Согласно постановлению ВПВС от 15.01.2020 г. №367/6231/16-ц по поводу признания электронных торгов недействительными правовая природа продажи имущества с публичных торгов дает основания для возможности признания торгов недействительными по правилам признания недействительными сделок, в частности на основании норм гражданского законодательства (ст.ст. 203, 215 ГК Украины) о недействительности сделки как таковой, что не соответствует требованиям закона, в случае невыполнения требований по установленной процедуре, порядка проведения торгов, что подтверждается правовым заключением ВСУ от 25.11.2015 г. №6-1749цс15.

Отчуждение имущества с электронных торгов относится к сделкам купли-продажи и такая сделка может признаваться недействительной в судебном порядке по основаниям несоблюдения в момент ее совершения требований, установленных ч.ч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ГК, в частности, в связи с несоответствием содержания сделки ГК Украины и другим актам гражданского законодательства (ч. 1 ст. 215 настоящего Кодекса). Для применения последствий несоблюдения указанных требований, при разрешении спора о признании электронных торгов недействительными судам необходимо установить имело ли место нарушение требований установленного порядка и других норм законодательства при проведении электронных торгов; повлияли ли эти нарушения на результаты электронных торгов; имело ли место нарушение прав и законных интересов истцов, оспаривающих результаты электронных торгов.

В соответствии с Порядком реализации арестованного имущества путем проведения электронных аукционов осуществляется реализация исполнителями имущества на торгах ГП «Сетам» на основании их заявлений.

К предмету доказывания по делу принадлежит соблюдение порядка проведения публичных торгов, правил, устанавливающих процедуру подготовки, проведение электронных торгов (опубликование информационного сообщения определенного содержания о реализации недвижимого имущества, оформление конечных результатов торгов).

Согласно правового заключения, изложенного ВПВС в постановлениях от 21.11.2018 г. №465/650/16-ц и от 23.01.2019 г. №522/10127/14-ц, правовая природа процедуры реализации имущества на публичных торгах заключается в продаже имущества, то есть в обеспечении перехода права собственности на имущество должника, на которое обращено взыскание, к покупателю - участнику публичных торгов. Учитывая особенности, предусмотренные законодательством о проведении публичных торгов, составление по результатам их проведения акта проведения публичных торгов - это оформление договорных отношений купли-продажи имущества на публичных торгах, то есть сделка.

Частью 4 ст. 656 ГК Украины установлено, что к договору купли-продажи на биржах, конкурсах, аукционах (публичных торгах), продаже валютных ценностей и ценных бумаг применяются общие положения о купле-продаже, если иное не установлено законом об этих видах договоров купли-продажи и не следует из их сути.

Таким образом, правовая природа продажи имущества с публичных торгов дает основания для возможности признания торгов недействительными по правилам признания недействительными сделок, в частности на основании норм гражданского законодательства (ст.ст. 203, 215 ГКУ), в случае невыполнения требований относительно процедуры, порядка проведения торгов, предусмотренных Порядком реализации арестованного имущества, утвержденным приказом Министерства юстиции Украины от 29.09.2016 г. №2831/5.

В постановлении от 08.07.2020 №201/18443/17 судьи КЦСВС указали на случаи отсутствия оснований признания электронных торгов недействительными, учитывая некоторые обстоятельства.

Государственный исполнитель осуществляет только подготовительные действия с целью проведения электронных торгов, а сами электронные торги по реализации движимого имущества организует и проводит организатор электронных торгов.

Действия государственного исполнителя в исполнительном производстве, не касающиеся правил проведения электронных торгов, имеют самостоятельный способ обжалования и не могут быть основанием для признания электронных торгов недействительными.

Поскольку истец не ссылается на какие-либо нарушения организатором торгов норм Порядка реализации арестованного имущества, а обосновывает свои требования действиями государственного исполнителя, которые имеют самостоятельный способ обжалования, суды предыдущих инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для признания электронных торгов недействительными.

Отрицать действительность сделки, а потому и электронных торгов, имеет право как должник в исполнительном производстве, так и владелец имущества, которое незаконно выбыло из собственности или владения вследствие рейдерских действий (ч. 3 ст. 215 ГКУ).

Следовательно, для достижения желаемого результата в признании недействительными электронных торгов и заключенного на них договора продажи имущества истцу необходимо доказать нарушение требований Закона «Об исполнительном производстве», ГКУ, Порядка реализации арестованного имущества, нарушивших (или могущих в будущем нарушить) его права или законные интересы.

КЦС ВС №201/18443/17 від 08.07.2020 р.

О юридической защите при продаже недвижимости при мошенничестве / рейдерском завладении - в статье по ссылке.

Об обеспечении иска остановлением продажи арестованного имущества на аукционе и вступлении определения в силу - читайте тут.

Отчет об оценке имущества утратил силу, поэтому торги недействительны.

Обязательным условием действительности торгов является правильное определение стартовой стоимости арестованного имущества. Для оценки, в частности, недвижимого имущества и транспортных средств исполнитель обязан привлечь субъекта оценочной деятельности – субъекта хозяйствования. Срок действия произведённой таким субъектом оценки составляет шесть месяцев со дня подписания отчета. После истечения этого срока оценка имущества должна производиться повторно (ст.ст. 18, 20, ч. 6 ст. 57 Закона "Об исполнительном производстве"). Если срок действия отчета оценщика истёк после передачи имущества на реализацию, повторная оценка не производится. Но в случае применения при передаче имущества на торги отчёта оценщика, датированного более 6 месяцев назад, есть основания для признания торгов недействительными (ВС от 07.07.2021 г. №753/2741/17, №6-1884цс15, №6-2988цс15, №668/5633/14-ц).

Проведение оценки объекта торгов без физического обследования.

Из ст.ст. 11, 12, 31, 33 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» следует, что субъект оценочной деятельности должен при непосредственном доступе к имуществу получить достоверную информацию о нём для проведения оценки. Иначе, без посещения и/или исследования объекта, его оценка по фотографиям или технической документации не будет являться достоверной. Т.е. проведению независимой оценки стоимости имущества в любом случае должно предшествовать ознакомление с объектом оценки путем обеспечения доступа к нему (ВС от 11.08.2021 г. №619/4981/13ц, от 01.10.2020 г. №2-2394/10, от 15.10.2020 г. №917/628/17).

Заниженная цена реализованного имущества.

Если имущество выставлено на торги и продано по цене ниже рыночной, это может быть основанием для отмены торгов. Реализация описанного и арестованного имущества по заниженной цене может нанести существенный ущерб как взыскателю в виде неполученного дохода, так и должнику – в виде передачи его имущества на реализацию по существенно более низкой цене по сравнению с рыночной стоимостью (БПВС от 12.06.2019 г. №308/12150/16-ц).

КГС ВС указывает: «если публичные торги по реализации имущества состоялись по цене продажи, которая была обжалована и признана недействительной (необъективной) в судебном порядке, а также то, что цена является существенным условием договора купли-продажи, суд ... пришел к правильному выводу о нарушении имущественных прав истца и наличии правовых оснований признания электронных торгов недействительными»;

«изъятие и реализация имущества, принадлежавшего истцу и её супруге на праве общей совместной собственности, с целью исполнения окончательного судебного решения является легитимной целью, однако из-за слишком формального применения процедурных требований имущество реализовано по более низкой цене, которая засчитывается в счет погашения долга перед кредитором. Занижение цены ниже реальной стоимости нарушит справедливый баланс, а заявитель будет иметь личное и чрезмерное бремя, являющееся нарушением ст. 1 Первого протокола Конвенции о защите прав человека и основных свобод" (постановления от 21.12.21 г. №607/7709/20, от 22.07.20 г. №750/2447/18,  от 11.02.21 г. №761/15797/19).

Постановлением ВС №490/5475/15 указано, что недостаточной является ссылка истца лишь на то, что он был ограничен в праве на обжалование стартовой цены лота, без наведения мотивов и доказательств на их подтверждение, доказывания другой (большей) стартовой цены проданного с торгов имущества, представления расчетов, заключений экспертов, специалистов по данному вопросу.
Согласно постановлению ВС №910/10136/17 безосновательны доводы истца о нарушении исполнителем порядка определения стоимости имущества и ее занижения, если истец был уведомлен о результатах оценки, однако не обжаловал их в судебном порядке установленным способом и сроком. Действия исполнителя по определению стоимости имущества должника являются подготовительными действиями с целью проведения публичных торгов, которые не касаются правил проведения публичных торгов и имеют самостоятельный способ и сроки обжалования, и могут быть основанием для признания публичных торгов недействительными, только если они были обжалованы и признаны незаконными.

