У фіктивних договорах дарування нерухомості внутрішня воля сторін не відповідає зовнішньому її прояву.

Обидві сторони, вчиняючи фіктивний правочин, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, тобто мають інші цілі, ніж передбачені ним. Такий договір дарування завжди укладається умисно.

Отже, основними ознаками недійсності фіктивного договору дарування є:

введення в оману (до або в момент укладення угоди) іншого учасника або третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників;

свідомий намір невиконання зобов’язань договору;

приховування справжніх намірів учасників договору дарування.

Укладення договору дарування нерухомості, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням ч. 1 та 5 ст. 203 ЦКУ, що за правилами ст. 215 є підставою для визнання його недійсним за ст. 234 ЦКУ.

У справах про визнання недійсним договору дарування нерухомості позивач має доводити, а суди встановлювати, що боржник, не маючи іншого достатнього для звернення стягнення майна, і відчужуючи належне йому на праві власності нерухоме майно своєму члену сім’ї чи родичу, завідомо знав про судове рішення про стягнення з нього боргу на користь позивача, і відтак мав передбачити негативні наслідки для себе у випадку виконання цього рішення шляхом звернення стягнення на цю нерухомість.

Має бути доведено, що договір дарування нерухомості уклали сторони - близькі родичі, які замість реальної передачі власності на квартиру мали на меті її фіктивний перехід до іншої особи, щоб вивести нерухомість з-під звернення стягнення в майбутньому у рахунок виконання судового рішення (фраудаторний правочин).

У суді має бути встановлено, зокрема, чи були розумні та добросовісні мотиви у боржника для безоплатного відчуження нерухомості як єдиного цінного його майна, чи були у боржника наявні надійні альтернативні джерела для сплати судового боргу, чи продовжував дарувальник фактично володіти та користуватися цим майном, чи мав до укладення договору близький родич право користування нерухомістю і чи відповідно продовжив чи почав він нею реально користуватися після договору дарування.

Договір дарування є фраудаторним також і після відкриття виконавчого провадження при наявності постанови виконавця про накладення арешту на майно боржника (в т.ч. не внесеної до Єдиного державного реєстру речових прав).

Обізнаність боржника про початок процедури примусового стягнення боргу чи неможливість боржника за всіма обставинами не знати про цю процедуру, в т.ч. через неоскарження судового рішення, додатково свідчать про недобросовісність подальшого дарування нерухомості.

Цивільно-правовий договір не може використовуватися для уникнення сплати боргу або виконання судового рішення, що набрало законної сили.

Боржник (дарувальник, відчужувач) та його родич, як сторони договору діють очевидно недобросовісно та зловживають правами стосовно кредитора, оскільки в результаті договору порушуються майнові інтереси останнього, а договір направлений на недопущення звернення стягнення на майно боржника після відкриття виконавчого провадження (фраудаторний правочин).

В судовому розгляді підлягає встановленню, чи повинен був за обставинами справи боржник передбачати негативні наслідки для себе при накладенні стягнення на нерухомість, припинив чи продовжив він фактично володіти та користуватись подарованим нерухомим майном, чи накладено було арешт перед укладенням договору дарування постановою виконавця, незважаючи на відсутність технічного запису у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно чи /та Єдиному реєстрі заборон відчуження об’єктів нерухомого майна.

Згідно ч. 4 ст. 9 Закону «Про виконавче провадження» підставою для визнання недійсним правочину з відчуження майна боржника, який призвів до неможливості задовольнити вимоги стягувача за рахунок такого майна, є його укладення щодо майна боржника, який внесений до Єдиного реєстру боржників.

В цьому питанні Велика Палата Верховного Суду враховує, що нелегальна ціль - укладення договору дарування нерухомості з ріднею, щоб приховати її від конфіскації чи звернення стягнення, вказує, що мета сторін була іншою, а не тією, яка безпосередньо передбачена договором.

Оскільки сторони не мали наміру реальної безоплатної передачі майна у власність набувача, то договір дарування нерухомості є фіктивним і може бути визнаний судом недійсним (фраудаторний правочин).

