Позов про стягнення орендної плати за нерухоме майно.

05 вересня 2020

Розірвання договору оренди нерухомості. Позов про стягнення орендної плати за приміщення.

Позов про стягнення орендної плати за нерухоме майно.

РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ПРИМІЩЕННЯ МІЖ СУБ’ЄКТАМИ ГОСПОДАРЮВАННЯ.

Статтею 188 ГК України встановлено, що зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором.

За статтею 651 ЦК України зміна або розірвання договору оренди допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.

За ст. 762 ЦК за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором оренди.

За ст. 763 ЦК договір найму укладається на строк, встановлений договором.

Дострокове розірвання договору оренди приміщення в односторонньому порядку за вимогою орендодавця допускається за законом, зокрема, у випадках:

- якщо орендар не вносить плату за користування нерухомістю протягом трьох місяців підряд; .

- якщо наймач користується приміщенням всупереч договору або цільовому призначенню нерухомості;

- якщо орендар без дозволу наймодавця передав приміщення у користування іншій особі;

- орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження нерухомості.

Дострокове розірвання договору оренди приміщення в односторонньому порядку за вимогою орендодавця допускається також у випадках, прямо передбачених договором.

Розірвання договору оренди в односторонньому порядку за вимогою орендаря допускається за законом, якщо:

- наймодавець передав у користування нерухомість, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню приміщення;

- орендодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту нерухомості.

Дострокове розірвання договору оренди нерухомості в односторонньому порядку за вимогою орендаря дозволяється у випадках, установлених угодою.

У разі припинення договору оренди, незалежно від того, за чиєю ініціативою це стається, наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві приміщення у стані, в якому воно була одержано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який обумовлено в договорі.

Якщо орендар не виконує обов'язку щодо повернення нерухомості, наймодавець має право вимагати сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

За ст. 795 ЦКУ повернення наймачем капітальної споруди (її окремої частини) по договору найму оформляється відповідним актом, який підписується сторонами;

З цього моменту договір найму припиняється.

Відтак, якщо за договором сторона має право припинити термін дії чи розірвати договір, письмово попередивши, наприклад, не менше ніж за 30 календарних днів, то договір вважається припиненим через 30 днів з дати надсилання стороною листа про припинення договору (за датою поштової квитанції).

СТЯГНЕННЯ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ ТА ШТРАФНИХ САНКЦІЙ ПРИ РОЗІРВАННІ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

При несплаті орендарем за користування приміщенням з нього підлягає стягненню основний борг за увесь період з дати передання приміщення в оренду (за відповідним актом прийому-передачі) до дня повернення (за актом прийому-передачі) при розірванні договору.

Якщо договором між суб’єктами господарювання не встановлено іншого виду та розміру неустойки, то за ч. 6 ст. 231 ГК України штрафні санкції за порушення грошових зобов'язань встановлюються у відсотках, розмір яких визначається обліковою ставкою Національного банку України, за увесь час користування чужими коштами.

При несплаті за користування приміщенням при оренді між суб’єктами господарювання підлягають стягненню штрафні санкції в указаному розмірі за період 6 місяців (за ст. 232 ГКУ) чи за інший період, указаний в договорі.

За ст. 625 ЦК України при порушенні строків сплати за оренду підлягає стягненню основний борг із індексом інфляції згідно офіційного індексу споживчих цін, встановленого Державною службою статистики України, та 3% річних.

При несплаті орендарем в добровільному порядку для звернення з позовом необхідно вчинити наступні дії з участю адвоката з господарських справ:

розробити акту звірки розрахунків за договором оренди та акт повернення приміщення у зв'язку з припиненням договору оренди;
обґрунтувати і надіслати вимогу про сплату заборгованості за договором оренди з вкладенням оригіналів акту приймання-передачі (повернення) приміщення та акту звірки розрахунків;
сплатити судовий збір за установленою ставкою;
підготувати і посвідчити вірність копій усіх документів стосовно спору;
розробити фактично і нормативно обґрунтовану позовну заяву із розрахунками сум до стягнення;
надіслати орендарю цінним листом з описом вкладення позовну заяву з копіями усіх додатків;
надіслати до господарського суду за місцезнаходженням відповідача один примірник позовної заяви з доданням посвідчених копій усіх додатків і оригіналів документа про сплату судового збору та опису вкладення в цінний лист відповідачу.

РОЗІРВАННЯ УГОДИ НАЙМУ НЕРУХОМОСТІ ТА СТЯГНЕННЯ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ

Є доцільним заявлення у позові вимоги про компенсацію відповідачем як судового збору, так і гонорару, сплаченого орендодавцем адвокату, за підготовку справи до розгляду і представництво в судовому процесі.

У постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 03.06.2019 у справі №903/432/18 про стягнення заборгованості по сплаті орендних платежів згідно договору оренди нерухомого майна, неустойки за несвоєчасне виконання грошового зобов`язання з орендної плати за користування нерухомим майном суд касаційної інстанції дійшов висновку, що до спорів, що виникають з приводу нерухомого майна, відносяться спори, вимоги за якими безпосередньо стосуються об`єкта нерухомого майна, і не відносяться спори, предметом яких є стягнення заборгованості, яка виникла внаслідок невиконання зобов`язань за договором, незалежно від того, що такий договір укладений щодо нерухомого майна. До таких позовів застосовуються загальні правила підсудності.

Однак ВС у постанові №910/6644/18 від 09.09.2020 р., ВПВС у постановах №910/10647/18 від 07.07.2020 р., №911/2390/18 від 16.02.2021 р. зазначив, що чинна редакція ч. 3 ст. 30 ГПКУ вказує на виключну підсудність справ у спорах, що виникають з приводу нерухомого майна, господарським судам за місцезнаходженням майна або основної його частини; тому слід дійти висновку, що виключна підсудність застосовується до тих спорів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном; у таких спорах нерухоме майно не обов`язково виступає як безпосередньо об`єкт спірного матеріального правовідношення; тому до спорів, предметом яких є стягнення заборгованості, яка виникла внаслідок невиконання зобов`язань за договором, який укладений щодо користування нерухомим майном, поширюються норми ч. 3 ст. 30 ГПК.

Додатково з питань розірвання оренди в односторонньому порядку читайте за посиланням.

Відповіді на запити: Розірвання договору оренди приміщення в односторонньому порядку; Стягнення орендної плати та неустойки; Юридична консультація про звернення з позовом, сплату судового збору, стягнення плати за оренда нерухомості; Адвокат з господарських справ по нерухомості.

ЮРИДИЧНИЙ СУПРОВІД РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ / СТЯГНЕННЯ ОРЕНДНОЇ ПЛАТИ

НАДІШЛІТЬ ВАШ ЗАПИТ