Добрий день!

Дайте юридичну консультацію щодо змін до договору купівлі майнових прав на квартиру для захисту моїх прав як інвестора.
Хочу купити квартиру на етапі будівництва з оплатою всієї суми одним траншем по акційній ціні, . Мені забудовник пропонує укласти договір на купівлю майнових прав.
Згоден оплатити юридичні послуги за вашими розцінками.

Нижче - договір, який надав забудовник:

ДОГОВІР купівлі-продажу майнових прав на квартиру

Україна, Київська область, місто Ірпінь «__» __________ року

Ми, що нижче підписалися,

_______________, іменований далі «Продавець», та

Громадянин(ка) України – _________________ , надалі іменується «Покупець», з другої сторони, разом іменуються «Сторони», попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів, розуміючи значення своїх дій та їх правові наслідки, перебуваючи при здоровому розумі і ясній пам’яті, діючи добровільно без будь-якого до того примусу, як фізичного так і морального, керуючись ст.ст. 656, 639, 629, 524, 546 Цивільного Кодексу України, уклали цей Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру (надалі – Договір) про наступне:

1. ТЕРМІНИ ТА ЇХ ВИЗНАЧЕННЯ

Об'єкт капітального будівництва – Житловий будинок, кадастровий номер земельної ділянки: _____________, що перебуває в користуванні Продавця на підставі Договору ______________ за реєстровим номером _________________, проектна адреса: _________________.

Об'єкт нерухомості – складова та невід'ємна частина Об'єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, спорудження якої здійснює Продавець.

Майнові права – це всі права на Об’єкт нерухомості, які належать Продавцю. Майнові права відчужуються Покупцю, який у зв’язку з цим у майбутньому набуває право власності на Об’єкт нерухомості.

БТІ – Бюро технічної інвентаризації в м. Ірпінь, або будь-який інший державний орган, у компетенцію якого входить здійснення обмірів об’єкта нерухомості та реєстрація свідоцтва на право власності.

Довідка про оплату 100% майнових прав – підписується Продавцем та підтверджує оплату 100% майнових прав на Об'єкт нерухомості, що є предметом даного Договору.

2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

2.1. Продавець продає, а Покупець купує Майнові права на Об'єкт нерухомості (квартиру) у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.

2.2. Сторони домовились, що Об'єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є Об’єкт капітального будівництва, який розташований за будівельною адресою: _________________, з наступними характеристиками:

Об’єкт

Кількість кімнат

Загальна площа, кв.м.

Поверх

Квартира, будівельний №

Дана площа - проектна

2.3. На Об’єкті нерухомості виконуються такі загально будівельні роботи:

- стіни – газоблок;

- встановлюються вхідні металеві двері та металопластикові рами з двокамерним склопакетом;

- виконується бетонна стяжка підлоги кухні, вбиралень, холу та кімнат;

- провід електропостачання прокладається до розподільчого щитка – мідний кабель;

- встановлюються лічильник води, електролічильник;

- сантехніка – стояки із заглушками;

- санвузол – без внутрішнього оздоблення;

- Покупець зобов’язується компенсувати Продавцю вартість двухконтурного газового котла та радіаторів, і вартість робіт по підключенню.

Також обов’язком Продавця є підключення вказаної вище сантехніки до центральної системи водопостачання та водовідведення. Продавець зобов’язується за свій рахунок підключити будинок до центральних комунікацій: каналізація, вода, газ, електромережа.

2.4. Загальна площа Об'єкту нерухомості, вказана в п.2.2. Договору, є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорту, оформленого БТІ згідно Договору.

2.5. Плановий термін закінчення будівництва –

2.6. Плановий термін введення в експлуатацію –

3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧІ МАЙНОВИХ ПРАВ НА КВАРТИРУ

3.1.​ Майнові права на Об'єкт нерухомості за цим Договором закріпляються за Покупцем у момент видачі Довідки про оплату 100% майнових прав. Довідка підписується Продавцем не пізніше 7 (семи) робочих днів з дати здійснення Покупцем 100% оплати вартості майнових прав, що визначена у пункті 4.1. цього Договору.

3.2.​ Після отримання Продавцем на Об'єкт капітального будівництва дозвільних документів, а саме: Державний акт на право власності на земельну ділянку ____________; Декларації про початок виконання будівельних робіт ___________, зареєстрованої в Державній архітектурно-будівельній інспекції у Київській області; Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки _______________, що засвідчують відповідність закінченого будівництвом об’єкта проектній документації та підтверджує його готовність до експлуатації, Продавець надсилає Покупцю повідомлення із зазначенням дати (протягом 30 календарних днів з дня відправлення відповідного повідомлення), коли Покупець повинен з’явитись та фізично прийняти закінчений будівництвом Об’єкт нерухомості, підписавши Акт прийому – передачі Об’єкта нерухомості та Договір на утримання та обслуговування Об’єкта нерухомості.

3.3.​ Об’єкт нерухомості передається Продавцем Покупцю шляхом підписання Акта прийому-передачі Об’єкта нерухомості.

3.4.​ Сторони погоджуються, що у випадку часткової оплати вартості майнових прав, Покупець не набуває права власності на частину майнових прав на квартиру.

3.5.​ Продавець за рахунок Покупця здійснює оформлення на Покупця права власності на Об’єкт нерухомості, шляхом отримання Свідоцтва про право власності. Покупець самостійно та за власний рахунок здійснює реєстрацію Свідоцтва про право власності на Об’єкт нерухомості у порядку, встановленому чинним законодавством України.

3.6.​ Після реєстрації Свідоцтва про право власності на Об’єкт нерухомості, у порядку встановленому чинним законодавством України, Покупець має право володіти, користуватись та розпоряджатись Об'єктом нерухомості без обмежень.

4.​ ДОГОВІРНА ЦІНА ТА ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ ЗА КУПІВЛЮ МАЙНОВИХ ПРАВ НА КВАРТИРУ

4.1. Загальна вартість Квартири при вказаній площі становить: _______________що на момент здійснення оплати є достатнім для придбання: Вартість 1 кв.м. складає: _______ доларів США 00 центів, та перегляду не підлягає. У разі відхилення фактичної площі Квартири від проектної - ціна підлягає відповідній зміні за ціною дол.США 00 центів за квадратний метр.Усі розрахунки Сторін проходять у національній грошовій одиниці України – гривні (ст. 524 ЦКУ). Гривневий еквівалент розраховується на день укладання Договору - за курсом, достатнім для придбання відповідної суми іноземної валюти. Сторони розуміють, що ціна Квартири встановлена в доларах США і сплачується в гривні, за курсом, достатнім для придбання відповідної суми, на момент здійснення оплати. Гривневий еквівалент ціни, вказаний в цьому Договорі, дійсний тільки на день укладання Договору.

4.2. В підтвердження наміру придбати Квартиру, Покупець сплачує Продавцю гарантійний внесок у сумі: _________., що еквівалентно: ______________, за курсом, достатнім для придбання відповідної суми, на момент здійснення оплати шляхом безготівкового перерахування на розрахунковий рахунок Продавця на протязі одного банківського дня, або шляхом внесення готівки у касу Продавця.

4.3. Сплачена Покупцем сума гарантійного внеску згідно з п. 4.2 та згідно з усіма додатками та додатковими угодами до цього Договору, зараховуватиметься Продавцем в оплату гарантійного внеску за придбання Квартири зазначеної в п.2 цього Договору.

