Добрый день,
Буду очень признательна за комментарий касательно данного договора, так как очень хочется купить, но крайне смущает то, что имущественные права, как и справку о 100% оплаты, я получу только после акта приема-передачи квартиры. И в таком случае я не понимаю что такое акт приема-передачи имущественных прав, который есть в терминах, но дальше в договоре не встречается вообще.

Заранее очень Вас благодарю!

ДОГОВІР КУПІВЛІ - ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ № __/1

смт. Гостомель «__»______ 2016 року

Продавець: Товариство з обмеженою відповідальністю _______, що діє на підставі статуту, з однієї сторони, та
Покупець: _____________________,_________року народження, місто _______, паспорт серії______, виданий _________, прописаний за адресою: __________, ІПН ______________, тел. _____________ , з іншої сторони, які при спільному згадуванні у тексті цього договору іменуються як «Сторони», керуючись частиною 1 статті 6, частиною 4 статті 12, статтями 177, 656 Цивільного кодексу України, уклали цей Договір про нижченаведене:
Визначення термінів:
Об'єкт капітального будівництва – житловий будинок _________, право на спорудження якого виникло у Продавця на підставі затвердженого проекту будівництва семиповерхового будинку із вбудованими громадськими приміщеннями.
Об'єкт нерухомості – невід'ємна частина Об'єкта капітального будівництва, у вигляді квартири, будівництво якої здійснює Продавець. Характеристики Об’єкта нерухомості та інформація, яка його ідентифікує, наведені в п.1.2 даного Договору.
Майнові права – це всі права на Об’єкт нерухомості, які належать Продавцю на підставі витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виданих Реєстраційною службою Ірпінського міського управління юстиції Київської області:
_______
та на підставі затвердженого проекта будівництва семиповерхового будинка із вбудованими нежитловими приміщеннями та декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованої Інспекцією державного будівельного контролю в Київській області за номером ________ які полягають у праві Продавця набути право власності на Об'єкт нерухомості після введення Об'єкта капітального будівництва в експлуатацію та оформлення відповідних правовстановлюючих документів. Майнові права відчужуються Покупцям, які у свою чергу набувають право оформити право власності на Об’єкт нерухомості на себе.
Договірна ціна – загальна вартість Майнових прав на Об'єкт нерухомості, що продаються Продавцем та купуються Покупцями в порядку та на умовах даного Договору.
Реєстратор речових прав – особа, що уповноважена здійснювати державну політику у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно згідно законодавства України.
Акт прийому-передачі квартири – документ, який підписується Сторонами після здачі Об’єкта капітального будівництва в експлуатацію в порядку, передбаченому даним Договором, з метою подальшої реєстрації права власності на Об’єкт нерухомості Покупцем.
Акт прийому-передачі майнових прав - документ, який підписується Сторонами на підтвердження набуття Покупцем права власності на Майнові права на Об’єкт нерухомості.
Акт прийому-передачі документів – документ, який підписується Сторонами впродовж 30 днів з дня видачі Продавцем довідки про 100(сто)% оплату вартості майнових прав на підтвердження передачі Продавцем Покупцю всіх необхідних документів для державної реєстрації права власності суб’єктом, що здійснює повноваження у сфері державної реєстрації прав, у відповідності до Постанови Кабінету міністрів України №1127від 25 грудня 2015 року «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ
1.1. Продавець продає, а Покупець купує Майнові права на Об'єкт нерухомості, який знаходиться в стадії будівництва та зводиться на земельній ділянці загальною площею0,6 га (кадастрові номери ______)у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж.
