Аферы и мошенничество с недвижимостью. Рейдерское завладение имуществом.
Аферы и мошенничество с недвижимостью. Рейдерское завладение имуществом.
СРЕДСТВА АДВОКАТСКОЙ ЗАЩИТЫ И ВОЗВРАЩЕНИЯ СОБСТВЕННОСТИ.
О мошенническом завладении недвижимостью собственник узнает «по факту», поскольку афера осуществляется скрытым преступным путем при использовании поддельных документов и посторонних регистраторов и исполнителей.
В лучшем случае собственник узнает о мошенничестве с недвижимостью, увидев постороннее лицо, указанное собственником в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Нередко объект выставляется на продажу на электронных торгах ГП "СЕТАМ" частным или государственным исполнителем по сфальсифицированному между рейдером и мошенником долговым обязательствам и тогда владелец может узнать аферу с недвижимостью с сайта «СЕТАМ». В худшем случае постороннее лицо занимает недвижимость, ссылаясь на договор купли-продажи или свидетельство о его приобретении с публичных торгов. Иногда для затруднения юридической защиты против аферы с недвижимостью покупатель или рейдер после переоформления объекта на постороннене лицо похищают правоустанавливающие документы владельца на объект.
В результате мошенничества с недвижимостью ее собственником в Государственном реестре прав на недвижимое имущество указывается рейдер или его покупатель, которые приобрели недвижимость после начального ее выбытия из собственности реального собственника на основании сфальсифицированного договора купли-продажи недвижимости.
В таких обстоятельствах требуется неотложная защита адвоката по мошенничеству с недвижимостью. О действиях для возврата недвижимости законному владельцу – далее на этой странице.
По опыту защиты клиентов при аферах с недвижимостью рейдерский захват осуществляется исходя из следующего.
Регистрация в современном Государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее-Реестр) объекта, право собственности на который приобретено и зарегистрировано до 01.01.2013 года в бумажной форме в регистрационных книгах бюро технической инвентаризации, не является обязательной.
С 01.01.2013 г. действует Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», согласно которому права на недвижимость, возникшие до 01.01.2013 г., признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, что действовало на момент их возникновения или если на тот момент законодательством не предусматривалось обязательной регистрации таких прав.
Следовательно, право собственности на недвижимое имущество, зарегистрированное до 01.01.2013 года в бумажных книгах БТИ, подтверждается бумажными правоустанавливающими документами, если владелец не зарегистрировал право собственности на свою недвижимость в электронном Реестре.
Владелец по собственному желанию может зарегистрировать право собственности на недвижимость в электронном Реестре по своим бумажным документам о приватизации, покупке, дарении и т.п., подав заявление в Центр предоставления административных услуг или нотариуса.
По практике адвоката по мошенничеству с недвижимостью чаще всего аферы осуществляются по объектам, право собственности на которые зарегистрировано только по бумажным документам в бумажных книгах БТИ до 01.07.2010 года.
Это связано с тем, что до 01.01.2013 в Украине действовала другая электронная система - Государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество. Тогда еще коммунальные БТИ начали проводить государственную регистрацию права собственности в этом реестре, но не по старым, а преимущественно по документам, начиная с июля 2010 года, и на выборочные объекты. Если госрегистрация права реального собственника по старому договору, например с 2002 года, в период до 01.01.2013 года не была занесена в Государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество, а после 01.01.2013 года собственник не обращался самостоятельно для регистрации в новом Реестре, то право собственности подтверждается только бумажными документами. О такой регистрации городские БТИ сегодня предоставляют бумажные информационные справки.
Для заказа услуг: е-мейл info@fides.com.ua, тел. +38 (044) 270 60 46, +38 (050) 719 10 16.
ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПРИ МОШЕННИЧЕСТВЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ (НЕКОТОРЫЕ ИЗ ИЗВЕСТНЫХ ВАРИАНТОВ):
1) Выяснение анкетных данных владельцев недвижимости (КП по эксплуатации жилищного фонда, соседи, мнимые арендаторы/покупатели и т.п.) и получение копии правоустанавливающего документа;
2) Поиск соответствующих «кандидатов» на роль подставного покупателя, как правило, низкого социального и имущественного положения, или с временной неподконтрольной территории или без постоянного известного места жительства;
3) Подделка нотариального договора, согласно которому реальный собственник, якобы, продал недвижимость на имя подставного покупателя или мошенника, в бумажной форме;
4) Обращение на основании поддельного договора мошенника в БТИ и получение информационной справки о предварительной регистрации недвижимости за реальным владельцем в бумажной форме;
5) Представление в ЦПАУ или нотариусу указанного поддельного договора для сканирования и государственной регистрации права собственности рейдера в Реестре при мошенничестве с недвижимостью;
6) Заключение между членами аферы с недвижимостью фиктивного договора займа, согласно которому «покупатель», будьто бы не возвращает другому мошеннику сумму займа более 500 тыс. грн.;
7) Обращение «займодателя» к частному нотариусу для получения исполнительной надписи о взыскании с «покупателя», якобы, суммы займа;
8) Одна из современных коварных вариаций - нотариальное удостоверение по сговору с мошенником договора займа между подставным займодателем и реальным владельцем недвижимости (с поддельной подписью последнего), по которому при невозврате реальным владельцем "заемной" суммы кредитор может ее взыскать по исполнительной надписи;
9) Обращение мошенника к частному исполнителю с заявлением о наложении ареста на недвижимость и ее продаже на электронном аукционе "СЕТАМ" в исполнительном производстве за исполнительной надписью нотариуса;
10) Выставление объекта на электронные торги "СЕТАМ" для продажи на публичных торгах для оплаты по исполнительной надписи при афере с недвижимостью.
МЕРЫ ЗАЩИТЫ ПРИ МОШЕННИЧЕСТВЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Неотложными мерами защиты при мошенничестве с недвижимостью есть:
1) подача заявления в полицию об афере с недвижимостью по ст.ст. 190, 358 УК (мошенничество с недвижимостью, подделка документов в зависимости от обстоятельств);
2) подача ходатайства следователю о истребовании доказательств и допросе собственника как потерпевшего;
3) подача ходатайства следователю о немедленном обращении к следственному судье о наложении ареста на недвижимость;
4) направление запросов адвоката по мошенничеству с недвижимостью в Киеве для сбора доказательств рейдерства и регистрации собственности по поддельному договору (в частности, нотариусу, госнотархиву, департаменту государственной регистрации);
5) обращение с иском в суд о виндикации (истребовании) недвижимости из чужого мошеннического владения, прекращении собственности последнего приобретателя, признании собственности реального владельца;
6) обращение с иском в суд о признании нотариально удостоверенного договора отчуждения или ссуды недействительным (при участии черного нотариуса);
7) обращение с заявлением в суд о наложении ареста на объект как обеспечение иска во избежание дальнейшей аферы с недвижимостью и ее отчуждения рейдером;
8) обращение с заявлением в суд о приостановлении продажи объекта на торгах ГП "СЕТАМ" как обеспечение иска или как дополнительное обеспечение (в зависимости от обстоятельств);
9) обращение адвоката по мошенничеству с недвижимостью в суд с ходатайствами о почерковедческой экспертизе, истребовании доказательств по цепи операций аферы;
10) мониторинг уголовного производства, гражданского процесса и обращения к следственному судье для безотлагательного решения ходатайств адвоката по мошенничеству с недвижимостью в интересах клиента.
Защита собственности клиентов при афере осуществляется адвокатом, учитывая следующее.
1. Недвижимость принадлежит клиенту на основании договора или свидетельства о праве собственности или приватизации или иного правоустанавливающего документа, оригинал которого в большинстве случаев находится у владельца. По пунктам 61, 63, 27 «Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины», утвержденной Приказом МЮУ от 03.03.2004 №20/5 (в редакции по состоянию на 2010 г.) при нотариальном удостоверении договоров об отчуждении недвижимого имущества нотариус требует представления документов о подтверждении права собственности на указанное имущество и, в предусмотренных законодательством случаях, документы, подтверждающие государственную регистрацию прав на это имущество у лиц, отчуждающих его; по п. 27 Инструкции документы, на основании которых совершено нотариальное действие, обязательно приобщаются к экземпляру сделки, свидетельства и т.п., которые остаются по делам нотариуса. Поэтому наличие оригинала правоустанавливающего документа у собственника является свидетельством того, что отчуждение недвижимости совершено при мошенничестве, а не собственником.
