Писаренко Олександр Олексійович, податковий адвокат, магістр бізнес адміністрування. Юридичне бюро Писаренка.

ПОДАТОК НА ДОХОДИ ФІЗИЧНИХ ОСІБ ПРИ ПРОДАЖУ МАЙНОВИХ ПРАВ НА КВАРТИРУ.

В статті – точка зору податкового адвоката з оподаткування податком на доходи фізичних осіб (ПДФО) доходу від продажу майнових прав на квартиру фізичною особою-інвестором. У випадку продажу майнових прав на квартиру в будинку, будівництво якого не завершено, фізична особа продає рухоме майно, а не нерухомість.

Відтак, діють правила оподаткування ПДФО від продажу рухомого майна.

Від зворотного, – за ст. 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
За ст. 182 ЦКУ право власності на нерухомі речі, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
За ст. 331 ЦКУ право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації прав на нерухоме майно після завершення будівництва та прийняття його в експлуатацію.

Отже, до державної реєстрації права власності на квартиру остання як об’єкт нерухомості не існує.

Тому інвестор здійснює продаж права на квартиру і вимоги на її отримання у власність після завершення будівництва.

Таке право є майновим правом.

За ст. 3 Закону “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні” майновими правами визнаються будь-які права, пов’язані з майном, відмінні від права власності, а також інші специфічні права та права вимоги.

За ст.ст. 185, 190 ЦКУ майном вважаються річ, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки; майнові права визнаються речовими правами; майнові права є неспоживною річчю (такою, що призначена для неодноразового використання, яка зберігає при цьому свій первісний вигляд протягом тривалого часу).

За ст. 181 ЦКУ рухомими речами є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

Відтак, права вимоги (майнові права на квартиру) є рухомою річчю.

За ст. 173.1. Податкового кодексу України дохід платника податку від продажу об’єкта рухомого майна протягом звітного податкового року оподатковується ПДФО за ставкою, визначеною в пункті 167.2 статті 167 цього Кодексу (5 відсотків бази оподаткування).

За ст. 173.3. ПКУ у разі якщо стороною договору купівлі-продажу об’єкта рухомого майна є юридична особа, така особа вважається податковим агентом платника податку та зобов’язана виконати всі визначені цим розділом функції податкового агента з ПДФО;
При цьому податковий агент утримує ПДФО за ставками, визначеними відповідно до п. 173.1.

На підставі викладеного, дохід фізичної особи від продажу об’єкта рухомого майна (майнових прав на квартиру) оподатковується ПДФО за ставкою 5 відсотків бази оподаткування;
юридична особа – покупець майнових прав є податковим агентом і повинно утримати й перерахувати в бюджет 5% ПДФО.

У Державної фіскальної служби – інша думка щодо об’єкта оподаткування і ставки ПДФО при продажу майнових прав на квартиру.

У листі ДФС від 09.03.2016 р. N 2458/Г/99-99-17-02-03-14 остання з посиланням на ст.ст. 190, 181 ЦКУ зазначає, що майнові права на об’єкти незавершеного будівництва є обмеженим речовим правом, а не об’єктом рухомого майна, і приходить до висновку, що оподаткування доходу від продажу майнових прав на квартиру здійснюється в складі загального місячного (річного) оподатковуваного доходу за ставкою ПДФО по п. 167.2 ст. 167 ПКУ (18% бази оподаткування).

З такими висновками ДФС не можна погодитися, оскільки його складено з фіскальних мотивів і мети збільшення нарахувань при податкових перевірках.
Викладене в листі не є нормою права і суперечить статтям ЦКУ, на які ДФС сама ж посилається.

Так, за ч. 1 ст. 190 ЦКУ майном як особливим об’єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов’язки.
Це означає, що речі і майнові права є майном.

За ст. 181 ЦКУ речі, а не майно, поділено на категорії: нерухомі та рухомі. Рухомими є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.
Позаяк окремі речі є майном, то незалежно від того, рухомі вони чи та нерухомі, вони усі є майном.

Частиною другою ст. 190 ЦКУ передбачено, що майнові права є неспоживною річчю. Майнові права визнаються речовими правами.
Позаяк майнові права є одночасно неспоживною річчю, речовим правом і майном, яке можна вільно переміщувати у просторі, то вони є об’єктом саме рухомого майна.

Тому, дохід платника податку від продажу майнових прав на квартиру оподатковується ПДФО як дохід від продажу саме об’єкта рухомого майна за правилами ст. 173.1. ПКУ по ставці, визначеній в п. 167.2 ПКУ (5% бази оподаткування), а не за ставкою 18% за листом ДФС.

Писаренко Олександр Олексійович, податковий адвокат, магістр бізнес адміністрування.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Моб. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua