Договор аренды. Существенные условия. Отказ, одностороннее расторжение.
Договор аренды. Существенные условия. Отказ, одностороннее расторжение.
АРЕНДА ПОМЕЩЕНИЯ. ПЕРЕДАЧА И ВОЗВРАТ. ОДНОСТОРОННЕЕ РАСТОРЖЕНИЕ.
Отношения в сфере аренды имущества, в том числе недвижимости (нежилой/жилой) (далее - недвижимость) регулируется гл. 58, 59 ГК Украины § 5 гл. 30 ГК Украины (между субъектами хозяйствования), а также некоторыми специальными законами, определяющими особенности аренды отдельных видов имущества, такими как: Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества», Закон Украины «Об аренде земли», т.п.
По договору аренды (найма) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок (ст. 759 ГК Украины, ст. 283 ГК Украины).
Как правило, договор аренды является двусторонним. Сторонами договора могут быть физические, юридические лица, органы государственной власти, органы местного самоуправления.
Основными признаками, отличающими договор аренды от других видов договоров, являются:
- передача имущества во временное пользование, а не в собственность;
- обязательность возврата имущества арендодателю по окончании срока действия договора или при его досрочном расторжении;
- платность пользования арендованным имуществом.
СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Анализ положений ст. 638 ГК Украины и ст. 180 ГК Украины дает понять, что существенными условиями договора определены условия, без соблюдения которых договор будет считаться незаключенным.
Существенными условиями договора аренды недвижимости является (ст. ст. 180, 284 ГК Украины, гл. 58, 59 ГК Украины)
- предмет договора (объект аренды недвижимости);
- форма договора;
- цена (размер арендной платы с учетом ее индексации);
- срок действия договора;
- другие условия, которые, по мнению сторон, необходимо включить в договор.
Предмет договора (объект аренды недвижимости).
По ст. 812 ГК Украины предметом договора найма жилья могут быть помещения, в частности квартира или ее часть, жилой дом или его часть, пригодные для постоянного проживания в нем. Согласно абз. 2 ч. 3 ст. 284 ГК Украины объектом аренды могут быть: недвижимое имущество (здания, сооружения, помещения).
В договоре аренды следует дать точные характеристики недвижимости - адрес, площадь, план помещения и его расположения в здании, целевое назначение, отделка, оснащение, качество, другие отличительные признаки. Это же касается оборудования, мебели, другого имущества, передаваемого с помещением.
Также в договоре необходимо указать рыночную стоимость арендованного имущества, определить которую стороны могут самостоятельно или при услугах профессиональных оценщиков.
Описание характеристик и стоимости недвижимости и имущества целесообразно включить в акт приема - передачи, подтверждающий факт его передачи в аренду.
Акт приема-передачи является важным документом при урегулировании споров по расчетам и компенсации вреда.
Форма договора.
Существенным условием для действительности договора аренды является исключительно письменная форма (ст. 811 ГК Украины).
По ст. 793 ГК Украины договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) заключается в письменной форме.
Договор найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) сроком на три года и более подлежит нотариальному удостоверению, кроме договора, предметом которого является имущество государственной или коммунальной собственности, который подлежит нотариальному удостоверению в случае, если он заключен по результатам электронного аукциона сроком более чем на пять лет.
Цена договора (арендная плата).
По ч. 1 ст. 286 ГК Украины арендная плата - это фиксированный платеж, который арендатор платит арендодателю за пользование арендованным имуществом, независимо от результатов своей хозяйственной деятельности.
Согласно ч. 1 ст. 762 ГК Украины порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В договор аренды необходимо включить такие условия, касающиеся арендной платы:
- размер, периодичность и сроки ее уплаты;
- форма (денежная, натуральная или смешанная).
Устоявшейся практикой является возложение обязанности по уплате за потребленные коммунальные услуги при аренде недвижимости на арендатора и за его счет. В таком случае арендодатель получает арендную плату и не платит за коммунальные услуги. Другим вариантом может быть оплата за коммунальные услуги арендодателем с последующей их компенсацией арендатором.