1.2. Сторони домовились, що Об'єктом нерухомості, Майнові права на який передаються за даним Договором, є квартира за адресою: ___________
№ поверх парадна секція кількість кімнат загальна площа квартири, кв.м. житлова площа

1.3. Об’єкт нерухомості, на який передається Майнові права має наступні характеристики:
− холодне водопостачання – подача води до лічильників холодної води в квартирах без розведення до сантехнічних приладів;
− газопостачання;
− система опалення – індивідуальний двоконтурний газовий котел з встановленням газових лічильників, ввід газової труби;
− опалювальні прилади – металеві радіатори покімнатно;
− гаряче водопостачання – від двоконтурного газового котла;
− вхідні двері – металеві;
− вікна - металопластикові рами з склопакетом;
− сантехніка : ввід холодної води в квартиру;
− електропроводка – із мідних дротів із розведенням по точках з підключенням до електромереж;
− підлога – цементна стяжка у всіх приміщеннях квартири, крім лоджій та балконів;
− вапняна штукатурка стін, крім ванних кімнат та санвузлів;
− висота квартири – 2,8 метра;
− електролічильник, лічильник води та газу;
− система “тепла підлога” за додаткову плату.
Додаткові роботи здійснюються Продавцем за окрему плату. Обсяг та вартість робіт визначаються додатковою угодою, що стає невід'ємною частиною цього Договору.
1.4. Об’єкт нерухомості також позначається на плані поверху Об’єкта капітального будівництва, що є невід'ємним додатком до даного Договору та підписується сторонами.
1.5. Загальна площа Об'єкта нерухомості, яка вказана в п.1.2. цього Договру є проектною та підлягає уточненню за даними технічного паспорту.
1.6. Введення в експлуатацію Об’єкта капітального будівництва – до ___2016 року.
2. ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧІ МАЙНОВИХ ПРАВ
2.1. Майнові права на Об'єкт нерухомості за цим Договором передаються Продавцем Покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі квартири. Акт прийому-передачі квартири підписується Сторонами не пізніше 30 (тридцяти) робочих днів з дати введення Об’єкта капітального будівництва в експлуатацію.
2.2. Право власності на Об’єкт нерухомості виникає у Покупця з моменту його державної реєстрації в Реєстратора речових справ у відповідності до чинного в Україні законодавства.
2.3. Державну реєстрацію права власності на Об'єкт нерухомості та всі інші дії, пов'язані з оформленням права власності на Об'єкт нерухомості в Реєстратора речових прав (в тому числі сплата офіційних платежів) здійснюється Покупцем з обов’язковою підготовкою та передачею Продавцем необхідних для цього документів, передбачених чинним законодавством, що регулює відносини у сфері державної реєстрації прав.
2.4. Після отримання Продавцем зареєстрованої Декларації про готовність Об’єкта капітального будівництва до експлуатації та здійснення Покупцем повної оплати за Договором (а саме: після здійснення оплати, вказаної в п. 3.1., та п. 3.6) Продавець видає йому довідку про 100 (сто) % оплати вартості майнових прав впродовж 3 (трьох) робочих днів, що є підставою для підготовки Продавцем для Покупця документів, необхідних для державної реєстрації права власності.
2.5. Продавець передає Покупцю документи, необхідні для проведення державної реєстрації права власності впродовж 30 (тридцяти) робочих днів з дня видачі Продавцем довідки про 100(сто)% оплату вартості майнових прав.
2.6. Реєстрація права власності на Об’єкт нерухомості може бути здійснено Продавцем в разі надання Покупцем письмового звернення про це Продавцю в день підписання Акту прийому-передачі квартири, укладання додаткової угоди та надання довіреності.
2.7. Пункт 2.6. підлягає додатковому обговоренню уповноваженими представниками Сторін в день підписання Акту-прийому передачі квартири.
2.8. Після оформлення права власності на Об’єкт нерухомості, з додержанням вимог діючого законодавства, Покупець має право володіти, користуватись та розпоряджатися Об'єктом нерухомості як власник цього майна.
2.9. У разі реєстрації права власності на Об'єкт нерухомості в порядку, вказаному в п. 2.3, зобов'язання Продавця за даним договором вважаються виконаними з моменту підписання Акту прийому-передачі документів.
