Писаренко Олександр Олексійович, адвокат, магістр бізнес адміністрування.
Юридичне бюро Писаренка.

У більшості договорів оренди землі не сільськогосподарського призначення комунальної власності, укладених до 01.01.2011 р., погоджено умови про право орендодавця вимагати відповідного збільшення орендної плати в разі збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки. В статті мова піде про заперечення проти зміни договору в частині збільшення процентної ставки орендної плати за землю, а не збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
За Законом „Про оцінку земель” (далі-Закон) нормативна грошова оцінка земель в межах населених пунктів проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років. Як би неприємно це не було для орендаря, бо нормативна оцінка проводиться і затверджується без його участі, чи як би накладно це не було для нього, особливо коли договір довгостроковий, але наявна технічна документація з нормативної грошової оцінки землі населеного пункту та витяг з неї про оцінку конкретної ділянки є підставою для вимоги й стягнення органом місцевого самоврядування орендної плати, виходячи з нової оцінки ділянки. Нова нормативна оцінка в 2009-2012 р.р. часто перевищує попередню (2001-2004 р.р.) в більше 10 разів.

В той же час, Законом встановлено послідовний порядок проведення нормативної грошової оцінки землі, від рішення органа місцевого самоврядування до складення технічної документації ліцензованими юридичними особами, від державної експертизи технічної документації до її затвердження на сесії місцевої ради. Варто звернути сильну увагу на дотримання цього порядку та зміст вказаних документів, а також на дотримання „Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів”, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах 27.01.06 р. N18/15/21/11, при складанні витяга з технічної документації на оцінку конкретної ділянки, оскільки, за практикою, там зустрічаються як юридичні, так і методичні й математичні помилки, які можна ефективно оспорити й виграти час до моменту їх виправлення, зекономивши орендну плату, сплачуючи по попередній оцінці.
В цій статті мова піде про заперечення проти вимог орендодавця про зміну договору в частині збільшення ставки орендної плати, а не збільшення нормативної грошової оцінки ділянки.

Як правило, в договорах оренди землі право орендодавця на збільшення %ставки оплати в односторонньому порядку не встановлено.
Із набранням чинності Податковим кодексом України з 01.01.2011 р. виросла кількість судових справ за позовами органів місцевого самоврядування про внесення змін до договорів оренди, укладених раніше, про збільшення процентної ставки орендної плати.
В деяких раніше укладених договорах процентна ставка плати за землю встановлена на рівні ставки земельного податку, яка регулювалася до Податкового кодексу за Законом „Про плату за землю” в розмірі 1% від нормативної грошової оцінки.
В інших раніше укладених договорах процентна ставка плати за землю встановлена 3%-5% від нормативної грошової оцінки.
Органи місцевого самоврядування, не звертаючи уваги на збільшення суми орендної плати в 10-15 разів через відповідне збільшення нормативної оцінки землі, посилаючись на ст. 288 Податкового кодексу, де встановлено ставку орендної плати в межах 3-12%, приймають на сесії рішення про внесення змін до існуючих договорів оренди землі в розмірі ставки 10%-12%, а при незгоді орендаря добровільно внести зміни звертаються до господарського суду з вимогами про внесення таких змін.
На обгрунтування позову, крім Податкового кодексу та неможливості „комерційних товариств майже безкоштовно користуватися чужою земельною ділянкою”, наводять ст. 144 Конституції України, де унормовано, що рішення органів місцевого самоврядування є обов”язковим до виконання на відповідній території, і на ст. 59 Закону „Про місцеве самоврядування в Україні”, де встановлено, що рішення ради нормативно-правового характеру набирає чинності з дня офіційного оприлюднення.
Ведучи судову справу клієнта-орендаря за таким позовом, було розроблено правову позицію заперечень проти збільшення ставки орендної плати за землю та зміни договору, зміст якої наведено в цій статті.
Позовні вимоги про зміну ставки оренди з 1% до 10% є незаконними, виходячи з наступного.

По-перше.
Позивач та Відповідач уклали договір оренди земельної ділянки комунальної власності, в якому зазначено, що він укладений на підставі рішення Позивача №__ від ____2002 р., в якому встановлюється орендна плата в розмірі ставки земельного податку.
За Договором орендодавець має право вимагати відповідного збільшення орендної плати в разі зміни нормативної вартості земельної ділянки.
У зв”язку зі збільшенням нормативної грошової оцінки ділянки відповідно збільшилася й орендна плата в 10 разів, оскільки за Договором встановлена орендна плата в розмірі ставки земельного податку, який в свою чергу розраховується в процентному відношенні до нормативної грошової оцінки ділянки.
Як на дату укладення Договору, так і на час розгляду справи ставка земельного податку складала 1% від нормативної грошової оцінки (Закон України «Про плату за землю» та Податковий кодекс України відповідно).
А тому є безпідставними позовні доводи про неможливість позивача отримувати плату за комунальну власність в інтересах громади і поповнювати бюджет.

По-друге.
За ст. 526, 629 ЦК України зобов”язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу; договір є обов”язковим до виконання сторонами.
За ст. 651 ЦК України зміна договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Є незаконним посилання Позивача на ст. 188 Господарського кодексу України як на підставу вимоги про зміну Договору, оскільки за ст. 4 вказаного кодексу земельні відносини не є предметом його регулювання.
За ст. 2 Закону „Про оренду землі”, який діє з жовтня 1998 р., відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Ст. 30 Закону (Зміна умов договору оренди землі) визначає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Ст. 96 Земельного кодексу України (Обов”язки землекористувачів) не встановлює обов”язку орендаря укладати зміни щодо підвищення % ставки орендної плати на односторонню вимогу орендодавця, яка суперечить договору.
Отже, Позивач всупереч закону і Договору вимагає збільшення орендної ставки у 10 разів.