Договор должен содержать выбранный сторонами вариант, порядок определения суммы коммунальных платежей, сроков их уплаты, а также условия об ответственности за их нарушения.
Часть 3 ст. 762 ГК Украины и ч. 1 ст. 284 ГК Украины позволяют включить в договор условие об индексации арендной платы. Договором могут быть введены условия и периодичность проведения индексации, корреляция с установленным индексом инфляции, пороговый показатель, при котором осуществляется индексация, дата, с которой арендная плата уплачивается в измененном размере.
Срок действия договора.
Стороны по своему усмотрению устанавливают срок аренды.
Если срок аренды в договоре не установлен, договор считается заключенным на неопределенный срок.
По сроку действия договора аренды недвижимости выделяют:
1) Долгосрочный - от 1 года и более.
2) Краткосрочный - до 1 года.
В первом типе договоров жилья должны быть включены условия:
- указание лиц, которые будут постоянно проживать с нанимателем;
- наличие у нанимателя преимущественного права на аренду жилья перед другими арендаторами;
- о праве субаренды жилого помещения и замены нанимателя.
По ч. 2 ст. 821 ГК Украины для второго типа договоров не применяются положения о необходимости включения указанных выше условий.
Если договором сдачи в аренду жилой недвижимости срок не установлен, то такой договор считается заключенным на 5 лет.
При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении или изменении условий договора аренды в течение месяца после окончания срока действия договора он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором (ст. 284 ГК Украины).
Договором необходимо предусмотреть условия пролонгации его действия, «автоматическое» или исключительно договорное продление срока аренды.
Вариантом «автоматической» пролонгации может быть условие, что договор считается продленным на новый срок, если ни одна из сторон за определенный период до истечения срока его действия не заявит о своем намерении расторгнуть договор. При исключительно договорной пролонгации договор должен содержать условие, что арендатор должен освободить помещение и вернуть имущество по акту в любой день по требованию арендодателя в конечную дату аренды или после нее, если сторонами не будет заключено дополнительного согласования об условиях аренды на следующий период. При таком условии целесообразно включить в договор положения о размере арендной платы за пользование помещением после конечной даты аренды.
Если указанных вариантов не предусмотрено, но арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока действия договора, то действует правило ст. 764 ГК Украины, - если в течение месяца с момента окончания срока договора от арендодателя не поступят возражения, договор считается возобновленным на ранее установленный срок.
УСЛОВИЯ, ЦЕЛЕСООБРЫЗНЫЕ ДЛЯ ВКЛЮЧЕНИЯ В СОГЛАШЕНИЕ
Другие условия, которые следует включить в договоры аренды недвижимости:
- порядок возмещения убытков, причиненных нанимателем арендованному имуществу.
- условия возврата имущества (недвижимости);
- порядок выселения арендаторов из жилья/помещения;
- обязанности арендатора;
- ремонт и улучшение имущества;
- возможность субаренды недвижимости.
Порядок возмещения убытков, причиненных нанимателем в процессе эксплуатации арендованного имущества.
В договоре следует указать порядок определения размера и возмещения причиненных нанимателем убытков от повреждения оборудования, отделки, мебели, недвижимости.
По ст. 285 ГК Украины арендатор обязан беречь арендованное имущество в соответствии с условиями договора, предотвращая его порчу или повреждение. Арендатор возмещает арендодателю стоимость арендованного имущества в случае отчуждения этого имущества или его уничтожения или порчи по вине арендатора.
Стартовое состояние и стоимость арендованного имущества должны определяться актом приема-передачи, что позволит облегчить и прояснить расчет и обязанность по возмещению убытков.
Согласно ст. 629 ГК Украины договор является обязательным для исполнения сторонами. В случае невыполнения условий договора о возмещении убытков владелец недвижимости имеет право на возмещение убытков в судебном порядке.
Условия возврата имущества (недвижимости).