2.10. У разі реєстрації права власності на Об'єкт нерухомості в порядку, вказаному в п. 2.6, зобов'язання Продавця за даним договором вважаються виконаними з моменту передачі Покупцю за актом прийому-передачі документів свідоцтва про право власності, витягу з державного реєстру речових прав та технічного паспорту на Об'єкт нерухомості.
3. ДОГОВІРНА ЦІНА ТА ПОРЯДОК РОЗРАХУНКІВ
3.1. Вартість Майнових прав на Об'єкт нерухомості складає _______гривень, з розрахунку __________за один квадратний метр Об’єкта нерухомості.
3.2. Сума, вказана в п. 3.1. Договору, є остаточною і може бути змінена лише в випадках, передбачених Договором або законодавством України.
3.3. Покупець вносить кошти на рахунок Продавця в наступному порядку:
3.3.1. Оплата першого внеску:
Перший внесок _______________грн. до __________2016 року
3.4. У випадку, якщо за результатами обміру при оформленні Технічного паспорту на Об'єкт нерухомості, фактична загальна площа Об'єкта нерухомості збільшиться (чи зменшиться) більш ніж на один квадратний метр, то Договірна ціна корегується Продавцем відповідно до такої зміни, виходячи з вартості Майнових прав на Об'єкт нерухомості за один квадратний метр Об’єкта нерухомості., вказаної в п.3.1. цього Договору.
3.5. Продавець направляє Покупцю письмове повідомлення про зміну Договірної ціни з доданням до нього відповідних розрахунків.
3.6. Якщо за результатами обмірів, фактична загальна площа Об'єкта нерухомості збільшиться більш ніж на один квадратний метр, Покупець зобов'язаний протягом 10 (десяти) банківських днів з моменту отримання такого повідомлення перерахувати відповідні кошти на поточний рахунок Продавця, вказаний в повідомленні, а в разі, якщо в повідомленні рахунок не вказаний, на рахунок, зазначений в реквізитах цього Договору.
3.7. Якщо за результатами обмірів, фактична загальна площа Об'єкта нерухомості зменшиться більш ніж на один квадратний метр, Продавець зобов’язаний протягом 10 (десяти) банківських днів з моменту відправлення такого повідомлення перерахувати відповідні кошти на поточний рахунок Покупця, який останній має надати.
3.8. Після сплати Покупцем вартості майнових прав, вказаної в п. 3.3., здійснення розрахунків, вказаних в п. 3.6./3.7. Продавець видає йому Довідку про 100 (сто) % оплату вартості майнових прав згідно цього Договору впродовж 3 (трьох) робочих днів.
4. ПРОДАВЕЦЬ МАЄ ПРАВО:
4.1. Зобов’язати Покупця здійснити всі платежі, в порядку та на умовах, визначених даним Договором.
4.2. Розірвати Договір в односторонньому порядку в разі прострочення Покупцем оплати, вказаної в п.3.3.1. цього Договору більш, ніж на 5 (п’ять ) банківських дні.
5. ПРОДАВЕЦЬ ЗОБОВ'ЯЗАНИЙ:
5.1. Приймати оплату Договірної ціни, що здійснюється Покупцем, в порядку та на умовах даного Договору.
5.2. Після введення Об'єкта капітального будівництва в експлуатацію та оформлення всіх необхідних документів, протягом 15 (п'ятнадцяти) робочих днів направити Покупцю повідомлення про необхідність з'явитися для підписання Акту прийому-передачі квартири. Таке повідомлення має містити дані про адресу приміщення, за якою Покупець має з'явитися для підписання даного Акту.
5.3. Видати Покупцю довідку про 100 (сто) % оплату вартості майнових прав після здійснення ним такої оплати згідно Договору.
5.4. Надавати на вимогу Покупця інформацію, що має відношення до Об'єкта нерухомості, про хід виконання будівництва Об'єкта капітального будівництва та про дотримання графіку будівництва.
