Так, банки часто обращаются к нотариусу по исполнительным надписям об обращении взыскания на квартиру по ипотечному договору.

Однако условиями договоров стороны, как правило, устанавливают, что банк по своему выбору обращает взыскание на Предмет ипотеки в один из следующих способов, в частности:

на основании решения суда или Возврат ипотечной недвижимости. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

исполнительной надписи нотариуса или

путем передачи права собственности на Квартиру в счет исполнения обеспеченных ипотекой обязательств в порядке ст. 37 Закона «Об ипотеке».

В договорах ипотеки, как правило, сторонами согласован порядок реализации квартиры в случае обращения взыскания по решению суда - путем продажи от имени банка стороннему покупателю или на публичных торгах в пределах исполнительного производства.

А также согласовывается  порядок реализации квартиры в случае обращения взыскания на нее по исполнительной надписи нотариуса - путем продажи на публичных торгах в рамках процедуры исполнительного производства.

Статьями 41-47 Закона «Об ипотеке» установлен порядок подготовки, проведения, участия в публичных торгах в исполнительном производстве, определения их результатов.

В частности - реализация предмета ипотеки, на который обращается взыскание по исполнительной надписи нотариуса, производится путем продажи на публичных торгах, в том числе в форме электронных торгов, в рамках процедуры исполнительного производства, предусмотренной Законом Украины "Об исполнительном производстве", с соблюдением требований настоящего закона;

Публичные торги проводятся прозрачно; Возврат ипотечной недвижимости. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

Любой участник, включая ипотекодателя, может быть покупателем предмета ипотеки, если он предложит наивысшую цену;

Должник вправе до дня продажи предмета ипотеки на публичных торгах выполнить требование по основному обязательству;

Такое исполнение является основанием для прекращения реализации предмета ипотеки на публичных торгах. Условия договоров, ограничивающие это право должника, являются недействительными.

Поэтому, если сторонами согласовано право банка обращения взыскания на квартиру только в один из установленных договором способов и если банк ранее выбрал исполнительную надпись, то квартира реализуется на публичных торгах в исполнительном производстве, где обеспечивается императивное право ипотекодателя на уплату долга с прекращением реализации предмета ипотеки, участие в торгах или получения наивысшей рыночной цены от постороннего покупателя.

Если банк выбрал нотариальную исполнительную надпись, то его дальнейшие действия по обращению взыскания на Квартиру путем регистрации права собственности на нее являются противоправными.

Указанные действия банка также нарушают закон. Возврат ипотечной квартиры. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

Так, по ч. 1 ст. 626 ГКУ договором признается соглашение двух или более сторон, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 6 и ч. 1 ст. 627 ГКУ стороны свободны в заключении договора, выборе контрагента и определении условий договора с учетом требований этого Кодекса, других актов гражданского законодательства, обычаев делового оборота, требований разумности и справедливости.

Ст. 628 ГКУ определено содержание договора, который составляют условия (пункты), определенные по усмотрению сторон и согласованные ими, и условия, которые являются обязательными в соответствии с актами гражданского законодательства.

По ст. 629 ГКУ договор является обязательным для исполнения сторонами. Возврат ипотечной недвижимости. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

Если договором ипотеки предусмотрено, что банк может обратить взыскание на квартиру в один из установленных договором способов, в частности, на основании исполнительной надписи нотариуса или путем приобретением права собственности на нее, то стороны установили условия внесудебного урегулирования путем обращения взыскания одним из альтернативных способов.

В ст. 204 ГКУ закреплено презумпцию правомерности сделки, по которой совершенный договор считается правомерным, то есть таким, что порождает, изменяет или прекращает гражданские права и обязанности, пока эта презумпция не будет опровергнута, в частности, на основании решения суда.

Следовательно, все условия по договору ипотеки должны беспрекословно осуществляться, в т.ч. об исключении регистрации права собственности банка на квартиру после получения исполнительной надписи.

Так, по Закону «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» от 03.06.2014 г. в течении его действия:

не может быть принудительно взыскано (отчуждено без согласия владельца) недвижимое жилое имущество, которое считается предметом ипотеки согласно ст. 5 Закона "Об ипотеке", если такое имущество выступает в качестве обеспечения обязательств гражданина Украины по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями - резидентами Украины в иностранной валюте, и при условии, что:

такое недвижимое жилое имущество используется как место постоянного жительства заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество;

общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома.

