Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації (ст. 334 ЦКУ).

Отже власник незареєстрованої нерухомості може фактично нею володіти, але не розпоряджатись.

Касаційний  цивільний суд у постанові №446/53/16-ц від 20.01.2021 р. зауважив, що на незареєстровану нерухомість під час примусового виконання судового рішення або іншого виконавчого документу може бути звернуто стягнення.

У даній справі виконавець звернувся до суду із заявою про встановлення способу та порядку виконання рішення, мотивуючи тим, що під час виконання судового рішення встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу комплексу будівель боржник набув право власності на комплекс нежитлових будівель. Однак боржник ухиляється від реєстрації права власності на зазначене приміщення, рішення суду не виконує, не вживає заходів щодо його виконання.

Суд першої інстанції з яким погодився і апеляційний суд у задоволенні заяви відмовив. На думку судів державним виконавцем не вжито всіх можливих заходів для виконання рішення, оскільки виконання судового рішення є можливим шляхом реалізації трьох належних боржнику транспортних засобів або належної йому частини житлового будинку, а також за рахунок стягнення коштів із заробітної плати, оскільки боржник є працевлаштованим. При цьому звернення стягнення на належну боржнику частку в нерухомому майні є неможливим, оскільки частка боржника у встановленому законом порядку судом за поданням державного виконавця не визначалась.

За скаргою державного виконавця вказані рішення було переглянуто Касаційним цивільним судом, який вказану скаргу задовільнив.

Згідно ч. 5 ст. 48 Закону «Про виконавче провадження» у разі відсутності у боржника коштів та інших цінностей, достатніх для задоволення вимог стягувача, стягнення невідкладно звертається також на належне боржнику інше майно, крім майна, на яке згідно із законом не може бути накладено стягнення. Звернення стягнення на майно боржника не зупиняє звернення стягнення на кошти боржника. Боржник має право запропонувати види майна чи предмети, які необхідно реалізувати в першу чергу. Черговість стягнення на кошти та інше майно боржника остаточно визначається виконавцем.

Водночас згідно зі ст. 182 ЦКУ право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Відповідно до ч. 4 ст. 50 Закону «Про виконавче провадження» у разі якщо право власності на нерухоме майно боржника не зареєстровано в установленому законом порядку, виконавець звертається до суду із заявою про вирішення питання про звернення стягнення на таке майно.

Згідно матеріалів справи комплекс нежитлових будівель набувається боржником та його дружиною у спільну сумісну власність.

Продавець вказаного нерухомого майна отримав від покупця повну вартість проданого товару. Дії щодо проведення державної реєстрації права власності на придбане нерухоме майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно покупцем не проведені.