власником нерухомості (з підробним підписом останнього), за яким при неповерненні реальним власником "позиченої" суми кредитор може її стягнути за виконавчим написом нотаріуса;

9) Звернення шахрая до приватного виконавця з заявою про накладення арешту на нерухомість та її продаж на електронному аукціоні "СЕТАМ" у виконавчому провадженні за виконавчим написом нотаріуса;

10) Виставлення об’єкта на електронні торги "СЕТАМ" для продажу на публічних торгах для сплати за виконавчим написом при афері з нерухомістю.

Останнім часом зустрічається продаж квартир осіб, які тимчасово не проживають в своєму житлі, а здають його в оренду через посередника. Афера здійснюється за наступним алгоритмом.

Через оголошення підшукується квартира в оренду, власник якої виїхав з України чи в іншу місцевість. Із повіреним за довіреністю чи іншим представником власника, який займається здаванням квартири, укладається договір оренди. Наймачем при цьому є аферист з підробленим паспортом чи підставна особа.

Далі підроблюється паспорт на ім'я власника квартири та отримуються дублікати правовстановлюючих документів на неї. Або підроблюються самі правовстановлюючі документи без отримання дублікатів. Після цього квартира виставляється на продаж, надається для огляду потенційним покупцям і продається на підставі підроблених документів.

ЗАХОДИ ЗАХИСТУ ПРИ ШАХРАЙСТВІ З НЕРУХОМІСТЮ

Невідкладними заходами захисту при шахрайстві з нерухомістю є:

1) подання заяви до поліції про аферу з нерухомістю за ст.ст. 190, 209, 358 ККУ (шахрайство з нерухомістю, підробка документів, легалізація майна, одержаного злочинним шляхом в залежності від обставин) та ст. 365-2 (зловживання повноваженнями нотаріуса, як особи, яка надає публічні послуги);

2) подання клопотання слідчому про витребування доказів та допит власника як потерпілого;

3) подання клопотання слідчому про негайне звернення до слідчого судді про накладення арешту на нерухомість;

4) направлення запитів адвоката по шахрайству з нерухомістю в Києві для збирання доказів рейдерства і реєстрації власності за підробним договором (зокрема, до нотаріуса, держнотархіву, департаменту державної реєстрації);

5) звернення з позовом до суду про віндикацію (витребування) нерухомості з чужого шахрайського володіння, припинення власності останнього набувача, визнання власності реального власника;

6) звернення з позовом до суду про визнання нотаріально посвідченого договору відчуження чи позики недійсним (при участі чорного нотаріуса);

7) звернення з заявою до суду про накладення арешту на об’єкт як забезпечення позову для уникнення подальшої афери з нерухомістю і її відчуження рейдером;

8) звернення з заявою до суду про зупинення продажу об’єкта на торгах ДП "СЕТАМ" як забезпечення позову чи як додаткового забезпечення (залежно від обставин);

9) звернення адвоката по шахрайству з нерухомістю до суду з клопотаннями про почеркознавчу експертизу, витребування доказів по ланцюгу операцій з афери з нерухомістю;

10) моніторинг кримінального провадження, цивільного процесу і звернення до слідчого та суду для невідкладного вирішення клопотань адвоката по шахрайству з нерухомістю в інтересах клієнта.

Захист власності клієнтів при афері здійснюється юристом, враховуючи, зокрема, наступне.

1. Нерухомість належить клієнту на підставі договору чи свідоцтва про право власності чи приватизації чи іншого правовстановлюючого документа, оригінал якого, в більшості випадків, знаходиться у власника. За п.п. 61, 63, 27 «Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженої Наказом МЮУ від 03.03.2004 №20/5 (в редакції станом на 2010 р.) при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження нерухомого майна, які підлягають реєстрації, нотаріус вимагає подання документів про підтвердження права власності на вказане майно та, у передбачених законодавством випадках, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують; за п. 27 Інструкції документи, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, обов'язково долучаються до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса. Тому наявність оригіналу правовстановлюючого документа у власника є свідченням того, що відчуження нерухомості здійснено при шахрайстві, а не власником.

