Обязательность предоставления другого жилья при выселении из предмета ипотеки.
Обязательность предоставления другого жилья при выселении из предмета ипотеки.
ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ ПОСТОЯННОГО ЖИЛЬЯ ПРИ ВЫСЕЛЕНИИ ДОЛЖНИКА ИЗ ИПОТЕЧНОЙ КВАРТИРЫ.
В соответствии со ст. 47 Конституции Украины каждый имеет право на жилище. Никто не может быть принудительно лишен жилья иначе как на основании закона по решению суда.
По ст. 40 Закона «Об ипотеке» обращение взыскания на жилой дом или жилое помещение является основанием для выселения всех жителей, за исключением нанимателей и членов их семей.
Маловероятное исключение составляют наниматели и члены их семей, проживающих в ипотечной недвижимости по договору найма (аренды), если такой договор был заключен до момента заключения ипотечного договора и о нем было уведомлено ипотекодержателя или такой договор был зарегистрирован в установленном законом порядке или заключен после ипотечного договора по соглашению банка.
После принятия банком решения об обращении взыскания все жильцы, за указанным исключением, обязаны по письменному требованию ипотекодержателя или нового собственника добровольно освободить жилой дом, квартиру или помещение в течение одного месяца со дня получения требования. При невыполнении требования ипотекодержателя о выселении принудительное выселение жильцов осуществляется на основании решения суда.
При выселении некоторым категориям ипотекодателей предоставляется другое постоянное жилье, некоторым - не предоставляется никакого.
Так, по ч. 2 ст. 109 Жилищного кодекса УССР при выселении граждан из жилья, приобретенного за счет кредита (займа) банка или другого лица, возвращение которого обеспечено ипотекой этой же недвижимости, этим гражданам на срок до одного года предоставляется помещения из фондов жилья для временного проживания («социальное жилье»). Порядок формирования фондов такого жилья и предоставления в пользование помещениями в нем утвержден Постановлением КМУ от 31.03.2004 г. N422. Законом установлено, что отсутствие жилых помещений «социального жилья» или отказ в их предоставлении не влечет прекращения выселения.
При выселении граждан из ипотечного жилья, приобретенного не за счет кредита / займа, им одновременно предоставляется другое постоянное жилое помещение, которое должно быть указано в решении суда.
Часть 2 ст. 109 ЖК устанавливает общее правило о невозможности выселения граждан без предоставления другого жилого помещения. Как исключение, допускается выселение граждан без предоставления другого жилого помещения при обращении взыскания на жилое помещение, которое было приобретено гражданином за счет кредита, возврат которого обеспечен ипотекой соответствующего жилого помещения (ВС №727/10734/16-ц 08.07.2019).
Поэтому выселение кредитных должников из жилья, которое хотя и является предметом ипотеки, но приобретено было не за счет кредита, в обеспечение которого передан этот объект, невозможно без предоставления другого постоянного жилого помещения.
При выселении из ипотечного имущества, приобретенного не за счет кредита, обеспеченного ипотекой этого жилья, отсутствие другого постоянного жилья, которое должно быть предоставлено ипотекодателю и членам его семьи, зарегистрированным в предмете ипотеки, является основанием для отказа в удовлетворении иска о выселении.
Выселение без предоставления другого постоянного жилья не допускается также в случае, если за кредитные средства были приобретены другие объекты гражданских прав (например, доля в праве общей долевой собственности), а не все жилое помещение, переданное в ипотеку.
Так, из анализа гл. 26 ГКУ следует вывод, что доля в праве общей долевой собственности, принадлежащей каждому из совладельцев, выступает не как часть вещи и не как право на часть вещи, а как часть права на всю вещь как единое целое. То есть право общей долевой собственности распространяется на все общее имущество, а доля в праве общей долевой собственности не является конкретной долей имущества. Тоесть, доля в праве общей долевой собственности и жилое помещение является отдельным объектом гражданских прав. Толкование ч. 2 ст. 109 ЖК УССР, с учетом ст. 379, главы 26 ГКУ гласит, что выселение без предоставления другого жилого помещения происходит в том случае, если именно это жилое помещение было приобретено за кредитные средства. Если за кредитные средства был приобретен другой объект гражданских прав (доля в праве общей долевой собственности), а не жилое помещение, переданное в ипотеку, то выселение без одновременного предоставления другого постоянного жилые помещения не допускается. Если в конкретном деле за кредитные средства заемщиком была приобретена только доля в праве общей долевой собственности на квартиру, то отсутствуют основания для выселения ипотекодателя из предмета ипотеки без предоставления ему другого жилого помещения (ВС 10.10.2019 р. №295/4514/16-ц).
ДОСТАТОЧНОЕ НОРМАТИВНОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗАЩИТЫ ИПОТЕКОДАТЕЛЕЙ ОТСУТСТВУЕТ
Закон не содержит достаточного регулирования условий предоставления другого постоянного жилого помещения и защиты ипотекодателей.
По ч. 1 ст. 379 ГК Украины жильем физического лица является жилой дом, квартира, другое жилое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного или временного проживания в них.
По ст. 6 ЖК жилые дома и помещения предназначаются для постоянного или временного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий.
Поэтому «постоянное жилое помещение» это любое жилое помещение, предназначенное для постоянного, не ограниченного в срок, проживания. Понятие «постоянное жилое помещение» тождественно «постоянному жилью».
Законом не распространено на предоставление другого постоянного жилого помещения нормы жилой площади 13,65 кв.м. на одного человека (ст. 47 ЖК).
Законом не предусмотрено предоставление другого постоянного жилого помещения в том же населенном пункте, где находится предмет ипотеки.