Нарушение порядка проведения торгов должно иметь место на момент их проведения, а не по итогу оформления результатов торгов; Главное условие – наличие нарушений, которые повлияли на результат торгов, и прав и законных интересов оспаривающего их лица, способом защиты которых является признание публичных торгов недействительными (ВС от 18.11.2015 №6-1884цс15, от 06.04.2016 №3-242гс16, БПВС от 15.05.2019 №678/301/12, от 01.09.2021 №442/4240/14-ц, от 03.11.2021 №752/26341/18).

Нарушение исполнителем порядка информирования должника или участника о проведении торгов само по себе не является достаточным основанием для их недействительности. Необходимо в суде доказать реальное, а не формальное, нарушение прав и законных интересов обжалующего торги лица (ВС №640/24542/18 от 02.11.2021 г.).

Продажа на торгах части имущества без получения согласия совладельца при совместной собственности.

Факт регистрации на имя одного из собственников (супругов) недвижимого имущества, являющегося общей совместной собственностью, не свидетельствует, что оно принадлежит только этому лицу. Поскольку такое имущество является собственностью нескольких лиц, то отчуждение его части на торгах без получения исполнителем согласия совладельца, не являющегося должником в исполнительном производстве, есть нарушением прав такого совладельца, что влечёт недействительность торгов (ВС от 22.03.2021 г. №756/6374/17, от 01.04.2020 г. №462/518/18).

Отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на реализацию недвижимости, в которой проживают дети.

В случае передачи на реализацию недвижимого имущества, право собственности или пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, которое предоставляется согласно закону.

БПВС установила, что в соответствии с Порядком реализации арестованного имущества от 29.09.2016 г. №2831/5 в случае передачи на реализацию недвижимого имущества, право собственности на которое (или право пользования которым) имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, что предоставляется согласно закону. Если такое разрешение не предоставлено, исполнитель продолжает исполнение решения за счет другого имущества должника, а в случае отсутствия такого имущества возвращает исполнительный документ взыскателю. Для судебных решений, предусматривающих взыскание долга (в том числе солидарного) с должника (его поручителя) на определенную сумму обязательств, получение государственным исполнителем разрешения органа опеки и попечительства является обязательным в силу самого факта существования права собственности или права пользования несовершеннолетних детей в отношении недвижимого имущества, реализуемого в рамках исполнительного производства. Защиту соответствующих прав несовершеннолетнего ребенка обеспечивает орган опеки и попечительства в пределах своих полномочий, принимая решение о предоставлении указанного разрешения или отказе в предоставлении разрешения исполнителю, а также суд в случае обращения к нему участника исполнительного производства относительно действий исполнителя и/или органа опеки и попечительства (БП ВС №755/12052/19 от 26.10. 2021 г.; №334/715/20, №2-112/11, №336/4883/20, №484/5200/18, №754/2961/17).

В постановлении №334/715/20 принято правовое заключение: “Основанием для признания недействительными торгов с имуществом, право на которое имеет ребёнок, по иску его родителей является не сам факт отсутствия предварительного разрешения органа опеки и попечительства на заключение такого договора, а нарушение вследствие его заключения имущественных прав ребёнка…».

Отмена исполнительной надписи нотариуса, по которой реализовано имущество на аукционе.

Если недвижимость продана на торгах Сетам в и исполнительном производстве по исполнительной надписи нотариуса, то признание её судом не подлежащей исполнению является основанием для отмены торгов. Установив, что исполнительная надпись нотариуса, по которого проводилась принудительная реализация недвижимости на оспариваемых электронных торгах, признана не подлежащей исполнению, суд должен сделать вывод о признании незаконными и отмене результатов электронных торгов, проведенных по такой исполнительной надписи (ВС от 02.11.2021 г. №520/548/18).