Рейдерский захват / незаконное завладение недвижимостью.

Писаренко Александр Алексеевич, адвокат, МБА.

Рейдерский захват / незаконное завладение недвижимостью.

СРЕДСТВА АДВОКАТСКОЙ ЗАЩИТЫ И ВОССТАНОВЛЕНИЯ ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ.

 

Рейдерский захват недвижимости осуществляется за спиной владельцев и выявляется последними, как правило, по истечении определенного времени после подделки документов и продажи недвижимости рейдерами.

Постороннее лицо врывается в недвижимость и занимает ее, предъявив владельцу договор купли-продажи. Владелец лишается владения недвижимостью. По одному из вариантов покупатель после завладения помещением может похитить личные документы владельца или документы на недвижимость.

Несмотря на то, что реальным владельцем недвижимость не отчуждалась, по сведениям из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество выясняется, что право собственности на дом/недвижимость зарегистрировано за покупателем на текущий момент на основании указанного договора купли-продажи недвижимости.

По практике адвоката по недвижимости рейдерский захват объектов осуществляется, исходя из следующего.

С 01.01.2013 года действуют положения Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их отягощений», согласно которому право собственности на недвижимость подлежит регистрации с открытием раздела в электронном Государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее — Реестр).
Регистрация в Реестре недвижимости, право собственности на которую получено и зарегистрировано до 01.01.2013 года в бумажной форме в регистрационных книгах, архивных/регистрационных делах бюро технической инвентаризации, не является обязательным, а осуществляется по усмотрению владельца.
Законом установлено, что права на недвижимость, возникшие до 01.01.2013 г., признаются действительными, если их регистрация была проведена в соответствии с законодательством, действовавшим на момент их возникновения, или если на тот момент законодательством не предусматривалось обязательной регистрации таких прав.

Следовательно, право собственности на недвижимое имущество, которое было зарегистрировано до 01.01.2013 года в бумажных книгах БТИ, подтверждается исключительно правоустанавливающими документами в бумажной форме до тех пор, пока собственник не пожелает зарегистрировать право собственности в электронном Реестре.

Если владелец изъявил такое желание, то государственная регистрация прав на недвижимость в электронном Реестре выполняется на основании указанных бумажных документов о возникновении, переходе, прекращении прав на объект. Указанные документы представляются владельцем или уполномоченным им лицом в государственный Центр предоставления административных услуг или государственному или частному нотариусу или коммунальному предприятию-субъекту государственной регистрации, которое имеет государственных регистраторов.

По практике адвоката по недвижимости чаще всего осуществляется рейдерский захват домов/объектов в г. Киеве, право собственности на которые зарегистрировано по бумажным документам в бумажных книгах до 01.07.2010 года.

Это связано с тем, что до 01.01.2013 года в Украине действовала иная электронная система — Государственный реестр прав собственности на недвижимое имущество. Киевское городское БТИ начало проводить государственную регистрацию права собственности в нем лишь с июля 2010 года и на выборочные объекты.

Поэтому правоустанавливающие документы на недвижимость в г. Киеве, государственная регистрация права собственности на которую проведена до июля 2010 года, имеются преимущественно только в бумажной форме. О такой регистрации Киевское городское БТИ сегодня предоставляет бумажные информационные справки.

ПОРЯДОК ДЕЙСТВИЙ ПО РЕЙДЕРСКОМУ ЗАХВАТУ ДОМА/НЕДВИЖИМОСТИ (НЕКОТОРЫЕ ИЗ ВАРИАЦИЙ):

