УСЛУГИ ПО ОФОРМЛЕНИЮ НАСЛЕДСТВА ПРИ ОТСУТСТВИИ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИХ ДОКУМЕНТОВ НА НЕДВИЖИМОСТЬ И НАСЛЕДСТВА НА НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО.

Обращение для оформления наследства в суд часто необходимо в случаях получения наследства на квартиру или наследства на дом, в т.ч. не завершенный строительством, на которые у наследодателя отсутствовали правоустанавливающие документы.

По гл. 7 Закона «О нотариате» и п.п. 4.14, 4.15, 4.18 Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины от 22.02.2012 г. N 296/5 нотариус обязательно проверяет состав наследственного имущества и выдает свидетельство о праве на наследство на имущество, которое подлежит регистрации, только после представления наследниками правоустанавливающих документов о его принадлежности наследодателю, то есть, если право собственности наследодателя на это имущество было зарегистрировано им по жизни. При отсутствии у наследника правоустанавливающих документов нотариус разъясняет ему процедуру оформления наследства в судебном порядке.Следовательно, если наследодатель не оформил право собственности на недвижимость и не зарегистрировал его за собой, это препятствует оформлению наследства на дом или квартиру через нотариат.  

Причины отсутствия правоустанавливающих документов на наследственную недвижимость сводятся в основном к:

1) халатности наследодателей, которые построили дом в далеком прошлом в сельской местности при разрешении сельсовета, но дальнейшего оформления документов не осуществили;
2) инвестированию наследодателем в квартиру на этапе строительства многоквартирного дома, которое не было закончено и на квартиру в котором не было выдано свидетельство о собственности наследодателю;
3) случаям законного строительства жилого дома, который не был завершен и введен в эксплуатацию наследодателем и на который наследодатель не успел получить документы;  

4) случаям самовольного строительства, на которое у наследодателя отсутствуют документы; 
5) незнания или бездействия наследодателя, который принял наследство, проживая постоянно с иным наследодателем, но не обратился к нотариусу и не получил свидетельства о наследстве, а позже умер сам.

АДВОКАТ ПИСАРЕНКО А.А. ПРИНЯТИЕ, ОФОРМЛЕНИЕ, ОСПАРИВАНИЕ ПРАВ НА НАСЛЕДСТВО.

В случае халатности наследодателя, который построил дом в далеком прошлом с разрешения сельсовета, но дальнейшего оформления документов не осуществил, оформляется наследство в суде на основании следующего.

При оформлении наследства на дом, построенный в прошлом, применяется закон, который действовал на момент возникновения права собственности на него у наследодателя и на время открытия наследства. Суд устанавливает соответствие правоустанавливающих документов на дом согласно закону, действовавшему на момент приобретения права собственности на него.
Государственная регистрация права собственности на жилые дома регулировалась в прошлом различными нормативными актами (в частности, Инструкция о порядке регистрации домов и домовладений в городах и поселках городского типа Украинской ССР от 31.01.1966 г., Инструкция о порядке государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности юридических и физических лиц, утвержденная приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 09.06.1998 г. №121, Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество от 07.02.2002 г. № 7/5).

Эти подзаконные акты предусматривали государственную регистрацию зданий, регистрацию права собственности на недвижимое имущество, но возникновение права собственности на дома не зависело от государственной регистрации до момента вступления в силу Гражданского кодекса Украины 2004 года и Закона от 01 июля 2004 года «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений».

Поэтому при оформлении наследства на дом в суде следует руководствоваться законодательством, которое регулировало возникновение права собственности у наследодателя на момент окончания строительства дома (в частности, положениями Гражданского кодекса УССР 1963 года, Закона от 07 декабря 1990 года № 553-ХІІ «О местных советах народных депутатов и местном и региональном самоуправлении», Законом от 25 декабря 1974 года «О государственном нотариате», Указаниями по ведению подомового учета в сельских Советах народных депутатов, утвержденными Центральным статистическим управлением СССР 13 апреля 1979 года за № 112/5, Инструкцией о порядке регистрации домов и домовладений в городах и поселках городского типа Украинской ССР от 31 января 1966 года, Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий исполнительными комитетами городских, поселковых, сельских Советов депутатов трудящихся, утвержденной приказом Министра юстиции СССР от 19 января 1976 года № 1/5 и другими нормативными актами).