Не дозволяються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

У справі №755/17944/18, яка перебувала на розгляді в суддів КЦС ВС, боржник з метою ухилення від задоволення вимог кредитора за договором позики уклав зі своїм сином від колишнього шлюбу договір стосовно продажу останнім однокімнатної квартири. Укладений між боржником і сином договір став безпосереднім предметом спору. Позовними вимогами у наведеній справі були визнання недійсності такого договору, оскільки на думку позивачів, такий договір унеможливлює задоволення вимог кредиторів та повного виконання зобов’язання із сплати заборгованості.

Розглядаючи цю справу про визнання фраудаторного правочину недійсним, КЦС ВС згідно постанови від 07.10.2020 прийшов до висновку, що правочини, предметом яких є перехід права власності на майно,  укладений з метою приховання такого майна від конфіскації чи звернення стягнення на вказане майно в рахунок погашення боргу, свідчить, що їх правова мета є іншою, ніж та, що безпосередньо передбачена правочинами, а тому такі правочини є фіктивними і можуть бути визнані судом недійсними.

Так у постанові від 03.07.2019 р. №369/11268/16-цв ВП ВС «враховує, що фіктивний правочин характеризується тим, що сторони вчиняють такий правочин лише для виду, знають заздалегідь, що він не буде виконаний, вважає, що така протизаконна ціль, як укладення особою договору дарування майна зі своїм родичем з метою приховання цього майна від конфіскації чи звернення стягнення на вказане майно в рахунок погашення боргу, свідчить, що його правова мета є іншою, ніж та, що безпосередньо передбачена правочином (реальне безоплатне передання майна у власність іншій особі), а тому цей правочин є фіктивним і може бути визнаний судом недійсним».

Також, ВП ВС погодився із висновками постанови ВС від 28.02.2019 р. №646/3972/16-ц та зазначив, що позивач вправі звернутися до суду із позовом про визнання договору продажу недійсним, як такого, що направлений на уникнення звернення стягнення на майно боржника, на підставі загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ст. 3 ЦКУ) та недопустимості зловживання правом (ч. 3 ст. 13 ЦКУ), та послатися на спеціальну норму, що передбачає підставу визнання правочину недійсним, якою може бути як підстава, передбачена ст. 234 ЦК України, так і інша підстава, наприклад за ст. 228 ЦК України.

Обов’язковою умовою фіктивності таких правочинів є випадки, коли воля сторін явно не відповідає зовнішньому її прояву та сторони правочину не передбачають реального настання правових наслідків, обумовлених вказаними правочинами, їх дії вчинені на перехід права власності на нерухоме майно з метою приховання майна від виконання в майбутньому вироку суду про стягнення грошових коштів з боржника. Визнання недійсним оспорюваного правочину є правомірним та обґрунтованим на підставі ст. 234 ЦК України.

Крім цього, КГС ВС у справі №922/2878/17 зазначив, що цивільно-правовий договір (в тому числі й договір купівлі-продажу) не може використовуватися учасниками цивільних відносин для уникнення сплати боргу або виконання судового рішення про стягнення боргу. Укладення боржником, проти якого почато судову справу про стягнення боргу, договору купівлі-продажу, і в першу чергу, з тривалою відстрочкою платежу, може свідчити про його недобросовісність та зловживання правами стосовно кредитора, оскільки така угода купівлі-продажу може порушити майнові інтереси кредитора і бути направлена саме на недопущення звернення стягнення на майно боржника. Тому суд не може ігнорувати такі дії, які хоч і не порушують конкретних імперативних норм, але можуть бути недобросовісними та зводитися до зловживання правом.

Правовий аналіз змісту статті 3 ЦК України дає зрозуміти, що однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто, включати чесність і повагу інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Згідно ч. 3 ст. 13 ЦК України не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.

