Переведення квартири в об’єкт нежитлового фонду.
Переведення квартири в об’єкт нежитлового фонду.
ЗАГАЛЬНІ ПОЛОЖЕННЯ З ПЕРЕВОДУ ПРИМІЩЕННЯ ІЗ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ В НЕЖИТЛОВИЙ.
За ст. 6 ЖК УРСР жилі будинки та жилі приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків.
Частина друга цієї статті встановлює, що надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється.
За ст. 383 ЦК України власник житлового будинку, квартири має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб і не має права використовувати його для промислового виробництва.
Промислове виробництво – це виробництво товарів з використанням машин, інструментів та залучення робочої сили.
Отже, за законом встановлено пряму заборону для використання квартир або інших жилих приміщень в промислових цілях. Щодо використання з метою ведення іншої підприємницької діяльності такої заборони не існує.
Так, згідно зі змісту статті 319 ЦК України визначено, що власник має право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.
Також на користь такого дозволу діє стаття 320 ЦК України, відповідно до якої власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом.
Водночас за ст. 150 КУпАП передбачена адміністративна відповідальність за використання житлових будинків і житлових приміщень не за призначенням (для інших цілей, крім як постійного або тимчасового проживання громадян).
Відтак, для законної підприємницької діяльності з квартири потрібно перевести приміщення в нежитловий фонд.
ПОРЯДОК ПЕРЕВЕДЕННЯ ПРИМІЩЕННЯ ІЗ ЖИТЛОВОГО ФОНДУ В НЕЖИТЛОВИЙ
Правила переводу житлової нерухомості у нежитловий фонд затверджують міські, районні, селищні ради. Порядок переведення всюди схожий.
Отримання дозволу на переведення житлових приміщень (квартири, житлового будинку) у нежитловий без визначення його функціонального призначення (використання) – є безкоштовною адміністративною послугою, яку власник майна може отримати від органів місцевого самоврядування (ЦНАП) за місце розташування жилого приміщення.
Для отримання вказаної послуги потрібно звернутися із заявою про свої наміри, щодо переведення жилого приміщення (квартири, житлового будинку) у нежитлове без визначення його функціонального призначення (використання).
До заяви додаються:
- нотаріально засвідчені копії документів про право власності на житлове приміщення, що переводиться у нежитлове (із зазначенням усіх співвласників, у тому числі неповнолітніх).
- матеріали технічного обстеження житлового приміщення, підготовлені відповідно до вимог чинного законодавства (звіт про проведення технічного обстеження, розроблений сертифікованою організацією в галузі «технічне обстеження будівель та споруд»).
- технічний паспорт на будинок чи квартиру.
- згода ОСББ, ЖЕО, житлово-будівельного кооперативу або ЖЕКу.
Крім того, житлові приміщення в багатоквартирному житловому будинку або окремий житловий будинок (його частина), стосовно яких вирішується питання щодо переведення в нежитловий фонд, повинні відповідати таким вимогам:
- бути розташованими у цокольних, на перших та других поверхах (за умови якщо житлове приміщення (квартира) розташоване безпосередньо над нежитловим, але не вище другого поверху), або розташовані не вище третього поверху для використання під майстерні та студії творчих спілок;
- щодо такого об’єкта має бути наявною технічна можливість для облаштування пандусу для маломобільних груп населення та окремого входу і евакуаційного виходу, які ізольовані від житлової частини будинку (або інших приміщень в будинку);
- переведення житлового приміщення у нежитлове може бути здійснено лише за умови, якщо власник та його сім’я забезпечені житловою площею за нормою, визначеною законодавством, та якщо у цьому житловому приміщенні ніхто не проживає;
Жилий будинок не переводиться у нежитловий фонд якщо:
- він у аварійному стані, підлягає знесенню або на даний момент перебуває на реконструкції;
- під арештом або в заставі;
- пам'ятник архітектури.
Заява та додатки подаються особисто заявником або уповноваженою ним особою та можуть бути надіслані рекомендованим листом з описом вкладення.
ВИМОГИ ДЛЯ ВІДКРИТТЯ МАГАЗИНУ ЧИ ЗАКЛАДУ ХАРЧУВАННЯ У ЖИЛОМУ БУДИНКУ
Після отримання дозволу на переведення приміщення у нежитловий фонд, для подальшого відкриття магазину потрібно змінювати будову приміщення.
Так, згідно п. 5.37 «Нежитлові поверхи (приміщення)» ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» затверджені наказом Міністерством розвитку громад та територій України від 26.03.2019 № 87, який регулює правила розміщення магазинів у житлових будинках та інших підприємницьких об'єктів, встановлено наступне.
На цокольному, першому, другому, третьому і вище поверхах житлових будинків дозволяється розміщувати вбудовані і вбудовано-прибудовані приміщення громадського призначення, за винятком об'єктів, що негативно впливають на людину.
В будинках старої забудови такі об'єкти повинні розташовуватися не вище третього поверху, а при новому будівництві будинків дозволяється розміщувати вбудовані і вбудовано-прибудовані приміщення громадського призначення, за умови розміщення їх в окремий протипожежний відсік.
Вимоги до закладу громадського харчування та магазину в житловому будинку.
Допускається розміщення в житлових будинках вбудованих і вбудовано-прибудованих підприємств громадського харчування (закладів ресторанного господарства) з кількістю місць не більше 250, за умови відділення від житлової частини будинків протипожежними перегородками 1-го типу та протипожежними перекриттям 1-го типу.
