ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДУ ЩОДО ВИЗНАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ.

ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДУ ЩОДО ВИЗНАННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМІСТЬ.

Протилежні висновки ВС в позовах про власність по інвестиційним договорам чи на купівлю майнових прав.

Позови про визнання права власності інвестора на новозбудовану нерухомість є розповсюдженими. У випадку спору з забудовником останній, заперечуючи наявність у позивача з тих чи інших причин майнового права на новозбудований об’єкт, передає його по акту іншій особі, яка реєструє своє право власності і володіє нерухомістю. Інвестор подає позов про визнання права власності на нерухомість, її витребування із чужого незаконного володіння та зобов`язання власника не чинити перешкод у користуванні нею.  Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

Проте в силу фактичної чи юридичної необгрунтованості в багатьох випадках судом у задоволенні позову відмовляється.  

У статті узагальнено підстави для відмови на основі постанови Великої Палати Верховного Суду  №522/1029/18 від 18.12.2019 р.

Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на нерухомість, покупець отримує лише право на набуття права власності на неї, а не саме право власності на це нерухоме майно. Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

Вимога про визнання за позивачем права власності на спірну нерухомість за ст. 392 ЦК України є безпідставною, оскільки таку вимогу має право заявляти виключно власник майна, тоді як позивач права власності у встановленому порядку за обставинами спору ще не набув.

За ст. 387 ЦКУ позивач, звертаючися з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, має довести своє право власності на нерухомість, що знаходиться у володінні відповідача (п. 23 постанови Пленуму ВСУ № 5 від 07.02.2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», постанови ВСУ від 05.02.2014  № 6-131цс13, від 18.02.2015 № 6-244цс14, від 24.06.2015 № 6-318цс15, від 18.11.2015 № 6-1858цс15, від 10.02.2016 № 6-2124цс15, ВС від 06.06.2018 № 761/4669/15-ц, від 20.06.2018 № 447/3065/15-ц, від 18.07.2018 № 761/23860/15-ц, від 01.08.2018 № 61-21342св18).

Оскільки позивач не є власником спірного майна, то ст.ст. 387, 388 ЦК України про витребування майна із чужого незаконного володіння до спірних правовідносин не застосовні.  Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

За ч. 1 ст. 317, ч. 1 ст. 319 ЦКУ власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном на власний розсуд.

За ст. 190 ЦКУ майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. Майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.

Майнове право, яке можна визначити як «право очікування», є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право - це обмежене речове право, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.

Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах, визначених цивільним законодавством.

За нормами ЦКУ до початкового способу набуття права власності на нерухомість, зокрема, належить набуття права власності на новостворену річ (в тому числі, на об`єкт незавершеного будівництва), на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності іншої особи (ст. 331 ЦКУ).

Відтак, підставою первинного способу набуття права власності на нерухомість є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного - правовідносини, які виникли на підставі відповідних юридичних фактів.  Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

Положеннями ч. 2 ст. 328 ЦКУ встановлюється презумпція правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, якщо інше не встановлено в судовому порядку або незаконність набуття права власності прямо не випливає із закону.

Відтак, факт неправомірності набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а правомірність набуття права власності включає в себе законність і добросовісність такого набуття.

Право власності на об`єкт нерухомості, права на який підлягають державній реєстрації, виникають у інвестора за договором згідно ч. 4 ст. 334 ЦКУ з дня державної реєстрації (ст. 182 ЦК), а не в момент фактичного передання майна або в будь-який інший момент, визначений угодою сторін.

Для набуття права власності на нерухоме майно передбачена наявність таких умов:

укладення договору (в передбачених статтями 208, 209 ЦК випадках – в нотаріальній формі письмовій формі);

виконання договору; Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

у визначених законом випадках - державна реєстрація.

При цьому сторони договору вправі встановити додаткові (відкладальні або скасувальні) умови, а при переході права власності на рухомі речі - самостійно визначати момент переходу права власності.

Отже, укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на об’єкт будівництва, позивач отримує обмежене речове право, а не всі права власника нерухомого майна.

Придбачаючи майнові права на нерухомість, позивач має лише засвідчення його правомочності отримати право власності на це нерухоме майно в майбутньому.  Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

Для отримання позивачем права власності на новозбудоване нерухоме майно необхідна наявність ряду правопороджуючих фактів, визначених законом щодо порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно та договором, зокрема:

- документ про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;

- технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

- документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомості адреси;

- акт приймання-передачі об’єкта будівництва та новоствореного майна.

Оскільки в позивача виникає спір щодо нерухомості з забудовником, то отримання вказаних документів позивачем стає неможливим.

За ч. 1 ст. 328 ЦК право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів; право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.

За ст. 331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нього після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Судове рішення за загальним правилом не є підставою виникнення права власності. Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

За ч. 5 ст. 11 ЦК цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.

Ні вищезазначеними нормами, ні статтею 331 ЦК не передбачено виникнення права власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі судового рішення.

За ст. 392 ЦК України особа має право звернутися до суду з позовом про визнання права власності:  Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

- якщо це право оспорюється або не визнається іншими особами (за умови, що позивач не перебуває з цими особами у зобов`язальних відносинах);

- у випадку втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

При цьому умовою застосування ст. 392 ЦК є відсутність іншого шляху, крім судового, для відновлення порушеного права власності.

Беручи до уваги, що позивачем не набуте й не оформлене у встановленому порядку право власності на нерухомість, то позов про визнання такого права суперечить закону. Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

Звернення з позовом одночасно про витребування нерухомості з чужого незаконного володіння та зобов`язання відповідача не чинити перешкод у користуванні нею є незаконним.

Власник майна вправі звернутися з позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикаційний позов). 

А також про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном (негаторний позов).

При цьому перший - це позов неволодіючого власника про витребування майна від володіючого не власника, а другий - про захист права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння. Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

Одночасне пред`явлення обох позовів є неможливим, позаяк віндикаційний і негаторний позови є взаємовиключними.

Крім того, однією з умов застосування як віндикаційного, так і негаторного позову є відсутність між позивачем і відповідачем договірних відносин, бо в такому випадку здійснюється захист порушеного права власності за допомогою зобов`язально-правових способів.

За ст. 387 ЦКУ та ч. 3 ст. 10 ЦПК України позивач у справі про витребування нерухомості із чужого незаконного володіння повинен довести своє право власності на нерухоме майно, що знаходиться у володінні відповідача. Також власник має право ставити вимогу про витребування свого майна від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним і в якої нерухомість  фактично знаходиться.  Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

Об`єктом позову про витребування майна із чужого незаконного володіння може бути нерухомість, яка існує в натурі на момент подання позову.

Якщо об’єкт, перебуваючи в чужому володінні, був видозмінений, перероблений чи знищений, то застосовуються зобов`язально-правові способи захисту права власності відповідно до ЦК України.

Не дивлячись на описане, не варто констатувати безвихідність визнання чи набуття права власності на новобудову через висновки верховної інстанції.

Обставини кожного спору індивідуальні. Зміст юридичних дій, правові засоби захисту і правова позиція в кожному із них має обиратися з урахуванням конкретних обставин. Визнання права власності на нерухомість в новобудові. Адвокат з нерухомості.

Кардинально протилежна судова практика міститься в постановах Верховного Суду України від 12.11.2014 р. № 6-129цс14 та від 10.02.2016 р. № 6-2124цс15.

10.04.2020

 

ЮРИДИЧНЕ БЮРО ПИСАРЕНКА 

тел. (044) 270 6046

е-мейл: info@fides.com.ua