4.4. У разі невиконання Покупцем обов’язку, зазначеного, у п.п. 4.1, 4.2 та 4.3 даного Договору, Договір вважається розірваним в односторонньому порядку, з ініціативи Продавця, на умовах, викладених у п. 8.4. цього Договору.

4.5. Обов’язок Покупця по здійсненню розрахунків за купівлю майнових прав на квартиру по цьому Договору вважається виконаним в день зарахування суми, визначеної в п. 4.1. цього Договору, на поточний рахунок Продавця, зазначеного у реквізитах даного Договору або в касу Продавця.

4.6. У випадку, якщо за результатами обміру БТІ, фактична загальна площа Об’єкту нерухомості збільшиться (чи зменшиться) відносно площі, вказаної в п. 2 даного Договору, в даному випадку Продавець повідомляє Покупця про зміну загальної площі, шляхом телефонного дзвінка або направленням на адресу Покупця відповідного листа.

4.7. Площа приміщень підлягає уточненню за паспортом БТІ, але не може відрізнятись більш ніж на 15% від запланованої.

4.8. Якщо грошова сума, фактично одержана Продавцем – нижча за загальну ціну Квартири, що розрахована виходячи з фактичної площі Квартири та ціни за 1 кв.м., вказаної в п.3 цього Договору, то Покупець повинен сплатити Продавцю грошову різницю між загальною ціною Квартири, розрахованої виходячи з фактичної площі Квартири та ціни за 1 кв. м., вказаної в п.3 цього Договору, та грошовою сумою, фактично одержаною Продавцем, після чого зобов’язання за даним Договором вважатимуться виконаними в повному обсязі.

4.9. Якщо грошова сума, фактично одержана Продавцем, перевищує загальну ціну Квартири, що розрахована виходячи з фактичної площі Квартири та ціни за 1 кв.м., вказаної в п.3 цього Договору, то грошову різницю між загальною ціною квартири та сумою, фактично одержаною Продавцем, Продавець повертає Покупцю.

4.10. Після повної сплати Покупцем вартості Майнових прав за Об’єкт нерухомості, Продавець видає йому Довідку про оплату 100% майнових прав на Об’єкт нерухомості згідно цього Договору.

5. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН

5.1. Продавець має право:

5.1.1. На затримку введення в експлуатацію Об'єкта будівництва та/або оформлення права власності на Квартиру на строк від 6-ти до 12-ти місяців, якщо така затримка відбулася внаслідок дій органів влади або місцевого самоврядування (у тому числі, але не виключно – Ірпінської міської ради, Виконавчого комітету Ірпінської міської ради, Державної архітектурно-будівельної інспекції України та її територіальних підрозділів, СЕС, органи МНС України, «Київоблгаз», «Ірпіньводоканал», «Київобленерго», БТІ, Інспекція з енергозбереження, органів дозвільної системи, комунальних та експлуатуючих організацій тощо). У разі, якщо безпідставне невиконання Продавцем своїх обов’язків буде тривати більш ніж 3 (три) місяці, то Продавець повертає Покупцю фактично отримані від нього кошти.

5.1.2. На інші права, передбачені цим Договором купівлі майнових прав на квартиру та чинним законодавством України.

5.2. Продавець зобов'язаний:

5.2.1. Протягом року після здачі будинку в експлуатацію, в якому розташована Квартира, передати земельну ділянку на баланс ТОВ ПЖ «Комфортний дім».

5.2.2. Приймати оплату за майнові права на Об'єкт нерухомості, що здійснюється Покупцем, в порядку та на умовах цього Договору.

5.2.3. Після оплати Покупцем 100% вартості Майнових прав на Об'єкт нерухомості, повідомити Покупця про необхідність з'явитися для отримання Довідки про оплату 100% майнових прав, відповідно до пункту 3.1. цього Договору.

5.2.4. Надавати на письмову вимогу Покупця інформацію, що має відношення до Об'єкту нерухомості, про хід виконання будівництва Об'єкту капітального будівництва та про дотримання графіку будівництва.

5.2.5. За рахунок Покупця здійснити оформлення на Покупця права власності на Об’єкт нерухомості, шляхом отримання Свідоцтва про право власності.

5.3. Покупець має право:

5.3.1. До запланованої дати введення Об'єкту капітального будівництва в експлуатацію, за умови отримання письмової згоди Продавця та сплати винагороди Продавцеві:

5.3.1.1. відмовитися від цього Договору купівлі майнових прав на квартиру, шляхом дострокового його розірвання;

5.3.1.2. уступити (відступити) право вимоги та свої зобов’язання на Об’єкт нерухомості на користь третьої особи;

5.3.1.3. змінити Об’єкт нерухомості на інший з переліку об’єктів нерухомості, що є у пропозиції Продавця;

5.3.2. Покупець має право проживати, проводити ремонтні роботи, установку систем опалення, водопостачання, енергозабезпечення, встановлення сантехніки, меблів у Квартирі, лише після здачі будинку в експлуатацію.

5.4.Покупець зобов'язується:

5.4.1. З моменту підписання Акту приймання-передачі ключів, укласти договір на обслуговування будинку та прибудинкової території з ТОВ ПЖ «Комфортний дім».

5.4.2. Здійснити оплату майнових прав в порядку та на умовах, передбачених даним Договором.

5.4.3. З'явитися у строк, для отримання Довідки про оплату 100% майнових прав, при цьому Покупець має попередньо здійснити сплату Майнових прав в повному обсязі, на умовах, викладених у п.п. 4.1., 4.2. та 4.3. цього Договору.

5.4.4. Прийняти від Продавця Майнові права на квартиру в порядку та на умовах, передбачених даним Договором та отримати Довідку про оплату 100% майнових прав.

5.4.5. Сплачувати за утримання Об’єкта нерухомості з моменту підписання Акту прийому – передачі Об’єкта нерухомості та договору на утримання та обслуговування Об’єкта нерухомості. У разі несвоєчасного підписання договору на утримання та обслуговування Об’єкта нерухомості Покупець зобов’язується з дня підписання Акту приймання-передачі відшкодовувати Продавцю в повному обсязі витрати на утримання та обслуговування Об’єкта нерухомості на підставі рахунків-повідомлень.

5.4.6. Не виконувати самостійно або з залученням третіх осіб будь-які роботи на Об'єкті нерухомості до підписання Акту прийому – передачі Об’єкта нерухомості.

5.4.7. Прийняти Об’єкт нерухомості на підставі Акту прийому – передачі Об’єкта нерухомості в день, зазначений у відповідному повідомленні Продавця.

5.4.8. Самостійно та за власний рахунок здійснити реєстрацію Свідоцтва про право власності на Об’єкт нерухомості у порядку, встановленому чинним законодавством України.

5.4.9. Не змінювати вигляд зовнішніх стін Об'єкту капітального будівництва та Об’єкту нерухомості, в тому числі встановлювати кондиціонери, засклення балконів (мансард), здійснювати перепланування або виконувати будь-які інші будівельні роботи тощо, без попереднього письмового дозволу Продавця та/або експлуатуючої організації.

5.4.10. Письмово повідомляти Продавця про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного Договору купівлі майнових прав на квартиру.

5.4.11. Виконувати інші обов'язки, передбачені Договором та чинним законодавством України.