5.5. Повідомляти Покупця про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного Договору.
5.6. Проводити будівництво Об'єкта капітального будівництва та введення його в експлуатацію в строки, визначені даним Договором.
5.7. Виконувати інші обов'язки, передбачені Договором та чинним законодавством України.
6. ПОКУПЕЦЬ МАЄ ПРАВО:
6.1. До дати введення Об'єкта капітального будівництва в експлуатацію та за умови отримання письмової згоди Продавця відступити право вимоги та свої зобов'язання за цим Договором на користь третьої особи, про що укладається договір відступлення права вимоги.
6.2. Умови та порядок відступлення права вимоги третій особі обговорюється Сторонами в індивідуальному порядку.
6.3. Здійснювати внутрішні опоряджувальні роботи в Об’єкті нерухомості після підписання Акту прийому-передачі квартири.
6.4. Розірвати договір в односторонньому порядку у випадку невиконання умов договору з боку Продавця.
7. ПОКУПЕЦЬ ЗОБОВ'ЯЗУЄТЬСЯ:
7.1. Здійснити сплату Договірної ціни в порядку та на умовах, передбачених даним Договором, та надати Продавцю копії квитанцій про оплату.
7.2. З'явитися за адресою, вказаною у повідомленні про необхідність з'явитися для оформлення Акту прийому-передачі квартири у строк, передбачений даним Договором.
7.3. Прийняти від Продавця Майнові права в порядку та на умовах, передбачених даним Договором, а також нести витрати по утриманню Об'єкта нерухомості з дати підписання відповідного Акту прийому-передачі квартири.
7.4. Протягом 5 (п'яти) календарних днів після реєстрації права власності на Об'єкт нерухомості укласти з експлуатуючою організацією Договір на утримання та обслуговування Об'єкта нерухомості.
7.5. Не здійснювати перепланування або виконувати будь-які інші будівельні роботи до моменту державної реєстрації права власності на Об’єкт нерухомості в порядку, встановленому чинним в Україні законодавством.
7.6. Відшкодувати вартість всіх витрат, що виникли у Продавця та пов'язані з виконанням будівельних робіт та витрат на обладнання, непередбаченого цим Договором, які виконані з вини або за замовленням Покупця.
7.7. Повідомляти Продавця про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного Договору.
7.8. Виконувати інші обов'язки, передбачені Договором та чинним законодавством України.
8. ПРОДАВЕЦЬ ГАРАНТУЄ, ЩО:
8.1. Від Покупця не приховано обставин, які мають істотне значення для цього Договору;
8.2. До укладення цього Договору і до моменту набуття права власності на Об'єкт нерухомості Покупцем, Майнові права на Об'єкт нерухомості будь-яким третім особам не відчужено та не передано в заставу;
8.3. Майнові права на Об'єкт нерухомості не обтяжено будь-якими обмеженнями чи обтяженнями третіх осіб (в тому числі але не виключно податковою заставою) щодо їх відчуження Покупцю;
8.4. Внаслідок укладення цього Договору не будуть порушені права та законні інтереси третіх осіб.
8.5. Уповноваженою особою Продавця, котра підписала даний Договір, отримано всі необхідні дозволи (погодження) на його укладення.
8.6. Продавцем отримано всі необхідні дозволи (погодження) для здійснення будівництва Об'єкта капітального будівництва.
9. СТОРОНИ ПІДТВЕРДЖУЮТЬ, ЩО:
9.1. Вони не визнані недієздатними чи обмежено дієздатними;
9.2. Укладення Договору відповідає їх інтересам;
9.3. Волевиявлення щодо укладення та виконання Договору є вільним, усвідомленим та відповідає їх внутрішній волі;
9.4. Умови Договору їм зрозумілі та відповідають реальній домовленості між ними;
9.5. Договір не приховує іншого правочину і спрямований на реальне настання наслідків, які обумовлені ним;
9.6. Договором зафіксовано всі істотні умови, необхідні для Договору даного виду.
