Рейдерский захват / незаконное завладение недвижимостью.

Рейдерский захват недвижимости. Подделка документов. Незаконное завладение.

Рейдерский захват / незаконное завладение недвижимостью.

СРЕДСТВА АДВОКАТСКОЙ ЗАЩИТЫ И ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ.

Рейдерский захват недвижимости осуществляется за спиной владельцев и выявляется последними, как правило, по истечении определенного времени после подделки документов или при подготовке продажи недвижимости рейдерами.

Постороннее лицо врывается в недвижимость и занимает ее, предъявив владельцу договор купли-продажи или свидетельство о приобретении недвижимого имущества с прилюдных торгов. Владелец лишается владения недвижимостью. По одному из вариантов покупатель после завладения помещением может похитить личные документы владельца или документы на недвижимость.

Несмотря на то, что реальным владельцем недвижимость не отчуждалась, по сведениям из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество выясняется, что право собственности на дом/недвижимость зарегистрировано за покупателем на текущий момент на основании указанного договора купли-продажи недвижимости или нотариального свидетельства.

В этих обстоятельствах требуется экстренная правовая защита. Подробнее о действиях адвоката по возврату недвижимости при мошенническом завладении читайте на этой странице.

По опыту защиты клиентов в подобных делах рейдерский захват объектов осуществляется, исходя из следующего.

С 01.01.2013 года действуют положения Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», согласно которому право собственности на недвижимость подлежит регистрации с открытием раздела в электронном Государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - Реестр).
Регистрация в Реестре недвижимости, право собственности на которую получено и зарегистрировано до 01.01.2013 года в бумажной форме в регистрационных книгах, архивных/регистрационных делах бюро технической инвентаризации, не является обязательным, а осуществляется по усмотрению владельца.
Законом установлено, что права на недвижимость, возникшие до 01.01.2013 г., признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на тот момент законодательством не предусматривалось обязательной регистрации таких прав.

Следовательно, право собственности на недвижимое имущество, которое было зарегистрировано до 01.01.2013 года в бумажных книгах БТИ, подтверждается исключительно правоустанавливающими документами в бумажной форме до тех пор, пока собственник не пожелает зарегистрировать право собственности в электронном Реестре.

Если владелец изъявил такое желание, то государственная регистрация прав на недвижимость в электронном Реестре выполняется на основании указанных бумажных документов о возникновении, переходе, прекращении прав на объект. Указанные документы представляются владельцем или уполномоченным им лицом в государственный Центр предоставления административных услуг или государственному или частному нотариусу.

Чаще всего осуществляется рейдерский захват домов/объектов в г. Киеве, право собственности на которые зарегистрировано по бумажным документам в бумажных книгах до 01.07.2010 года.

Это связано с тем, что до 01.01.2013 года в Украине действовала иная электронная система - Государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество. Киевское городское БТИ начало проводить государственную регистрацию права собственности в нем лишь с июля 2010 года и на выборочные объекты.

Поэтому правоустанавливающие документы на недвижимость в г. Киеве, государственная регистрация права собственности на которую проведена до июля 2010 года, имеются преимущественно только в бумажной форме. О такой регистрации Киевское городское БТИ сегодня предоставляет бумажные информационные справки.

О неотложных мерах при мошенническом завладении квартирой – далее в этой статье.

ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПО РЕЙДЕРСКОМУ ЗАХВАТУ НЕДВИЖИМОСТИ (НЕКОТОРЫЕ ИЗ ВАРИАЦИЙ):

1) Выяснение лиц владельцев/совладельцев недвижимости легальным или нелегальным способом (КП по эксплуатации жилищного фонда, мнимые арендаторы/покупатели, проверка материального состояния для гипотетического кредита и т.д.) и получение копии правоустанавливающего документа;
2) Подделка документов на недвижимость. Осуществляется подделка свидетельства о приватизации недвижимости или свидетельства о праве собственности или договора купли-продажи недвижимости на имя владельца в бумажной форме;
3) Подделка паспортов на имя рейдеров или поиск соответствующих «кандидатов» на роль подставного покупателя с действительными паспортами;
4) Подделка документов на распоряжение недвижимостью. Осуществляется подделка доверенности от имени владельцев/совладельцев помещения на регистрационные действия в отношении недвижимости и её продажу или иное отчуждение или распоряжение. Поддельная доверенность изготавливается на имя рейдеров;
5) Подделка нотариального договора купли-продажи недвижимости или иного ее отчуждения, датированного до 2010 года, по которому собственник недвижимости якобы продал её рейдеру;
6) Представление в ЦПАУ или государственному или частному нотариусу поддельных документов на покупку недвижимости для государственной регистрации прав рейдера на неё в Реестре;
7) Перепродажа недвижимости по поддельным документам другому рейдеру;
8) Предоставление недвижимости в ипотеку под обеспечение займа или кредита, полученных рейдером, с последующим невозвратом долга и обращением взыскания «кредитором» на недвижимость;
9) Последующая перепродажа недвижимости постороннему приобретателю (добросовестному или недобросовестному покупателю) или на аукционе ГП "СЕТАМ" по исполнительной надписи нотариуса.