1) Выяснение лиц владельцев/совладельцев недвижимости легальным или нелегальным способом (КП по эксплуатации жилищного фонда, мнимые арендаторы/покупатели, проверка материального состояния для гипотетического кредита и т.д.) и получение копии правоустанавливающего документа;
2) Подделка документов на недвижимость. Осуществляется подделка свидетельства о приватизации недвижимости или свидетельства о праве собственности или договора купли-продажи недвижимости на бирже, а также информационной справки БТИ о регистрации недвижимости за владельцем в бумажной форме; Незаконное завладение недвижимостью. Продажа недвижимости по поддельному договору. Адвокат по недвижимости Киев.
3) Подделка паспортов на имя рейдеров или поиск соответствующих «кандидатов» на роль подставного покупателя с действительными паспортами;
4) Подделка документов на распоряжение недвижимостью. Осуществляется подделка доверенности от имени владельцев/совладельцев помещения на регистрационные действия в отношении недвижимости и её продажу или иное отчуждение или распоряжение. Поддельная доверенность изготавливается на имя рейдеров;
5) Подделка нотариального договора купли-продажи недвижимости или иного ее отчуждения, датированного до 2010 года, по которому собственник недвижимости якобы продал её рейдеру;
6) Представление в ЦПАУ или государственному или частному нотариусу поддельных документов на недвижимость для государственной регистрации прав в Реестре; Незаконное завладение недвижимостью. Продажа недвижимости по поддельному договору. Адвокат по недвижимости Киев.
7) Перепродажа недвижимости по поддельным документам другому рейдеру;
8) Предоставление недвижимости в ипотеку под обеспечение займа или кредита, полученных рейдером, с последующим невозвратом долга и обращением взыскания «кредитором» на недвижимость;
9) Последующая перепродажа недвижимости по поддельным документам постороннему приобретателю (добросовестному или недобросовестному покупателю).

 

Защита прав собственности клиентов в суде осуществляется адвокатом по недвижимости при учете следующего. 

1. Недвижимость принадлежит клиенту на основании свидетельства о праве собственности или приватизации, выданного отделом коммунальной собственности или приватизации, или иного правоустанавливающего документа, оригинал которого, в большинстве случаев, находится у владельца. Наличие оригинала у владельца свидетельствует о том, что отчуждение недвижимости владельцем не проводилось.

2. Владельцем осуществляются платежи на содержание дома и за коммунальные услуги по имеющимся оригиналам квитанций. Со дня «продажи» недвижимости по поддельным документам и к появлению в ней покупателя, рейдеры в помещении не появлялись.
Указанные факты подтверждают законное фактическое владение недвижимостью владельцем и проживание/нахождение в ней в течение длительного времени после оформления рейдерами поддельных документов на ее продажу посторонним лицам. А с другой стороны — осознание рейдерами отсутствия легального приобретения недвижимости, сокрытие ими преступных действий, рейдерский характер захвата недвижимого имущества, попытки создать иллюзию цепи перепродаж или использований объекта перед продажей конечному приобретателю.

3. По информации нотариуса, именем, подписью и печатью которого якобы удостоверена доверенность собственника на распоряжение недвижимостью на имя рейдеров, последняя не удостоверялась; в реестре нотариальных действий этого нотариуса она отсутствует. По предоставленной на определение суда информации в Едином реестре доверенностей поддельная не числится; в реестре специальных бланков нотариальных документов тот, на котором изготовлена поддельная доверенность, указан как похищенный.

4. По информации подразделения ГМС Украины паспорт гражданина Украины, по которому действовал рейдер, числится утраченным задолго до изготовления поддельной доверенности.

5. Лично владельцем недвижимость не продавалась, других сделок по ее отчуждениюя не совершалось, доверенностей с полномочиями на распоряжение недвижимостью не выдавалось.

6. Очевидно, что при рейдерском захвате недвижимости последняя выбыла из владения собственника помимо его воли.
По ст. 41 Конституции Украины в корреспонденции со ст.ст. 317, 319, 321 ГК Украины установлено, что каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью.
Право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом.
Право частной собственности является нерушимым. Незаконное завладение недвижимостью. Продажа недвижимости по поддельному договору. Адвокат по недвижимости Киев.
Никто не может быть противоправно лишен права собственности.

По ст.ст. 317, 319 ГК Украины право распоряжаться своим имуществом по собственной воле принадлежит исключительно владельцу.

По ст. 330 ГК Украины, если имущество отчуждено лицом, не имевшим на это права, добросовестный приобретатель приобретает право собственности на него, если в соответствии со ст. 388 ГКУ имущество не может быть истребовано у него.
По ч. 1 ст. 388 ГК Украины, если имущество по возмездному договору приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя лишь в случае, если имущество:
1) было утеряно собственником или лицом, которому он передал имущество во владение;
2) было похищено у собственника или лица, которому он передал имущество во владение;
3) выбыло из владения собственника или лица, которому он передал имущество во владение, не по их воле другим путем.
Имущество не может быть истребовано от добросовестного приобретателя, если оно было продано в порядке, установленном для исполнения судебных решений.