10. ВІДПОВІДАЛЬНІСТЬ СТОРІН. ПРЕТЕНЗІЇ
10.1. У випадках невиконання або неналежного виконання своїх зобов'язань за даним Договором, винна Сторона відшкодовує потерпілій Стороні всі збитки, спричинені такими її винними діями (бездіяльністю).
10.2. У випадку порушення строків введення в експлуатацію Об'єкта капітального будівництва Продавець зобов'язаний сплатити Покупцю неустойку у розмірі 0,1 % від загальної вартості Майнових прав за кожний місяць прострочення.
10.2.1. У випадку порушення строків завершення будівельних робіт на Об'єкті капітального будівництва Продавець зобов'язаний сплатити Покупцю неустойку у розмірі 0,1 % від загальної вартості Майнових прав за кожний місяць прострочення.
10.3. У випадку порушенні строків оплати Покупцем вартості Майнових прав, вказаних в п. 3.3. Покупець зобов'язаний сплатити Продавцю пеню у розмірі облікової ставки НБУ від суми, яка підлягає оплаті за кожний день прострочення.
10.4. Сплата штрафних санкцій не звільняє Сторони від виконання своїх зобов'язань за даним Договором.
10.5. В разі виявлення Покупцем явних дефектів Об'єкта нерухомості, що не відповідають чинним нормам ДБН, СніП, ГОСТ, стандартам, що встановлені Мінрегіонбудом України, а також його невідповідності вимогам розробленої і затвердженої проектної документації, Продавець протягом 1 (одного) місяця зобов'язується усунути недоліки за власний рахунок. Сторони домовились, що вказані строки обчислюються з дня підписання Акту прийому-передачі квартири.
10.6. Сторони домовились, що всі претензії щодо якості Об'єкта нерухомості повинні пред'являтись Покупцем Продавцю в наступному порядку. Всі недоліки в якості Об'єкта нерухомості, а також відповідність вимогам проекту встановлюються і фіксуються в акті спільної комісії, яка складається з одного представника Продавця, що має бути призначений Продавцем протягом трьох днів з моменту отримання відповідної претензії Покупця, та Покупця. Складений Акт комісія передає протягом трьох днів з моменту його складання Продавцю з претензіями про усунення недоліків, які виявлені комісією. В разі ухилення Продавця від призначення представника або ухилення вказаного представника від роботи в комісії, Покупець вправі залучити до складання такого акту незалежну ліцензовану особу.
10.7. Продавець не приймає претензії від Покупця по якості Об'єкта нерухомості, якщо ним проводились будь-які переобладнання чи зміни, що не передбачені проектом.
11. СТРОК ДІЇ ТА ПОРЯДОК РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ
11.1. Договір набуває чинності з моменту його підписання Сторонами або їх уповноваженими представниками і діє до повного виконання Сторонами взятих на себе зобов’язань за Договором, якщо він не буде припинений раніше у відповідності до положень цього Договору та чинного законодавства України.
11.2. Цей Договір може бути припинений:
● у випадках, встановлених Договором;
● за згодою Сторін.
11.3. Продавець має право розірвати Договір в односторонньому порядку, наслідком чого є його припинення, лише в таких випадках:
▪ в разі прострочення Покупцем оплати, вказаної в п.3.3.1. цього Договору
більш, ніж на 3 (три) банківські дні.
11.4. Повернення коштів Продавцем за умов, вказаних в п. 11.3 Покупцю здійснюється за винятком санкції в розмірі 10 % від вартості Майнових прав після продажу Об’єкта нерухомості третій особі.
