Иногда торги Сетам используются для продажи имущества, на которое наложен арест судом для обеспечения иска реального кредитора к должнику. Такая продажа осуществляется для выведения имущества из реального судебного ареста и для исключения обращения на него взыскания в случае удовлетворения иска реального кредитора. Арестованное имущество выставляется на торги Сетам частным исполнителем в рамках исполнительного производства, открытого по исполнительной надписи нотариуса о взыскании с должника суммы в пользу фиктивного кредитора по договору, например, ссуды. После продажи на аукционе деньги получает должник и фиктивный кредитор, реальный кредитор получает невозможность обращения взыскания на проданное имущество.

Однако такая продажа может быть признана недействительной как фраудаторная сделка по иску реального кредитора об обжаловании торгов Сетам.

Так, по иску реального кредитора о взыскании долга судом налагается арест на имущество должника, а позже выносится решение о взыскании. Арест на недвижимость регистрируется в Государственном реестре прав на недвижимое имущество как обременение.

Зная о возможности удовлетворения иска и продажи арестованного имущества при принудительном исполнении судебного решения, должник заключает с фиктивным ссудодателем договор, по которому, якобы, получает и не возвращает вовремя ссуду; фиктивный займодатель получает исполнительную надпись нотариуса; исполнитель по надписи открывает исполнительное производство, составляет постановление об описи и аресте имущества, получает отчет об оценке и продает его через торги СЕТАМ, игнорируя предварительный судебный арест в ГРРПНМ.

Имущество, на которое судом наложен арест, переходит в собственность победителя торгов, после получения протокола торгов Сетам, акта исполнителя, свидетельства частного нотариуса и регистрации своего права собственности обращается в суд о снятии ареста.

Право собственности победителя торгов удостоверяется согласно ст. 66 Закона "Об ипотеке" и на основании акта о проведенных электронных торгах.

При обжаловании торгов Сетам в описанном случае следует исходить из того, что приобретение имущества по результатам электронных торгов является особым видом договора купли-продажи, по которому собственником отчуждаемого имущества является должник, продавцами – лица, имеющие право принудительной продажи такого имущества (государственная исполнительная служба /частный исполнитель и организатор электронных торгов Сетам), а покупателем - победитель торгов. По делу об обжаловании торгов Сетам (признании недействительной сделки, заключенной по результатам их проведения) ответчиками должны привлекаться все стороны сделки (ВС 05.06.2018 №910/856/17).

При обжаловании торгов Сетам в качестве фраудаторной сделки истцом должны быть представлены доказательства, что по состоянию на дату начала торгов проданное на них недвижимое имущество определением суда было арестовано, а обязательство по договору и решению суда в пользу реального кредитора со стороны должника не выполнено, о чем его предыдущему владельцу и покупателю было точно известно.

Добросовестное лицо, приобретающее недвижимое имущество в собственность или приобретающее другое вещное право на него, вправе полагаться на сведения о вещных правах других лиц на недвижимое имущество и их обременение (их наличие или отсутствие), содержащиеся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. При отсутствии в этом реестре сведений о правах других лиц на недвижимое имущество или их обременений лицо, которое добросовестно возлагалось на эти сведения, то есть не знало и не должно знать о существовании таких прав или обременений, приобретает право на такое имущество свободным от незарегистрированных прав других лиц и обременений (ВС 23.10.2019 г. №922/3537/17-п.38).

ВПВС обращает внимание на то, что запрет отчуждения или арест имущества, налагаемых судом для обеспечения иска о взыскании денежных средств, преследует цель дальнейшего обращения взыскания на такое имущество в случае удовлетворения иска. Ипотека или арест недвижимого имущества, налагаемого исполнителем в пределах исполнительного производства, преследуют ту же цель. Поэтому ипотека или арест, зарегистрированные в ДРРПНМ ранее, имеют более приоритет, чем запрет отчуждения или арест имущества, наложенные судом, зарегистрированы позже. В этом случае запрет отчуждения или арест имущества, наложенный судом, не является препятствием для реализации имущества, а покупатель такого имущества приобретает право собственности на него свободным от указанных обременений. Если же имущество не будет реализовано, а ипотека будет прекращена или снят арест, наложенный исполнителем (в частности, в случае полного исполнения должником своей обязанности), то запрет отчуждения или арест имущества, наложенные судом, и в дальнейшем будут выполнять функцию обеспечения иска (ВПВС 23.10.2019 №922/3537/17 – п. 40).

При обжаловании торгов Сетам в вышеописанном случае продажа имущества на торгах является нарушением закона, поскольку проданным имуществом был обеспечен иск по другому судебному делу (ВС по аналогичному делу №543/730/14-ц 05.06.2018 определил о признании спорных договоров недействительными и отмене права собственности на недвижимое имущество по ним).

На время обжалования торгов Сетам судебные процедуры по делу, где был наложен первоначальный арест, и исполнительное производство по взысканию долга с должника в пользу реального кредитора не завершено.

Осведомленность ответчиков о незаконности продажи недвижимости на день торгов Сетам, нарушение прав реального кредитора отчуждением имущества, незавершенность судебных процедур по взысканию долга, в частности путем обращения взыскания на недвижимость, являются обстоятельствами для удовлетворения иска о признании сделки продажи на торгах недействительной.

Ст. 215 ГКУ устанавливает основания для недействительности сделки, которые полностью применимы при обжаловании торгов Сетам.

Поэтому договор купли-продажи недвижимого имущества, заключенный на торгах Сетам, признается недействительным, поскольку нарушает закон, публичный порядок и права истца как реального кредитора и взыскателя в исполнительном производстве, в котором должно быть обращено взыскание на проданную недвижимость.

Для быстрого обжалования торгов Сетам важно избрание правильного способа защиты, то есть формулировка исковых требований.

Согласно Закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» на основании судебного решения в ГРРПНМ вносится запись об отмене государственной регистрации.

Принятие судом решения об отмене решения государственного регистратора или о признании недействительными или отмене документов, на основании которых проведена госрегистрация прав, или об отмене государственной регистрации прав допускается исключительно с одновременным признанием, изменением или прекращением этим решением прав, отягощений вещных прав, зарегистрированных в соответствии с законодательства (при наличии таких прав).

Поэтому при обжаловании торгов Сетам надлежащим способом защиты прав истца, в зависимости от обстоятельств, есть требования:

- о признании недействительным договора купли-продажи между бывшим собственником недвижимости (должником) и победителем торгов, заключенного по результатам электронных торгов в соответствии со ст. 66 Закона «Об ипотеке» и на основании акта о проведенных электронных торгах, составленного частным исполнителем;

- об отмене государственной регистрации права собственности победителя торгов на недвижимость, совершенной на основании нотариального свидетельства, акта о проведенных электронных торгах, выданного исполнителем, протокола, выданного ГП «Сетам», решения госрегистратора о государственной регистрации права собственности;

- об отмене свидетельства, выданного нотариусом, акта о проведенных электронных торгах, выданного исполнителем, протокола, выданного ГП «Сетам»;

- о прекращении права собственности победителя торгов на недвижимость.

Правовая природа продажи имущества с публичных торгов дает возможность признания торгов недействительными по правилам признания недействительными сделок, в том числе на основании ст.ст. 203, 215 ГКУ, когда соглашение не отвечает требованиям закона, невыполнения требований по установленной процедуре, порядка проведения торгов (ВПВС 15.01.2020 г. №367/6231/16-ц, ВСУ 25.11.2015 г. №6-1749цс15).

Отчуждение имущества по электронным торгам относится к сделкам купли-продажи и такое соглашение может признаваться недействительным в судебном порядке по основаниям несоблюдения в момент его совершения требований, установленных ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК. Для применения последствий несоблюдения указанных требований при обжаловании торгов Сетам и признании торгов недействительными судам необходимо установить имело ли место нарушение требований установленного порядка и других норм законодательства при проведении торгов; повлияли ли эти нарушения на результаты электронных торгов; имело ли место нарушение прав и законных интересов истцов, оспаривающих результаты торгов.

По "Порядку реализации арестованного имущества" путем проведения электронных аукционов осуществляется реализация исполнителями имущества на торгах ГП "Сетам" на основании их заявлений.

К предмету доказывания при обжаловании торгов Сетам относится соблюдение порядка проведения публичных торгов, правил, определяющих процедуру подготовки, проведения электронных торгов (опубликование информационного сообщения о содержании о реализации недвижимого имущества; оформление конечных результатов торгов).

Согласно постановлениям ВПВС от 21.11.2018 г. №465/650/16-ц и от 23.01.2019 г. №522/10127/14-ц, правовая природа процедуры реализации имущества на публичных торгах заключается в продаже имущества, то есть в обеспечении перехода права собственности на имущество должника, на которое обращено взыскание, к покупателю – участнику публичных торгов. Учитывая особенности проведения публичных торгов, составление по результатам их проведения акта проведения публичных торгов - это оформление договорных отношений купли-продажи имущества на публичных торгах, то есть сделка.