Акт приема-передачи имущества является основным документом, подтверждающим факт и качество передачи и возврата имущества из аренды (ст. 795 ГК Украины).
Если актом не предусмотрено иное, по умолчанию считается, что полученное имущество было передано в исправном состоянии (ч. 3 ст. 767 ГК Украины).
Акт приема-передачи имущества в аренду составляется в произвольной форме.
Порядок выселения арендаторов из жилья/помещения.
Одним из оснований возвращения имущества собственнику является окончания срока действия договора аренды, арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество в том же состоянии, в котором оно было принято в аренду, с учетом нормального износа или в ином состоянии, обусловленном договором, например с учетом ремонта, выполненного арендатором и согласованного с арендодателем (ст. 785 ГК Украины).
В соответствии со ст. 826 ГК Украины в случае расторжения договора найма жилья наниматель и другие лица, которые проживали в помещении, подлежат выселению из жилья на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.
В случае прекращения договора наниматель недвижимости обязан в определенные договором сроки освободить помещение и передать имущество и недвижимость владельцу.
В случае отказа покинуть недвижимость - принудительное выселение арендаторов происходит в судебном порядке на основании решения суда.
Поскольку законом предусмотрено по умолчанию исключительно судебный порядок выселения, то важно включить в договор условия об оперативных мерах воздействия и права арендодателя о выселении арендаторов без обращения в суд, а также о дополнительной денежной ответственность арендатора за просрочку возврата арендованного имущества. Указанные условия должны указывать порядок и срок уведомления об освобождении, порядок ограничения доступа арендатора в помещение, порядок хранения имущества арендатора, оплату и неустойку за пользование помещением после окончания действия договора.
Обязанности сторон.
В договоре должны быть указаны, как минимум, обязанности арендатора:
1) использовать помещение и имущество исключительно по целевому назначению, указанному в договоре;
2) надлежащим образом платить арендную плату;
3) платить за коммунальные услуги, если иное не установлено договором найма;
4) беречь арендованное имущество, поддерживать его в надлежащем состоянии, предотвращать повреждение;
5) возместить арендодателю стоимость арендованного имущества в случае его отчуждения или уничтожения по вине арендатора;
6) восстановить за свой счет поврежденное по вине арендатора имущество или возместить арендодателю расходы на его ремонт.
Ремонт и улучшение имущества.
По ст. 819 ГК Украины текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять наниматель, а капитальный ремонт - наймодатель, если иное не установлено договором.
Если арендодатель не сделал капремонт и арендатор не может полноценно использовать арендованное помещение, арендатор имеет право требовать расторжения договора.
В договоре нужно четко прописать, что конкретно должна ремонтировать каждая из сторон. Арендатор имеет право на компенсацию стоимости улучшений, если они совершены им с согласия арендодателя и неотделяемые от арендованного имущества.
Возможность субаренды недвижимости.
По ст. 774 ГКУ субаренда возможна с согласия арендодателя, если иное не установлено договором или законом. Договор может сразу предусмотреть возможность передачи имущества в субаренду третьим лицам с уведомлением (или без такового) арендодателя. Иначе для сдачи имущества в субаренду необходимо получить письменное согласие арендодателя.
Арендодатель вправе требовать расторжения договора, если арендатор передал имущество в субаренду без согласия арендодателя.
ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ОТКАЗА/РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ
По требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Украины для расторжения договора найма:
- при отказе от договора;
- по требованию наймодателя или нанимателя;
- по решению суда.
ПРАВО ОТКАЗА ОДНОЙ ИЗ СТОРОН ОТ ДОГОВОРА ПРЕДУСМОТРЕННО ГРАЖДАНСКИМ КОДЕКСОМ.
Наймодатель имеет право отказаться от договора найма в случае, если наниматель не вносит плату за пользование помещением в течение трех месяцев подряд. В таком случае договор найма будет считаться расторгнутым с момента получения нанимателем сообщения наймодателя об отказе от договора (ст. 782 ГК Украины).