2. Со дня аферы с недвижимостью рейдеры в помещении не появлялись.
Место жительства владельца в квартире зарегистрировано, преимущественно, длительное время до и после приватизации или приобретения квартиры, что подтверждается извлечением из Единого демографического реестра относительно регистрации местожительства и справкой отдела государственной регистрации места жительства/нахождения физических лиц РГА.
Указанные факты подтверждают легитимное фактическое владение недвижимостью собственником и проживание/нахождение в ней в течение длительного времени после оформления мошенниками поддельных документов на ее продажу.
3. По информации нотариуса, именем и подписью которого, якобы, удостоверен договор на распоряжение недвижимостью на имя мошенника, последний не удостоверялся; в реестре нотариальных действий по его номеру записано другое нотариальное действие в отношении других лиц. В реестре специальных бланков нотариальных документов тот, где изготовлен поддельный договор, указан как использованный для удостоверения других документов.
4. Лично собственником не совершалось сделок по отчуждению недвижимости.
5. Очевидно, что при мошенническом завладении недвижимостью последняя выбыла из владения собственника вопреки его воле.
По ст. 388 ГКУ владелец имущества может истребовать принадлежащее ему имущество от любого лица, являющегося последним приобретателем имущества и приобретшего имущество по незаконным основаниям, независимо от того, сколько раз это имущество было отчуждено предыдущими приобретателями, и без признания предварительных соглашений по спорному имуществу недействительными.
По ст.ст. 328, 202 ГКУ право собственности приобретается по основаниям, которые не запрещены законом, в частности из сделок, то есть согласованных действий сторон относительно своих прав и обязанностей.
По ст. 334 ГКУ право собственности на имущество по договору, подлежащему нотариальному удостоверению, возникает у приобретателя с момента такого удостоверения или решения суда о действительности договора.
Следовательно, согласно ст.ст. 330, 388 ГК Украины покупатель не приобретает право собственности на имущество, приобретенное от постороннего лица, у которого не было полномочий действовать от имени собственника, поскольку это имущество может быть у него истребовано. Право собственности действительного собственника в таком случае презюмируется и не прекращается с отчуждением имущества посторонним лицом по воле владельца.
6. В связи с приобретением недвижимости по поддельному договору, при мошенничестве, без действительного нотариального удостоверения, при отсутствии волеизъявления собственника, недвижимость подлежит истребованию из чужого незаконного владения по положениям ст. 387 ГКУ без признания договора недействительным, а при последующих перепродажах – по ст. 388 ГКУ.
7. При начальном выбытии объекта из собственности реального собственника вне его воли через мошенничество с недвижимостью последняя подлежит истребованию судом от последнего покупателя.
8. Из-за незаконного завладения недвижимостью при мошенничестве основания для права собственности на нее у посторонних отсутствуют, поэтому подлежит отмене судом государственная регистрация права собственности последнего приобретателя недвижимости.
ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСКА АРЕСТОМ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ БЛОКИРОВКИ ОТЧУЖЕНИЯ МОШЕННИКАМИ
Поскольку целью мошенничество с недвижимостью является ее продажа реальному покупателю и получение от него денег или дальнейшее распоряжение квартирой для обращения на нее взыскания в интересах подставного лица, целесообразно помешать такой возможности для мошенников. Для этой цели кодекс предусматривает меры обеспечения иска судом по ходатайству адвоката по мошенничеству с недвижимостью.
В зависимости от обстоятельств целесообразным может быть арест недвижимости и остановка ее реализации на торгах.
Если на сайте ГП "СЕТАМ" отсутствует информация по продаже недвижимости при мошенничестве, достаточно ареста.
Арест влечет отказ в совершении нотариальных действий с недвижимостью (по ст. 55 Закона "О нотариате" при удостоверении договоров об отчуждении или залоге недвижимого имущества проверяется отсутствие какого-либо ареста).
Решение об аресте подлежит немедленному исполнению со дня подписания судьей независимо от открытия исполнительного производства.
По определению открывается исполнительное производство, за ним вводятся в Реестр сведения об аресте, открытые для доступа и осмотра любому лицу.
Арест влечет также отказ в совершении регистрационных действий с недвижимостью в отношении каких-либо прав (по п. 6 ч. 1, ч.ч. 2,3 ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» основанием для отказа государственной регистрации прав есть зарегистрированные обременения, при аресте госрегистратор отказывает в государственной регистрации прав по любому заявлению).
Для наложения ареста адвокат истца должен представить фактически и юридически обоснованное заявление и уплатить судебный сбор.
ПРЕКРАЩЕНИЕ СОБСТВЕННОСТИ МОШЕННИКА И ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПРАВ РЕАЛЬНОГО СОБСТВЕННИКА
По ст. 321 ГКУ никто не может быть противоправно лишен права собственности или ограничен в его осуществлении. По ст. 387 ГКУ владелец имеет право истребовать недвижимость от лица, которое мошенническим образом незаконно им завладело.
По ст. 26 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» сведения о вещных правах, обременения вещных прав, внесенные в Реестр, не подлежат отмене и/или изъятию;
в случае признания на основании судебного решения недействительными или отмены документов, на основании которых проведена государственная регистрация прав, отмены на основании судебного решения государственной регистрации прав, государственный регистратор проводит государственную регистрацию приобретения, изменения или прекращения вещных прав в соответствии с настоящим Законом;
принятие судом решения о признании недействительными или отмене документов, на основании которых проведена государственная регистрация прав, а также отмена государственной регистрации прав допускается исключительно с одновременным признанием, изменением или прекращением этим решением прав, обременений прав, зарегистрированных в соответствии с законодательством (при наличии таких прав).
Поэтому из-за мошенничества с недвижимостью по подложному договору не допускается обращение взыскания на нее по личным обязательствам мошенника и наложение для этого арестов исполнителем.
По судебному решению подлежит прекращению право собственности мошенника или последнего владельца на недвижимость с одновременным признанием собственности реального владельца и снятием ареста, наложенного исполнителем.
Нотариус не является надлежащим ответчиком по иску об отмене госрегистрации права собственности (ВС КГС №369/14294/17 07.07.2021 г.).
Для истребования имущества из чужого незаконного владения истец должен доказать наличие права собственности на него (ВС №910/11702/18 от 13.04.2021 г.).
Право собственности на недвижимость приобретается по легальным основаниям, указанным в ст. 328 ГКУ. Поскольку приобретение права собственности – это определенный юридический состав, суд при применении ст. 392 ГКУ должен установить, по каким именно предусмотренным законом основаниям и способам истец приобрел собственность на объект и подлежит ли она защите путем признания права собственности. Государственная регистрация прав не является основанием обретения права собственности, а является лишь удостоверением государством уже приобретенного права, что делает невозможным отождествление обретения права собственности с его государственной регистрацией. При исследовании судом наличия у лица права собственности необходимо установление основания, на котором она приобрела такое право, поскольку сама по себе государственная регистрация прав не является основанием возникновения права собственности, такого основания закон не предусматривает (КГС /ВС 24.02. 2021 №367/4613 /18-ц).
Об истребовании недвижимости из чужого незаконного владения - в этой статье.
О признании недействительными электронных торгов и продажи недвижимости на аукционе ГП «СЕТАМ» - по этой ссылке.
О возвращении ипотечной недвижимости, взысканной кредитором - по этому линку.
О защите прав на недвижимость - на этой странице.
Писаренко Александр Алексеевич, адвокат по судебным процессам в налоговых и бизнес спорах, магистр бизнес администрирования.
Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua
Viber Telegram WhatsApp
Новости бюро
