Обов'язковість надання іншого житла при виселенні з предмета іпотеки.

22 червня 2020

Обов'язковість надання іншого житла при виселенні з предмета іпотеки.

НАДАННЯ ІНШОГО ПОСТІЙНОГО ЖИЛОГО ПРИМІЩЕННЯ ПРИ ВИСЕЛЕННІ БОРЖНИКА З ІПОТЕЧНОЇ КВАРТИРИ.

Відповідно до ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

За ст. 40 Закону «Про іпотеку» звернення стягнення на житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей.

Малоімовірний виняток становлять наймачі та члени їх сімей, які проживають у іпотечній нерухомості по договору найму (оренди), якщо такий договір був укладений до моменту укладення іпотечного договору і про нього було доведено іпотекодержателю або такий договір був зареєстрований у встановленому законом порядку або укладений після іпотечного договору за згодою банку.

Після прийняття банком рішення про звернення стягнення всі мешканці, за вказаним винятком, зобов’язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок, квартиру чи приміщення протягом одного місяця з дня отримання вимоги. При невиконанні вимоги іпотекодержателя про виселення примусове виселення мешканців здійснюється на підставі рішення суду.

При виселенні деяким категоріям іпотекодавців надається інше постійне житло, деяким – не надається жодного.

Так, за ч. 2 ст. 109 Житлового кодексу УРСР при виселенні громадян із житла, придбаного за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою цієї ж нерухомості, цим громадянам на строк до одного року надається приміщення з фондів житла для тимчасового проживання («соціальне житло»). Порядок формування фондів такого житла та надання і користування приміщеннями в ньому затверджено Постановою КМУ від 31.03.2004 р. N422. Законом встановлено, що відсутність жилих приміщень «соціального житла» або відмова у їх наданні не тягне припинення виселення.

При виселенні громадян із іпотечного житла, придбаного не за рахунок кредиту/позики, їм одночасно надається інше постійне жиле приміщення, яке повинно бути зазначено в рішенні суду.

Частина 2 ст. 109 ЖК установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення (ВС №727/10734/16-ц 08.07.2019).

Обмеження права власника, який набув жиле приміщення за результатами звернення стягнення на предмет іпотеки, на підставі ст. 109 ЖК УРСР та ст. 40 Закону №898-ІУ, є передбачуваними (ВС від 05.06.2019 р. №643/18788/15-ц).

Відтак виселення кредитних боржників з житла, яке хоча і є предметом іпотеки, але придбане було не за рахунок кредиту, в забезпечення якого передано цей об’єкт, є неможливим без надання іншого постійного жилого приміщення (КЦС ВС №753/72/17 31.03.2021 р.).

При виселенні з іпотечного майна, придбаного не за рахунок кредиту, забезпеченого іпотекою цього житла, відсутність іншого постійного житла, яке має бути надане іпотекодавцю та членам його сім’ї, зареєстрованих в предметі іпотеки, є підставою для відмови в задоволенні позову про виселення.

Виселення без надання іншого постійного житла не допускається також у разі, якщо за кредитні кошти було придбано інший об'єкт цивільних прав (наприклад, частка в праві спільної часткової власності), а не усе житлове приміщення, передане в іпотеку.

Так, з аналізу гл. 26 ЦКУ слідує висновок, що частка в праві спільної часткової власності, що належить кожному з співвласників, виступає не як частина речі й не як право на частину речі, а як частина права на всю річ як єдине ціле. Тобто право спільної часткової власності поширюється на все спільне майно, а частка в праві спільної часткової власності не є конкретною часткою майна. Тобто, частка в праві спільної часткової власності та жиле приміщення є окремим об'єктом цивільних прав. Тлумачення ч. 2 ст. 109 ЖК УРСР, з урахуванням ст. 379, глави 26 ЦКУ свідчить, що виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається у тому разі, якщо саме це житлове приміщення було придбане за кредитні кошти. Якщо за кредитні кошти було набуто інший об'єкт цивільних прав (частку в праві спільної часткової власності), а не житлове приміщення, передане в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного житлого приміщення не допускається. Якщо у конкретній справі за кредитні кошти позичальником була придбана тільки частка в праві спільної часткової власності на квартиру, то відстуні підстави для виселення іпотекодавця з предмета іпотеки без надання йому іншого житлового приміщення (ВС 10.10.2019 р. №295/4514/16-ц).

ДОСТАТНЄ НОРМАТИВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ ЗАХИСТУ ІПОТЕКОДАВЦІВ ВІДСУТНЄ

Закон не містить достатнього регулювання умов надання іншого постійного жилого приміщення та захисту іпотекодавців.

За ч. 1 ст. 379 ЦК України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них.

За ст. 6 ЖК жилі будинки і приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків.

Відтак «постійне жиле приміщення» це будь-яке жиле приміщення, призначене для постійного, не обмеженого строком, проживання. Поняття «постійне жиле приміщення» є тотожним «постійному житлу».

Законом не розповсюджено на надання іншого постійного жилого приміщення норми жилої площі 13,65 кв. м. на одну особу (ст. 47 ЖК).

Законом не обумовлено надання іншого постійного жилого приміщення в тому ж самому населеному пункті, де знаходиться предмет іпотеки.

Норми закону про виселення з одночасним наданням іншого постійного жилого приміщення через суд діють лише коли в іпотечному житлі, на яке звернено стягнення кредитором, постійно (безперервно) знаходиться іпотекодавець чи член сім’ї, тобто житло не звільнене ними.