Для заказа услуг адвоката против мошенничества с недвижимостью отправьте e-mail info@fides.com.ua или позвоните по тел. (044) 270 6046, (050) 719 1016.

НЕОТЛОЖНЫЕ МЕРЫ ПРИ РЕЙДЕРСКОМ ЗАВЛАДЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ:

1) обращение в полицию с заявлением о незаконном завладении недвижимостью по признакам преступлений ст.ст. 190, 358 УК (в зависимости от обстоятельств);

2) представление ходатайства следователю о допросе свидетелей, а также владельца, как потерпевшего;

3) подача ходатайства следователю полиции об обращении к следственному судье с ходатайством о наложении ареста на недвижимость как вещественного доказательства;

4) подача в суд иска об истребовании недвижимости собственником от приобретателя, отмене регистрации права собственности покупателя на недвижимость и признании ничтожным договора продажи недвижимости по поддельным документам;

5) представление в суд ходатайства о наложении ареста на недвижимость в порядке обеспечения иска во избежание дальнейшего отчуждения недвижимости;

6) представление в суд заявления о запрете реализации недвижимости на аукционе электронных торгов "СЕТАМ";

7) направление адвокатских запросов для сбора доказательств мошеннического завладения недвижимостью и регистрации собственности на нее по поддельным документам;

8) истребование по адвокатскими ходатайствам доказательств всей цепи операций из незаконного отчуждения недвижимости и рейдерского захвата;

9) осуществление контроля и оперативное обращение к следователю и в суд для решения поданных ходатайств по рейдерскому захвату недвижимости.

Защита собственности клиентов в суде осуществляется адвокатом при учете следующего.

1. Недвижимость принадлежит клиенту на основании свидетельства о праве собственности или приватизации, выданного отделом коммунальной собственности или приватизации, или иного правоустанавливающего документа, оригинал которого, в большинстве случаев, находится у владельца. Наличие оригинала у владельца свидетельствует о том, что отчуждение недвижимости владельцем не проводилось.

2. Владельцем осуществляются платежи на содержание дома и за коммунальные услуги по имеющимся оригиналам квитанций. Со дня «продажи» недвижимости по поддельным документам и к появлению в ней покупателя, рейдеры в помещении не появлялись.
Указанные факты подтверждают законное фактическое владение недвижимостью владельцем и проживание/нахождение в ней в течение длительного времени после оформления рейдерами поддельных документов на ее продажу посторонним лицам. А с другой стороны - осознание рейдерами отсутствия легального приобретения недвижимости, сокрытие ими преступных действий, рейдерский характер захвата недвижимого имущества, попытки создать иллюзию цепи перепродаж или использований объекта перед продажей конечному приобретателю.

3. По информации нотариуса, именем, подписью и печатью которого якобы удостоверена доверенность собственника или договор на распоряжение недвижимостью на имя рейдеров, последние не удостоверялись; в реестре нотариальных действий этого нотариуса они отсутствуют. По предоставленной на определение суда информации в Едином реестре доверенностей поддельная не числится; в реестре специальных бланков нотариальных документов тот, на котором изготовлена поддельная доверенность или договор, указан как похищенный.

4. По информации подразделения ГМС Украины паспорт гражданина Украины, по которому действовал рейдер, может числиться утраченным задолго до изготовления поддельной доверенности.

5. Лично владельцем недвижимость не продавалась, других сделок по ее отчуждениюя не совершалось, доверенностей с полномочиями на распоряжение недвижимостью не выдавалось.

