Возражения против изменения договора аренды земли. «Юридическая газета» №40 02.10.2012.

Писаренко Александр Алексеевич, адвокат, МБА.

Возражения против изменения договора аренды земли. «Юридическая газета» №40 02.10.2012.

ВОЗРАЖЕНИЯ ПРОТИВ УВЕЛИЧЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ. 

В большинстве договоров аренды земли не сельскохозяйственного назначения коммунальной собственности, заключенных до 01.01.2011 г., согласованы условия о праве арендодателя требовать соответствующего увеличения арендной платы в случае увеличения нормативной денежной оценки земельного участка. Но в статье речь пойдет о возражениях против изменения договора в части увеличения процентной ставки арендной платы за землю, а не увеличения нормативной денежной оценки земельного участка.

По Закону «Об оценке земель» (далее-Закон) нормативная денежная оценка земель в пределах населенных пунктов проводится не реже чем один раз в 5-7 лет. Как бы неприятно это не было для арендатора, так как нормативная оценка проводится и утверждается без его участия, или как бы накладно это не было для него, особенно когда договор долгосрочный, но имеющаяся техническая документация по нормативной денежной оценке земли населенного пункта и извлечение из нее об оценке конкретного участка является основанием для требования и взыскания органом местного самоуправления арендной платы, исходя из новой оценки участка. Новая нормативная оценка в 2009-2012 г.г. часто превышает предыдущую (2001-2004 г.г.) в более 10 раз.

В то же время, Законом установлено последовательный порядок проведения нормативной денежной оценки земли, от решения органа местного самоуправления до составления технической документации лицензированными юридическими лицами, от государственной экспертизы технической документации до ее утверждения на сессии местного совета. Стоит обратить сильное внимание на соблюдение этого порядка и содержание указанных документов, а также на соблюдение «Порядка нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов», утвержденного приказом Государственного комитета Украины по земельным ресурсам 27.01.06 г. N18/15/21/11, при составлении выписки из технической документации на оценку конкретного участка, поскольку, по практике, там встречаются как юридические, так и методические и математические ошибки, которые можно эффективно оспорить и выиграть время до момента их исправления, сэкономив арендную плату, оплачивая по предидущей оценке.

В статье речь пойдет о возражениях против требований арендодателя об изменении договора в части увеличения ставки арендной платы, а не увеличения нормативной денежной оценки участка.

Как правило, в договорах аренды земли право арендодателя на увеличение % ставки оплаты в одностороннем порядке не установлено.

Со вступлением в силу Налогового кодекса Украины с 01.01.2011 г. выросло количество судебных дел по искам органов местного самоуправления о внесении изменений в договора аренды, заключенные ранее, об увеличении процентной ставки арендной платы.
В некоторых ранее заключенных договорах процентная ставка платы за землю установлена на уровне ставки земельного налога, которая регулировалась до Налогового кодекса по Закону «О плате за землю» в размере 1% от нормативной денежной оценки.
В других ранее заключенных договорах процентная ставка платы за землю установлена 3% -5% от нормативной денежной оценки.

Органы местного самоуправления, не обращая внимания на увеличение суммы арендной платы в 10-15 раз из-за соответствующего увеличения нормативной оценки земли, ссылаясь на ст. 288 Налогового кодекса, где установлена ставка арендной платы в пределах 3%-12%, принимают на сессии решение о внесении изменений в существующие договоры аренды земли в размере ставки 10% -12%, а при несогласии арендатора добровольно внести изменения обращаются в хозяйственный суд с требованиями о внесении таких изменений.

В обоснование иска, кроме Налогового кодекса и невозможности «коммерческих обществ почти бесплатно пользоваться чужим земельным участком», приводят ст. 144 Конституции Украины, где урегулировано, что решения органов местного самоуправления являются обязательными для исполнения на соответствующей территории, и на ст. 59 Закона «О местном самоуправлении в Украине», где установлено, что решение совета нормативно-правового характера вступает в силу со дня официального опубликования.