Договором, що вчиняється на шкоду кредиторам (фраудаторним договором), може бути як оплатний, так і безоплатний договір. Застосування конструкції "фраудаторності" при оплатному цивільно-правовому договорі має певну специфіку, яка проявляється в обставинах, що дозволяють кваліфікувати оплатний договір як такий, що вчинений на шкоду кредитору. До таких обставин, зокрема, відноситься: момент укладення договору; контрагент з яким боржник вчиняє оспорюваний договір (наприклад, родич боржника, пасинок боржника, пов'язана чи афілійована юридична особа); ціна (ринкова/неринкова), наявність/відсутність оплати ціни контрагентом боржника.

Відтак, з метою забезпечення прав кредитора на повне стягнення заборгованості та задоволення його вимог, укладений між боржником та іншою стороною фраудаторний договір, при наявності для цього відповідних підстав може визнаватися фіктивними.

Відмова в визнанні фіктивним правочину при зловживанні правом самим позивачем (ч. 3 ст. 16 ЦКУ, ч.ч. 2-5 ст. 13 ОП ВС 07.12.2018 №910/7547/17, КГС ВС 10.01.2019 №910/17529/17).

Кредитор може позиватися про визнання договору продажу недійсним, як фраудаторного, направленого на уникнення звернення стягнення на майно боржника на підставі загальних засад цивільного законодавства (п. 6 ст. 3 ЦКУ), недопустимості зловживання цивільними правами (ч. 3 ст. 13 ЦКУ), ст.ст. 234, 238 ЦКУ.

В залежності від суб’єктного складу сторін і конкретних обставин недобросовісного дарування/ продажу нерухомості можуть застосовуватися спеціальні підстави для визнання їх недійсними (ст. 42 Кодексу з процедур банкрутства; ст. 38 Закону «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб»; ч. 4 ст. 9 Закону «Про виконавче провадження»).

Додатково щодо практики визнання договорів недійсними / фіктивними - за цим посиланням.

19.10.2016 6-1873цс16; 21.01.2015 6-197цс14; 23.08.2017 №306/2952/14-ц; 09.09.2017 359/1654/15-ц; 03.07.2019 369/11268/16-ц; Фіктивність, обман, добросовісне набуття нерухомості - 28.08.2019; 643/10560/17; Фраудаторний правочин може бути оплатним та безоплатним 07.10.2020 №755/17944/18; 24.02.2021 №757/33392/16; Відчуженням транспортних засобів відповідач вжив «право на зло», правочин фраудаторний КЦС/ВС №693/624/19 19.05.2021; Дарування з метою ухилення відшкодувати потерпілому шкоду незаконне ВС/КЦС №754/9834/18 10.06.2021, №263/16179/18 28.04.2021; Обставини для кваліфікації договору фраудаторним- момент вчинення (після відкриття провадження, відмови у забезпеченні позову, до першого судового засідання), особа контрагента (зв'язок з боржником), неадекватність ціни, очевидна недобросовісність та зловживання правом на зло, недопущення звернення стягнення на майно боржника ВС 19.05.2021 №693/624/19; Відчуження боржником будинку після пред’явлення до нього позову - зловживання правом КЦС/ВС №747/306/19 16.06.2021; Юрисдикція при визнанні недійсним правочину з відчуження корпоративних прав у межах виконавчого провадження ВПВС від 04.09.2019 №927/90/19; Обізнаність продавця нерухомого майна матері про невиконане ним грошове зобов’язання, особа має право оспорювати фіктивний правочин, якщо має власний інтерес КЦС ВС №757/12646/16-ц від 13.03.2019, ВС від 09.08.2017 №359/1654/15-ц; Будь-який правочин, вчинений боржником у період настання у нього зобов`язання з погашення заборгованості, має ставитися під сумнів у частині його добросовісності та набуває ознак фраудаторного (ВС КЦС №127/13995/21 від 08.03.2023); У разі вчинення боржником фраудаторного правочину ефективним способом захисту права / інтересу кредитора за вимогою про повернення сторін в первісний стан, тобто відновлення становища, яке існувало до порушення (п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦКУ), є повернення відповідного майна боржникові, і для такого повернення оспорювання наступних правочинів (реєстраційних дій) щодо цього майна не вимагається (ВС від 13.09.2023 №522/21486/18).