По ч. 4 ст. 656 ГКУ к договору купли-продажи на биржах, конкурсах, аукционах (публичных торгах), продаже валютных ценностей и ценных бумаг применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено законом об этих видах договоров купли-продажи или не вытекает из их сути.

Следовательно, правовая природа продажи имущества с публичных торгов дает основания для возможности признания торгов недействительными по правилам признания недействительными сделок, в частности по ст.ст. 203, 215 ГКУ, в случае невыполнения требований о процедуре и/или порядке проведения торгов, предусмотренных «Порядком реализации арестованного имущества», приказ МЮУ от 29.09.2016 г. №2831/5.

Электронные торги порождают правовые последствия в виде возникновения права собственности у победителя на приобретенное имущество только в случае, если они произведены, что подтверждается актом исполнителя, а не на стадии окончания аукциона или остановки торгов.

Следовательно, для достижения желаемого результата при обжаловании торгов Сетам - признание их и заключенного на них договора продажи имущества недействительными участнику торгов нужно доказать нарушение требований Закона «Об исполнительном производстве», «Порядка реализации арестованного имущества», Гражданского кодекса нарушившим (или могут Украины) в будущем нарушить права/интересы истца.

По ч. 1 ст. 650, ч. 1 ст. 655 и ч. 4 ст. 656 ГК Украины процедура приобретения имущества на электронных торгах является разновидностью договора купли-продажи.

3а ч. 1 ст. 655 ГКУ по договору купли-продажи продавец передает или обязуется передать имущество в собственность покупателю, а последний принимает или обязуется принять имущество и уплатить за него определенную денежную сумму. По ч. 1 ст. 658 ГКУ право продажи товара, кроме случаев принудительной продажи и других случаев, установленных законом, принадлежит владельцу товара.

Согласно п. 4 разд. X «Порядка реализации арестованного имущества» после полного расчета победителя за приобретенное имущество (и вознаграждения организатора) на основании протокола о проведении электронных торгов, исполнитель в течение 5 рабочих дней составляет акт о проведенных электронных торгах, который подписывается исполнителем.

В акте о проведенных электронных торгах указывается, в частности, информация: кем, когда и где проводились электронные торги; сжатая характеристика реализуемого имущества; ФИО победителя электронных торгов, серия и номер документа, удостоверяющего его личность, место жительства; наименование, местонахождение, код ЕГРПОУ юридического лица; сумма, внесенная победителем электронных торгов за приобретенное имущество; ФИО или наименование должника, их местожительство (нахождение); данные о правоустанавливающих документах, подтверждающих право собственности должника на имущество (п. 5 Раздела X Порядка реализации арестованного имущества).

Следовательно, по Постановлению, приобретение имущества по результатам электронных торгов является особым видом договора купли-продажи, по которому собственником отчуждаемого имущества является должник, а продавцами, имеющими право принудительной продажи такого имущества, является исполнитель и организатор электронных торгов. Покупателем соответственно победитель электронных торгов.

Поэтому сторонами договора купли-продажи по результатам электронных торгов являются продавцы - исполнитель и организатор электронных торгов ГП «СЕТАМ», и покупатель - победитель аукциона.

В вопросе, как обжаловать торги Сетам и признать недействительным договор, заключенный по их результатам, ответчиками в судебном деле должны привлекаться все стороны сделки – исполнитель/орган ГИС, ГП «СЕТАМ» и победитель.

Аналогичная правовая позиция - в постановлениях КГУ ВС от 06.02.2018 г. №911/845/17 и от 14.03.2018 г. №910/1454/17, где кассационный суд отметил, что отчуждение имущества на электронных торгах является многосторонней сделкой и иск о её обжаловании подается к остальным сторонам соглашения, с которыми есть материально - правовой спор, которые должны быть привлечены к участию в деле. Ответчиком по делу кроме организаторов электронных торгов привлекается также лицо, признанное их победителем.

В пределах соответствующей юрисдикции дело подсудно суду по местонахождению одного из ответчиков (ГП «СЕТАМ», исполнитель/ГИС, победитель торгов).

Обжаловать торги Сетам может только лицо, права которого нарушены этими торгами, в частности, участник торгов, подававший ценовое предложение, но не объявленный победителем (ВС/КГС №911/459/20 от 03.02.2021).