Нормы закона о выселении с одновременным предоставлением другого постоянного жилого помещения через суд действуют только когда в ипотечном жилье, на которое обращено взыскание кредитором, постоянно (непрерывно) находится ипотекодатель или член семьи, то есть жилье не освобождено ими.
ДРУГОЕ ЖИЛЬЕ ПРИ ВЫСЕЛЕНИИ ПРЕДОСТАВЛЯЕТСЯ В ПОЛЬЗОВАНИЕ, А НЕ В СОБСТВЕННОСТЬ ИПОТЕКОДАТЕЛЯ
Из закона следует, что другое постоянное жилое помещение при выселении предоставляется в пользование, а не в собственность.
Так, по ст. 9 ЖК обеспечения постоянным жильем граждан, которые согласно законодательству имеют право на его получение, может осуществляться путем строительства или приобретения доступного жилья за счет предоставления государственной поддержки в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
Граждане имеют право на получение в бессрочное пользование в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда или на получение по их желанию денежной компенсации за принадлежащее им для получения жилого помещение для категорий граждан, определенных законом, или в домах жилищно-строительных кооперативов.
Следовательно, обеспечение постоянным жильем - это получение гражданином помещения в бессрочное пользование. Кредитор может предоставить как собственное, так и арендованное жилье при условии не ограниченного срока пользования им должником.
При предоставлении другого помещения существенным является размер расходов на проживание в нем, и имущественная возможность ипотекодателя их нести.
Так, при проживании семьи ипотекодателя в квартире, из которой осуществляется выселение, в семье возникали, как минимум, жилищно-коммунальные расходы.
Предоставление жилья семье вне объективной возможности платить арендную плату и / или жилищно-коммунальные услуги за него тождественно выселению без предоставления жилья.
Поэтому расходы на пользование другим постоянным помещением не должны превышать расходов на проживание в предмете ипотеки.
Пунктом 1 статьи 8 Конвенции гарантировано каждому лицу помимо других прав, право на уважение ее жилища. Оно охватывает прежде всего право занимать жилье, не быть выселенным или лишенным своего жилья.
В соответствии со статьей 1 Протокола каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.
Понятие «имущество» в первой части статьи 1 Протокола имеет автономное значение, которое не ограничивается правом собственности на физические вещи и не зависит от формальной классификации в национальном законодательстве. Право на интерес тоже по сути защищается статьей 1 Протокола.
Согласно сложившейся практике Европейского суда по правам человека вмешательства государства в право на жилье должно отвечать критериям правомерного вмешательства в право человека на мирное владение имуществом в понимании Конвенции.
В пункте 36 указанного решения Европейский суд по правам человека определил, что концепция «жилища» по смыслу статьи 8 Конвенции не ограничено жильем, которое занято на законных основаниях или установленным в законном порядке. «Жилище» - это автономная концепция, которая не зависит от классификации в национальном праве. То ли место конкретного проживания «жильем», что бы привело защиту на основании пункта 1 статьи 8 Конвенции, зависит от фактических обстоятельств дела, а именно - от наличия достаточных продолжающихся связей с конкретным местом проживания (решение Европейского суда по правам человека по делу «Бакли против Соединенного Королевства» от 11 января 1995 года, пункт 63).
Следовательно, длительное время жительства в жилье, независимо от его правового режима, является достаточным основанием для того, чтобы считать подходящее жилье принадлежащим такому лицу в понимании статьи 8 Конвенции, а поэтому следующее выселение ее из соответствующего жилья является неоправданным вмешательством в частную сферу лица, нарушением прав на уважение жилища.
ЕСПЧ указывает, что «потеря жилья является наиболее крайней формой вмешательства в право на уважение жилища». Вмешательство государства является нарушением статьи 8 Конвенции, если оно не преследует легитимную цель, одну или несколько, перечисленных в пункте 2 статьи 8, не осуществляется «по закону» и не может рассматриваться как «необходимое в демократическом обществе ...» (дело «Кривицкий и Кривицкий против Украины» от 02 декабря 2010 года).
Согласно решению ЕСПЧ по делу "Споронґ и Льонрот против Швеции" от 23.09.1982 г. любое вмешательство в права личности предполагает необходимость совокупности следующих условий: вмешательство должно осуществляться "по закону", оно должно иметь «легитимную цель», и быть «необходимым в демократическом обществе". Именно "необходимость в демократическом обществе" и включает в себя конкурирующий частный интерес; обусловлено причинами, оправдывающие вмешательство, которые в свою очередь должны быть "соответствующими и достаточными»; для такого вмешательства должно быть "настоятельная общественная потребность", а вмешательство - пропорциональным законной цели. В деятельности ЕСПЧ руководствуется принципом пропорциональности, как соблюдение "справедливого баланса" между потребностями общей общественной значимости и потребностями сохранения фундаментальных прав личности, учитывая то, что заинтересованное лицо не должно нести непропорциональное и чрезмерное бремя. Конкретному частному интересу должен противопоставляться другой интерес, который может быть не только публичным (общественным, государственным), но и другим частным интересом, то есть должен существовать спор между двумя юридически равными субъектами, каждый из которых имеет свой частный интерес, находясь в гражданско-правовом поле.
БПВС от 31.10.2018 №753/12729/15-ц, КЦСВС от 10.10.2019 №295/4514/16-ц, КЦСВС от 06.02.2020 №201/18558/17, ВС от 06.05.2020 г. №640/15833/16-с.
Дополнительно по вопросам юридической защиты в ипотечных спорах - по этой ссылке.
Ответы на запросы: Предоставление другого постоянного жилого помещения; Выселение должника из ипотечной квартиры; Обязательность предоставления другого жилья при выселении.
Писаренко Александр Алексеевич, адвокат по судебным процессам в налоговых и бизнес спорах, магистр бизнес администрирования.
Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua
Viber Telegram WhatsApp
Новости бюро
