НДФЛ при продаже имущественных прав на квартиру. Точка зрения налогового адвоката. 2019 г.

Писаренко Александр Алексеевич, адвокат, МБА.

НДФЛ при продаже имущественных прав на квартиру. Точка зрения налогового адвоката. 2019 г.

НАЛОГ НА ДОХОДЫ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ ПРИ ПРОДАЖЕ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ НА КВАРТИРУ ФИЗЛИЦОМ-ИНВЕСТОРОМ.

В случае продажи имущественных прав на квартиру в доме, строительство которого не завершено, физическое лицо продает движимое имущество, а не недвижимость.

Как следствие, применяются правила налогообложения НДФЛ от продажи движимого имущества.

От обратного, — по ст. 181 Гражданского кодекса Украины к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, а также объекты, расположенные на них, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения их назначения.

По ст. 182 ГКУ право собственности на недвижимые вещи, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

По ст. 331 ГКУ право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество после завершения строительства и принятия его в эксплуатацию.

ДО ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ ПОСЛЕДНЯЯ КАК ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ НЕ СУЩЕСТВУЕТ

Поэтому инвестор осуществляет продажу права на квартиру и требования на ее получение в собственность после завершения строительства.

Такое право является имущественным правом.

По ст. 3 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» имущественными правами признаются любые права, связанные с имуществом, отличные от права собственности, а также другие специфические права и права требования.

По ст.ст. 185, 190 ГКУ имуществом считаются вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности; имущественные права признаются вещественными правами; имущественные права являются неупотребляемой вещью (такой, которая предназначена для многократного использования, которая сохраняет при этом свой первоначальный вид в течение длительного времени).

По ст. 181 ГКУ движимыми вещами есть вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве.

Следовательно, права требования (имущественные права на квартиру) являются движимой вещью.

По ст. 173.1. Налогового кодекса Украины доход налогоплательщика от продажи объекта движимого имущества в течение отчетного налогового года облагается НДФЛ по ставке, определенной в пункте 167.2 статьи 167 этого Кодекса (5 процентов базы налогообложения).

По ст. 173.3. НКУ в случае если стороной договора купли-продажи объекта движимого имущества является юридическое лицо, такое лицо считается налоговым агентом плательщика налога и обязано выполнить все определенные настоящим разделом функции налогового агента по НДФЛ;

При этом налоговый агент удерживает НДФЛ по ставкам, определенным в соответствии с п. 173.1.

На основании изложенного, доход физического лица от продажи объекта движимого имущества (имущественных прав на квартиру) облагается НДФЛ по ставке 5 процентов базы налогообложения;

юридическое лицо — покупатель имущественных прав является налоговым агентом и должно удержать и перечислить в бюджет 5% НДФЛ.

У Государственной фискальной службы — другое мнение по объекту налогообложения и ставки НДФЛ при продаже имущественных прав на квартиру.

В письме ГФС от 09.03.2016 г. N 2458/Г/99-99-17-02-03-14 последняя со ссылкой на ст.ст. 190, 181 ГКУ отмечает, что имущественные права на объекты незавершенного строительства являются ограниченным вещным правом, а не объектом движимого имущества, и приходит к выводу, что налогообложение дохода от продажи имущественных прав на квартиру осуществляется в составе общего месячного (годового) налогооблагаемого дохода по ставке НДФЛ по п. 167.2 ст. 167 НКУ (18% базы налогообложения).

ВЕДЕНИЕ ДЕЛ В СУДАХ В КАКОМ-ЛИБО ГОРОДЕ УКРАИНЫ С УДОБНЫМ ТРАНСПОРТНЫМ СООБЩЕНИЕМ

С такими выводами ГФС нельзя согласиться, поскольку они составлены с фискальных мотивов и цели увеличения начислений при налоговых проверках.

Изложенное в письме не является нормой права и противоречит статьям ГКУ, на которые ГФС сама же ссылается.

Так, по ч. 1 ст. 190 ГКУ имуществом как особым объектом считаются отдельные вещи, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности.
Это означает, что вещи и имущественные права являются имуществом.

По ст. 181 ГКУ вещи, а не имущество, разделены на категории: недвижимые и движимые. Движимыми есть вещи, которые можно свободно перемещать в пространстве.

Так как отдельные вещи являются имуществом, но независимо от того, движимые они или недвижимые, они все являются имуществом.

Частью второй ст. 190 ГКУ предусмотрено, что имущественные права являются неупотребляемой вещью. Имущественные права признаются вещественными правами.

Так как имущественные права являются одновременно неупотребляемой вещью, вещным правом и имуществом, которое можно свободно перемещать в пространстве, то они являются объектом именно движимого имущества.

ЗАПРОС КОНСУЛЬТАЦИИ ПО ВОПРОСАМ СТАТЬИ
отправить

Поэтому, доход налогоплательщика от продажи имущественных прав на квартиру облагается НДФЛ как доход от продажи именно объекта движимого имущества по правилам ст. 173.1. НКУ по ставке, определенной в п. 167.2 НКУ (5% базы налогообложения), а не по ставке 18% по письму ГФС.

Писаренко Александр Алексеевич, владелец бюро, адвокат, магистр бизнес администрирования.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Моб. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua