Повернення іпотечної нерухомості, стягненої банком / кредитором.

ВИЗНАННЯ НЕПРАВОМІРНИМИ ДІЙ ІЗ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ.

Повернення іпотечної нерухомості, стягненої банком / кредитором.

ПІДСТАВИ ДЛЯ ПОВЕРНЕННЯ ПОЗИЧАЛЬНИКУ НЕРУХОМОСТІ, ОФОРМЛЕНОЇ БАНКОМ У ВЛАСНІСТЬ.

 

Більшістю іпотечних договорів встановлено право на позасудове звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі його у власність банку/кредитора в рахунок сплати кредитних зобов’язань.

Перехід здійснюється за рішення та дій кредитора і обраного ним державного реєстратора / нотаріуса із внесенням запису про право власності на квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Не дивлячись на врегулювання такого способу звернення стягнення на квартиру договором та законом, за практикою юристів з іпотеки є підстави для визнання неправомірними дій кредитора, скасування реєстрації права власності на квартиру і повернення іпотекодавцю нерухомості через суд.

При обґрунтуванні позовних вимог про скасування права власності банку за договором іпотеки, серед іншого, варто звертати увагу на наступне.

ОБРАНИЙ КРЕДИТОРОМ СПОСІБ СТЯГНЕННЯ ШЛЯХОМ НАБУТТЯ НЕРУХОМОСТІ У ВЛАСНІСТЬ МАЄ ВІДПОВІДАТИ УМОВАМ ДОГОВОРУ ІПОТЕКИ

Так, банки часто звертаються до нотаріуса за виконавчими написами про звернення стягнення на квартиру за іпотечним договором.

Проте умовами договорів сторони, як правило, встановлюють, що банк за своїм вибором звертає стягнення на Предмет іпотеки в один з наступних способів, зокрема: Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

на підставі рішення суду або Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

виконавчого напису нотаріуса або  Повернення іпотечної квартири з власності Укрсоцбанку Адвокат іпотека

шляхом передачі права власності на Квартиру в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов’язань в порядку ст. 37 Закону «Про іпотеку».

В договорах іпотеки, як правило, сторонами погоджено порядок реалізації квартири у разі звернення стягнення за рішенням суду – шляхом продажу від імені банку сторонньому покупцеві чи на прилюдних торгах в межах виконавчого провадження.

А також погоджується порядок реалізації квартири у разі звернення стягнення на неї за виконавчим написом нотаріуса – шляхом продажу на прилюдних торгах в межах процедури виконавчого провадження.

Статтями 41-47 Закону «Про іпотеку» встановлено порядок підготовки, проведення, участі в прилюдних торгах у виконавчому провадженні, визначення їх результатів. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

Зокрема, - реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за виконавчим написом нотаріуса, проводиться шляхом продажу на прилюдних торгах, у тому числі у формі електронних торгів, у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження", з дотриманням вимог цього Закону;

Прилюдні торги проводяться прозоро; Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

Будь-який учасник, включаючи іпотекодавця, може бути покупцем предмета іпотеки, якщо він запропонує найвищу ціну;

Боржник вправі до дня продажу предмета іпотеки на прилюдних торгах виконати вимогу за основним зобов'язанням;

Таке виконання є підставою для припинення реалізації предмета іпотеки на прилюдних торгах. Умови договорів, що обмежують це право боржника, є недійсними. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

Відтак, якщо сторонами погоджено право банку звернення стягнення на квартиру лише в один з установлених договором способів і якщо банк раніше обрав виконавчий напис, то квартира реалізується на прилюдних торгах у виконавчому провадженні, де забезпечується імперативне право іпотекодавця на сплату боргу із припиненням реалізації предмета іпотеки, участь в торгах чи отримання найвищої ринкової ціни від стороннього покупця.

Якщо банк обрав нотаріальний виконавчий напис, то його подальші дії зі звернення стягнення на Квартиру шляхом реєстрації права власності на неї є протиправними.

Вказані дії банку також порушують закон. Повернення іпотечної квартири з власності Укрсоцбанку Адвокат іпотека

Так, за ч. 1 ст. 626 ЦКУ договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.

Згідно зі ст. 6 та  ч. 1 ст. 627 ЦКУ сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Ст. 628 ЦКУ визначено зміст договору, який становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

За ст. 629 ЦКУ договір є обов`язковим для виконання сторонами. Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

Якщо договором іпотеки передбачено, що банк може звернути  стягнення на квартиру в один з установлених договором способів, зокрема, на підставі виконавчого напису нотаріуса або шляхом набуттям права власності на неї, то сторони встановили умови позасудового врегулювання шляхом звернення стягнення одним з альтернативних способів.

У ст. 204 ЦКУ закріплено презумпцію правомірності правочину, за якою вчинений договір вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду.

Відтак, всі умови за договором іпотеки повинні беззаперечно здійснюватися, в т.ч. щодо виключення реєстрації права власності банку на квартиру після отримання виконавчого напису. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ ШЛЯХОМ НАБУТТЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА КВАРТИРУ НЕ МОЖЕ ПОРУШУВАТИ МОРАТОРІЮ ЗА СПЕЦІАЛЬНИМ ЗАКОНОМ

Так, за Законом «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03.06.2014 р. протягом його дії: Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом іпотеки згідно із ст. 5 Закону "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов'язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:

таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника / майнового поручителя або є об'єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; Повернення іпотечної квартири з власності Укрсоцбанку Адвокат іпотека

загальна площа такого нерухомого житлового майна (об'єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.

За ст. 29 ЦКУ місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона проживає постійно або тимчасово. За ст. 3 Закону «Про свободу пересування та вільний вибір місця проживання в Україні місцем проживання є житло, розташоване на території адміністративно-територіальної одиниці, в якому особа проживає. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

Тому, якщо було надано споживчий кредит, площа іпотечної квартири, в якій проживає іпотекодавець, не перевищує 140 кв. м., в останнього відсутнє інше житлове майно і в договорі іпотеки не встановлено у прямій формі його згоди на перехід квартири у власність банку при позасудовому стягненні,  то набуття квартири у власність банку є незаконним. Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

ЗВЕРНЕННЯ КРЕДИТОРОМ СТЯГНЕННЯ НА КВАРТИРУ НЕ МОЖЕ ПОРУШУВАТИ ПРАВА ДИТИНИ

За ст. 150 ЖКУ громадяни, які мають у приватній власності квартиру, користуються нею для особистого проживання і проживання членів їх сімей і мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

За ст. 156 ЖКУ члени сім'ї власника квартири, які проживають разом з ним у квартирі,  користуються жилим приміщенням нарівні з власником; На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей згоди власника не потрібно.

За ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей» неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень;

Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

За ч. 3 ст. 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі-Закон про держреєстрацію) державний реєстратор: Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: наявність обтяжень прав на нерухоме майно;

При цьому за п. 5 ст. 2 вказаного Закону обтяженням є заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, зокрема, встановлена законом. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

за ч. 4 ст. 18 Закону - державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

Відтак, є незаконним правочин банку з переходу йому права власності на квартиру та рішення держреєстратора про реєстрацію такого права при відсутності попереднього дозволу органу опіки та піклування, якщо в іпотечній квартирі проживала неповнолітня дитина.

РІШЕННЯ І ВІДПОВІДНИЙ ЗАПИС ДЕРЖРЕЄСТРАТОРА/НОТАРІУСА В РЕЄСТРІ РЕЧОВИХ ПРАВ ПРО ВЛАСНІСТЬ ЗА ІПОТЕЧНИМ ДОГОВОРОМ НЕ МОЖУТЬ СУПЕРЕЧИТИ ЗАКОНУ

За ст. 11 Закону про держреєстрацію державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав; Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

за ст. 37 Закону «Про іпотеку» рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

За ч. 4 ст. 18 Закону про держреєстрацію реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.

За п.п. 2, 3 ч. 1 ст. 24 Закону про держреєстрацію у реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо:

3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; Повернення іпотечної квартири з власності Укрсоцбанку Адвокат іпотека

4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження;

Вказані норми не можуть порушуватися державним реєстратором/нотаріусом при  реєстрації власності банку на іпотечну квартиру та вчиненні записів в держреєстрі, зокрема, в наступному.