По ст. 29 ГКУ местом жительства физического лица является жилье, в котором она проживает постоянно или временно. По ст. 3 Закона «О свободе передвижения и свободном выборе места проживания в Украине» местом жительства является жилье, расположенное на территории административно-территориальной единицы, в котором лицо проживает.

Поэтому, если был предоставлен потребительский кредит, площадь ипотечной квартиры, в которой проживает ипотекодатель, не превышает 140 кв. м., у последнего отсутствует другое жилое имущество и в договоре ипотеки не установлено в прямой форме его согласие на переход квартиры в собственность банка при внесудебном взыскании, то приобретение квартиры в собственность банка является незаконным.

По ст. 150 ЖКУ граждане, имеющие в частной собственности квартиру, пользуются ею для личного проживания и проживания членов их семей и имеют право распоряжаться этой собственностью по своему усмотрению.

По ст. 156 ЖКУ члены семьи собственника квартиры, проживающих вместе с ним в квартире, пользуются жилым помещением наравне с собственником; На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласия собственника не требуется.

По ст. 12 Закона «Об основах социальной защиты бездомных лиц и беспризорных детей» недопустимо уменьшение или ограничение прав и интересов детей при совершении любых сделок относительно жилых помещений;

Для совершения любых сделок относительно недвижимого имущества, право пользования которым имеют дети, необходимо предварительное разрешение органов опеки и попечительства, предоставляемое в соответствии с законом.

По ч. 3 ст. 10 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» (далее - Закон о госрегистрации) государственный регистратор: Возврат ипотечной квартиры. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

1) устанавливает соответствие заявленных прав и предоставленных/полученных документов требованиям законодательства, а также отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными вещными правами на недвижимое имущество и их отягощениями, в частности: наличие обременений прав на недвижимое имущество;

При этом согласно п. 5 ст. 2 указанного Закона отягощением является запрет распоряжаться и/или пользоваться недвижимым имуществом, в частности, установленный ​​законом. Возврат ипотечной недвижимости. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

по ч. 4 ст. 18 Закона - государственной регистрации подлежат исключительно заявленные вещные права на недвижимое имущество и их обременения, при условии их соответствия законодательству и предоставленным/полученным документам.

Следовательно, является  незаконной сделка банка по переходу ему права собственности на Квартиру и решение регистратора о регистрации такого права при отсутствии предварительного разрешения органа опеки и попечительства, если в ипотечной квартире проживали дети.

По ст. 11 Закона о госрегистрации государственный регистратор самостоятельно принимает решение по результатам рассмотрения заявлений в сфере государственной регистрации прав; Возврат ипотечной квартиры. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

по ст. 37 Закона «Об ипотеке» решение о регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество может быть оспорено ипотекодателем в суде.

По ч. 4 ст. 18 Закона о госрегистрации регистрации подлежат исключительно заявленные вещные права на недвижимое имущество, при условии их соответствия законодательству и предоставленным/полученным документам.

По п.п. 2, 3 ч. 1 ст. 24 Закона о госрегистрации в регистрации прав и их отягощений может быть отказано в случае, если:

3) представленные документы не соответствуют требованиям, установленным настоящим Законом;

4) предоставленные документы не позволяют установить приобретение, изменение или прекращение прав на недвижимое имущество и их обременения; Возврат ипотечной квартиры. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

Указанные нормы не могут нарушаться государственным регистратором/нотариусом при регистрации собственности банка на ипотечную квартиру и совершении записей в госреестре, в частности, в следующем.

Наименование и местонахождение ипотекодержателя по договору ипотеки и в Государственном реестре прав на недвижимое имущество должны совпадать. Поскольку с даты договора ипотеки до регистрации на нее собственности банка всплывают годы, банки сливаются/ реорганизуются/продают долги, расхождение, при наличии, должно подтверждаться документами в регистрационном деле на квартиру.

В противном случае совершение решения и учетной записи госрегистратором/нотариусом о переходе собственности на квартиру к банку безосновательно. Возврат ипотечной квартиры. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

Государственный регистратор/нотариус должен убедиться в наличии и подтверждении обстоятельств  для передачи банку собственности на квартиру, как требуется ч. 3 ст. 10 Закона о госрегистрации.

По указанной норме госрегистратор устанавливает соответствие заявленных прав и предоставленных/полученных документов требованиям законодательства, в частности:

наличие факта выполнения условий сделки, с которыми закон и/или соответствующая сделка связывает возможность возникновения, перехода, прекращения вещного права, подлежащего государственной регистрации.