По ч. 1 ст. 825 ГК Украины наниматель вправе отказаться от договора при наличии следующих обстоятельств:
- если за три месяца нанимателем сообщено наймодателю о желании покинуть помещение;
- если жилье стало непригодным для постоянного проживания в нем.
По ст. 291 ГКУ односторонний отказ от договора аренды между субъектами хозяйствования допускается по следующим основаниям:
- истечение срока, на который он был заключен;
- ликвидации предприятия-арендатора;
- гибели (уничтожения) объекта аренды.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ПО ТРЕБОВАНИЮ НАЙМОДАТЕЛЯ.
Наймодатель вправе требовать расторжения договора аренды, если:
1) наниматель пользуется недвижимостью вопреки договору или целевому назначению помещения (ст. 783 ГК Украины);
2) наниматель без разрешения наймодателя передал помещение в пользование другому лицу (ст. 783 ГК Украины);
3) наниматель своим халатным поведением создает угрозу повреждения недвижимого и другого арендованного имущества (ст. 783 ГК Украины);
4) наниматель не приступил к проведению капитального ремонта, если обязанность проведения капитального ремонта была возложена на нанимателя (ст. 783 ГК Украины);
5) в случае необходимости использования жилья для проживания самого наймодателя с предупреждением нанимателя не позднее чем за два месяца (ч. 3 ст. 825 ГК Украины);
6) если наниматель после предупреждения продолжает использовать жилье не по назначению или систематически нарушает интересы соседей (ч. 4 ст. 825 ГК Украины).
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ПО ТРЕБОВАНИЮ НАНИМАТЕЛЯ.
Согласно ст. 784 ГК Украины наниматель вправе требовать расторжения договора аренды, если:
1) наймодатель передал в пользование помещение, качество которого не соответствует условиям договора и целевому назначению;
2) арендодатель не выполняет обязанности по проведению капитального ремонта.
По ч. 1 ст. 825 ГКУ арендатор жилья имеет право в любое время отказаться от договора найма, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца.
Если наниматель освободил помещение без предупреждения, наймодатель вправе требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если наймодатель докажет, что он не мог заключить договор найма жилья на таких же условиях с другим лицом.
Согласно п. 2 ст. 615 ГКУ односторонний отказ не освобождает виновную сторону от ответственности за нарушение обязательства. Сторона, которая в одностороннем порядке отказалась от договора, вправе требовать от другой уплаты штрафных санкций и возмещений.
РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА НА ОСНОВАНИИ РЕШЕНИЯ СУДА.
Согласно ч. 2 ст. 825 ГКУ по решению суда по требованию наймодателя договор найма жилья может быть расторгнут в случае:
1) невнесения нанимателем платы за жилье за шесть месяцев, если долгосрочным договором не установлен более длительный срок;
2) невнесения арендатором оплаты более двух раз (при краткосрочном найме);
3) разрушение или порча жилья нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает.
По решению суда такому арендатору может быть предоставлен срок не более одного года для восстановления жилья. Если в этот срок арендатор не устранит допущенных нарушений, суд по повторному иску арендодателя постановляет решение о расторжении договора найма жилья. По просьбе арендатора суд может отсрочить исполнение решения не более чем на один год.
Согласно ч. 2 ст. 821 ГК Украины к договору аренды жилья на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются положения части первой статьи 816, положения статьи 818 и статей 822-824 настоящего Кодекса (наниматель и лица, постоянно проживающие вместе с ним; временные жители; преимущественные права нанимателя жилья; договор поднайма жилья, замена нанимателя в договоре найма жилья).
Порядок расторжения договора найма жилья регулируется ст. 825 ГК Украины, которая законодателем не была включена в перечень положений, которые не применяются в краткосрочных договорах.
Дополнительно о расторжениии аренды в одностороннем порядке и взыскании оплаты через суд читайте по этой ссылке.
Писаренко Александр Алексеевич, адвокат по судебным процессам в налоговых и бизнес спорах, магистр бизнес администрирования.
Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua
Viber Telegram WhatsApp
Новости бюро