5.5. Продавець гарантує, що:

5.5.1. На момент укладання цього Договору вказана Квартира, яка є предметом Договору, не перебуває під арештом чи забороною, щодо неї не ведуться судові спори, в іпотеці та у податковій заставі не перебуває, відносно неї не укладено будь-яких договорів з відчуження чи щодо користування з іншими особами, як юридична адреса вона не використовується. Треті особи не мають прав на Квартиру. Покупець не має права відчужувати свої права та зобо’язання третій особі до моменту здачі будинку в експлуатацію.

5.5.2. Дана квартира нікому іншому не буде продана, не буде подарована, не буде заставлена, в спорі та під забороною в тому числі в податковій заставі, не буде перебувати, а також, що правочини по продажу Квартири не будуть суперечити правам та інтересам неповнолітніх, малолітніх та непрацездатних осіб.

5.5.3. Від Покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для цього Договору купівлі майнових прав на квартиру;

5.5.4. До укладення цього Договору, Майнові права на Об'єкт нерухомості будь-яким третім особам не відчужено;

5.5.5. Внаслідок укладення цього Договору не будуть порушені права та законні інтереси третіх осіб.

5.6. Сторони підтверджують, що:

5.6.1. Вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними;

5.6.2. Укладення Договору відповідає їхнім інтересам;

5.6.3. Волевиявлення щодо укладення та виконання Договору є вільним, усвідомленим та відповідає їхній

внутрішній волі;

5.6.4. Умови Договору купівлі майнових прав на квартиру зрозумілі та відповідають домовленості між Сторонами;

5.6.5. Договір не приховує іншого правочину і спрямований на настання наслідків, які обумовлені ним;

5.6.6.​ Договором зафіксовано всі істотні умови, необхідні для Договору даного виду.

6. ПОРЯДОК ТА СТРОКИ ПОВЕРНЕННЯ ПОКУПЦЮ КОШТІВ,

ВИНАГОРОДА ПРОДАВЦЯ

6.1. У зв’язку з розірванням цього Договору з ініціативи Покупця, Продавець зобов’язаний сплатити грошову суму фактично отриману від Покупця в національній валюті, за курсом, що діяв на момент сплати коштів за вирахуванням 10% (десяти відсотків) від загальної вартості Квартири протягом річного терміну починаючи з дня отримання вимоги від Покупця. В такому випадку даний Договір втрачає свою чинність.

6.2. У зв’язку з розірванням даного договору з ініціативи Продавця, Продавець зобов`язаний сплатити Покупцеві грошову суму фактично отриману Продавцем від Покупця, та штраф у розмірі 10% (десять відсотків) від фактично сплаченої суми Покупцем в національній валюті, за курсом, що діяв на момент сплати коштів Покупцем, протягом 60 (шестидесяти) днів з дня вимоги Покупця. В такому випадку даний Договір втрачає свою чинність.
6.3. У разі відступлення Покупцем права вимоги та своїх зобов’язань на Об’єкт нерухомості на користь третьої особи, згідно п. 5.3.1.2. цього Договору, Покупець сплачує Продавцю винагороду у розмірі 3% (три) від вартості майнових прав на Об’єкт нерухомості на день подачі відповідної заяви.

6.4. У разі здійснення відступлення Покупцем права вимоги та своїх зобов’язань на Об’єкт нерухомості на користь третьої особи, а саме на дитину, батьків або подружжя, винагорода у розмірі 3% (три) від вартості майнових прав на Об’єкт нерухомості на день подачі відповідної заяви, не утримується.

6.5. У разі заміни Об’єкта нерухомості, згідно п. 5.3.1.3. цього Договору купівлі майнових прав на квартиру, Покупець сплачує Продавцю винагороду, у розмірі 3% (три) відсотки від вартості майнових прав на Об’єкт нерухомості на день подачі відповідної заяви.

При цьому, якщо вартість майнових прав на Об’єкт нерухомості, на який робиться заміна, більша, ніж попередньо сплачена Покупцем – вартість майнових прав Об’єкта нерухомості, то додаткова оплата здійснюється Покупцем за поточною ціною на день вчинення правочину про зміну Об’єкта нерухомості. Раніше сплачена сума грошових коштів за попередній об’єкт зараховується, як оплата відповідної частини майнових прав на Об’єкт нерухомості, на який здійснено заміну, із розрахунку поточної ціни вартості майнових прав Об’єкту нерухомості, на який здійснено заміну.

7. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН

7.1. У випадках невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за даним Договором, винна Сторона відшкодовує потерпілій Стороні всі збитки, спричинені такими її винними діями (бездіяльністю).

7.2. Сплата штрафних санкцій не звільняє Сторони від виконання своїх зобов'язань за Договором купівлі майнових прав на квартиру.

8. СТРОК ДІЇ ТА ПОРЯДОК РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ

8.1. Договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання Сторонами взятих на себе зобов’язань за Договором, якщо він не буде припинений раніше у відповідності до положень цього Договору та чинного законодавства України.

8.2. Цей Договір може бути припинений:

8.2.1. у випадках, встановлених даним Договором;

8.2.2. у випадках, встановлених законодавством України;

8.3. Продавець має право розірвати Договір в односторонньому порядку, наслідком чого є його припинення, лише в таких випадках:

8.3.1. Не перерахування та/або несвоєчасне перерахування Покупцем зазначених в пункті 4.1. даного Договору грошових коштів.

8.3.2. У випадку неповної та/або несвоєчасної сплати вартості Майнових прав на додаткові квадратні метри Об'єкту нерухомості згідно обмірів БТІ, відповідно до умов даного Договору.

8.4. Одностороннє рішення Продавця про розірвання цього Договору оформлюється у формі письмового повідомлення про припинення дії даного Договору, яке направляється Покупцю, за адресою, зазначеною у розділі 12 цього Договору. Договір є розірваний на двадцятий день з дня відправлення повідомлення. Після розірвання Договору в односторонньому порядку Продавець вважається вільним від зобов'язань щодо відчуження майнових прав на Об'єкт нерухомості Покупцю і має право розпоряджатися майновими правами на Об'єкт нерухомості на свій розсуд.

8.5. Сторони домовляються, що Довідка про оплату 100% майнових прав, оформлена у відповідності до цього Договору, вважається анульованою та такою, що не породжує прав та обов'язків для будь-якої Сторони та третіх осіб з моменту розірвання цього Договору.

8.6. Покупець має право до запланованої дати введення Об’єкту капітального будівництва в експлуатацію розірвати цей Договір на умовах, викладених у ньому, надавши належним чином оформлену заяву на розгляд Продавця та отримавши письмову згоду.

8.7. Розірвання договору до запланованої дати введення об’єкту капітального будівництва в експлуатацію з ініціативи Покупця оформлюється шляхом підписання Сторонами Додаткової угоди про розірвання даного Договору купівлі майнових прав на квартиру.

9. ОБСТАВИНИ НЕПЕРЕБОРНОЇ СИЛИ

9.1. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов’язків за Договором, якщо воно стало наслідком обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме (але, не обмежуючись ними): пожежі, повінню, землетрусу, воєнних дій будь-якого виду, ембарго, епідемії, тощо.

9.2. Під обставинами непереборної сили розуміються непередбачувані і невідворотні Стороною обставини природного та (або) іншого характеру, що виникли після укладання Договору. У цих випадках строк виконання Сторонами зобов’язань за Договором відкладається на період, протягом якого діяли такі обставини та їх наслідки.