Поэтому, согласно ст.ст. 330, 388 ГК Украины покупатель не приобретает права собственности на имущество, приобретенное от постороннего лица, у которого не было полномочий действовать от имени владельца, поскольку это имущество может быть у него истребовано. Право собственности настоящего владельца в таком случае презюмируется и не прекращается с отчуждением имущества посторонним лицом помимо воли владельца. 

7. Если недвижимое имущество передано было в ипотеку и обеспеченный им долг не возвращен рейдером, то недвижимость была предметом судебного разбирательства об обращении на нее взыскания.
Однако действительный собственник не был стороной договора ипотеки и участником такого судебного разбирательства. Следовательно, распоряжение недвижимостью произошло помимо воли и без ведома владельца, а потому осуществлено незаконное завладение недвижимостью.

8. В связи с отчуждением недвижимости по поддельному договору, без действительного нотариального удостоверения, вопреки воле и при отсутствии волеизъявления собственника, для незаконного завладения недвижимостью при нарушении конституционного права собственности, договор подлежит признанию ничтожным в суде.

9. В результате приобретения недвижимости покупателем по поддельным документам при выбытии из владения собственника помимо его воли недвижимость подлежит истребованию судом от покупателя.

10. Из-за незаконного завладения недвижимостью основания для возникновения права собственности на нее у посторонних лиц отсутствуют.
Поэтому решение о государственной регистрации права собственности покупателя на недвижимость, принятое нотариусом или другим государственным регистратором, подлежит отмене.

НЕОТЛОЖНЫЕ МЕРЫ ПРИ РЕЙДЕРСКОМ ЗАХВАТЕ ДОМА / НЕДВИЖИМОСТИ:

1) обращение в полицию с заявлением о незаконном завладении недвижимостью по признакам преступлений (в зависимости от обстоятельств);

2) представление ходатайства следователю о допросе свидетелей, а также владельца, как потерпевшего;

3) представление нотариусу заявления владельца о запрете осуществления регистрационных действий по недвижимости по постановлению КМУ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений»;

4) подача ходатайства следователю полиции о немедленном обращении к следственному судье с ходатайством о наложении ареста на недвижимость;

5) подача в суд иска об истребовании недвижимости собственником от приобретателя, отмене решения нотариуса или иного госрегистратора о регистрации права собственности покупателя на недвижимость и признании в судебном решении ничтожным договора продажи недвижимости по поддельным документам;

6) представление в суд ходатайства о наложении ареста на недвижимость в порядке обеспечения иска во избежание дальнейшего незаконного завладения недвижимостью;

7) направление адвокатских запросов для сбора доказательств на доведение противоправности распоряжения недвижимостью и регистрации собственности на нее по поддельным документам;

8) истребование за адвокатскими ходатайствами доказательств всей цепи операций из незаконного отчуждения недвижимости и рейдерского захвата;

9) осуществление контроля и оперативное обращение к следователю полиции и суда для срочного решения поданных ходатайств по рейдерскому захвату недвижимости. 

 

Действия для предупреждения или своевременного пресечения рейдерского захвата недвижимости/дома:

1) надлежащая регистрация в современном электронном Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество своего права собственности на недвижимость, приобретённую до 01.01.2013 г., независимо от его регистрации в бумажных регистрационных книгах/делах БТИ;
2) периодическая проверка данных о недвижимости в электронном Реестре; Незаконное завладение недвижимостью. Продажа недвижимости по поддельному договору. Адвокат по недвижимости Киев.
3) хранение оригиналов и полного комплекта копий правоустанавливающих документов на недвижимость в безопасных секретных местах;
4) недопущение передачи копий правоустанавливающих документов на недвижимость посторонним лицам для избежания рейдерского захвата недвижимости;
5) немедленное обращение к адвокату по недвижимости при выявлении каких-либо изменений в Реестре или действий сторонних лиц относительно объекта.

Дополнительно в отношении защиты прав на недвижимость - на этой странице.

ОТПРАВИТЬ ЗАПРОС В ЮРИДИЧЕСКОЕ БЮРО ПИСАРЕНКО
запрос

Писаренко Александр Алексеевич, владелец бюро, адвокат, магистр бизнес администрирования.

Тел. +38 (044) 270 60 46
Моб. +38 (050) 719 10 16
E-mail: info@fides.com.ua