Следовательно, при оформлении наследства на дом в суде подтверждением принадлежности дома наследодателю в сельской местности могут быть архивные справки или выписки из решений сельсовета о предоставлении земельного участка или разрешения на строительство дома наследодателю, справки исполнительного комитета сельского совета депутатов трудящихся, записи в похозяйственных книгах, регистрация места проживания наследодателя в доме по паспорту, технический паспорт на дом, оплата за коммунальные услуги по этому дому, документы из колхоза об отводе в установленном порядке земельных участков под застройку и т.д.

В случае совершения наследодателем после 01.01.2004 г. законного строительства дома, но незавершения, невведения его в эксплуатацию при жизни наследодателя и неполучения на него документов о собственности оформляется наследство на незавершенное строительство в суде или нотариате на основании следующего.      

По ст. 331 Гражданского кодекса Украины, который вступил в силу 01.01.2004 г., право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает при условиях завершения его строительства, ввода его в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него.
До завершения строительства лицо считается собственником материалов, которые были использованы в процессе создания этой недвижимости.

По ст.182 ГК право собственности и другие вещные права на недвижимость, их возникновение, переход и прекращение подлежат обязательной государственной регистрации.

По ст.3 Закона от 01.07.2004 г. «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации.

Следовательно, до завершения строительства и регистрации права собственности на дом этот объект не считается недвижимым имуществом и на него не может быть оформлено наследство на дом.
В состав наследства входят права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на момент открытия наследства и не прекратившиеся вследствие его смерти (ст.1218 ГК Украины). То есть, для перехода по наследству права собственности на дом необходимо, чтобы наследодатель при жизни имел все документы, которые подтверждают возникновение у него права собственности на построенный дом.

Если наследодатель при жизни законно начал строительство дома, но не успел его закончить и зарегистрировать возникновение права собственности, то оформляется наследство на незавершенное строительство следующим образом.
Законным является строительство дома на земельном участке, отведенном для этой цели, при наличии надлежащего проекта строительства, разрешения (в случае необходимости) и при соблюдении строительных норм и правил.

Законное строительство может быть завершенное и незавершенное.

К завершенному относятся здания, введенные в эксплуатацию, на которые наследодателю выдано свидетельство о собственности с регистрацией в госреестре вещных прав на недвижимое имущество.
Если наследодатель завершил строительство дома, но по причине смерти не успел получить на него свидетельство о собственности и зарегистрировать его, то наследники могут осуществить оформление наследства на дом через суд.

Дома, не завершенные строительством, это те, которые не сданы в эксплуатацию. До сдачи в эксплуатацию наследодатель считается собственником материалов, использованных в процессе строительства.
Согласно п.8 Постановления Пленума ВСУ от 30.05.2008 №7 «О судебной практике по делам о наследовании» в случае смерти застройщика до законного завершения строительства его права и обязанности как застройщика входят в состав наследства. То есть, к наследникам переходит не право собственности на дом, а права и обязанности наследодателя как застройщика незавершенного строительства.

Следовательно, если наследодатель при жизни законно начал строительство, но не сдал в эксплуатацию дома, то оформляется наследство на его права и обязанности застройщика, в частности:

- право собственности на строительные материалы и оборудование, использованные в строительстве;
- право завершить строительство дома на основании документов, ранее выданных наследнику;
- право предъявить для принятия в эксплуатацию завершенное строительство дома от своего имени;
- право получить на свое имя свидетельство о собственности и зарегистрировать право собственности на дом по наследству.

Подтверждением наследства на незавершенне строительство являются документы, на основании которых наследодателем в законный способ велось строительство (о праве на земельный участок; разрешение или декларация о начале выполнения строительных работ; строительный паспорт; утвержденная в установленном порядке проектно-сметная документация), и технический паспорт на фактически выполненное строительство, изготовленный бюро технической инвентаризации по заказу наследника.