9.3. Сторона, для якої виникла неможливість виконання обов’язків за цим Договором внаслідок обставин непереборної сили, повинна при настанні цих обставин повідомити в письмовій формі іншу Сторону без зволікання і не пізніше десяти календарних днів з дати їх настання, надавши при цьому належним чином отримані документи, що офіційно підтверджують настання форс-мажору. Повідомлення повинно містити дані про настання і характер обставин і можливі їх наслідки. Сторона також без зволікання і не пізніше десяти календарних днів повинна повідомити іншу Сторону в письмовій формі про припинення цих обставин.

9.4. Несповіщення чи несвоєчасне сповіщення іншої Сторони, для якої виникла неможливість виконання обов’язків за Договором при настанні обставин, які звільняють її від відповідальності, тягне за собою втрату права для цієї Сторони посилатися на ці обставини, якщо тільки такі обставини не можуть бути визнані загальновідомими.

10. ПОРЯДОК ВИРІШЕННЯ СПОРІВ

10.1 Будь-який спір чи протиріччя, яке виникло чи може виникнути на підставі чи у зв’язку з цим Договором купівлі майнових прав на квартиру або його виконанням, вирішується шляхом переговорів між Сторонами.

10.2. У випадку, якщо Сторони не зможуть врегулювати спір чи протиріччя шляхом переговорів, будь-яка з Сторін матиме право в порядку, встановленому чинним законодавством України, звернутися до суду, за захистом своїх прав та законних інтересів.

11. ІНШІ УМОВИ

11.1 Після підписання цього Договору всі попередні переговори за ним, листування, попередні угоди та протоколи про наміри з питань, що так чи інакше стосуються цього Договору, втрачають юридичну силу.
11.2. Будь-яка домовленість між Сторонами, яка тягне за собою нові зобов’язання та не випливає з цього Договору купівлі майнових прав на квартиру, повинна бути письмово підтверджена Сторонами в формі доповнення (додаткової угоди) до Договору, якщо інше не передбачено Договором.

11.3. Усі зміни та доповнення до цього Договору є чинними за умови, що вони вчинені у письмовій формі та підписані Сторонами належним чином, якщо інше не передбачено Договором.

11.4. При зміні ідентифікаційних даних, адреси, контактних телефонів, банківських реквізитів, паспортних даних та інших суттєвих відомостей Сторони зобов’язані письмово повідомити одна одну протягом 3 (трьох) робочих днів з дати здійснення таких змін.

11.5. Будь-які повідомлення, за цим Договором, повинні бути здійснені у письмовій формі, і спрямовані іншій Стороні поштовими відправленнями у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення по адресам, зазначеним у цьому Договорі, або вручені особисто.

11.6. Датою одержання будь-якого повідомлення Стороною, якщо інше не передбачено цим Договором, в залежності від того, котра з цих подій відбудеться раніше, є: дата одержання іншою Стороною рекомендованого листа з повідомленням про вручення; або дата, вказана на письмовому повідомленні Стороною - одержувачем при особистому отриманні повідомлення уповноваженою на те особою; або на 10 (десятий) календарний день знаходження відповідного поштового відправлення на об'єкті поштового зв'язку (поштовому відділенні) за адресою Сторони - одержувача, вказаній у Договорі.

11.7. У випадках, не передбачених цим Договором, Сторони керуються чинним законодавством України.

11.8. Цей Договір купівлі майнових прав на квартиру складено у двох автентичних примірниках, по одному екземпляру для кожної зі Сторін, які мають однакову юридичну силу.

11.9. У відповідності до Закону України «Про захист персональних даних» від 01.06.2010 р. Продавець має право на використання персональних даних Покупця згідно умов цього Договору за необхідністю.

11.10. Контактний телефон Покупця: ____________________________

12. РЕКВІЗИТИ ТА ПІДПИСИ СТОРІН договору купівлі майнових прав на квартиру

Для захисту ваших інтересів доцільно здійснити:

- аналіз умов запропонованих забудовником договорів;
- внесення до них змін чи доповнень для встановлення конкретних обов'язків продавця перередати квартиру, яка технічно відповідає вигідним вам параметрам;
- внесення до них змін чи доповнень для паритетності відносин покупець-продавець;
- внесення до них змін чи доповнень для встановлення реальної неустойки для продавця та можливості відмови покупця з поверненням коштів у випадку істотного прострочення.

Надання цих послуг займе 1-2 дні, хоча в роботу скалькулюється 5 годин при оплаті 550 грн./год.

Для початку надання послуг укладається договір і ви вносите оплату.

Якщо в ході послуг виникне потреба в документах зі сторони продавця, то задамо вам це питання для вирішення.
Повідомте вашу згоду для організації подальших послуг.

Проаналізувавши наданий Вами проект договору на купівлю майнових прав на квартиру в Ірпені, рекомендуємо внести до нього такі зміни для захисту Ваших інтересів:

1. В термінах уточнити «Об»єкт нерухомості (Квартира)», оскільки там є тільки «Об»єкт нерухомості», а по тексту неодноразово зустрічається також і «Квартира».
2. П. 2.2. викласти в наступній редакції: «Сторони домовились, що Об»єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є квартира в Об»єкті капітального будівництва, який розташований за будівельною адресою: ____________, з наступними характеристиками: »
3. П. 3.2. доповнити наступним документом «Декларації (акту), яка засвідчує відповідність закінченого будівництвом об’єкта проектній документації та підтверджує його введення в експлуатацію», бо інакше Ви зобов»язані будете за п.п. 5.4.1., 5.4.5. укласти договір на утримання будинку й сплачувати за квартиру в недобудованому будинку, який не введений в експлуатацію, не можливий для проживання і при відсутньому свідоцтві про право власності на квартиру.
4. П. 3.2. доповнити реченням наступного змісту: «Отримання зазначених в цьому пункті документів та виконання зазначених в цьому пункті дій Продавець зобов»язаний вчинити не пізніше ______________ 2014 р.».
5. Оскільки Ви вносите всю суму одним траншем по акційній ціні, то перше речення п. 4.1. треба викласти в наступній редакції: «За придбання Майнових прав на Квартиру Покупець сплачує Продавцю _______ грн., що є еквівалентом _______ доларів США по курсу НБУ на день укладення Договору».
6. П. 4.2. викласти в наступній редакції: «Із суми, вказаної в п. 4.1., Покупець не пізніше _____ днів з дня укладення Договору сплачує на поточний рахунок Продавця безготівкою _________грн., а також готівкою ____ грн. на ім»я ____ФОП____ за окремо укладеним з ним договором, про що останній видає квитанцію».
7. П. 4.3. викласти в наступній редакції: «Суми, сплачені за п. 4.2., зараховуються Продавцем в рахунок оплати за договором на придбання Майнових прав за Квартиру».
8. В п. 4.4. виключити цифри «4.3.».
9. В п. 4.5. слова «або в касу Продавця» замінити на «та на ім»я ФОП_____».
10. Договором офіційно встановлюється право Продавця на прострочку 6-12 місяців, наслідком якої є повернення Покупцю фактично сплачених сум (п. 5.1.1.), а не сплата неустойки й обов»язок закінчити будівництво й передати квартиру. Це завуальоване шахрайство. Продавцю можна затягнути на 6-12 місяців будівництво, квартиру не передавати, а лише вернути сплачені Вами гривні, які значно знеціняться. Цей пункт треба виключити.
11. В п.п. 5.5.1., 5.5.2. доповнити «Квартира та Майнові права на неї».
12. П. 6.1. несправедливий по відношенню до Вас. Треба змінити на Вашу користь.
13. В ст. 7 та в договорі взагалі не встановлено штрафних санкцій, які повинен сплатити Продавець за прострочення будівництва. Не захищає Ваших інтересів взагалі. Треба встановити неустойку.
14. Перевірте повноваження підписанта договору, бо за даними ЄДРПОУ зазначено єдину особу, уповноважену діяти від імені ТОВ, - керівник ____ПІБ1___ - з 02.04.2012 р., а в проекті договору - заступник генерального директора ___ПІБ2___, яка проживає в Кіровограді.
15. Перевірте наявність і відповідність реквізитів усіх документів, зазначених в п. 3.2. договору.
16. Будьте готові до умов п. 4.7. договору, за яким площа квартири може збільшитися на 15% з доплатою за Ваш рахунок.
17. Зверніть увагу на умови п.п. 3.5., 5.2.5. договору, які дещо здорожать Вам квартиру, оскільки витрати на послуги Продавця ляжуть на Вас додатково. Бажано визначити конкретну вартість цих послуг в договорі.
18. Зверніть увагу на умови п. 2.3. договору, які значно здорожать Вам квартиру, оскільки витрати на вказані роботи ляжуть на Вас додатково:
- відсутність оштукатурювання стін і стель;
- відсутність внутрішніх дверей та підвіконь;
- відсутність електророзводки й електрофурнітури;
- відсутність розводки сантехніки й сантехнічної фурнітури;
- додаткова оплата за газовий котел, радіатори й роботи по їх установці.