Найменування та місцезнаходження іпотекодержателя за договором іпотеки і у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно мають збігатися. Оскільки з дати договору іпотеки до реєстрації на неї власності банку спливають роки, банки зливаються/реорганізуються/продають борги, розбіжність, при наявності,  має підтверджуватися документами у реєстраційній справі на квартиру.

В протилежному випадку вчинення рішення та реєстраційного запису держреєстратором/нотаріусом про перехід власності на квартиру до банку є безпідставним. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

Державний реєстратор/нотаріус має пересвідчитися в наявності і підтвердженні обставин для передачі банку власності на квартиру, як вимагається ч. 3 ст. 10 Закону про держреєстрацію.

За вказаною нормою держреєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, зокрема:

наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації. Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ В КРЕДИТНИХ СПОРАХ ТА ЩОДО ПОВЕРНЕННЯ ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ

За ст. 35 Закону «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення у не менш ніж тридцятиденний строк. Якщо вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, останній вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

За п. 57 Постанови КМУ від 25.12.2015 р. N 1127 «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» для державної реєстрації права власності, яке набувається у зв'язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов'язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Як зазначалося, за договорами іпотеки часто встановлюється, що стягнення звертається лише в один із способів - виконавчий напис або передача власності. Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

Відтак,  держреєстратор повинен пересвідчитися в наявності факту виконання умов договору іпотеки – чи не скористався банк виконавчим написом як способом стягнення перед подачею заяви про реєстрацію власності, і чи надсилалося ним відповідне повідомлення іпотекодавцю.  

Належні документи на підтвердження вказаних фактів мають знаходитися в реєстраційній справі на нерухомість. Інакше подані банком документи не дають змоги встановити набуття права власності на квартиру, а рішення та реєстраційні записи держреєстратора є передчасними. 

ДОКУМЕНТИ В РЕЄСТРАЦІЙНІЙ СПРАВІ ЯК ПІДСТАВА ДЛЯ РЕЄСТРАЦІЇ ПРАВА ВЛАСНОСТІ КРЕДИТОРА НА ІПОТЕЧНУ НЕРУХОМІСТЬ ПОВИННІ ВІДПОВІДАТИ ВИМОГАМ НПА

За ст. 22 Закону про держреєстрацію документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами; Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

не розглядаються документи, зокрема, оформлені з порушенням вимог законодавства.

За ст. 24 Закону у держреєстрації прав може бути відмовлено, якщо документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом.

Нерідко після ознайомлення з реєстраційними справами з’ясовується реєстрація права власності банку на квартиру на підставі дублікату договору іпотеки. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

Це буває продиктовано втратою оригіналу при обшуках, вилученнях документів у кримінальних провадженнях чи з організаційних недоліків банку.

Закон містить вимоги до оформлення дублікату договору. Їх порушення не допускає набуття власності на іпотечну квартиру і тягне визнання неправомірними дій відповідачів з реєстрації такої власності.

За п.п. 1.1. гл. 22 затвердженого Наказом Мінюсту від 22.02.2012 р. N 296/5 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» у разі втрати або зіпсування документа, посвідченого або виданого нотаріусом, за письмовою заявою осіб, за дорученням яких або щодо яких учинялася нотаріальна дія, нотаріусом видається дублікат утраченого або зіпсованого документа;

за п.п. 6.1. дублікат документа повинен містити весь текст посвідченого або виданого документа, оригінал якого вважається таким, що втратив чинність;

за п.п. 6.2. на дублікаті документа робиться відмітка про те, що він має силу оригіналу, і вчиняється посвідчувальний напис.