По ст.190 ГКУ имуществом как особым объектом считаются отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности.

Поэтому права и обязанности наследодателя как застройщика незавершенного строительства являются имущественными и включаются к имуществу в смысле ч.1 ст. 190 ГКУ.

На такие права и обязанности как на имущество нотариус выдает наследникам свидетельства о праве на наследство в соответствии с пунктом 205 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами. После получения свидетельства на наследство на права застройщика наследник совершает действия, которые при жизни не успел сделать наследодатель, — завершает строительство, передает его от своего имени для принятия в эксплуатацию, получает на свое имя свидетельство о собственности на наследственный дом и регистрирует на него право собственности.

В случаях инвестирования наследодателем в квартиру в многоквартирном доме на этапе незавершенного строительства, на которое не было выдано свидетельство о собственности, оформляется наследство в порядке, аналогичном описанному выше.

К наследству, на которое выдается свидетельство нотариусом или право на которое признается судебным решением, включаются имущественные права на квартиру, приобретенные наследодателем по договору с застройщиком или третьим лицом.

При осуществлении наследодателем самовольного (незаконного) строительства дома и неполучении на него документов о собственности оформляется наследство нотариусом или в суде на основании следующего.

Самовольным строительством является то, которое осуществлено на не отведенном в законном порядке для этой цели земельном участке; при отсутствии надлежащего разрешения на строительство; при отсутствии надлежащим образом утвержденного проекта для строительства; с существенным нарушением строительных норм и правил (ст. 376 ГКУ).
По вышеуказанному постановлению Пленума ВСУ от 30.05.2008 №7 к наследникам переходит право собственности на строительные материалы, оборудование, использованне в процессе строительства, если наследодателем осуществлено самовольное строительство.

При отсутствии у наследодателей, которые приняли наследство, проживая постоянно с иным наследодателем, правоустанавливающих документов на недвижимость, оформляется наследство в суде на основании следующего.

Часто случается, что у наследодателя были дети, постоянно проживающие с ним по одному адресу, и внуки. Но после смерти наследодателя его сын или дочь не обратились к нотариусу для получения свидетельства о наследстве на квартиру или дом, полагая, что проживания с наследодателем по одному адресу на момент открытия наследства достаточно для права собственности на указанную недвижимость. После смерти наследодателя его сын или дочь умерли, так и не получив свидетельства о наследстве на недвижимость. Внукам, которые обратятся к нотариусу для оформления наследства на квартиру или дом деда или бабки, будет выдан отказ нотариуса в оформлении наследства на основании отсутствия правоустанавливающих документов у наследодателя.

В данном случае наследники могут осуществить оформление наследства через суд. 

По ст. 1268 Гражданского кодекса Украины наследник считается принявшим наследство, если на момент смерти наследодателя постоянно с ним проживал, и не подал нотариусу заявление об отказе от наследства.

По практике в большинстве случаев наследник считается принявшим наследство, если он по паспорту был зарегистрирован с наследодателем по одному адресу.

По ч.1 ст. 1268 ГКУ независимо от времени принятия наследства оно принадлежит наследнику со времени открытия наследства.
Т.о. родители внуков, которым в оформлении наследства выдан отказ нотариуса, проживавшие вместе с дедом или бабкой на момент их смерти, считаются официально принявшими наследство, если не подавали при жизни заявления об отказе.

Если родители внуков, принявшие наследство указанным способом, по причине смерти не успели получить на него свидетельство о наследстве и зарегистрировать собственность на него в реестре вещных прав, то внуки-наследники могут осуществить оформление наследства через суд при отсутствии правоустанавливающих документов.

Ответы на запросы: Оформление наследства при отсутствии правоустанавливающих документов. Наследство на незавершенное строительство. Оформление наследства через суд. Киев.

ЮРИДИЧЕСКОЕ БЮРО ПИСАРЕНКО 

тел. (044) 270 60 46

е-мейл: info@fides.com.ua