Нижче - проект договору з пропонованими змінами на захист інтересів Вас як інвестора.

ДОГОВІР
купівлі-продажу майнових прав на квартиру

Україна, Київська область, місто Ірпінь «__» 2014 року

Ми, що нижче підписалися,

_______________, іменований далі «Продавець», та

Громадянин(ка) України – _________________ , надалі іменується «Покупець», з другої сторони, разом іменуються «Сторони», попередньо ознайомлені з вимогами чинного законодавства щодо недійсності правочинів, розуміючи значення своїх дій та їх правові наслідки, перебуваючи при здоровому розумі і ясній пам’яті, діючи добровільно без будь-якого до того примусу, як фізичного так і морального, керуючись ст.ст. 656, 639, 629, 524, 546 Цивільного Кодексу України, уклали цей Договір купівлі-продажу майнових прав (надалі – Договір) про наступне:

1. ТЕРМІНИ ТА ЇХ ВИЗНАЧЕННЯ
Об'єкт капітального будівництва – Житловий будинок, кадастровий номер земельної ділянки: _____________, що перебуває в користуванні Продавця на підставі Договору ______________ за реєстровим номером _________________, проектна адреса: _________________.
Об'єкт нерухомості (або Квартира) – складова та невід'ємна частина Об'єкту капітального будівництва, яка виражена у вигляді квартири, спорудження якої здійснює Продавець.
Майнові права – це всі права на Об’єкт нерухомості, які належать Продавцю. Майнові права відчужуються Покупцю, який у зв’язку з цим у майбутньому набуває право власності на Об’єкт нерухомості.
БТІ – Бюро технічної інвентаризації в м. Ірпінь, або будь-який інший державний орган, у компетенцію якого входить здійснення обмірів об’єкта нерухомості та реєстрація свідоцтва на право власності.
Довідка про оплату 100% майнових прав – підписується Продавцем та підтверджує оплату 100% майнових прав на Об'єкт нерухомості, що є предметом даного Договору.


2. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
2.1. Продавець продає, а Покупець купує Майнові права на Об'єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
2.2. Сторони домовились, що Об'єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є квартира в Об’єкті капітального будівництва, який розташований за будівельною адресою: _________________, з наступними характеристиками:

Об’єкт Кількість кімнат Загальна площа, кв.м. Поверх Секція Примітки
Квартира, будівельний № Дана площа - проектна

2.3. На Об’єкті нерухомості виконуються такі загально будівельні роботи:
- стіни – газоблок;
- встановлюються вхідні металеві двері та металопластикові рами з двокамерним склопакетом;
- виконується бетонна стяжка підлоги кухні, вбиралень, холу та кімнат;
- провід електропостачання прокладається до розподільчого щитка – мідний кабель;
- встановлюються лічильник води, електролічильник;
- сантехніка – стояки із заглушками;
- санвузол – без внутрішнього оздоблення;
- Покупець зобов’язується компенсувати Продавцю вартість двухконтурного газового котла та радіаторів, і вартість робіт по підключенню.
Також обов’язком Продавця є підключення вказаної вище сантехніки до центральної системи водопостачання та водовідведення. Продавець зобов’язується за свій рахунок підключити будинок до центральних комунікацій: каналізація, вода, газ, електромережа.
2.4. Загальна площа Об'єкту нерухомості, вказана в п.2.2. Договору, є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорту, оформленого БТІ згідно Договору.
2.5. Плановий термін закінчення будівництва –
2.6. Плановий термін введення в експлуатацію –


3. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧІ МАЙНОВИХ ПРАВ
3.1. Майнові права на Об'єкт нерухомості за цим Договором закріпляються за Покупцем у момент видачі Довідки про оплату 100% майнових прав. Довідка підписується Продавцем не пізніше 7 (семи) робочих днів з дати здійснення Покупцем 100% оплати вартості майнових прав, що визначена у пункті 4.1. цього Договору.
3.2. Після отримання Продавцем на Об'єкт капітального будівництва дозвільних документів, а саме: Державний акт на право власності на земельну ділянку ____________; Декларації про початок виконання будівельних робіт ___________, зареєстрованої в Державній архітектурно-будівельній інспекції у Київській області; Містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки _______________, Декларації (акту), яка засвідчує відповідність закінченого будівництвом об’єкта проектній документації та підтверджує його введення в експлуатацію, Продавець надсилає Покупцю повідомлення із зазначенням дати (протягом 30 календарних днів з дня відправлення відповідного повідомлення), коли Покупець повинен з’явитись та фізично прийняти закінчений будівництвом Об’єкт нерухомості, підписавши Акт прийому – передачі Об’єкта нерухомості та Договір на утримання та обслуговування Об’єкта нерухомості. Отримання зазначених в цьому пункті документів та виконання зазначених в цьому пункті дій Продавець зобов»язаний вчинити не пізніше ______________ 2014 р.
3.3. Об’єкт нерухомості передається Продавцем Покупцю шляхом підписання Акта прийому-передачі Об’єкта нерухомості.
3.4. Сторони погоджуються, що у випадку часткової оплати вартості майнових прав, Покупець не набуває права власності на частину майнових прав.
3.5. Продавець за рахунок Покупця здійснює оформлення на Покупця права власності на Об’єкт нерухомості, шляхом отримання Свідоцтва про право власності. Вартість цих послуг Продавця складає ________________ грн. Покупець самостійно та за власний рахунок здійснює реєстрацію Свідоцтва про право власності на Об’єкт нерухомості у порядку, встановленому чинним законодавством України.
3.6. Після реєстрації Свідоцтва про право власності на Об’єкт нерухомості, у порядку встановленому чинним законодавством України, Покупець має право володіти, користуватись та розпоряджатись Об'єктом нерухомості без обмежень.


