Добрий день!
Проаналізувавши умови наданих вами документів та зібраних відомостей, виконавши часткову юридичну діагностику купівлі нерухомості, доходжу до проміжних висновків щодо договорів купівлі майнових прав на квартиру та машиномісця.
Щодо Попереднього договору на купівлю квартири.
Ризики:
- Можливість зміни базової ціни кв.метра в односторонньому порядку Продавцем для розрахунку наступних платежів у випадку розстрочення оплати за договорами;
- В день укладення Основного договору купівлі квартири Сторона-2 зобов’язана укласти з експлуатаційним підприємством, визначеним Стороною-1, договір про участь власника Об’єкта у витратах на утримання будинку в якому розміщений Об’єкт та прибудинкової території на умовах експлуатуючого підприємства. Тут нічого не поробиш, бо будинок має утримуватися безперервно, що (з урахуванням меркантильних інтересів забудовника на створення джерела постійних додаткових доходів у виді обслуговуючого підприємства) забезпечується шляхом створення чи вибору забудовником експлуатуючого підприємства. Останнє можна змінити в майбутньому, створивши в будинку свій кондомінімум (ОСББ) за рішенням більше ніж половини співвласників;
- Договором не визначено умов та правил щодо направлення Повідомлення про намір укласти Основний договір купівлі квартири (п. 6.3), хто і в який строк його направляє;
- П.п. 7.3. та 7.5. договору - несправедливі до Покупця, якщо він діє правомірно (зокрема, якщо правомірно відмовляється укласти Основний договір). Якщо Покупець відмовляється укласти Основний договір через вину і порушення Попереднього договору Продавцем, то останній має повернути гроші і сплатити штраф. А зараз в договорі встановлено навпаки, що Покупець має сплатити штраф 5% від всієї суми Забезпечувального авансового платежу. Я пропоную зміни, вони зазначені жовтим кольором в проекті договору. Зокрема, додати пункт 7.6. – «Покупець може в односторонньому порядку відмовитися від укладення Основного договору купівлі квартири і розірвати/припинити Попередній договір у випадку порушення Продавцем погодженого сторонами строку його укладення чи ненаправлення Продавцем Повідомлення про намір укласти Основний договір у межах строку укладення Основного договору купівлі квартири, встановленого Попереднім договором. В такому випадку Продавець сплачує штраф 5%. Сторони дійшли згоди, що цей Попередній договір вважається розірваним та не потребує додатково укладеного та нотаріально посвідченого Договору про розірвання». В п. 7.5. принципове питання – установити, що саме Продавець має сплатити штраф 5%, якщо Покупець в односторонньому порядку розриває/припиняє Попередній договір;
Важливо звернути увагу:
- Проаналізувати статут ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «_______» - орган і обсяг повноважень на продаж нерухомості, порядок укладення договору;
(За Законом «Про інститути спільного інвестування» визначено, що управління активами корпоративного інвестиційного фонду здійснюється не напряму самим фондом, а на підставі відповідного договору компанією з управління активами.
Ст. 14. 1. Управління активами корпоративного фонду на підставі відповідного договору здійснює компанія з управління активами.
Ст. 45. 2. Вартість нерухомості та цінних паперів, які не допущені до торгів на фондовій біржі, не може становити більше ніж 50 відсотків загальної вартості активів інституту спільного інвестування недиверсифікованого виду. Зазначене обмеження не застосовується до венчурних фондів.
4. Активи венчурного фонду можуть повністю складатися з коштів, нерухомості, корпоративних прав, прав вимоги та цінних паперів, що не допущені до торгів на фондовій біржі.
Ст. 63. Компанія з управління активами здійснює управління активами інституту спільного інвестування.
6. У відносинах з третіми особами компанія з управління активами корпоративного фонду повинна діяти від імені та в інтересах такого фонду на підставі договору про управління активами.
Ст. 74. 1. Істотними умовами договорів з особами, які обслуговують інститут спільного інвестування, є:
2) предмет договору;
3) права і обов’язки сторін;
7) строк дії договору);
- Перевірити обсяг повноважень та строк за Договором про управління активами №050515-КУА від 05 травня 2015 року з ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «________»;
- Перевірити обсяг повноважень за довіреністю від ТОВ «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «________», виданою на ПІБ;
- Встановити конкретний розподіл між сторонами витрат при укладенні та посвідченні попереднього та основного договору купівлі квартири та майнових прав;
Пропоновані нижче зміни до договірних умов купівлі майнових прав мають важливе юридичне значення.
Щодо Договору купівлі прав вимоги по Форвардним контрактам на придбання квартири та паркомісць:
- В п.п. 1.2., 1.3. договору купівлі майнових прав вимоги зазначено відомості, які не відповідають дійсності, що може впливати на кінцеву ціну купівлі.
А саме, зазначено: Боргове зобов’язання виникло внаслідок оплати Первісним покупцем Ціни виконання Контракту, що є вартістю Базового активу, крім зобов’язань, передбачених п. 4.1.2 ??? Контракту, на користь Сторони-1, що є продавцем Базового активу;
- Первісний покупець підтверджує, що станом на дату укладення цього Договору вартість Базового активу, визначена Контрактом, сплачена в повному обсязі, крім зобов’язань, передбачених п. 4.1.2 Контракту ???.
- Перевірити та забрати по акту приймання-передачі оригінали Контракту, документів про сплату Вартості Контракту та Ціни виконання Контракту зі сторони «_____» на користь ТОВ «______», довідки ТОВ «_____» про їх повну сплату Покупцем;
- Узгодити з продавцем та ТОВ «_______» порядок та витрати на передачу паркомісць (форму договору та конкретний розподіл витрат при укладенні та посвідченні договору);
- Форвардні контракти укладені «задніми числами», бо зазначені в них витяги з Держреєстру прав на нерухоме майно на паркомісця видані (13.09.2021) пізніше дати контрактів (16.08.2021).
Додатково щодо купівлі майнових прав на квартиру
читайте за цим посиланням.
Купівля майнових прав на квартиру / Послуги адвоката з нерухомості / Юридична діагностика купівлі нерухомості