Ведя судебное дело клиента-арендатора по такому иску, было разработано правовую позицию возражений против увеличения ставки арендной платы за землю и изменения договора, содержание которой приведено в этой статье.
Исковые требования об изменении ставки аренды с 1% до 10% являются незаконными, исходя из следующего.

Во-первых.

Истец и Ответчик заключили договор аренды земельного участка коммунальной собственности, в котором указано, что он заключен на основании решения Истца № __ от ____ 2002 г., в котором устанавливается арендная плата в размере ставки земельного налога.
По договору арендодатель имеет право требовать соответствующего увеличения арендной платы в случае изменения нормативной стоимости земельного участка.

В связи с увеличением нормативной денежной оценки участка соответственно увеличилась и арендная плата в 10 раз, поскольку по Договору установлена арендная плата в размере ставки земельного налога, который в свою очередь рассчитывается в процентном отношении к нормативной денежной оценке участка.
Как на дату заключения договора, так и на время рассмотрения дела ставка земельного налога составляла 1% от нормативной денежной оценки (Закон Украины «О плате за землю» и Налоговый кодекс Украины соответственно).
Поэтому являются безосновательными исковые доводы о невозможности истца получать плату за коммунальную собственность и пополнять бюджет.

Во-вторых.

По ст.ст. 526, 629 ГК Украины обязательство должно выполняться надлежащим образом согласно условиям договора и требованиям этого Кодекса; договор является обязательным для исполнения сторонами.

По ст. 651 ГК Украины изменение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом.

Является незаконной ссылка истца на ст. 188 Хозяйственного кодекса Украины как на основание требования об изменении договора, поскольку по ст. 4 указанного кодекса земельные отношения не являются предметом его регулирования.
По ст. 2 Закона «Об аренде земли», который действует с октября 1998 г., отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, настоящим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.

Ст. 30 Закона (Изменение условий договора аренды земли) определяет, что изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон.

Ст. 96 Земельного кодекса Украины (Обязательства землепользователей) не устанавливает обязанности арендатора заключать изменения относительно повышения % ставки арендной платы по одностороннему требованию арендодателя, которое противоречит договору.
Таким образом, истец вопреки закону и договору требует увеличения арендной ставки в 10 раз.

ВОЗРАЖЕНИЯ ПРОТИВ УВЕЛИЧЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ЗЕМЛЮ 

В-третьих.

По ст. 21 Закона «Об аренде земли» арендная плата — это платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, которые устанавливаются в соответствии с Налоговым кодексом Украины).

По ст. 14 Гражданского кодекса Украины гражданские обязанности выполняются в пределах, установленных договором или актом гражданского законодательства; лицо не может быть принуждено к действиям, совершение которых не является обязательным для нее.

Поскольку исковые требования противоречат условиям договора, то ответчик не может быть принужден к внесению в него изменений, в т.ч. по судебному решению.
Незаконной есть ссылка истца на п.7 Информационного письма ВХСУ от 24.11.2011 г. № 01-06/1642/2011 как на основание изменения договора по односторонней воле истца.

В этом пункте указаны постановления Верховного Суда Украины, где указано: «законодательное изменение предельного размера арендной платы за землю является основанием для пересмотра размера арендной платы, установленной условиями договора».
Но в этих постановлениях указано, что законодательное изменение размера арендной платы является основанием для пересмотра размера арендной платы, а не основанием для одностороннего изменения договора по желанию арендодателя.

Пересмотр условий договора осуществляется только по взаимному согласию сторон, как это установлено законами Украины (Гражданский кодекс, Закон «Об аренде земли», Земельный кодекс).
Постановления Верховного Суда Украины не могут изменять закон.

Как до указанных постановлений ВСУ, так и после них, Законом установлено, что изменение договора допускается только по соглашению сторон, если иное не установлено договором или законом, а акты гражданского или земельного законодательства не позволяют изменять ставку арендной платы в одностороннем порядке по желанию арендодателя.

В-четвертых.

