Договір оренди не є укладеним без включення до нього наступних істотних умов (ст. ст. 180, 284 ГК України, гл. 58, 59 ЦК України):

• предмет договору (об’єкт оренди нерухомості);
• форма договору;
• ціна (розмір орендної плати з урахуванням її індексації);
• строк дії договору;
• інші умови, які, на думку сторін, необхідно включити до договору.

Предмет договору (об’єкт оренди нерухомості).

За ст. 812 ЦК України предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина, придатні для постійного проживання у ньому. Згідно абз. 2 ч. 3 ст. 284 ГК України об'єктом оренди можуть бути: нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення).

У договорі оренди слід дати точні характеристики нерухомості – адреса, площа, план приміщення та його розташування в будівлі, цільове призначення, оздоблення, оснащення, якість, інші відмітні ознаки. Це ж саме стосується обладнання, меблів, іншого майна, яке передається з приміщенням.

Також у договорі необхідно вказати ринкову вартість орендованого майна, визначити яку сторони можуть самостійно або при послугах професійних оцінювачів.

Опис характеристик і вартості нерухомості і майна доцільно включити в акт прийому – передачі, який підтверджуватиме факт його передачі в оренду.

Акт прийому-передачі є важливим документом при врегулюванні спорів щодо розрахунків та компенсації шкоди.

Форма договору.

Істотною умовою для чинності договору оренди є виключно письмова форма (ст. 811 ЦК України).

За ст. 793 ЦК України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років.

Ціна договору (орендна плата).

За ч. 1 ст. 286 ГК України орендна плата – це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю за користування орендованим майном, незалежно від результатів своєї господарської діяльності.

Відповідно до ч. 1 ст. 762 ЦК України порядок, умови та строки внесення орендної плати визначаються договором оренди.

До договору оренди необхідно включити такі умови, що стосуються орендної плати:

• розмір, періодичність і строки її сплати;
• форма (грошова, натуральна або змішана).

Усталеною практикою є покладення обов’язку зі сплати за спожиті комунальні послуги при оренду нерухомості на орендаря та за його рахунок. В такому випадку орендодавець отримує орендну плату і не сплачує за комунальні послуги. Іншим варіантом може бути сплата за комунальні послуги орендодавцем з наступною їх компенсацією орендарем.

Договір має містити обраний сторонами варіант, порядок визначення суми комунальних платежів, строків їх сплати, а також умови про відповідальність з їх порушення.

Частина 3 ст. 762 ЦК України та ч. 1 ст. 284 ГК України дозволяють включити до договору умову про індексацію орендної плати. Договором може бути запроваджено умови і періодичність проведення індексації, кореляція з установленим індексом інфляції, пороговий показник, при якому здійснюється індексація, дата, з якої орендна плата сплачується в зміненому розмірі.

Строк дії договору.

Сторони на власний розсуд встановлюють строк оренди.

Якщо строк оренди в договорі не встановлено, договір уважається укладеним на невизначений строк.

За строком дії договори оренди нерухомості вирізняють:

1. Довгостроковий - від 1 року і більше.
2. Короткостроковий – до 1 року.

У першому типі договорів житла мають бути включені умови:

• зазначення осіб, які будуть постійно проживати з наймачем;
• наявність у наймача переважного права на найм житла перед іншими орендаторами;
• про право суборенди житлового приміщення та заміни наймача.

За ч. 2 ст. 821 ЦК України для другого типу договорів не застосовуються положення про необхідність включення вказаних вище умов.

Якщо договором здачі в оренду житлової нерухомості строк не встановлений, то такий договір вважається укладеним на 5 років.

При відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (ст. 284 ГК України).

Договором необхідно передбачити умови пролонгації його дії, «автоматичне» чи виключно договірне продовження строку оренди.

Варіантом «автоматичної» пролонгації може бути умова, що договір уважається продовженим на новий строк, якщо жодна зі сторін за певний період до закінчення строку його дії не заявить про свій намір розірвати договір. При виключно договірній пролонгації договір має містити умову, що орендар має звільнити приміщення і повернути майно по акту в будь-який день по вимозі орендодавця у кінцеву дату оренди чи після неї, якщо сторонами не буде укладено додаткового погодження про умови оренди на наступний період. При такій умові доцільно включити в договір положення про розмір орендної плати за користування приміщенням після кінцевої дати оренди.