4. ДОГОВІРНА ЦІНА ТА ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ
4.1. За придбання Майнових прав на Об»єкт нерухомості Покупець сплачує Продавцю _______ грн., що є еквівалентом _______ доларів США по курсу НБУ на день укладення Договору. Вартість 1 кв.м. складає: _______ доларів США 00 центів, та перегляду не підлягає. У разі відхилення фактичної площі Квартири від проектної - ціна підлягає відповідній зміні за ціною дол.США 00 центів за квадратний метр.Усі розрахунки Сторін проходять у національній грошовій одиниці України – гривні (ст. 524 ЦКУ). Гривневий еквівалент розраховується на день укладання Договору - за курсом, достатнім для придбання відповідної суми іноземної валюти. Сторони розуміють, що ціна Квартири встановлена в доларах США і сплачується в гривні, за курсом, достатнім для придбання відповідної суми, на момент здійснення оплати. Гривневий еквівалент ціни, вказаний в цьому Договорі, дійсний тільки на день укладання Договору.
4.2. Із суми, вказаної в п. 4.1., Покупець не пізніше _____ днів з дня укладення Договору сплачує на поточний рахунок Продавця безготівкою _________грн., а також готівкою ____ грн. на ім»я ____ФОП____ за окремо укладеним з ним договором, про що останній видає квитанцію. В підтвердження наміру придбати Квартиру, Покупець сплачує Продавцю гарантійний внесок у сумі: _________., що еквівалентно: ______________, за курсом, достатнім для придбання відповідної суми, на момент здійснення оплати шляхом безготівкового перерахування на розрахунковий рахунок Продавця на протязі одного банківського дня, або шляхом внесення готівки у касу Продавця.
4.3. Суми, сплачені за п. 4.2., зараховуються Продавцем в рахунок оплати за придбання Майнових прав за Об»єкт нерухомості.
4.4. У разі невиконання Покупцем обов’язку, зазначеного, у п.п. 4.1, 4.2 даного Договору купівлі майнових прав на квартиру, Договір вважається розірваним в односторонньому порядку, з ініціативи Продавця, на умовах, викладених у п. 8.4. цього Договору.
4.5. Обов’язок Покупця по здійсненню розрахунків по цьому Договору купівлі майнових прав на квартиру вважається виконаним в день зарахування суми, визначеної в п. 4.1. цього Договору, на поточний рахунок Продавця, зазначеного у реквізитах даного Договору та на ім»я ФОП_____.
4.6. У випадку, якщо за результатами обміру БТІ, фактична загальна площа Об’єкту нерухомості збільшиться (чи зменшиться) відносно площі, вказаної в п. 2 даного Договору, в даному випадку Продавець повідомляє Покупця про зміну загальної площі, шляхом телефонного дзвінка або направленням на адресу Покупця відповідного листа.
4.7. Площа приміщень підлягає уточненню за паспортом БТІ, але не може відрізнятись більш ніж на 15% від запланованої.
4.8. Якщо грошова сума, фактично одержана Продавцем – нижча за загальну ціну Квартири, що розрахована виходячи з фактичної площі Квартири та ціни за 1 кв.м., вказаної в п.3 цього Договору, то Покупець повинен сплатити Продавцю грошову різницю між загальною ціною Квартири, розрахованої виходячи з фактичної площі Квартири та ціни за 1 кв. м., вказаної в п.3 цього Договору, та грошовою сумою, фактично одержаною Продавцем, після чого зобов’язання за даним Договором вважатимуться виконаними в повному обсязі.
4.9. Якщо грошова сума, фактично одержана Продавцем, перевищує загальну ціну Квартири, що розрахована виходячи з фактичної площі Квартири та ціни за 1 кв.м., вказаної в п.3 цього Договору, то грошову різницю між загальною ціною квартири та сумою, фактично одержаною Продавцем, Продавець повертає Покупцю.
4.10. Після повної сплати Покупцем вартості Майнових прав за Об’єкт нерухомості, Продавець видає йому Довідку про оплату 100% майнових прав на Об’єкт нерухомості згідно цього Договору.