6. Очевидно, что при рейдерском захвате недвижимости последняя выбыла из владения собственника помимо его воли.
По ст. 41 Конституции Украины в корреспонденции со ст.ст. 317, 319, 321 ГК Украины установлено, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.
Право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом.
Право частной собственности является нерушимым.
Никто не может быть противоправно лишен права собственности.

По ст.ст. 317, 319 ГК Украины право распоряжаться своим имуществом по собственной воле принадлежит исключительно владельцу.

По ст. 330 ГК Украины, если имущество отчуждено лицом, не имевшим на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если в соответствии со ст. 388 ГКУ имущество не может быть истребовано у него.
По ч. 1 ст. 388 ГК Украины, если имущество по возмездному договору приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество:
1) было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение;
2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение;
3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.
Имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

Поэтому, согласно ст.ст. 330, 388 ГК Украины покупатель не приобретает права собственности на имущество, приобретенное от постороннего лица, у которого не было полномочий действовать от имени владельца, поскольку это имущество может быть у него истребовано. Право собственности настоящего владельца в таком случае презюмируется и не прекращается с отчуждением имущества посторонним лицом помимо воли владельца.

7. Если недвижимое имущество передано было в ипотеку и обеспеченный им долг не возвращен рейдером, то недвижимость была предметом судебного разбирательства об обращении на нее взыскания.
Однако действительный собственник не был стороной договора ипотеки и участником такого судебного разбирательства. Следовательно, распоряжение недвижимостью произошло помимо воли и без ведома владельца, а потому осуществлено незаконное завладение недвижимостью.

8. В связи с отчуждением недвижимости по поддельному договору, без действительного нотариального удостоверения, вопреки воле и при отсутствии волеизъявления собственника, для незаконного завладения недвижимостью при нарушении конституционного права собственности, недвижимость подлежит виндикации от рейдеров.

9. В результате приобретения недвижимости покупателем по поддельным документам при выбытии из владения собственника помимо его воли недвижимость подлежит истребованию судом от покупателя.

10. Из-за незаконного завладения недвижимостью основания для возникновения права собственности на нее у посторонних лиц отсутствуют.
Поэтому государственная регистрация права собственности рейдера или покупателя на недвижимость подлежит отмене судом.

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ИСКА АРЕСТОМ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ БЛОКИРОВАНИЯ ОТЧУЖДЕНИЯ РЕЙДЕРАМИ

Поскольку целью рейдеров является продажа недвижимости реальному покупателю и получение от него денег в карман или дальнейшее распоряжение квартирой для искусственного создания оснований для обращения на нее взыскания судом в интересах подставного лица, то целесообразно заблокировать такие возможности и действия рейдеров.

Для этого закон предусматривает меры обеспечения иска судом для устранения дальнейших затруднений с выполнением решения по делу в пользу истца.

ГПК предлагает несколько видов обеспечения, из которых в зависимости от обстоятельств оптимальным является арест недвижимости и остановка её реализации на торгах.

Если на сайте ГП "СЕТАМ" отсутствует информация о продаже рейдерски захваченной недвижимости, то достаточно ареста.

Арест влечёт отказ в совершении нотариальных действий с недвижимостью (по ст. 55 Закона "О нотариате" при удостоверении договоров об отчуждении или залоге дома, квартиры, земельного участка, другого недвижимого имущества проверяется отсутствие любого ареста).

Постановление об аресте подлежит немедленному исполнению со дня подписания судьей независимо от его обжалования или открытия исполнительного производства. Однако практическая реализация определения требует открытия исполнительного производства. Государственный или частный исполнитель вводит в государственный реестр прав на недвижимое имущество сведения об аресте, которые становятся зарегистрированными и доступными любому заинтересованному или уполномоченному лицу.

Именно такой арест влечёт также отказ в совершении регистрационных действий с недвижимостью по любым правам (по п. 6 ч. 1, ч.ч. 2,3 ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» основанием для отказа государственной регистрации прав являются имеющиеся зарегистрированные обременения, при имеющемся аресте госрегистратор принимает решение об отказе в государственной регистрации прав по любому заявлению).

Для наложения ареста истец должен представить специальное заявление, заплатив судебный сбор. Заявление подается вместе с иском или отдельно и должно соответствовать установленным требованиям. Заявление, несмотря на скрытое завладение недвижимостью, должно быть достаточно документально и юридически обоснованным.