По ст. 22 Закона о госрегистрации документы, представляемые для государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным настоящим Законом и другими нормативно-правовыми актами;

не рассматриваются документы, в частности, оформленные с нарушением требований законодательства. Возврат ипотечной недвижимости. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

По ст. 24 Закона в госрегистрации прав может быть отказано, если документы не соответствуют требованиям, установленным настоящим Законом.

Нередко после ознакомления с регистрационными делами выясняется регистрация права собственности банка на квартиру на основании дубликата договора ипотеки.

Это бывает продиктовано утратой оригинала при обысках, изъятиях документов по уголовным производствах или по организационным недостаткам банка.

Закон содержит требования к оформлению дубликата договора. Их нарушение не допускает приобретения собственности на ипотечную квартиру и влечет признание неправомерными действий ответчиков по регистрации такой собственности.

По п.п. 1.1. гл. 22 утвержденного Приказом Минюста от 22.02.2012 г. N 296/5 «Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины» в случае утраты или порчи документа, удостоверенного или выданного нотариусом, по письменному заявлению лиц, по поручению или в отношении которых совершено нотариальное действие, нотариусом выдается дубликат утраченного или испорченного документа;

по п.п. 6.1. дубликат документа должен содержать весь текст удостоверенного или выданного документа, оригинал которого считается утратившим силу; Возврат ипотечной квартиры. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

по п.п. 6.2. на дубликате документа делается отметка о том, что он имеет силу оригинала, и совершается удостоверяющая надпись.

Поскольку банки обращаются к госрегистраторам чаще «пакетно» по оформлению передачи собственности на ипотечную недвижимость, а не индивидуально по отдельному должнику, то при потере оригиналов договоров ипотеки дубликаты нередко противоречат описанным нормам, так как при их оформлении допускаются ошибки:

- на дубликате нет отметки о том, что он имеет силу оригинала;

- статьи оригинала договора ипотеки отличаются пунктами или содержанием с дубликатом в регистрационном деле;

- опечатки/различия в реквизитах, ФИО, должностях сторон по оригиналу и  дубликатом договора ипотеки;

- различия в номерах, датах, удостоверяющих надписях нотариуса на оригинале и дубликате.  Возврат ипотечной недвижимости. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.

Наличие неточностей/нарушений влечет признание неправомерными действий банка и отмены регистрации права собственности на недвижимое имущество, проведенной регистратором.

В связи с обоснованием иска противозаконными решениями и действиями государственного регистратора по ипотечной квартире по документам, которые находятся в регистрационном деле, для правильного разрешения спора необходимо ознакомиться с материалами, на основании которых принято решение зарегистрировать передачу собственности на квартиру банку.

По ст. 17 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» регистрационное дело включает документы в бумажной и электронной форме, на основании которых проведены регистрационные действия, а также документы, сформированные с помощью программных средств ведения Государственного реестра прав в процессе проведения таких регистрационных действий; государственный регистратор, который не находится в трудовых отношениях с субъектом государственной регистрации прав, обеспечивает хранение регистрационных дел в бумажной форме, и провел государственную регистрацию прав, обеспечивает передачу регистрационного дела в бумажной форме или документов, выданных, оформленных или полученных им при проведении такой регистрации, к соответствующему субъекту государственной регистрации прав, который обеспечивает хранение регистрационных дел в бумажной форме в соответствии с настоящей статьей.

По ст. 9 Закона хранение регистрационных дел в бумажной форме осуществляется исполнительными органами городских советов, районными в городах Киеве и Севастополе государственными администрациями по месту нахождения соответствующего имущества.

По ст. 20 Закона с оригиналов документов, предоставленных для проведения регистрационных действий, изготавливаются электронные копии путем сканирования, которые приобщаются к заявлению, зарегистрированному в Государственном реестре прав.

По п.п. 1, 5 утвержденного ПКМУ от 25.12.2015 г. N 1127 «Порядка доступа к Государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество» доступ должностным лицам госорганов, органов местного самоуправления или других определенных законом лицам предоставляется (прекращается) на основании договора, заключенного с техническим администратором реестра, кроме случая предоставления должностным лицам государственных органов автоматизированного доступа с использованием программных средств ведения информационно-телекоммуникационных систем соответствующих государственных органов с помощью прикладного программного интерфейса Государственного реестра прав;

Доступ в Государственный реестр прав с помощью прикладного программного интерфейса предоставляется исключительно должностным лицам государственных органов. Возврат ипотечной квартиры. Признание неправомерными действий банка. Адвокат ипотека.