2. Місце проживання власника у квартирі зареєстровано, переважно, тривалий час до і після приватизації чи придбання квартири, що підтверджується витягом з Єдиного демографічного реєстру щодо реєстрації місця проживання та довідкою відділу державної реєстрації місця проживання/перебування фізичних осіб РДА. З дня афери з нерухомістю рейдери у приміщенні не з’являлися. Вказані факти підтверджують легітимне фактичне володіння нерухомістю власником та приживання/знаходження у ній протягом тривалого часу після оформлення шахраями підробних документів на її продаж.

3. За інформацією нотаріуса, іменем і підписом якого, начебто, посвідчено договір на розпорядження нерухомістю на ім’я шахрая, останній не посвідчувався; в реєстрі нотаріальних дій за його номером записана інша нотаріальна дія щодо інших осіб. В реєстрі спеціальних бланків нотаріальних документів той, на якому виготовлено підробний договір, зазначений як використаний для посвідчення інших документів.

4. Особисто власником не вчинялося правочинів щодо відчудження нерухомості.

5. Очевидно, що при шахрайському заволодінні нерухомістю остання вибула з володіння власника всупереч його волі.

За ст. 388 ЦКУ власник майна може витребувати належне йому майно від будь якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод щодо спірного майна недійсними.

За ст.ст. 328, 202 ЦКУ право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів, тобто погоджених дій сторін щодо своїх прав та обов'язків.

За ст. 334 ЦКУ право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення чи рішення суду щодо дійсності договору.

Відтак, згідно до ст.ст. 330, 388 ЦК України покупець не набуває права власності на майно, придбане від сторонньої особи, у якої не було повноважень діяти від імені власника, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із відчуженням майна сторонньою особою поза волею власника.

6. У зв’язку з набуттям нерухомості за підробленим договором, при шахрайстві, без дійсного нотаріального посвідчення, при відсутності волевиявлення власника, нерухомість підлягає витребуванню із чужого незаконного володіння за положеннями ст. 387 ЦКУ без визнання договору недійсним, а при наступних перепродажах - за ст. 388 ЦКУ.

7. При початковому вибутті об’єкта з власності реального власника поза його волею через шахрайство з нерухомістю остання підлягає витребуванню судом від останнього покупця.

8. Через незаконне заволодіння нерухомістю при шахрайстві підстави для права власності на неї у сторонніх осіб відсутні, тому підлягає скасуванню судом державна реєстрація права власності останнього набувача нерухомості.

ЗАБЕЗПЕЧЕННЯ ПОЗОВУ АРЕШТОМ НЕРУХОМОСТІ ДЛЯ БЛОКУВАННЯ ВІДЧУЖЕННЯ ШАХРАЯМИ

Оскільки метою шахрайство з нерухомістю є її продаж реальному покупцю й отримання від нього грошей або подальше розпорядження квартирою для звернення на неї стягнення в інтересах підставної особи, то доцільно перешкодити такій можливості для шахраїв. Для цієї мети кодекс передбачає заходи забезпечення позову судом за клопотанням адвоката по шахрайству з нерухомістю.

В залежності від обставин, доцільним може бути арешт нерухомості та зупинення її реалізації на торгах.

Якщо на сайті ДП "СЕТАМ" відсутня інформація з продажу нерухомості при шахрайстві, то достатньо арешту.

Арешт тягне відмову у вчинені нотаріальних дій з нерухомістю (за ст. 55 Закону "Про нотаріат" при посвідченні договорів про відчуження або заставу нерухомого майна перевіряється відсутність будь-якого арешту).

Ухвала про арешт підлягає негайному виконанню з дня підписання суддею незалежно від відкриття виконавчого провадження.

За ухвалою відкривається виконавче провадження, за нею уводяться в Реєстр відомості про арешт, відкриті для доступу й огляду будь-якій особі.