5. ПРАВА ТА ОБОВ'ЯЗКИ СТОРІН
5.1. Продавець має право:
5.1.1. На затримку введення в експлуатацію Об'єкта будівництва та/або оформлення права власності на Квартиру на строк від 6-ти до 12-ти місяців, якщо така затримка відбулася внаслідок дій органів влади або місцевого самоврядування (у тому числі, але не виключно – Ірпінської міської ради, Виконавчого комітету Ірпінської міської ради, Державної архітектурно-будівельної інспекції України та її територіальних підрозділів, СЕС, органи МНС України, «Київоблгаз», «Ірпіньводоканал», «Київобленерго», БТІ, Інспекція з енергозбереження, органів дозвільної системи, комунальних та експлуатуючих організацій тощо). У разі, якщо безпідставне невиконання Продавцем своїх обов’язків буде тривати більш ніж 3 (три) місяці, то Продавець повертає Покупцю фактично отримані від нього кошти. Цей пункт треба виключити
5.1.2. На інші права, передбачені Договором купівлі майнових прав на квартиру та чинним законодавством України.
5.2. Продавець зобов'язаний:
5.2.1. Протягом року після здачі будинку в експлуатацію, в якому розташована Квартира, передати земельну ділянку на баланс ТОВ ПЖ «Комфортний дім».
5.2.2. Приймати оплату за майнові права на Об'єкт нерухомості, що здійснюється Покупцем, в порядку та на умовах цього Договору.
5.2.3. Після оплати Покупцем 100% вартості Майнових прав на Об'єкт нерухомості, повідомити Покупця про необхідність з'явитися для отримання Довідки про оплату 100% майнових прав, відповідно до пункту 3.1. цього Договору.
5.2.4. Надавати на письмову вимогу Покупця інформацію, що має відношення до Об'єкту нерухомості, про хід виконання будівництва Об'єкту капітального будівництва та про дотримання графіку будівництва.
5.2.5. За рахунок Покупця здійснити оформлення на Покупця права власності на Об’єкт нерухомості, шляхом отримання Свідоцтва про право власності.
5.3. Покупець має право:
5.3.1. До запланованої дати введення Об'єкту капітального будівництва в експлуатацію, за умови отримання письмової згоди Продавця та сплати винагороди Продавцеві:
5.3.1.1. відмовитися від цього Договору купівлі майнових прав на квартиру, шляхом його дострокового розірвання;
5.3.1.2. уступити (відступити) право вимоги та свої зобов’язання на Об’єкт нерухомості на користь третьої особи;
5.3.1.3. змінити Об’єкт нерухомості на інший з переліку об’єктів нерухомості, що є у пропозиції Продавця;
5.3.2. Покупець має право проживати, проводити ремонтні роботи, установку систем опалення, водопостачання, енергозабезпечення, встановлення сантехніки, меблів у Квартирі, лише після здачі будинку в експлуатацію.
5.4.Покупець зобов'язується:
5.4.1. З моменту підписання Акту приймання-передачі ключів, укласти договір на обслуговування будинку та прибудинкової території з ТОВ ПЖ «Комфортний дім».
5.4.2. Здійснити оплату майнових прав в порядку та на умовах, передбачених даним Договором.
5.4.3. З'явитися у строк, для отримання Довідки про оплату 100% майнових прав, при цьому Покупець має попередньо здійснити сплату Майнових прав в повному обсязі, на умовах, викладених у п.п. 4.1., 4.2. та 4.3. цього Договору.
5.4.4. Прийняти від Продавця Майнові права в порядку та на умовах, передбачених даним Договором та отримати Довідку про оплату 100% майнових прав.
5.4.5. Сплачувати за утримання Об’єкта нерухомості з моменту підписання Акту прийому – передачі Об’єкта нерухомості та договору на утримання та обслуговування Об’єкта нерухомості. У разі несвоєчасного підписання договору на утримання та обслуговування Об’єкта нерухомості Покупець зобов’язується з дня підписання Акту приймання-передачі відшкодовувати Продавцю в повному обсязі витрати на утримання та обслуговування Об’єкта нерухомості на підставі рахунків-повідомлень.
5.4.6. Не виконувати самостійно або з залученням третіх осіб будь-які роботи на Об'єкті нерухомості до підписання Акту прийому – передачі Об’єкта нерухомості.
5.4.7. Прийняти Об’єкт нерухомості на підставі Акту прийому – передачі Об’єкта нерухомості в день, зазначений у відповідному повідомленні Продавця.
5.4.8. Самостійно та за власний рахунок здійснити реєстрацію Свідоцтва про право власності на Об’єкт нерухомості у порядку, встановленому чинним законодавством України.
5.4.9. Не змінювати вигляд зовнішніх стін Об'єкту капітального будівництва та Об’єкту нерухомості, в тому числі встановлювати кондиціонери, засклення балконів (мансард), здійснювати перепланування або виконувати будь-які інші будівельні роботи тощо, без попереднього письмового дозволу Продавця та/або експлуатуючої організації.
5.4.10. Письмово повідомляти Продавця про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного Договору.
5.4.11. Виконувати інші обов'язки, передбачені Договором та чинним законодавством України.
5.5. Продавець гарантує, що:
5.5.1. На момент укладання цього Договору вказана Квартира та Майнові права на неї, які є предметом Договору, не перебувають під арештом чи забороною, щодо них не ведуться судові спори, в іпотеці та у податковій заставі не перебувають, відносно них не укладено будь-яких договорів з відчуження чи щодо користування з іншими особами, як юридична адреса вона не використовується. Треті особи не мають прав на Квартиру та Майнові права на неї. Покупець не має права відчужувати свої права та зобо’язання третій особі до моменту здачі будинку в експлуатацію.
5.5.2. Дана Квартира та Майнові права на неї нікому іншому не будуть продані, не будуть подаровані, не будуть заставлені, в спорі та під забороною в тому числі в податковій заставі, не будуть перебувати, а також, що правочини по продажу Квартири та Майнових прав на неї не будуть суперечити правам та інтересам неповнолітніх, малолітніх та непрацездатних осіб.
5.5.3. Від Покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для цього Договору;
5.5.4. До укладення цього Договору, Майнові права на Об'єкт нерухомості будь-яким третім особам не відчужено;
5.5.5. Внаслідок укладення цього Договору не будуть порушені права та законні інтереси третіх осіб.
5.6. Сторони підтверджують, що:
5.6.1. Вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними;
5.6.2. Укладення Договору купівлі майнових прав на квартиру відповідає їхнім інтересам;
5.6.3. Волевиявлення щодо укладення та виконання Договору є вільним, усвідомленим та відповідає їхній
внутрішній волі;
5.6.4. Умови Договору купівлі майнових прав на квартиру зрозумілі та відповідають домовленості між Сторонами;
5.6.5. Договір не приховує іншого правочину і спрямований на настання наслідків, які обумовлені ним;
5.6.6. Договором зафіксовано всі істотні умови, необхідні для Договору даного виду.


6. ПОРЯДОК ТА СТРОКИ ПОВЕРНЕННЯ ПОКУПЦЮ КОШТІВ,
ВИНАГОРОДА ПРОДАВЦЯ
6.1. У зв’язку з розірванням цього Договору з ініціативи Покупця, Продавець зобов’язаний сплатити грошову суму фактично отриману від Покупця в національній валюті, за курсом, що діяв на момент сплати коштів протягом 60 (шестидесяти) днів з дня отримання вимоги від Покупця. В такому випадку даний Договір втрачає свою чинність.
6.2. У зв’язку з розірванням даного договору з ініціативи Продавця, Продавець зобов`язаний сплатити Покупцеві грошову суму фактично отриману Продавцем від Покупця, та штраф у розмірі 10% (десять відсотків) від фактично сплаченої суми Покупцем в національній валюті, за курсом, що діяв на момент сплати коштів Покупцем, протягом 60 (шестидесяти) днів з дня вимоги Покупця. В такому випадку даний Договір втрачає свою чинність.
6.3. У разі відступлення Покупцем права вимоги та своїх зобов’язань на Об’єкт нерухомості на користь третьої особи, згідно п. 5.3.1.2. цього Договору, Покупець сплачує Продавцю винагороду у розмірі 3% (три) від вартості майнових прав на Об’єкт нерухомості на день подачі відповідної заяви.
6.4. У разі здійснення відступлення Покупцем права вимоги та своїх зобов’язань на Об’єкт нерухомості на користь третьої особи, а саме на дитину, батьків або подружжя, винагорода у розмірі 3% (три) від вартості майнових прав на Об’єкт нерухомості на день подачі відповідної заяви, не утримується.
6.5. У разі заміни Об’єкта нерухомості, згідно п. 5.3.1.3. цього Договору, Покупець сплачує Продавцю винагороду, у розмірі 3% (три) відсотки від вартості майнових прав на Об’єкт нерухомості на день подачі відповідної заяви.
При цьому, якщо вартість майнових прав на Об’єкт нерухомості, на який робиться заміна, більша, ніж попередньо сплачена Покупцем – вартість майнових прав Об’єкта нерухомості, то додаткова оплата здійснюється Покупцем за поточною ціною на день вчинення правочину про зміну Об’єкта нерухомості. Раніше сплачена сума грошових коштів за попередній об’єкт зараховується, як оплата відповідної частини майнових прав на Об’єкт нерухомості, на який здійснено заміну, із розрахунку поточної ціни вартості майнових прав Об’єкту нерухомості, на який здійснено заміну.


7. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН
7.1. У випадках невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за даним Договором, винна Сторона відшкодовує потерпілій Стороні всі збитки, спричинені такими її винними діями (бездіяльністю).
7.2. У випадку порушення Продавцем умов п. 3.2. Договору купівлі майнових прав на квартиру , він зобов»язаний крім збитків сплатити Покупцю неустойку в розмірі 0,25% вартості Майнових прав, зазначених в п. 4.1. Договору, за кожен день прострочення.
7.3. Сплата штрафних санкцій не звільняє Сторони від виконання своїх зобов'язань за Договором.