Ці підприємства харчування повинні мати територію, відокремлену від території будинку, мати окремі (як гостьові, так і технологічні) виходи зовні. Виробничі та холодні приміщення слід відокремлювати від житлових приміщень звуко - та віброізоляційні матеріали у відповідність до вимог ДБН Б.2.2-12, ДБН В.1. 1-31, ДСТУ-Н Б В.1.1-32, ДСТУ-Н Б В.1.-33, ДСТУ-Н Б В.1.1-34.
За п. 5.39 ДБН В.2.2-15:2019 «Житлові будинки. Основні положення» висота приміщень громадського призначення, які розміщуються в житлових будинках, допускається приймати такий, яка дорівнює висоті житлових приміщень, крім як приміщень, в яких умовою розміщення передбачена висота не менше 3 м від підлоги до стелі.
Для відкриття магазинів в житловому будинку підприємства торгівлі слід проектувати як об'єкти комплексної системи торгово-побутового обслуговування і розміщувати в будинках, що стоять окремо, в складі громадських і торгових центрів, в ринкових комплексах, а також у вбудованих і вбудовано-прибудованих приміщеннях житлових і громадських будівель або в прибудованих до них об’єктах.
Розміщення магазинів, вбудованих в житлові будинки, допускається розміщувати в цокольному поверсі житлових будівель не нижче III ступеня вогнестійкості, в підвальному і цокольному поверхах громадських будівель не нижче III ступеня вогнестійкості приміщення магазинів продовольчих товарів, магазинів непродовольчих товарів торговельною площею до 400 кв.м. (за винятком магазинів і відділів з продажу легкозаймистих матеріалів і горючих рідин).
У магазинах вбудовано-прибудованих, прибудованих до житлового будинку або будинку іншого призначення слід забезпечувати ізоляцію руху покупців і машин, що доставляють товари, від потоків руху жителів цього житлового будинку, а також працівників і відвідувачів у будівлях іншого призначення (згідно з вимогами їх функціонування).
При організації руху транспорту, обслуговуючого підприємства торгівлі, необхідно враховувати вимоги по допустимому шуму згідно СН 3077.
До планувальних рішень підприємств торгівлі встановлюються такі функціонально-технологічні вимоги. Торгові зали повинні бути зручно пов'язані з приміщеннями для підготовки товарів до продажу, приміщеннями для зберігання товарів. З торгових залів, складських приміщень (комор) та приміщень для підготовки товарів до продажу не повинно бути безпосередніх входів у службові, побутові та технічних приміщень. Приймальні, розвантажувальні слід, як правило, розміщувати поблизу від приміщень зберігання товарів. Всі підсобні, службові та побутові приміщення для персоналу повинні бути ізольовані від приміщень для зберігання харчових продуктів.
Система вентиляції магазину в житловому будинку повинна забезпечувати вимоги щодо температури, вологості, не повинно допускатися надмірна волога (шляхом конденсації, затікання дощових і талих вод), що може створити умови для розмноження цвілевих грибів різного виду.
ПРОЦЕДУРА ВІДКРИТТЯ МАГАЗИНУ У ЖИЛОМУ БАГАТОКВАРТИРНОМУ БУДИНКУ
Для відкриття магазину у жилому багатоквартирному будинку, потрібно вчинити наступні дії:
- Перевести приміщення із житлового у нежитловий фонд через (дозвіл через ЦНАП).
- Визначитися з функціональним призначенням – розміщення магазину.
Для приміщення на першому поверсі багатоквартирного будинку переведення передбачає проведення реконструкції - облаштування окремого входу, а також відведення ділянки на прибудинковій території.
3. Введення об'єкта в експлуатацію з отриманням нового технічного паспорта реконструйованого приміщення.
4. Оформлення права власності на магазин.
У Законі відсутні приписи, які б визначали обов’язковість погодження відкриття магазину з сусідами, окрім погодження дій, пов’язаних з реконструкцією приміщення, яке знаходиться у багатоповерховому будинку.
У разі відсутності потреби в реконструкції приміщення погоджувати відкриття магазину також не потрібно.
Якщо ваш магазин розташований на першому поверсі, при чому магазин не має окремо виділеної земельної ділянки, а лише прибудинкову територію, яка належить до земель комунальної власності, для реконструкції квартири й спорудження окремого входу потрібне погодження з місцевим самоврядуванням.
Якщо ж у будинку створено ОСББ, яке отримало в користування земельну ділянку, питання реконструкції обов'язково погоджується на загальних зборах співвласників. Адже ОСББ самостійно приймає рішення про виділення частини земельної ділянки для нежитлового приміщення, яке переводиться, наприклад для сходів або пандуса. Це і буде згодою на реконструкцію.
Заборона розміщення об’єктів у житлових будинках.
Згідно п. 5.40 ДБН В.2.2-15:2019 є перелік бізнесів, які не допускаються для розміщення у житловому будинку:
- об'єкт промислового характеру;
- громадський туалет;
- похоронне бюро (якщо офіс, то можна).
- пункти приймання склотари;
- підприємства і заклади, від діяльності яких виникає шум, вібрації, забруднення будівлі й прилеглої території;
- пункти побутового обслуговування, на яких використовують пожежо- і вибухонебезпечні речовини.
Писаренко Александр Алексеевич, адвокат по судебным процессам в налоговых и бизнес спорах, магистр бизнес администрирования.
Тел. +38 (044) 270 60 46
Тел. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua
Viber Telegram WhatsApp
Новости бюро