Якщо вказаних варіантів не передбачено, але орендар продовжує користуватися орендованим майном після закінчення строку дії договору, то діє правило ст. 764 ЦК України, - якщо протягом місяця з моменту закінчення строку договору від орендодавця не надійдуть заперечення, договір уважається поновленим на раніше встановлений строк.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму:

- при відмові від договору;

- на вимогу наймодавця чи наймача;

- за рішенням суду.

ПРАВО ВІДМОВИ ОДНІЄЇ ІЗ СТОРІН ВІД ДОГОВОРУ ПЕРЕДБАЧЕНЕ ЦИВІЛЬНИМ КОДЕКСОМ.

Наймодавець має право відмовитися від договору найму у випадку, якщо наймач не вносить плату за користування приміщенням протягом трьох місяців підряд. У такому разі договір найму буде вважатися розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору (ст. 782 ЦК України).

За ч. 1 ст. 825 ЦК України наймач має право відмовитися від договору за наявності наступних обставин:

- якщо за три місяці наймачем повідомлено наймодавця про бажання залишити приміщення;

- якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

За ст. 291 ГКУ одностороння відмова від договору оренди між суб'єктами господарювання допускається з наступних підстав:

- закінчення строку, на який його було укладено;

- ліквідації суб'єкта господарювання-орендаря;

- загибелі (знищення) об'єкта оренди.

РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ В ОДНОСТОРОННЬОМУ ПОРЯДКУ НА ВИМОГУ НАЙМОДАВЦЯ.

Наймодавець має право вимагати розірвання договору оренди, якщо:

1) наймач користується нерухомістю всупереч договору або цільовому призначенню приміщення (ст. 783 ЦК України);

2) наймач без дозволу наймодавця передав приміщення у користування іншій особі (ст. 783 ЦК України);

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження нерухомого та іншого орендованого майна (ст. 783 ЦК України);

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту приміщення, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача (ст. 783 ЦК України);

5) у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця з попередженням наймача не пізніше ніж за два місяці (ч. 3 ст. 825 ЦК України)

6) Якщо наймач після попередження продовжує використовувати житло не за призначенням або систематично порушує інтереси сусідів (ч. 4 ст. 825 ЦК України).

РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ В ОДНОСТОРОННЬОМУ ПОРЯДКУ НА ВИМОГУ НАЙМАЧА.

Згідно ст. 784 ЦК України наймач має право вимагати розірвання договору оренди, якщо:

1) наймодавець передав у користування приміщення, якість якого не відповідає умовам договору та цільовому призначенню;

2) орендодавець не виконує обов'язку з проведення капітального ремонту.

За ч. 1 ст. 825 ЦКУ орендар житла має право у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

За п. 2 ст. 615 ЦКУ одностороння відмова не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов’язання. Сторона, яка в односторонньому порядку відмовилася від договору, має право вимагати від другої сплати штрафних санкцій та відшкодувань.

РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ НА ПІДСТАВІ РІШЕННЯ СУДУ.

Відповідно до ч. 2 ст. 825 ЦКУ за рішенням суду на вимогу наймодавця договір найму житла може бути розірваний у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо довгостроковим договором не встановлений більш тривалий строк;

2) невнесення орендарем оплати понад два рази (при короткостроковому наймі);

3) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду такому орендареві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо в цей строк орендар не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом орендодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання орендаря суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

Відповідно до ч. 2 ст. 821 ЦК України до договору оренди житла на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення частини першої статті 816, положення статті 818 та статей 822-824 цього Кодексу (наймач та особи, які постійно проживають разом з ним; тимчасові мешканці; переважні права наймача житла; договір піднайму житла; заміна наймача у договорі найму житла).

Порядок розірвання договору найму житла регулюється ст. 825 ЦК України, яка законодавцем не була включена до переліку положень які не застосовуються у короткострокових договорах.