Арешт тягне також відмову у вчиненні реєстраційних дій з нерухомістю щодо будь-яких прав (за п. 6 ч. 1, ч.ч. 2,3 ст. 24 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і їх обтяжень» підставою для відмови державної реєстрації прав є наявні зареєстровані обтяження; при арешті держреєстратор відмовляє в державній реєстрації прав за будь-якою заявою).

Для накладення арешту адвокат позивача має подати фактично та юридично обгрунтовану заяву і сплатити судовий збір.

Продаж на торгах нерухомості, на яку накладено арешт ухвалою слідчого судді в кримінальній справі, є порушенням обов’язковості судового рішення та ст. 533 КПК України. Відповідно до ч. 3 ст. 50 Закону «Про виконавче провадження» при зверненні стягнення на об’єкт нерухомості виконавець здійснює заходи щодо з’ясування належності майна боржнику на праві власності та чи перебуває це майно під арештом. Згідно з п. 2 Розділу ІІ Порядку реалізації арештованого майна заявка на реалізацію арештованого майна має містити, зокрема, відомості про чинні обтяження майна, зареєстровані в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Водночас Постановою Верховного Суду від 31.05.2021 р. №752/18635/15 зазначено про неможливість реалізації майна за наявності арешту в кримінальній справі згідно ст. 533 КПК, бо ухвала слідчого судді є обов`язковою для усіх осіб, органів влади та місцевого самоврядування, службових осіб, та має виконуватися на всій території України.

ПРИПИНЕННЯ ВЛАСНОСТІ ШАХРАЯ І ПІДТВЕРДЖЕННЯ ПРАВ РЕАЛЬНОГО ВЛАСНИКА

За ст. 321 ЦКУ ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності чи обмежений у його здійсненні. За ст. 387 ЦКУ власник має право витребувати нерухомість від особи, яка шахрайським чином незаконно ним заволоділа.

За ст. 26 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Реєстру, не підлягають скасуванню та/або вилученню;

у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону;

ухвалення судом рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).

Тому, через шахрайство з нерухомістю за підробленим договором не допускається звернення стягнення на неї за особистими зобов’язаннями шахрая і накладення для цього арештів виконавцем.

За судовим рішенням підлягає припиненню право власності шахрая чи останнього власника на нерухомість з одночасним визнанням власності реального володільця та зняттям арешту, накладеного виконавцем.

Договір з підробленим підписом є неукладеним (таким, що не відбувся), отже і реєстрація права власності на підставі такого підлягає скасуванню (ВС КЦС №454/148/20 від 20.04.2022 р.).

Нотаріус не є належним відповідачем за позовом про скасування держреєстрації права власності (ВС КЦС №369/14294/17 07.07.2021 р.).

Для витребування майна з чужого незаконного володіння позивач має довести наявність свого права власності на нього (ВС №910/11702/18 від 13.04.2021 р.).

Право власності на нерухомість набувається з легальних підстав, зазначених у ст. 328 ЦКУ. Позаяк набуття права власності - це певний юридичний склад, суд при застосуванні ст. 392 ЦКУ повинен установити, з яких саме передбачених законом підстав та способом позивач набув власність на об`єкт та чи підлягає вона захисту шляхом визнання права власності. Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого права, що унеможливлює ототожнення набуття права власності з його державною реєстрацією. При дослідженні судом наявності в особи права власності необхідним є встановлення підстави, на якій вона набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає (КЦС/ВС 24.02. 2021 №367/4613/18-ц).

Майно не може бути витребуване від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень відповідно до ч. 2 ст. 388 ЦКУ (ВП ВС від 02.11.2021 р. №925/1351/19 (12-35гс21). Щодо витребування у добросовісного набувача майна, яке вибуло у власника на підставі правочину, у подальшому визнаного недійсним, КГСВС від 22.05.24 №924/408/21 (924/287/23).

КОНСУЛЬТАЦІЯ ЧИ ПОСЛУГИ АДВОКАТА З НЕРУХОМОСТІ

НАДІШЛІТЬ ЗАПИТ ОНЛАЙН