ІНШЕ ЖИТЛО ПРИ ВИСЕЛЕННІ НАДАЄТЬСЯ У КОРИСТУВАННЯ, А НЕ У ВЛАСНІСТЬ ІПОТЕКОДАВЦЯ

Із закону випливає, що інше постійне жиле приміщення при виселенні надається у користування, а не у власність.

Так, за ст. 9 ЖК забезпечення постійним житлом громадян, які відповідно до законодавства мають право на його отримання, може здійснюватися шляхом будівництва або придбання доступного житла за рахунок надання державної підтримки у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Громадяни мають право на одержання у безстрокове користування у встановленому порядку жилого приміщення в будинках державного чи громадського житлового фонду або на одержання за їх бажанням грошової компенсації за належне їм для отримання жиле приміщення для категорій громадян, визначених законом, або в будинках житлово-будівельних кооперативів.

Отже, забезпечення постійним житлом - це одержання громадянином приміщення у безстрокове користування. Кредитор може надати як власне, так і орендоване житло при умові не обмеженого строку користування ним боржником.

При наданні іншого приміщення істотним є розмір витрат на проживання в ньому і майнова можливість іпотекодавця їх нести.

Так, при проживанні сім’ї іпотекодавця в квартирі, з якої здійснюється виселення, в сім'ї виникали, як мінімум, житлово-комунальні витрати.

Надання житла сім’ї поза об’єктивною можливістю сплачувати орендну плату та/чи житлово-комунальні послуги за нього тотожне виселенню без надання житла.

Тому витрати на користування іншим постійним приміщенням не мають перевищувати витрат на проживання в предметі іпотеки.

Пунктом 1 статті 8 Конвенції гарантовано кожній особі окрім інших прав, право на повагу до її житла. Воно охоплює насамперед право займати житло, не бути виселеною чи позбавленою свого житла.

Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Поняття «майно» у першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.

Згідно з усталеною практикою Європейського суду з прав людини втручання держави в право на житло повинне відповідати критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном у розумінні Конвенції.

У пункті 36 вказаного рішення Європейський суд з прав людини визначив, що концепція «житла» за змістом статті 8 Конвенції не обмежена житлом, яке зайняте на законних підставах або встановленим у законному порядку. «Житло» - це автономна концепція, що не залежить від класифікації у національному праві. То чи є місце конкретного проживання «житлом», що б спричинило захист на підставі пункту 1 статті 8 Конвенції, залежить від фактичних обставин справи, а саме - від наявності достатніх триваючих зв`язків з конкретним місцем проживання (рішення Європейського суду з прав людини по справі «Баклі проти Сполученого Королівства» від 11 січня 1995 року, пункт 63).

СУПРОВІД ВИРІШЕННЯ КРЕДИТНИХ ТА ІПОТЕЧНИХ СПОРІВ

НАДІШЛІТЬ ВАШ ЗАПИТ

Відтак, тривалий час проживання особи в житлі, незалежно від його правового режиму, є достатньою підставою для того, щоб вважати відповідне житло належним такій особі в розумінні статті 8 Конвенції, а тому наступне виселення її з відповідного житла є невиправданим втручанням в приватну сферу особи, порушенням прав на повагу до житла.

ЄСПЛ вказує, що «втрата житла є найбільш крайньою формою втручання у право на повагу до житла». Втручання держави є порушенням статті 8 Конвенції, якщо воно не переслідує легітимну мету, одну чи декілька, що перелічені у пункті 2 статті 8, не здійснюється «згідно із законом» та не може розглядатись як «необхідне в демократичному суспільстві…» (справа «Кривіцька та Кривіцький проти України» від 02 грудня 2010 року).

Згідно з рішенням ЄСПЛ в справі "Спорронґ і Льоннрот проти Швеції" від 23.09.1982 р. будь-яке втручання у права особи передбачає необхідність сукупності таких умов: втручання повинне здійснюватися "згідно із законом", воно повинне мати "легітимну мету" та бути "необхідним у демократичному суспільстві". Якраз "необхідність у демократичному суспільстві" і містить у собі конкуруючий приватний інтерес; зумовлюється причинами, що виправдовують втручання, які у свою чергу мають бути "відповідними і достатніми"; для такого втручання має бути "нагальна суспільна потреба", а втручання - пропорційним законній меті. У діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності, як дотримання "справедливого балансу" між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб'єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.

ВПВС від 31.10.2018 №753/12729/15-ц, КЦСВС від 10.10.2019 №295/4514/16-ц, КЦСВС від 06.02.2020 №201/18558/17, ВС від 06.05.2020 р. №640/15833/16-ц; ВС №290/853/19 від 15.07.2021, №643/11929/19 від 30.09.2021, №404/6526/17 від 06.08.2021, №488/2619/17 від 11.06.2021.

Наявність зареєстрованих осіб в житлі, набутому покупцем при купівлі-продажу іпотечного майна, правомірно обмежує право останнього на користування майном (ВСКЦС №199/163/19 від 04.08.2021).

Додатково з питань юридичного захисту в іпотечних спорах - за цим посиланням.

Відповіді на запити: Надання іншого постійного жилого приміщення; Неможливість виселення боржника з іпотечної квартири; Обов'язковість надання іншого житла при виселенні.

Писаренко Олександр Олексійович, адвокат з судового супроводу бізнесових і податкових спорів, магістр бізнес адміністрування.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua
Лист: Viber Telegram WhatsApp