11.5. У випадку неналежного виконання Продавцем своїх обов’язків, в тому числі перенесення терміну прийняття будинку в експлуатацію більше ніж на 3 місяці, передбаченого в п. 1.6. цього Договору , Покупець має право розірвати цей договір в односторонньому порядку. Фактично сплачені Продавцю кошти повертаються Покупцю протягом 90 календарних днів з моменту розірвання (припинення) цього Договору, при цьому Продавець додатково сплачує Покупцю штраф у розмірі 10 відсотків від договірної ціни.
12. ПОРЯДОК ВИРІШЕННЯ СПОРІВ
12.1. Будь-який спір чи протиріччя, яке виникло чи може виникнути на підставі чи у зв’язку з цим Договором або його виконанням, вирішується шляхом переговорів між Сторонами.
12.2. У випадку, якщо Сторони не зможуть врегулювати спір чи протиріччя шляхом переговорів, будь-яка з Сторін матиме право в порядку, встановленому чинним законодавством України, звернутися до суду, за захистом своїх прав та законних інтересів.
13. ІНШІ УМОВИ
13.1. Договір складений українською мовою у двох автентичних примірниках, що мають однакову юридичну силу – по одному примірнику для кожної Сторони.
13.2. Після підписання цього Договору всі попередні переговори за ним, листування, попередні угоди та протоколи про наміри з питань, що так чи інакше стосуються цього Договору, втрачають юридичну силу.
13.3. Будь-яка домовленість між Сторонами, яка тягне за собою нові зобов’язання та не випливає з цього Договору, повинна бути письмово підтверджена Сторонами в формі доповнення (додаткової угоди) до Договору, якщо інше не передбачено Договором.
13.4. Усі зміни та доповнення до цього Договору є чинними за умови, що вони вчинені у письмовій формі та підписані Сторонами належним чином, якщо інше не передбачено Договором.
13.5. При зміні даних, адреси, контактних телефонів, банківських реквізитів, паспортних даних та інших суттєвих відомостей Сторони зобов’язані письмово повідомити одна одну протягом 3 (трьох) робочих днів з дати здійснення таких змін.
13.6. Будь-які повідомлення, за цим Договором, повинні бути здійснені у письмовій формі, і спрямовані іншій Стороні поштовими відправленнями у вигляді рекомендованих листів з повідомленням про вручення по адресам, зазначеним у цьому Договорі, або вручені особисто.
13.7. Датою одержання будь-якого повідомлення Стороною, якщо інше не передбачено цим Договором, в залежності від того, котра з цих подій відбудеться раніше, є: дата одержання іншою Стороною рекомендованого листа з повідомленням про вручення; або дата, вказана на письмовому повідомленні Стороною - одержувачем при особистому отриманні повідомлення уповноваженою на те особою.
13.8. У випадку настання форс-мажорних обставин, які вплинуть на виконання умов Договору, подальші дії стосовно виконання таких умов погоджується Сторонами в кожному окремому випадку настання таких обставин. Під форс-мажорними обставинами Сторони розуміють обставини непереборної сили, такі як непередбачувані і невідворотні обставини природного, політичного та (або) іншого характеру, що виникли після укладання Договору та не залежать від волі та діяльності Сторін.
13.9. У випадках, які не врегульовані цим Договором, Сторони керуються чинним законодавством України.

Благодарю за обращение в Юридическое бюро Писаренко!

Пока дом не достроен, не введён в эксплуатацию, то квартира в нём как отдельный индивидуальный объект права собственности не существует. Если строительство законно, что подтверждается разрешительной документацией, то до введения дома в эксплуатацию могут существовать только имущественные права на квартиру, подтверждающие вашу возможность её получить.

Соответственно, условия договора, в которых указано, что вы получите имущественные права только после акта приема-передачи квартиры, есть некорректными. В таком случае лучше заключать договор купли-продажи квартиры, коль скоро она юридически уже существует.

До введения дома в эксплуатацию вы можете принимать по акту приема-передачи имущественные права на будущую квартиру.

Анализ договора на покупку имущественных прав на квартиру и внесение в него изменений выполняется на условиях договора о предоставлении юридических услуг.