За ст. 173.3. ПКУ у разі якщо стороною договору купівлі-продажу об’єкта рухомого майна є юридична особа, така особа вважається податковим агентом платника податку та зобов’язана виконати всі визначені цим розділом функції податкового агента з ПДФО;
При цьому податковий агент утримує ПДФО за ставками, визначеними відповідно до п. 173.1.

На підставі викладеного, дохід фізичної особи від продажу об’єкта рухомого майна (майнових прав на квартиру) оподатковується ПДФО за ставкою 5 відсотків бази оподаткування;
юридична особа – покупець майнових прав є податковим агентом і повинно утримати й перерахувати в бюджет 5% ПДФО.

У Державної фіскальної служби – інша думка щодо об’єкта оподаткування і ставки ПДФО при продажу майнових прав на квартиру.

У листі ДФС від 09.03.2016 р. N 2458/Г/99-99-17-02-03-14 остання з посиланням на ст.ст. 190, 181 ЦКУ зазначає, що майнові права на об’єкти незавершеного будівництва є обмеженим речовим правом, а не об’єктом рухомого майна, і приходить до висновку, що оподаткування доходу від продажу майнових прав на квартиру здійснюється в складі загального місячного (річного) оподатковуваного доходу за ставкою ПДФО по п. 167.2 ст. 167 ПКУ (18% бази оподаткування).

З такими висновками ДФС не можна погодитися, оскільки його складено з фіскальних мотивів і мети збільшення нарахувань при податкових перевірках.
Викладене в листі не є нормою права і суперечить статтям ЦКУ, на які ДФС сама ж посилається.

Так, за ч. 1 ст. 190 ЦКУ майном як особливим об’єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.
Це означає, що речі і майнові права є майном.

За ст. 181 ЦКУ речі, а не майно, поділено на категорії: нерухомі та рухомі. Рухомими є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
Позаяк окремі речі є майном, то незалежно від того, рухомі вони чи та нерухомі, вони усі є майном.

Частиною другою ст. 190 ЦКУ передбачено, що майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Позаяк майнові права є одночасно неспоживною річчю, речовим правом і майном, яке можна вільно переміщувати у просторі, то вони є об’єктом саме рухомого майна.

Тому, дохід платника податку від продажу майнових прав на квартиру оподатковується ПДФО як дохід від продажу саме об’єкта рухомого майна за правилами ст. 173.1. ПКУ по ставці, визначеній в п. 167.2 ПКУ (5% бази оподаткування), а не за ставкою 18% за листом ДФС.

Відповіді на запити: ПДФО при продажу майнових прав на квартиру. Податок при продажу прав на нерухомість. Податковий адвокат.