ОСТАНОВЛЕНИЕ ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ЭЛЕКТРОННОМ АУКЦИОНЕ "СЕТАМ"

В последнее время большое количество рейдерски присвоенной недвижимости выставляется на искусственно созданных основаниях на онлайн-аукцион ГП "СЕТАМ" для продажи покупателю, который предложил наивысшую цену.

Популярность этого способа отчуждения, кроме экономического и организационного преимущества для рейдеров, главным образом продиктована тем, что позволяет подстроиться под правило закона, которое защищает добросовестного покупателя от истребования у него имущества, приобретенного на аукционе по продаже арестованного имущества.

Если ваша квартира выставлена ​​на торги, целесообразно в экстренном порядке заблокировать ее продажу через суд и предпринять собственные проактивные меры для устранения "добросовестности" покупателя.

Так, по ст. 388 ГКУ имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

По ст. 61 Закона "Об исполнительном производстве" реализация арестованного имущества при исполнении судебных решений осуществляется путем электронных торгов или по фиксированной цене, порядок проведения которых в свою очередь установлен "Порядком реализации арестованного имущества", утвержденным приказом Минюста №2831 / 5 от 29.09.2016 г. .

Пытаясь подстроиться под указанные нормы, преступники составляют фиктивный договор займа, по которому один предоставил, а другой не вернул займа. На взыскание долга "кредитор" обращается к частному нотариусу, который выдает исполнительную надпись. А так как у "должника" нет другого имущества для взыскания для оплаты исполнительной надписи, кроме рейдерски присвоенной недвижимости, то частный исполнитель выставляет её на продажу на аукционе "СЕТАМ" в таком же порядке, как при исполнении судебных решений.

Процедура реализации арестованного имущества не предусматривает принятия ГП "СЕТАМ" распоряжений от владельца недвижимости о снятии её с торгов или их остановки. Такое заявление может подать только соответствующий исполнитель, который выставил имущество на торги, или суд.

Поэтому эффективным средством предупреждения есть постановление суда о приостановлении реализации арестованного имущества на аукционе.

По ч.ч. 1, 2 ст. 150 ГПКУ иск может обеспечиваться, в частности, запретом другим лицам совершать действия относительно предмета спора или остановкой продажи арестованного имущества.

Постановление о приостановлении реализации арестованной недвижимости подлежит немедленному исполнению. Его практическая реализация предусматривает подачу в ГП "СЕТАМ" с обязанностью последнего немедленно остановить электронные торги, указать об этом на сайте в лоте и составить акт о приостановлении торгов.

Имеющееся постановление об аресте недвижимости не запрещает её продажу на аукционе ГП "СЕТАМ" и регистрацию её в собственность победителя аукциона. По ч. 4 ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» зарегистрированный арест не применяется для отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, приобретенное в результате его принудительной реализации по закону.

ЗАКАЗ УСЛУГ ИЛИ КОНСУЛЬТАЦИИ АДВОКАТА ПО НЕДВИЖИМОСТИ
ОТПРАВЬТЕ ЗАПРОС ОНЛАЙН

Действия для предупреждения или пресечения рейдерского захвата недвижимости:

1) регистрация в современном электронном Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество своего права собственности на недвижимость, приобретённую до 01.01.2013 г., независимо от его регистрации в бумажных регистрационных книгах/делах БТИ;
2) периодическая проверка данных о недвижимости в электронном Реестре и на сайте электронных торгов "СЕТАМ";
3) хранение оригиналов и полного комплекта копий правоустанавливающих документов на недвижимость в безопасном секретном месте;
4) недопущение передачи копий правоустанавливающих документов на недвижимость посторонним лицам;
5) немедленное обращение к адвокату, специализированному на спорах о недвижимости, при выявлении изменений в Реестре или действий сторонних лиц относительно объекта.

Об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения - в этой статье.

Об экстренных мерах адвокатской защиты при мошенническом завладении квартирой - по ссылке.

О возврате ипотечной недвижимости, взысканной кредитором - по этой ссылке.

О юридической защите прав на недвижимость - на этой странице.

Писаренко Александр Алексеевич, адвокат по судебным процессам в налоговых и бизнес спорах, магистр бизнес администрирования.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua
Viber   Telegram    WhatsApp

7139
Ваша оценка страницы:
Средняя: 5 (2 оценки)

Новости бюро

ПОДПИСАТЬСЯ НА РАССЫЛКУ
Следите за новостями Юридического Бюро Писаренко, изменениями в законодательстве и последними тенденциями в вашей сфере. Будут только полезные письма.