По-третє.
За ст. 21 Закону „Про оренду землі” орендна плата – це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).
За ст. 14 Цивільного кодексу України цивільні обов”язки виконуються в межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства; особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов”язковим для неї.
Оскільки позовні вимоги суперечать умовам Договору, то Відповідач не може бути примушений до внесення до нього змін, в т.ч. за судовим рішенням.
Є незаконним посилання апелянта на п.7 Інформаційного листа ВГСУ від 24.11.2011 р. №01-06/1642/2011 як на підставу зміни Договору за односторонньою волею Позивача.
В цьому пункті зазначено Постанови Верховного Суду України, де вказано: «законодавча зміна граничного розміру орендної плати за землю є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору».
Але в цих Постановах вказано, що законодавча зміна розміру орендної плати є підставою для перегляду розміру орендної плати, а не підставою для односторонньої зміни договору за бажанням орендодавця.
Перегляд умов договору здійснюється лише за взаємною згодою сторін, як це встановлено Законами України (Цивільний кодекс, Закон „Про оренду землі”, Земельний кодекс).
Постанови Верховного Суду України не можуть змінювати Закон.
Як до вказаних Постанов ВСУ, так і після них, Законом унормовано, що зміна договору допускається лише за взаємною згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом, а акти цивільного чи земельного законодавства не дозволяють змінювати ставку орендної плати в односторонньому порядку на бажання орендодавця.

По-четверте.
Суперечить Закону посилання Позивача як на підставу законодавчої зміни розміру орендної плати на п. 288.5 Податкового кодексу України.
Цей Кодекс, яким встановлено ставку орендної плати за землю в межах 3-12% від нормативної грошової оцінки, вступив у силу з 01.01.2011 р., зворотної сили в часі не має, а тому не відноситься до договорів, які укладені в минулому.
Його норми підлягають застосуванню до договорів, які укладаються під час його чинності, тобто після 01.01.2011 р.
Договір оренди укладений між Позивачем та Відповідачем в 2002 р.
Розділи 19 (Прикінцеві положення) та 20 (Перехідні положення, в т.ч. Підрозділ 6. Особливості справляння земельного податку) Податкового кодексу України не встановлюють обов”язків внесення змін до договорів оренди, укладених в минулому.
За ст. 58 Конституції України закони не мають зворотної дії в часі.

Податковий кодекс, поряд з п. 288.5, де межі ставки встановлено (3%-12%), у п. 288.4. містить норму: „Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі між орендодавцем та орендарем”.
Пунктом 288.1 Податкового кодексу визначено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Отже, кодекс дає сторонам диспозитивність і відносить встановлення конкретної ставки в межах 3-12% виключно до їх волі.
Суд не має повноважень сторони договору і не може підміняти волю сторони своєю, а тому не може замість сторін обирати, яку саме ставку в межах 3-12% встановити в договорі.
Позивач жодним чином не обґрунтовує ні нормативно ні економічно – чому просить змінити орендну ставку саме в розмірі 10%, тоді як за Податковим кодексом, на який посилається, встановлено від 3 % до 12% на погодження сторін.
Судове рішення повинно бути обґрунтованим.
Отже, суд не може задовольнити позов, встановивши не обґрунтовану орендну ставку 10%.

По-п”яте.
Є незаконним довід Позивача, що орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною за рішенням органа місцевого самоврядування.
За ст. 28 Закону „Про місцеве самоврядування в Україні” до повноважень виконавчих органів сільських рад в галузі цін належать 2) встановлення в порядку і межах, визначених законодавством, тарифів на побутові, комунальні, транспортні та інші послуги.
Орендна плата за землю не є тарифом на послуги і її зміна всупереч умовам Договору за вказаним Законом до повноважень виконавчих органів сільських рад не належить.

Є незаконним також посилання Позивача як на підставу позову на те, що за ст. 144 Конституції України рішення органів місцевого самоврядування є обов”язковим до виконання на відповідній території, і що за ст. 59 Закону „Про місцеве самоврядування в Україні” рішення ради нормативно-правового характеру набирає чинності з дня офіційного оприлюднення.
Такі посилання суперечать ст. 19 Конституції, в якій зазначено, що ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством; органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов’язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Договір оренди є цивільно-правовим, грунтується на засадах юридичної рівності сторін, а не адміністративного підпорядкування Відповідача Позивачу.
За ст. 2 Закону „Про оренду землі” відносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, законами України, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За ст. 1 ЦК України цивільні відносини грунтуються на юридичній рівності і вільному волевиявленні їх учасників.
Ст. 30 цього Закону (Зміна умов договору оренди землі) визначає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін.
Тому, одностороннє рішення Позивача про зміну %ставки оренди за Договором, яке суперечить договірним умовам, не є обов”язковим для Відповідача, не дивлячись на те, що прийняте Позивачем як органом місцевого самоврядування.
Крім цього, сесійне рішення Позивача про внесення змін до Договору не має нормативно-правового характеру.

При веденні справи у суді Господарським судом Київської області відмовлено у позові сільради про збільшення процентної ставки оренди за землю (рішення №18/057-12).

Звертайтеся до Юридичного бюро Писаренка за консультаціями чи допомогою, якщо є істотний юридичний інтерес.

Писаренко Олександр Олексійович, адвокат, магістр бізнес адміністрування.

Тел. +38 (044) 270 60 46
E-mail: info@fides.com.ua