8. СТРОК ДІЇ ТА ПОРЯДОК РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ
8.1. Договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання Сторонами взятих на себе зобов’язань за Договором, якщо він не буде припинений раніше у відповідності до положень цього Договору та чинного законодавства України.
8.2. Цей Договір купівлі майнових прав на квартиру може бути припинений:
8.2.1. у випадках, встановлених даним Договором;
8.2.2. у випадках, встановлених законодавством України;
8.3. Продавець має право розірвати Договір в односторонньому порядку, наслідком чого є його припинення, лише в таких випадках:
8.3.1. Не перерахування та/або несвоєчасне перерахування Покупцем зазначених в пункті 4.1. даного Договору грошових коштів.
8.3.2. У випадку неповної та/або несвоєчасної сплати вартості Майнових прав на додаткові квадратні метри Об'єкту нерухомості згідно обмірів БТІ, відповідно до умов даного Договору.
8.4. Одностороннє рішення Продавця про розірвання цього Договору оформлюється у формі письмового повідомлення про припинення дії даного Договору, яке направляється Покупцю, за адресою, зазначеною у розділі 12 цього Договору. Договір є розірваний на двадцятий день з дня відправлення повідомлення. Після розірвання Договору в односторонньому порядку Продавець вважається вільним від зобов'язань щодо
відчуження майнових прав на Об'єкт нерухомості Покупцю і має право розпоряджатися майновими правами на Об'єкт нерухомості на свій розсуд.
8.5. Сторони домовляються, що Довідка про оплату 100% майнових прав, оформлена у відповідності до цього Договору, вважається анульованою та такою, що не породжує прав та обов'язків для будь-якої Сторони та третіх осіб з моменту розірвання цього Договору.
8.6. Покупець має право до запланованої дати введення Об’єкту капітального будівництва в експлуатацію розірвати цей Договір на умовах, викладених у ньому, надавши належним чином оформлену заяву на розгляд Продавця та отримавши письмову згоду.
8.7. Розірвання договору купівлі майнових прав на квартиру до запланованої дати введення об’єкту капітального будівництва в експлуатацію з ініціативи Покупця оформлюється шляхом підписання Сторонами Додаткової угоди про розірвання даного Договору.


9. ОБСТАВИНИ НЕПЕРЕБОРНОЇ СИЛИ
9.1. Сторони звільняються від відповідальності за часткове або повне невиконання обов’язків за Договором, якщо воно стало наслідком обставин непереборної сили природного чи іншого характеру, а саме (але, не обмежуючись ними): пожежі, повінню, землетрусу, воєнних дій будь-якого виду, ембарго, епідемії, тощо.
9.2. Під обставинами непереборної сили розуміються непередбачувані і невідворотні Стороною обставини природного та (або) іншого характеру, що виникли після укладання Договору. У цих випадках строк виконання Сторонами зобов’язань за Договором відкладається на період, протягом якого діяли такі обставини та їх наслідки.
9.3. Сторона, для якої виникла неможливість виконання обов’язків за цим Договором внаслідок обставин непереборної сили, повинна при настанні цих обставин повідомити в письмовій формі іншу Сторону без зволікання і не пізніше десяти календарних днів з дати їх настання, надавши при цьому належним чином отримані документи, що офіційно підтверджують настання форс-мажору. Повідомлення повинно містити дані про настання і характер обставин і можливі їх наслідки. Сторона також без зволікання і не пізніше десяти календарних днів повинна повідомити іншу Сторону в письмовій формі про припинення цих обставин.
9.4. Несповіщення чи несвоєчасне сповіщення іншої Сторони, для якої виникла неможливість виконання обов’язків за Договором при настанні обставин, які звільняють її від відповідальності, тягне за собою втрату права для цієї Сторони посилатися на ці обставини, якщо тільки такі обставини не можуть бути визнані загальновідомими.

10. ПОРЯДОК ВИРІШЕННЯ СПОРІВ
10.1 Будь-який спір чи протиріччя, яке виникло чи може виникнути на підставі чи у зв’язку з цим Договором або його виконанням, вирішується шляхом переговорів між Сторонами.
10.2. У випадку, якщо Сторони не зможуть врегулювати спір чи протиріччя шляхом переговорів, будь-яка з Сторін матиме право в порядку, встановленому чинним законодавством України, звернутися до суду, за захистом своїх прав та законних інтересів.


11. ІНШІ УМОВИ
11.1 Після підписання цього Договору всі попередні переговори за ним, листування, попередні угоди та протоколи про наміри з питань, що так чи інакше стосуються цього Договору, втрачають юридичну силу.
11.2. Будь-яка домовленість між Сторонами, яка тягне за собою нові зобов’язання та не випливає з цього Договору, повинна бути письмово підтверджена Сторонами в формі доповнення (додаткової угоди) до Договору, якщо інше не передбачено Договором.
11.3. Усі зміни та доповнення до цього Договору є чинними за умови, що вони вчинені у письмовій формі та підписані Сторонами належним чином, якщо інше не передбачено Договором.
11.4. При зміні ідентифікаційних даних, адреси, контактних телефонів, банківських реквізитів, паспортних даних та інших суттєвих відомостей Сторони зобов’язані письмово повідомити одна одну протягом 3 (трьох) робочих днів з дати здійснення таких змін.
11.5. Будь-які повідомлення, за цим Договором, повинні бути здійснені у письмовій формі, і спрямовані іншій Стороні поштовими відправленнями у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення по адресам, зазначеним у цьому Договорі, або вручені особисто.
11.6. Датою одержання будь-якого повідомлення Стороною, якщо інше не передбачено цим Договором, в залежності від того, котра з цих подій відбудеться раніше, є: дата одержання іншою Стороною рекомендованого листа з повідомленням про вручення; або дата, вказана на письмовому повідомленні Стороною - одержувачем при особистому отриманні повідомлення уповноваженою на те особою; або на 10 (десятий) календарний день знаходження відповідного поштового відправлення на об'єкті поштового зв'язку
(поштовому відділенні) за адресою Сторони - одержувача, вказаній у Договорі.
11.7. У випадках, не передбачених цим Договором, Сторони керуються чинним законодавством України.
11.8. Цей Договір складено у двох автентичних примірниках, по одному екземпляру для кожної зі Сторін, які мають однакову юридичну силу.
11.9. У відповідності до Закону України «Про захист персональних даних» від 01.06.2010 р. Продавець має право на використання персональних даних Покупця згідно умов цього Договору за необхідністю.
11.10. Контактний телефон Покупця: ____________________________

Доброго дня.

Плануємо інвестувати у будівництво будинку, пропонують укласти договір майнових прав.

Які податки при остаточному оформленні квартири будемо змушені платити, менеджери кажуть, що лише 1000 грн. за реєстрацію договору на біржі.

Неохоче пропонують ще попередній договір із фізособою, при цьому ми повинні будемо заплатити за нього податки (5% пенсійний та 1,5% військовий) та ще певні при реєстрації основного договору.

Який із договорів захищає інвестора в кращій степені та чи про всі податки вони нас повідомили?

Буду дуже вдячна за відповідь.

Якщо ви укладете договір купівлі майнових прав на квартиру, то, отримуючи у власність квартиру після закінчення будівництва будинку, ви сплатите 1000-1500 грн. за послуги нотаріуса щодо оформлення вашого права власності на квартиру.

Якщо вами буде укладено попередній договір із фізособою, то при укладенні основного договору купівлі квартири після закінчення будівництва будинку витрати при нотаріальному посвідченні цього договору складуть 5% ПДФО+1% пенсійний +1% мито + 1,5% військовий збір, близько 1000 за реєстрацію права власності за основним договором та близько 2000 грн. за послуги нотаріуса.

Сплата ПДФО (5%) - це обов'язок продавця.
Розподіл між сторонами інших витрат врегульовується ними зазвичай за домовленістю.

Жоден з договорів не захищає на 100% інтересів інвестора.

Додаткового з вашого питання дивіться юридичні відомості на нашому сайті за посиланням, а також тут.