Оскільки банки звертаються до держреєстраторів частіше «пакетно» за оформленням передачі власності на іпотечну нерухомість, а не індивідуально по окремому боржнику, то при втраті оригіналів договорів іпотеки дублікати нерідко суперечить описаним нормам, бо при їх оформленні допускаються помилки: Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

  • на дублікаті не має відмітки про те, що він має силу оригіналу; Визнання неправомірними дій Укрсоцбанку із звернення стягнення Юрист іпотека
  • статті оригіналу договору іпотеки відрізняються пунктами чи змістом із дублікатом в реєстраційній справі;
  • опечатки/відмінності в реквізитах, ПІБ, посадах сторін за оригіналом та дублікатом договору іпотеки;
  • відмінності в номерах, датах, посвідчувальних написах нотаріуса на оригіналі та дублікаті. Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

Наявність неточностей/порушень тягне визнання неправомірними дій банку та скасування реєстрації права власності на нерухоме майно, здійсненої реєстратором. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

ВИТРЕБУВАННЯ ДОКУМЕНТІВ З РЕЄСТРАЦІЙНОЇ СПРАВИ ДЛЯ ВИЗНАННЯ НЕПРАВОМІРНИМИ ДІЙ ІЗ ЗВЕРНЕННЯ СТЯГНЕННЯ НА ПРЕДМЕТ ІПОТЕКИ

У зв’язку з обґрунтуванням позову протизаконними рішеннями і діями державного реєстратора щодо іпотечної квартири за документами, які знаходяться у реєстраційній справі, для правильного вирішення спору необхідно ознайомитися з матеріалами, на підставі яких прийнято рішення зареєструвати передачу власності на квартиру банку. Визнання неправомірними дій банку із звернення стягнення Юрист іпотека

За ст. 17 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстраційна справа включає документи у паперовій та електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій; державний реєстратор, який не перебуває у трудових відносинах з суб'єктом державної реєстрації прав, що забезпечує зберігання реєстраційних справ у паперовій формі, та провів державну реєстрацію прав, забезпечує передачу реєстраційної справи у паперовій формі або документів, що були видані, оформлені або отримані ним під час проведення такої реєстрації, до відповідного суб'єкта державної реєстрації прав, який забезпечує зберігання реєстраційних справ у паперовій формі відповідно до цієї статті.

За ст. 9 Закону зберігання реєстраційних справ у паперовій формі здійснюється виключно виконавчими органами міських рад, районними у містах Києві та Севастополі державними адміністраціями за місцезнаходженням відповідного майна.

За ст. 20 Закону з оригіналів документів, поданих для проведення реєстраційних дій, виготовляються електронні копії шляхом сканування, що долучаються до заяви, зареєстрованої у Державному реєстрі прав.Визнання неправомірними дій Укрсоцбанку із звернення стягнення Юрист іпотека

За п.п. 1, 5 затвердженого ПКМУ від 25.12.2015 р. N 1127 «Порядку доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» доступ посадовим особам держорганів, органів місцевого самоврядування чи інших визначених законом особам надається (припиняється) на підставі договору, укладеного з технічним адміністратором Реєстру, крім випадку надання посадовим особам державних органів автоматизованого доступу з використанням програмних засобів ведення інформаційно-телекомунікаційних систем відповідних державних органів за допомогою прикладного програмного інтерфейсу Державного реєстру прав;

Доступ до Державного реєстру прав за допомогою прикладного програмного інтерфейсу надається виключно посадовим особам державних органів.

ЮРИДИЧНІ ПОСЛУГИ ЗІ СКАСУВАННЯ ВЛАСНОСТІ БАНКУ І ПОВЕРНЕННЯ ПРЕДМЕТА ІПОТЕКИ
надіслати запит

Тому, іпотекодавець не має доступу до змісту документів у електронній формі в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та до матеріалів реєстраційної справи в паперовій формі і  позбавлений можливості самостійно надати вказані докази. Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека 

Через це, щоб довести визнання неправомірними дій банку та скасування передачі права власності на неї, варто просити суд шляхом безпосереднього доступу до Держреєстру роздрукувати заяву та усі відскановані копії документів з реєстраційної справи та витребувати з Департаменту з питань реєстрації Київської міської державної адміністрації копії матеріалів реєстраційної справи в паперовій формі. Повернення іпотечної квартири з власності банку Адвокат іпотека

Щодо юридичного захисту при рейдерському захопленні нерухомості - за цим посиланням. 

Писаренко Александр Алексеевич, владелец бюро, адвокат, магистр бизнес администрирования.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Моб. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua

909
Ваша оценка страницы:
Средняя: 5 (1 оценка)