Противоречит Закону ссылка истца как на основание законодательного изменения размера арендной платы на п. 288.5 Налогового кодекса Украины.

Этот Кодекс, которым установлена ставка арендной платы за землю в пределах 3%-12% от нормативной денежной оценки, вступил в силу с 01.01.2011 г., обратной силы во времени не имеет, а потому не относится к договорам, заключенным в прошлом.
Его нормы подлежат применению к договорам, которые заключаются во время его действия, то есть после 01.01.2011 г.

Договор аренды заключен между истцом и ответчиком в 2002 г.

Разделы 19 (Заключительные положения) и 20 (Переходные положения, в т.ч. Подраздел 6. Особенности взимания земельного налога) Налогового кодекса Украины не устанавливают обязанности внесения изменений в договоры аренды, заключенные в прошлом. По ст. 58 Конституции Украины законы не имеют обратного действия во времени.

Налоговый кодекс, наряду с п. 288.5, где границы ставки установлены (3% -12%), в п. 288.4. содержит норму: «Размер и условия внесения арендной платы устанавливаются в договоре между арендодателем и арендатором».
Пунктом 288.1 Налогового кодекса определено, что основанием для начисления арендной платы за земельный участок является договор аренды такого земельного участка.
Кодекс дает сторонам диспозитивность и относит установление конкретной ставки в пределах 3%-12% исключительно к их воле.

Суд не имеет полномочий стороны договора и не может подменять волю стороны своей, а потому не может вместо сторон выбирать, какую ставку в пределах 3%-12% установить в договоре.
Истец никак не обосновывает ни нормативно ни экономически — почему просит изменить арендную ставку именно в размере 10%, тогда как по Налоговому кодексу, на который ссылается, установлено от 3% до 12% на согласование сторон.
Судебное решение должно быть обоснованным.
Таким образом, суд не может удовлетворить иск, установив не обоснованную арендную ставку 10%.

В-пятых.

Есть незаконным довод истца, что арендная плата за земельные участки коммунальной собственности является регулируемой ценой по решению органа местного самоуправления.

По ст. 28 Закона «О местном самоуправлении в Украине» к полномочиям исполнительных органов сельских советов в области цен относятся 2) установление в порядке и пределах, определенных законодательством, тарифов на бытовые, коммунальные, транспортные и другие услуги.
Арендная плата за землю не является тарифом на услуги и ее изменение вопреки условиям договора по указанному закону к полномочиям исполнительных органов сельских советов не принадлежит.

Отправить запрос в Юридическое бюро Писаренко
ЗАПРОС

Есть незаконной и ссылка истца как на основание иска на то, что по ст. 144 Конституции Украины решения органов местного самоуправления являются обязательными для исполнения на соответствующей территории, и что по ст. 59 Закона «О местном самоуправлении в Украине» решения совета нормативно-правового характера вступают в силу со дня официального опубликования.

Такие ссылки противоречат ст. 19 Конституции, в которой указано, что никто не может быть принужден делать то, что не предусмотрено законодательством; органы местного самоуправления, их должностные лица обязаны действовать только на основании, в пределах полномочий и способом, предусмотреным Конституцией и законами Украины.

Договор аренды является гражданско-правовым, основывается на принципах равенства сторон, а не административного подчинения арендатора арендодателю.

По ст. 2 Закона «Об аренде земли» отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, законами Украины, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.

По ст. 1 ГК Украины гражданские отношения основываются на юридическом равенстве и свободном волеизъявлении их участников.

Ст. 30 этого Закона (Изменение условий договора аренды земли) определяет, что изменение условий договора аренды земли осуществляется по взаимному согласию сторон.

Поэтому, одностороннее решение истца об изменении % ставки аренды по договору, которое противоречит договорным условиям, не является обязательным для ответчика, несмотря на то, что прийнято истцом как органом местного самоуправления.
Кроме этого, сессионное решение истца о внесении изменений в договор не имеет нормативно-правового характера.

Писаренко Александр Алексеевич, владелец бюро, адвокат, магистр бизнес администрирования.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Моб. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua